Правительство Санкт-Петербурга приняло решение выставить на торги пять территорий общей площадью около 780 га для их комплексного освоения (КО) в целях жилищного строительства. Таким образом Смольный пытается компенсировать острейший дефицит инженерно подготовленных земель. Власти делают ставку на финансовый, профессиональный и административный потенциал крупного девелоперского бизнеса, стимулируя его к осуществлению масштабных проектов развития территорий. Торги предполагается провести в первом квартале нынешнего года.

Инженерное обременение

Особый механизм предоставления земельных участков для КО был предусмотрен федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (принят еще в 2005 году). В феврале 2006 года правительство Санкт-Петербурга утвердило постановление, регламентирующее проведение торгов. Однако почти год потребовался на подготовку и согласование первых решений по передаче территорий для КО. До сих пор механизм КО был задействован лишь в отношении проекта ООО «УК „Морской фасад“» по намыву территорий на Васильевском острове.

Суть новшества состоит в следующем. Победитель торгов, которые проводятся в форме открытого аукциона, получает право аренды земельного участка для КО. В течение полутора лет он должен подготовить проект планировки территории и проект ее межевания. После этого, разработав проект инженерного обеспечения территории и выполнив все работы по ее инженерной подготовке (проложив сети и безвозмездно передав их в собственность Санкт-Петербурга), победитель получает исключительное право выкупить территорию или оформить ее в аренду на 49 лет. «Здравый смысл подсказывает, что компании-победители вряд ли станут самостоятельно осваивать всю территорию, очевидно, будут привлекаться соинвесторы, – отмечает директор ГУ „Управление инвестиций“ Лев Винник. – Некоторые инженерно обеспеченные участки девелоперы будут оставлять себе, но большая часть, видимо, будет продаваться конечным застройщикам».

Единственный критерий определения победителя торгов – максимальный размер платы за право заключения договора аренды участка для КО. Начальная цена – рыночная стоимость права – составляет от 3,2 до 6 долларов нагрузки на квадратный метр участка. Фиксированными величинами, определяемыми по специальной методике, являются арендная плата и цена выкупа участка победителем. Но, разумеется, основное финансовое бремя (и риски) составят расходы на создание инженерии. По словам Льва Винника, стоимость как внутриквартальных, так и магистральных сетей оценивается в пределах 20-30 долларов на один квадратный метр земли: «Объем вложений в объекты инженерной инфраструктуры не обозначается в конкурсных условиях – важен итоговый результат, расходы же зависят во многом от профессиональных умений девелоперов».

Стратегический ресурс

В юго-западной приморской части города, вблизи строящегося китайскими инвесторами комплекса «Балтийская жемчужина», предлагается две территории для КО (24 и 29 га). Они потребуют проведения работ по намыву и насыпке. Также вблизи южного побережья Финского залива, в окрестностях Петергофа, для комплексного освоения определена территория так называемой Купеческой гавани (18 га). Два гигантских участка намечены на северной окраине города. В Приморском районе, севернее поселка Ольгино, в районе Конной Лахты, приготовлена для КО территория площадью 437 га. Наконец дождалась освоения зона Северной Долины. За исключением Купеческой гавани, на всех территориях предусматривается многоэтажное строительство.

Предусматриваемые конкурсными условиями сроки освоения территорий будут зависеть от их специфики. Предполагается, что быстрее всего завершится застройка достаточно компактных территорий Купеческой гавани (2010 год) и кварталов в юго-западной приморской части (2014 год). Освоение районов Конной Лахты и Северной Долины планируется, соответственно, на 2017 и 2022 годы. Важнейшим сдерживающим фактором является отсутствие головных источников электро- и теплообеспечения (а также канализационного коллектора и магистральных линий водоснабжения, что особенно актуально для севера города).

Скорее всего, проектами КО смогут заниматься только весьма крупные девелоперские и инжиниринговые компании, обладающие солидным финансовым ресурсом и профессиональным опытом. В частности, по словам председателя совета директоров ООО «Синтез девелопмент» Григория Фельдмана, группа «Синтез» предполагает участвовать в торгах на право освоения территорий Юго-Запада и Северной Долины. Компания заинтересована в динамичном развитии территорий, прилегающих к строящейся ею Юго-Западной ТЭЦ, а также зоны Северной Долины, где она собирается возвести ТЭЦ «Парнас». Впрочем, возможно, в торгах будут участвовать консорциумы компаний, создаваемые специально для проектов КО.

Как отмечает Винник, продажа застройщикам первых инженерно подготовленных территорий может начаться в конце 2009-го – начале 2010 года. Однако запуск проектов КО, позволяющих построить около 7 млн кв. м жилья, способен уже сейчас оказать серьезное психологическое воздействие на рынок, испытывающий дефицит участков с необходимой инженерно-энергетической инфраструктурой. 

Санкт-Петербург