На одном из ближайших заседаний правительства Санкт-Петербурга планируется принять регламент, который впервые четко определит права и обязанности города, ОАО «Ленэнерго» и девелоперов, возникающие при присоединении объектов строительства к энергетическим сетям. Смольный пытается таким способом урегулировать крайне острую для Петербурга проблему своевременного и качественного обеспечения электроэнергией новых объектов. На протяжении последних лет дефекты такого обеспечения приносили ущерб и строителям, и инвесторам, и десяткам (если не сотням) тысяч конечных покупателей (арендаторов) помещений – дома сдавались с большим опозданием и нередко были подключены к электросетям по так называемой временной схеме, что приводило к частым отключениям энергии.

Такой регламент давно необходим, он предусмотрен Концепцией тарифной политики, принятой правительством Петербурга еще два года назад, но только сейчас администрации удалось договориться с «Ленэнерго» о формате регламента. Новый порядок предусматривает единые для всех правила взаимоотношений с «Ленэнерго» (чего раньше не было), причем узаконенные нормативно-правовыми актами Санкт-Петербурга. И хотя бизнесу зачастую придется больше платить за обеспечение электроэнергией, важнее всего для него предсказуемость расценок на услуги, четкость и прозрачность всех процедур. Но главное – ответственность «Ленэнерго» за своевременное и качественное исполнение своих обязательств, позволяющее девелоперам и инвесторам выдерживать сроки осуществления бизнес-проектов.

Помимо процедуры регламент систематизирует порядок взимания платы за присоединение. Это обеспечивает одну из предпосылок устойчивой реализации масштабной Программы развития электросетевого комплекса Санкт-Петербурга на 2006-2010 годы, подписанной летом 2006 года губернатором города Валентиной Матвиенко и председателем совета директоров РАО «ЕЭС России» Анатолием Чубайсом (см. «Лучше поздно, чем никогда», «Эксперт С-З» №34, 18-24 сентября 2006 года). Мероприятия, которые в рамках этой программы обязано выполнить ОАО «Ленэнерго», оцениваются в 77 млрд рублей, и важнейшим источником финансирования должна стать плата за присоединение.

Сложное блюдо

В Петербурге плата за присоединение (ПП) впервые появилась в 2001 году, ее ввел тогдашний генеральный директор ОАО «Ленэнерго» Андрей Лихачев. Тогда это было управленческой новинкой, встречавшей в основном негативную реакцию со стороны застройщиков и Смольного. По согласованию с Региональной энергетической комиссией Санкт-Петербурга ПП на некоторое время устанавливалась в соответствии с некой общей методикой, но затем по причине правового вакуума на федеральном уровне была отменена. Тем не менее в рамках договоров «Ленэнерго» с застройщиками ПП фигурировала и определялась в индивидуальном порядке.

«Главная ошибка „Ленэнерго“ состояла в расчетах, в результате чего образовался финансовый разрыв и неисполнение ранее заключенных договоров, – поясняет председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО) Александр Бобров. – Средств собиралось меньше, чем требовалось для выполнения работ. В частности, в „Ленэнерго“ забыли, что плата за присоединение облагается налогом на прибыль (а это 24%!). Почему-то не считались затраты на головные источники. Присоединение осуществлялось на распределительной сети, то есть потребителей присоединяли к старым подстанциям, а новые строились только на низких уровнях напряжения – как известно, за последние 15 лет в Петербурге не появилось ни одной подстанции напряжением 110 кВ. Результатом стал кризис – большой объем неисполненных „Ленэнерго“ договоров, закрывать которые приходится до сих пор уже новому руководству компании».

Новый порядок предусматривает единые для всех правила взаимоотношений с «Ленэнерго», причем узаконенные нормативно-правовыми актами Санкт-Петербурга

Взаимоотношения застройщиков с «Ленэнерго» регламентировались двусторонними денежно-имущественными договорами по выполнению технических условий (ТУ), содержавшими нюансы, весьма рискованные как для девелоперов, так и для общего состояния городской инфраструктуры. С одной стороны, в денежном выражении ПП составляла в последние годы порядка 14 тыс. рублей за 1 кВт. «Эта сумма отражала только часть затрат, необходимых в основном лишь на работы по непосредственному присоединению абонента к распределительной сети, – отмечает заместитель генерального директора ОАО „Ленэнерго“ Максим Воронков, отвечающий сейчас за работу по присоединению потребителей. – Однако абонент не видел, по сути, расходов на головные источники. Эти расходы несла сама энергосистема, то есть ОАО „Ленэнерго“, которое являлось тогда не только электросетевой, но и генерирующей компанией».

На практике возникали ситуации, когда строителям удавалось существенно сократить свои расходы на выполнение ТУ. «Если застройщик был близок к прежнему руководству „Ленэнерго“, то он мог попытаться договориться с выгодой для себя, – поясняет председатель Комитета по тарифам администрации Санкт-Петербурга Олег Тришкин. – Разговор мог идти, допустим, о том, что на подстанции есть второй трансформатор, который, по действующим правилам, является резервным, и почему бы в данном случае не взять необходимую застройщику нагрузку от него. В итоге за пять лет „Ленэнерго“ повсеместно распродало резервные трансформаторы без выполнения работ по увеличению мощности подстанций и теперь ни одну из них не вывести в капремонт, поскольку некуда перераспределить нагрузку». В то же время застройщикам зачастую предъявлялись завышенные требования, не связанные напрямую с созданием условий для технологического присоединения их объекта к сетям «Ленэнерго».

Генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов приводит два примера проектов строительства жилых зданий в Калининском районе. В первом случае по договору с «Ленэнерго» цена 1 кВт должна составить порядка 17 тыс. рублей (общая же стоимостная оценка по договору – порядка 39,5 млн рублей). Но реальные затраты на выполнение ТУ могут достигнуть 65 тыс. рублей за 1 кВт (155 млн рублей по всему договору). Во втором случае цена подключения 1 кВт возрастает с 11 тыс. рублей, обозначенных в договоре, до 38 тыс. рублей, а стоимость исполнения всего договора – с 3,5 до 12,5 млн рублей.

Обоснованные расходы

Введенная (до принятия всего регламента) в конце 2006 года ПП распространяется на весь город, она рассчитана и установлена Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга на основе специальной методики, и ОАО «Ленэнерго» обязано руководствоваться ею во взаимоотношениях с новыми потребителями. «Действительно, ПП впервые установлена абсолютно на законных основаниях, – поясняет Олег Тришкин. – Мы длительное время вели диалог с федеральными структурами и в конечном счете добились передачи нам полномочий по расчету и установлению ПП, отвечающей специфике Санкт-Петербурга».

Размер ПП определялся исходя из того, что она должна покрывать основные затраты на создание технологической возможности для присоединения потребителей (установка трансформаторов большей мощности, прокладка кабелей большего сечения и т.д.). Кроме того, по словам Олега Тришкина, в Петербурге в ходе сложных дискуссий с представителями федеральных структур удалось заложить в ПП (после бурных дебатов с Федеральной службой по тарифам) также и инвестиционную составляющую.

Помимо естественной зависимости от запрашиваемой потребителем мощности и уровня напряжения стоимость присоединения дифференцируется по 19 зонам. Общая логика такова, что по мере удаления от исторического центра Петербурга ПП будет уменьшаться. Причем похвально, что это продиктовано сугубо экономическими соображениями, а не стремлением собрать побольше денег с потребителей, которые присоединяются к сетям на престижных, «дорогих» территориях. «Петербург – разноплановый город, это и исторический центр, и производственный пояс, и зоны массовой жилой застройки, и пригороды, и уже современные промзоны, – отмечает Олег Тришкин. – И, как показывает наш опыт, в различных зонах в зависимости от характера застройки затраты на присоединение 1 кВт могут отличаться на порядок. К примеру, пересечь кабелем Невский проспект – это сложнейшая и дорогая задача, не менее сложно построить в центре города РП или ТП. А в новых кварталах северо-приморской части можно без проблем строить необходимую инфраструктуру. В качестве границ зон мы брали естественные преграды – реки, железнодорожные линии, магистрали; в некоторых случаях мы учитывали уже сложившиеся районы застройки». Предполагается, что ставки ПП будут корректироваться ежегодно, но по прогнозу Боброва, их рост вряд ли превысит инфляцию.

В Смольном признают, что введение ПП, являющейся дополнительной нагрузкой на бизнес, – шаг вынужденный. «Безусловно, это временная мера, которая будет действовать в ближайшие три-четыре года, пока электроэнергетический комплекс города не выйдет из кризиса и у „Ленэнерго“ не появятся внутренние источники развития, – констатирует Александр Бобров. – Мы понимаем, что ПП не должно быть в таком объеме, но сейчас нет другого выхода. За многолетнее недофинансирование кто-то должен платить, и логично, если часть нагрузки ляжет именно на новых потребителей». По оценкам Боброва, более 50% расходов на мероприятия по развитию головных источников и распределительной сети «Ленэнерго», предусмотренные в рамках программы «Матвиенко – Чубайс», придется на поступления от ПП.

По новому регламенту, ОАО «Ленэнерго» должно самостоятельно выполнять все работы по присоединению, хотя раньше этим могли заниматься застройщики

Впрочем, величина ПП не является проблемой для бизнеса. Примечательно, что опрошенные руководители крупных инвестиционно-строительных компаний, сетуя на возможное увеличение расходов на присоединение, не демонстрируют особого беспокойства насчет роста ПП. Хотя новые цены действуют уже с декабря, ни в одной компании нам не представили расчетов, как введение новой ПП отразится на затратах по реализуемым проектам. «Тарифы, конечно, высокие, но дать конкретную оценку, как плата за присоединение повлияет на стоимость наших объектов, в данный момент мы не можем», – поясняет директор по энергообеспечению холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Владимир Юшков.

Олег Тришкин раскрыл секрет: «Затраты по электрике будут составлять, согласно нашему анализу, от 108 до 120 долларов на 1 кв. м возводимого жилья, то есть около 5% сегодняшней средней цены продажи в 2400 долларов. Так что не стоит всерьез воспринимать заявления строителей, когда они станут говорить, что, мол, цены на жилье взлетели из-за ПП». Расчетам Тришкина, похоже, вполне можно доверять: в холдинге RBI признали, что при строительстве дома в Выборгском районе затраты по электрообеспечению составляют сейчас 60 долларов на 1 кв. м возводимого жилья, то есть в два раза меньше уровня, обозначенного главой Комитета по тарифам.

Система гарантий

Девелоперы не скрывают, что самое главное для них – предсказуемость всех условий взаимодействия с ОАО «Ленэнерго» и гарантированное исполнение им обязательств. Как известно, задержки с решением вопросов инженерного обеспечения являются в конечном счете одним из факторов неудовлетворенного спроса на рынке жилья и дефицита предложения. Опасения застройщиков особенно актуальны в связи с тем, что раньше они могли заниматься присоединением (в рамках исполнения полученных ТУ), а по новому регламенту, ОАО «Ленэнерго» должно самостоятельно выполнять эти работы.

В комментариях строителей доминирует тревога, что выполнение работ по присоединению исключительно подрядчиками «Ленэнерго» обернется неудобствами, и прежде всего увеличится срок работ по инженерному обеспечению. «Нужно ужесточить ответственность ОАО „Ленэнерго“ за невыполнение или ненадлежащее исполнение в указанные сроки своих обязательств, – убежден Василий Селиванов. – То, что ОАО „Ленэнерго“ стало заключать только денежные договоры на присоединение к сетям, может привести к увеличению сроков сдачи домов и в итоге к удорожанию строительства». Генерального директора холдинга RBI Эдуарда Тиктинского волнует, насколько эффективным окажется на практике новый порядок: «Теоретически, конечно, строителям удобно запланировать конкретные деньги на присоединение, заплатить и получить результат. Но я не вижу, чтобы „Ленэнерго“ в ближайшее время было способно организовать в качестве заказчика выполнение такого колоссального объема работ в необходимые сроки. Полагаю, что и квалифицированные менеджеры, возглавляющие „Ленэнерго“, понимают, что в течение какого-то периода придется следовать неким комбинированным, переходным схемам».

Утверждая, что новый порядок взаимоотношений с «Ленэнерго» не отвечает интересам девелоперов, руководитель производственно-технического отдела ЗАО «Строймонтаж» Ирина Лавриченко высказывает и другое опасение, «системного» характера: «Нет никакой гарантии, что выделенные девелоперами средства будут расходоваться целенаправленно на подключение их объектов и нововведение не превратится в очередную пирамиду».

Максим Воронков утверждает, что невозможны отклонения от установленных ставок платы за присоединение, в том числе в каких-то особенно сложных с технологической точки зрения ситуациях. Зато в отдельных случаях, когда застройщик осуществляет проект комплексной квартальной застройки, «Ленэнерго», возможно, разрешит ему выполнять часть работ (не касающихся строительства и реконструкции источников питания). «График платежей и все сроки выполнения работ „Ленэнерго“ фиксируются в договоре с абонентом, – поясняет Максим Воронков. – При этом мы берем на себя ответственность за получение согласований с нашими партнерами (ФСК, ТГК-1, МРСК и др.) – раньше клиентам самим приходилось заниматься этим».

Ключевые механизмы контроля, касающегося взимания ПП и выполнения обязательств «Ленэнерго», будут предусмотрены специальным регламентом (утверждаемым правительством). «Город получает гарантию, что мы не строим никакой финансовой пирамиды, что плата за присоединение целевым образом направляется только на строительство или реконструкцию оборудования, необходимого для подключения абонентов, а не на прибыль компании или выплату дивидендов», – подчеркивает Максим Воронков. По словам Олега Тришкина, в вопросах ПП будет обеспечена высокая степень прозрачности как для города, так и для потребителя: «Все получаемые средства должны зачисляться на специальный счет и расходоваться только на работы по присоединению, причем движение средств может быть проверено в банке в любой момент. Ежеквартально „Ленэнерго“ должно отчитываться за собранные средства и их освоение. Выбор подрядчиков и закупка оборудования возможны исключительно через конкурсные процедуры. Появляются и зачатки технической политики – будет осуществляться контроль технико-экономических характеристик используемого электрооборудования». Наконец, «Ленэнерго» сможет взимать ПП только по тем территориям, где уже начаты работы по созданию центров питания, в частности согласована документация на строительство подстанции, выделен участок и т.д.

Следует отметить, что стремление властей создать в Петербурге единые стандарты взаимоотношений потребителей и электросетевых компаний отразилось и в подходе к деятельности ОАО «Санкт-Петербургские электрические сети» (СПбЭС). Принадлежащая городу компания (кстати, до недавнего времени ее возглавлял Максим Воронков) управляет находящимся в собственности Санкт-Петербурга электросетевым имуществом. В конце 2006 года для СПбЭС были утверждены ставки ПП по 13 зонам на основе той же методологии, что и в случае с «Ленэнерго». Это территории (в том числе ориентированные на стратегических инвесторов промзоны «Шушары», «Каменка», «Металлострой», территории особой экономической зоны «Нойдорф», Ново-Орловский лесопарк и др.), для развития которых город за счет средств бюджета строит базовые подстанции 110 кВ и распределительные сети. Уровень расценок на присоединение в зонах СПбЭС и «Ленэнерго» в целом соизмерим. Возможно, в перспективе при благоприятном развитии событий процесс вхождения города в состав акционеров ОАО «Ленэнерго» (предполагается, что он будет завершен в 2007 году) приведет к слиянию обеих электросетевых компаний. Однако для бизнеса как потребителя важно, что уже сейчас в Петербурге в вопросах электроснабжения формируются более понятные, прозрачные и предсказуемые правила.

Санкт-Петербург