Доступное жилье – задача, которую нужно решить

4 июня 2007, 00:00
  Северо-Запад

В статье «Рецепт доступности» («Эксперт С-З» №20 от 28 мая 2007 года) мы попытались ответить на вопрос, возможно ли в России снизить себестоимость достаточно комфортного жилья, чтобы оно стало доступным основной массе населения страны (продажная цена не так интересна – на развитых рынках она близка к себестоимости). Статья вызвала отклики в среде специалистов. Вот некоторые из них.

– Да, нужно снижать себестоимость. Но прежде всего – за счет снижения материалоемкости, оптимизации использования финансовых ресурсов. Строительство по типовым проектам должно быть, но в контексте в первую очередь бюджетной стройки.
Малоэтажное строительство в Петербурге, несомненно, будет развиваться. К примеру, сейчас строится большой поселок Новая Ижора. Однако это не панацея. Замечу, что затраты на инженерную подготовку земельного участка под малоэтажное строительство больше, нежели под многоэтажное, «удельный вес» такого участка также больше.

Проводить параллель между снижением стоимости земли и доступностью жилья в корне неверно. В статье отмечено, что первоочередная задача – строить больше жилья. Но бесплатная раздача земли не может обеспечить увеличения объемов строительства: на конкретном земельном участке может быть построено конкретное количество квадратных метров, будь он платным или бесплатным. Бесплатная земля привела бы лишь к сверхприбыли строителей, потому что цена жилья все равно определяется конъюнктурой – соотношением спроса и предложения.

Обеспечить увеличение объемов строительства мы можем прежде всего вовлечением в оборот новых территорий, которые город должен развивать, обеспечивать инженерией. И именно на это идут средства, поступающие в городской бюджет в результате проведения торгов. Кроме того, бесплатно земли уже раздавались – в 1917 году крестьянам. И что получилось? Кому мы должны давать земли бесплатно? Не говоря о том, что это было бы нарушением законодательства, это стало бы прямым шагом к коррупции и на самом деле привело бы не к удешевлению, а к удорожанию жилья, лишило бы город возможности развиваться. Увеличение «вброса» на рынок земель, увеличение предложения – вот наша основная задача. Продажа земель должна обеспечивать плановый спрос.

Реализация государственного заказа по наименьшей цене и в Москве, и в Петербурге происходит по федеральным законам. Это не имеет никакого отношения к торговле землей. Земли принадлежат городу, и город сам заказывает строительство на своих же землях.
Что касается монополистов, то опять-таки вынужден поправить: вопросы решаются не по договоренности с властью, а в рамках федерального законодательства и тарифов, устанавливаемых специальными комиссиями. Конечно, было бы лучше всю ответственность переложить на монополистов, но это неправильно.
Александр Вахмистров, вице-губернатор Санкт-Петербурга

– Я внимательно прочитал статью и хочу отметить, что все названные в ней фирмы, предлагающие якобы дешевое жилье, мягко говоря, лукавят. Я позволил себе маленькую хитрость – направил в три фирмы заявки на строительство 30 таких домиков, которые стоят якобы 400 долларов за метр. В ответ я получил предложения, прочитав которые, убедился, что стоимость этих домиков под ключ составляет более 2,5 тыс. долларов за метр. Это относится и к предложению господина Гольмана. Компания, которую он предложил, может выполнить пустую «коробку» – без окон, дверей, отделки, инженерного оборудования – за 560 долларов за метр. Но эта «коробка» составляет не более 20% от всех затрат для сдачи дома под ключ.

Прямолинейный подход к нацпроекту «Доступное жилье» – как можно быстрее построить как можно больше дешевого жилья – представляется мне неперспективным. Я считаю, что радикально понизить себестоимость жилья невозможно. К тому же чисто строительная составляющая занимает лишь 40% от себестоимости. Остальное – земля, инженерия, энергия, налоги. Раздавать землю бесплатно нельзя, поскольку это нанесет большой ущерб местным бюджетам. К тому же любой товар должен иметь свою цену.

Единственный способ сделать жилье доступным – увеличить доходы населения до уровня, адекватного объективной стоимости жилья. Доминирующее значение должно иметь развитие ипотечного кредитования. Человек должен иметь возможность брать кредит на срок 30, 40, 50 лет не более чем под 7%. А для тех, кто не может купить жилье даже по ипотеке, надо строить государственные доходные дома, в которых люди будут арендовать квартиры по доступным ценам. Пока люди живут в социальных домах, они копят деньги на собственное жилье. Пусть люди больше работают – на нескольких работах, чтобы накопить деньги на квартиру. Почему мы должны исходить из среднего дохода? Квартира покупается раз в жизни, и ради нее надо хорошо постараться.
Вячеслав Заренков, президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»

Все, конечно, непросто. Вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров справедливо замечает, что главная задача – увеличить объемы строительства. Действительно, пока предложение не превысит спрос, цены не будут ориентированы на себестоимость, так что снижать их бессмысленно. Однако аргументы о нецелесообразности снижения монопольных цен государства на землю, подключение к энергоисточникам и т.п. представляются неубедительными. Государство – не субъект рынка и зарабатывать прибыль – не его дело (бюджет должен наполняться налогами от прибыльной деятельности частного бизнеса и доходов граждан). Власти должны не торговать землей ради доходов, а распоряжаться ею в интересах общества, которому нужно доступное жилье и, соответственно, раздача земли по дешевке.

Если власти боятся злоупотреблений, можно на первом этапе (пока доходы населения не выросли) строить социальное жилье. Но на принципах государственно-частного партнерства (государство дает землю и энергию, а бизнес – все остальное). Это, нам кажется, лучше, чем затевать грандиозное государственное строительство доходных домов, как предлагает Вячеслав Заренков. Государство – плохой хозяйственник, да и денег у него не хватит.