Несмотря на быстрое развитие сегмента качественных офисных помещений, они по-прежнему пользуются высоким спросом: средняя заполняемость бизнес-центров классов «А» и «В» составляет 95%, а на некоторых объектах достигает 100%. Причем структура спроса заметно меняется. Традиционный интерес к небольшим офисам остается, и при этом на рынок выходят арендаторы, готовые снимать помещения площадью от 1000 кв. м и даже целые здания.

Рынок продавца

Рынок качественной офисной недвижимости в Петербурге развивается в течение примерно пяти лет. И все это время спрос остается высоким. Пока этот сегмент коммерческой недвижимости – рынок продавца.

Согласно выводам маркетингового исследования международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, выполненного по заказу петербургской администрации, рынку офисной недвижимости помогает развиваться целый ряд факторов: рост ВВП, развитие города, приход в Петербург крупных компаний («Газпрома», ВТБ и т.д.). Это привлекает в Петербург поставщиков финансовых и деловых услуг – основных потребителей офисных площадей в классе «А». Потребители в классе «В» – в основном компании, работающие на рынке высоких технологий, телекоммуникаций. К факторам, которые ограничивают развитие рынка, исследователи относят специфическую структуру занятости населения в Петербурге – строительство, промышленное производство, торговля. Эти сферы формируют спрос на небольшие офисы. Играют роль и так называемые бюджетные предпочтения: компании снимают офисы, соответствующие их финансовым возможностям. Кроме того, в Петербурге пока мало профессиональных девелоперов и управляющих компаний, которые бы целенаправленно работали на рынке офисных помещений.

Специалисты полагают, что это нормальная ситуация для растущего рынка. «Насыщение рынка – химера, – уверяет директор департамента офисной недвижимости компании „Бекар Консалтинг“ Алексей Чижов. – Когда это произойдет, спрогнозировать невозможно: и спрос, и предложение постоянно растут. При этом спрос просчитать нельзя. Он зависит от многих неожиданных причин, например от платежеспособности компаний. Сегодня они намереваются расшириться и арендовать площадь большего размера, назавтра выясняют, что дополнительных средств для расширения нет: по заявленным ставкам они не могут снять большое помещение». Вместе с тем, как отмечают в компании Jones Lang LaSalle, спрос потребляет все, что производят строители, даже при том, что объемы ввода ежегодно растут.

Укрупнение, однако

Помимо прихода в Петербург крупных московских и зарубежных компаний, а также институциональных инвесторов есть и другие причины роста спроса на большие помещения.  Руководитель департамента экономического развития группы компаний «Невский Альянс» Илья Линник считает, что «повышение кредитного рейтинга, перенос ряда столичных функций, активное развитие транспортной инфраструктуры и реализация масштабных государственных и частных проектов значительно увеличили инвестиционную привлекательность города, и как следствие стали формироваться новые деловые зоны». Большое значение имеет общая экономическая ситуация в стране, которая, по мнению Алексея Чижова, способствует расширению фирм, увеличению штатов и, как следствие, повышению спроса на большие площади. «Крупные фирмы готовы сегодня платить за аренду крупные суммы. Они могут себе это позволить. При расширении фирм они переезжают в более просторные помещения – с расчетом на дальнейший рост штата», – добавляет генеральный директор компании «Марис Пропертиз» Борис Мошенский.

Несмотря на растущий спрос на большие площади, в готовых, переданных в эксплуатацию зданиях таких помещений очень мало. В классе «А» их вообще нет, а в классе «В» они встречаются редко. «Ответом на эту потребность рынка становится увеличение площадей новых офисных проектов, – отмечает Елена Афиногенова, руководитель отдела офисной недвижимости Praktis Consulting & Brokerage. – Если пять лет назад средняя площадь бизнес-центра была 5 тыс. кв. м, то сегодня речь идет о 10 тыс. кв. м. Кроме того, появилось заметное количество объектов нового строительства, где конструкция здания предполагает свободные планировки. Офисные площади в таких бизнес-центрах сдаются в состоянии shell&core, то есть без финальной отделки. При этом крупные помещения предлагают с определенным дисконтом».

По-прежнему велик спрос на небольшие помещения площадью до 100 кв. м. Однако большинство бизнес-центров класса «А» и «В» уже настроены на новую волну – они используют все свои возможности, чтобы привлечь крупных арендаторов. «Эта тенденция была на петербургском рынке всегда, а теперь усугубляется. Застройщики, обнаружив интерес к большим объемам аренды, в новых бизнес-центрах даже не предусматривают мелкую нарезку помещений», – отмечает Борис Мошенский. «Для бизнес-центров высокого класса важен состав арендаторов, поэтому они не хотят заключать договоры с мелкими компаниями», – поясняет Алексей Чижов.

Но управляющий партнер компании «Ай Би Групп» Сергей Игонин утверждает, что найти небольшие помещения можно: «Кто строит на продажу, продает крупными кусками. Кто строит для сдачи в аренду, тот рассчитывает на разных арендаторов, в том числе мелких». «Нельзя говорить о том, что помещения для мелких арендаторов исчезнут с рынка, – добавляет Илья Линник. – Эти предложения всегда будут и, в принципе, должны быть. Ведь в городе активно развивается не только крупный бизнес, но и предпринимательство. А кто откажется от столь большой, насыщенной доли рынка?»

Структурная модернизация

При всем том структурные перемены на рынке активизируются. «В классе „С“ – диктат спроса, – говорит Борис Мошенский. – Но этот сектор обречен: доходность невелика. Раньше такие офисные центры возникали от безысходности – у владельцев хватало средств на ремонт только части помещений. Теперь в любой проект вкладывается достаточно много средств, или собственных, или кредитных». По словам Сергея Игонина, класс «С» прирастает в лучшем случае за счет реконструированных зданий, бизнес-центров этого класса специально никто не строит. Вместе с тем на рынке остаются офисные помещения, которые вовсе не попадают в классификацию. Всегда найдутся институты и предприятия, готовые сдать в аренду неиспользуемые площади, и арендаторы, готовые их недорого снять.

Арендаторы офисных площадей начинают отдавать предпочтение объектам с высоким уровнем технического оснащения, хорошей транспортной доступностью и емкой парковкой, расположенным вне центра города

По данным «Марис Пропертиз», 55-60% качественных бизнес-центров сегодня сосредоточено в центральных районах Петербурга. Причем большинство бизнес-центров класса «А» – в Центральном районе. Однако постепенно ситуация начинает меняться. Praktis C&B утверждает, что в 2006 году наибольший объем ввода пригодных к аренде площадей в бизнес-центрах всех классов наблюдался в Петроградском и Василеостровском районах – 23 и 22% соответственно. «Менее однозначным становится понятие элитного местоположения для офисных центров Петербурга. Все больше объектов класса „А“ появляется вне исторического центра и так называемого „золотого треугольника“. Как девелоперы офисных проектов, так и арендаторы офисных площадей начинают отдавать предпочтение объектам с высоким уровнем технического оснащения, хорошей транспортной доступностью и емкой парковкой вне центра города – налицо тенденция децентрализации бизнес-центров», – отмечают специалисты компании.

Наиболее динамично в плане строительства новых бизнес-центров развивается Петроградский район. В 2007 году его доля в объеме предложений еще подрастет. К 2008 году, обещают специалисты компании Jones Lang LaSalle, предложения в периферийных районах вырастут до 70-75% в общем объеме. Специалисты отмечают: появляется больше проектов, построенных с нуля. На рынке офисных площадей увеличивается число игроков. В этот сегмент все чаще приходят девелоперы, которые прежде работали на жилищном рынке. Растет объем предложений по долевому участию в сооружении бизнес-центров.

Не только инфляция

Рост арендной платы объясняется не только падением курса доллара и инфляцией. В некоторых офисах, расположенных в центре Петербурга, ставки выросли на 20-40% из-за высокой заполняемости (даже возникают очереди), а также в связи с выходом на рынок инвестиционных фондов, которые проявляют интерес к покупке доходной недвижимости, например бизнес-центров с заключенными договорами аренды. Определенное влияние на рост арендной платы оказывают новые бизнес-центры – все они высокого качества. Как отмечают в компании Praktis C&B, это происходит в основном из-за того, что на рынке появляются офисные центры класса «В+», в которых максимальная ставка достигает минимальной ставки класса «А», а иногда даже превышает ее.

Рост продажных цен опережает рост арендных ставок – это приводит к увеличению сроков окупаемости инвестиций

Еще одним фактором роста средних арендных ставок стало изменение условной расчетной денежной единицы в некоторых бизнес-центрах, сопровождаемое повышением стоимости аренды. Сегодня арендные ставки рассчитываются в рублях, долларах, евро, а также в условных единицах с любым средним значением, чаще всего – между долларом и евро. Но в 2006 году начался заметный переход на рублевые расчеты. Теперь даже КУГИ отменил условную единицу и предложил своим арендаторам рублевые ставки.

Изменение курса доллара привело к снижению доходов тех бизнес-центров, в которых ставки номинировались в долларах США, отмечают в компании «Бекар Консалтинг». Это обстоятельство заставило многих участников рынка рассмотреть альтернативные варианты. Заключая договоры, управляющие и собственники использовали различные приемы снижения валютных рисков: перезаключали договоры аренды, подразумевающие ставку в долларах, и постепенно переходили на другую денежную единицу расчета; брали в качестве условной единицы среднее арифметическое между значениями курсов доллара и евро; указывали нижнюю границу для курса доллара в 27 рублей; использовали условные единицы КУГИ. Учитывая нестабильную ситуацию на валютном рынке, можно утверждать, что эта тенденция сохранится и в 2007 году.

Пока на рынке офисных площадей превалирует аренда. По мнению специалистов отдела маркетинга «Бекар Консалтинг», покупка офиса в бизнес-центре может вызвать проблему, связанную с большим количеством собственников, которым трудно решать вопросы управления общим имуществом здания (лестничные клетки, лифты, холлы, коридоры и т.п.). Тем не менее продажи начинают занимать на рынке заметное место, что говорит об инвестиционной привлекательности сегмента бизнес-центров. Так, в 2006 году были полностью или почти полностью распроданы офисные помещения в бизнес-центрах Status, «Голицын», Stels, «Авеню» и др. В 2007-2008 годах будет введено еще несколько бизнес-центров, офисные помещения в которых предлагаются к продаже.

Перспективы роста

Специалисты прогнозируют дальнейший рост рынка по всем показателям. По подсчетам Jones Lang LaSalle, к 2009 году предложение на рынке качественных офисных площадей увеличится на 30% по сравнению с 2006 годом. По прогнозам «VMB-Траст», только в наступившем году может быть введено в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м. По данным «Бекар Консалтинг», в 2007 году заявлено к вводу порядка 450 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Поскольку в эксплуатацию сдается, как правило, не более 50% заявленного объема, к концу 2007 года реально может быть введено 250 тыс. кв. м и более.

Прогнозируется и рост спроса. «Нашему городу катастрофически не хватает бизнес-центров класса „А“, и, учитывая существующую тенденцию роста деловой активности, спрос на них будет только увеличиваться», – полагает Илья Линник. При этом, по оценке Jones Lang LaSalle, в среднесрочной перспективе заполняемость качественных бизнес-центров не упадет ниже 94%.

Все без исключения специалисты прогнозируют рост арендных ставок. По словам Алексея Чижова, в последние годы основной причиной увеличения ставок на 10-15% выступала инфляция. По мнению Сергея Игонина, за 2007 год ставки подрастут на 5-10%. Консультанты «Бекара» предполагают, что в офисных новостройках рост составит 15-20% – не только из-за инфляции, но также из-за удорожания подрядных работ и строительных материалов.

Улучшается качество офисных помещений – и за счет новых технологий строительства, и за счет технических «наворотов», которых становится все больше. Происходит это в силу ориентации операторов рынка на спрос. Тот же фактор, как отмечает Илья Линник, не только повышает качество арендуемых помещений, но и поднимает продажную цену квадратного метра, которая опережает рост арендных ставок и, как следствие, приводит к увеличению сроков окупаемости инвестиций.

Санкт-Петербург