Ценам не дадут упасть

Исполнились предсказания специалистов – вслед за повышением цен на жилье начали увеличивать расценки на свои услуги поставщики и подрядчики строительных компаний, так что жилье вряд ли подешевеет

Год 2006-й на рынке жилой недвижимости Петербурга прошел под эгидой стремительного взлета цен. Доверчивые обыватели, вняв обещаниям чиновников, ждут удешевления квадратных метров. Однако специалисты уверяют: цены ниже не станут – их «подперла» себестоимость строительства.

Сегодняшний жилищный рынок напоминает ситуацию 2004-2005 годов – вслед за бурным ростом цен наступает затишье, однако заметного снижения не происходит. И причина аналогична: с повышением продажной стоимости увеличивают расценки на свои работы и услуги поставщики и подрядчики.

Основные факторы

Себестоимость строительства квадратного метра жилья сегодня не слишком зависит от конкретной технологии, гораздо больший удельный вес составляют цены на землю, строительные материалы и услуги монополистов (плата за подключение к энергоисточникам). Как утверждает генеральный директор компании «Стройкомплект» Дмитрий Тютин, себестоимость строительства выросла до 2 тыс. долларов за квадратный метр. В частности, возведение коробки здания, по его словам, обходится в 800-900 долларов за «квадрат», еще 60-70 долларов – затраты на отделку. Стоимость земельного участка может достигать 700 долларов за квадратный метр, и его доля в себестоимости возросла до 25-30%.

Управляющий директор по строительству ОАО «Группа ЛСР» Евгений Яцышин подтверждает эти расчеты: «Последние земельные торги показали, что земля в себестоимости квадратного метра массового жилья – это минимум 500 долларов. Себестоимость собственно строительства – минимум 1 тыс. долларов за квадратный метр. И еще приблизительно 200 долларов за квадратный метр составляют сопутствующие расходы застройщиков, например платежи по кредитам, затраты на сбыт. Итого минимальная себестоимость массового жилья в Петербурге – 1,7 тыс. долларов за квадратный метр. Добавляем прибыль застройщика – и получаем те самые 2 тыс. долларов за квадратный метр, на уровне которых сейчас стабилизировались цены».

Есть, впрочем, и другие мнения. Так, начальник отдела капитального строительства столичной Инвестиционной корпорации «Квартира.Ру» Андрей Хренов полагает, что пока себестоимость не достигла указанной величины. В строящемся жилом комплексе «Ладожский парк» себестоимость строительства остается в пределах 1 тыс. долларов за квадратный метр, даже с учетом затрат на сооружение инженерных сетей (около 150 долларов за квадратный метр), освобождение территории от промышленных предприятий и рекультивацию земель. Участок под строительство москвичи получили в 2005 году в рамках соглашения между правительствами Москвы и Петербурга, когда земля была дешевле в несколько раз. Тем не менее Андрей Хренов прогнозирует рост себестоимости. Не в последнюю очередь – из-за аппетитов энергетиков. Например, в Москве за 1 кВт, по его словам, с застройщиков уже сегодня требуют 45 тыс. рублей. А для обеспечения целого комплекса необходимо 200 кВт.

Зона риска

В прошлом году в результате многолетних ожесточенных трехсторонних споров – между руководством АО «Ленэнерго», городской администрацией и застройщиками – была введена плата за подключение к источникам. Однако вопреки Концепции тарифной политики Санкт-Петербурга, принятой в 2004 году, единые тарифы существовали только для строительства на Крестовском острове и в зоне строительства подстанции «Лахта» в Приморском районе. Всем остальным застройщикам выставлялись персональные счета по каждому объекту. Только две недели назад Комитет по тарифам утвердил единые тарифы за присоединение, они начали действовать 4 декабря. Расценки, в которых теперь есть инвестиционная составляющая, приняты по предложению «Ленэнерго»: частной электросетевой компании нужны средства для инвестиционной программы по строительству и ремонту сетей и головных источников. Только часть от 80 млрд рублей, необходимых для реализации программы, «Ленэнерго» получит за счет дополнительной эмиссии и облигационных займов. Основной объем средств поступит от застройщиков.

По расчетам последних, до введения единых тарифов плата за подключение в себестоимости строительства составляла 100-140 долларов за квадратный метр. Подсчитать новые затраты на подключение сложно, говорит генеральный директор ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов, однако предполагает, что удельный вес в себестоимости строительства (включая получение техусловий) увеличится примерно на 50%. Единственный положительный момент в принятии тарифов – возможность просчитать проект, опираясь на заранее известные цены.

Однако оплата подключения не дает гарантии, что построенный дом действительно получит необходимый объем мощностей. Сегодня более 200 жилых домов в Петербурге подключены по временной схеме. Часть готовых домов невозможно заселить, поскольку техусловия монополистом не выполнены. В конце ноября губернатор Петербурга Валентина Матвиенко на заседании городского правительства призвала застройщиков подавать за это на «Ленэнерго» в суд. Подать иски на монополиста неоднократно предлагал и вице-губернатор Александр Вахмистров. Однако строители категорически отказываются судиться с «Ленэнерго» из опасения, что в следующий раз им будет под благовидными предлогами отказано в выдаче техусловий.

Семеро с ложкой

Есть и другие составляющие себестоимости, которые идут в рост. По словам Михаила Викторова, как только норма прибыли у строителей начала расти, тут же появились «семеро с ложкой» – партнеры и поставщики начали поднимать цены на свою продукцию и услуги. «Терпели-терпели, а теперь пустились вдогонку», – прокомментировал он. Доля стройматериалов в себестоимости не слишком велика, однако в совокупности рост цен на все виды материалов дает определенный эффект. Только за прошедшее лето цены на арматуру выросли на 80%, а бетон – тоже один из главных компонентов строительства – подорожал на 20%.

По словам Евгения Яцышина, происходит также заметный рост оплаты труда, «который абсолютно не сопровождается повышением его производительности, что существенно увеличивает конечную цену квадратного метра». Причина быстрого роста зарплаты – отсутствие в достаточном количестве квалифицированных кадров. А из-за низкой эффективности труда удельный вес зарплаты в себестоимости строительства в подрядных организациях доходит до 25%.

Однако главной причиной роста себестоимости специалисты считают все же подорожание земли. На осенних торгах Фонда имущества Петербурга земельные участки уходили по цене более 500 долларов на 1 кв. м возводимых улучшений – в процессе аукциона земля дорожала в четыре-пять раз. Заместитель директора Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Евгений Каплан обвиняет в этом городскую администрацию: «Цена земли выше 200 долларов за квадратный метр будущего жилья (предельная величина затрат на инженерную подготовку территорий) является экономически необоснованной и спекулятивной. Она может быть достигнута только за счет создания искусственного дефицита земли».

Новое дыхание

Несмотря на известную проблему с пятнами под застройку (см., например, «Котел взорвался», «Эксперт С-З» №31 от 28 августа – 3 сентября 2006 года), из-за чего общий объем предложения за январь-сентябрь сократился на 33% (по данным корпорации «Петербургская Недвижимость», за этот период было продано в 3,3 раза больше нового жилья, чем выведено на рынок), по мнению участников рынка, в 2006 году удастся сдать в эксплуатацию заявленные 2,3 млн кв. м. На 2007 год заявлен объем ввода 2,6 млн кв. м. «По опыту, сроки ввода части объектов будут перенесены на 2008 год, однако потенциал остается впечатляющим, – говорит Евгений Каплан. – Объемы 2008 года пока подсчитывать преждевременно, но уже сейчас реализуются проекты суммарной площадью свыше 1 млн кв. м».

В качестве резерва, пояснил Евгений Каплан, на рынке имеется около 2 млн кв. м недостроенного жилья. Возведение этих домов было начато в период подъема рынка в 2002-2003 годах и заморожено в период стагнации в 2004-2005 годах. На этих объектах объем проданного жилья значительно превышает объем строительно-монтажных работ, что делает нерентабельной их достройку по сегодняшним ценам. В условиях роста цен на жилье часть недостроя станет ликвидным товаром и снова выйдет на рынок. Это можно рассматривать как определенный резерв для увеличения предложения в будущем.

Однако директор по развитию ЗАО «Строительное объединение „М-Индустрия“» Григорий Усыченко предупреждает: «Нынешним покупателям квартир нужно очень хорошо понимать, что в 2007 году ситуация не изменится и лишь к 2008 году будут сданы некоторые ликвидные и наиболее интересные объекты. Причем большинство из них расположены на окраинах города, достаточно далеко от метро. Эти проекты вряд ли смогут конкурировать с нынешними, готовыми к сдаче в Выборгском районе или на севере города. Да и цены будут значительно выше».

Спрос продолжает сокращаться

Рост цен на жилье не только спровоцировал рост себестоимости строительства, но вызвал и другие изменения на рынке. В частности, уменьшилось количество сделок. По данным Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, весной, когда цены только начали расти, ежемесячно регистрировалось 6-7 тыс. сделок. Уже в июле этот показатель составил 5 тыс., а в августе и сентябре – по 4 тыс. сделок.

Продавцы изымали из продажи целые объекты или отдельные ликвидные квартиры, чтобы позже продать их с большей выгодой. Часть покупателей выжидала, не упадут ли цены после столь бурного роста. К сентябрю ажиотажный спрос на жилищном рынке закончился, больше объектов появилось в продаже и на первичном, и на вторичном рынке. По данным Группы компаний «Бюллетень недвижимости», предложение растет на несколько процентов каждую неделю. При этом на вторичном рынке до 15% предложения сегодня составляют так называемые «спекулятивные» квартиры, приобретенные для перепродажи в период роста цен. Однако, по словам специалистов, спрос продолжает сокращаться.

Рост цен также оказал негативное влияние на процесс расселения коммунальных квартир, для которого зачастую используется жилье в новостройках. По словам генерального директора агентства «Александр Недвижимость» Сергея Сосновского, инвесторы не рассчитали свои затраты, поэтому не успели найти варианты для расселения.

Летом, в период наиболее активного роста цен, застопорилась выдача ипотечных кредитов: пока потенциальный заемщик готовил документы и подбирал квартиру, цены на жилье вырастали до таких размеров, что одобренной банком суммы кредита не хватало для покупки. По оценке финансистов, соотношение одобренных и выданных кредитов составляло пять к одному. Причем процесс не активизировался до сегодняшнего дня. Генеральный директор Санкт-Петербургского агентства ипотечного кредитования Владислав Назаров уверен: «Меньше сделок, поэтому меньше ипотечных кредитов». Начальник отдела организации кредитования частных клиентов управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка России Руслан Черемисинов уточняет: «Доходов не хватает, люди ждут падения цен. Хотя с сентября продажи открыли, сделок больше не стало. Кредитуются в основном покупатели элитного жилья, люди, у которых есть средства».

Рост цен и себестоимости строительства, полагает Дмитрий Тютин, может негативно сказаться на составе участников рынка: крупные компании в таких условиях могут выжить, а средние, не говоря уже о мелких, развалятся. Не исключена монополизация рынка.

Ждать уже недолго

Специалисты утверждают, что недвижимость не может дешеветь: даже сегодняшние акции со стороны строительных компаний по льготам и скидкам – явление временное. По словам генерального директора центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Ильи Еременко, «сейчас на рынке недвижимости Петербурга наблюдается период корректировки и активной стабилизации цен, который продлится ориентировочно до марта 2007 года. После этого ожидается начало плавного роста цен, на которые окажут влияние многие факторы: динамика курса доллара, цен на нефть, развитие ипотеки, а также последствия вступления в ВТО. А поскольку практически все застройщики перешли на рублевое исчисление цен, можно предположить, что цены будут расти не только в долларах, но и в рублях. При отсутствии глобальных экономических и политических изменений рост цен на жилье составит более 15-20% в рублях».

Ведущий российский аналитик по недвижимости профессор Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник разработал собственную модель, которая позволяет делать предсказания ценовых колебаний рынка недвижимости. По его словам, увеличение цен неизбежно, поскольку Россия вступила в эпоху устойчивого роста экономики. Прирост ВВП составит 5-7% в год, заработной платы – 7-10% в год, цен на недвижимость – 20-25% в год.

Согласно модели Геннадия Стерника, полтора года «кривая рынка» идет вниз, год – вверх. Амплитуда темпов роста с каждым витком спирали увеличивается. «Очередной виток настанет через три-четыре квартала, – утверждает профессор. – Ипотека наберет обороты и будет заметным фактором, который сможет оказать влияние на рынок. В Москве темпы роста цен увеличатся в конце 2007-го – начале 2008 года, в Петербурге – в начале-середине 2008-го».

Санкт-Петербург