Комплексное явление

Привлечение бизнеса к освоению новых больших территорий Петербурга следует приветствовать. Однако состоявшиеся торги выявили серьезные риски инвесторов

В Петербурге завершилась первая серия торгов землей в новом формате – для так называемого «комплексного освоения» больших городских территорий (см. «Освоение по-крупному», «Эксперт С-З» №1-3 от 22-28 января 2006 года). Все выставляемые на торги земельные участки на окраинах города не имеют необходимой инженерно-энергетической инфраструктуры, что являлось до сих пор главным препятствием к их освоению. Чтобы решить проблему инженерной подготовки и ввести территории в оборот, Смольный сделал ставку на финансовый, профессиональный и управленческий потенциал крупного девелоперского бизнеса.

В целом ожидания властей оправдались. В условиях острого дефицита территорий, обеспеченных инженерией (включая получение всех видов энергии в необходимом количестве), инвестиционно-строительный бизнес проявил огромный интерес к предложенным участкам. Возможность заняться освоением больших территорий, подходящих для массового жилищного строительства, привлекла внимание ведущих российских девелоперов. В этой связи важнейшим событием стал выход на рынок Петербурга столичной корпорации «Главстрой», входящей в холдинг «Базовый элемент» Олега Дерипаски. Компания «Главстрой-СПб» в жесткой конкуренции с другими участниками торгов получила права на освоение 707 га земли (из 780 га предлагавшихся к продаже) и займется развитием наиболее сложных и одновременно перспективных для комплексной застройки территорий.

Суммы, которые предлагали участники торгов, впечатляют. Так, территория Северной долины площадью 270 га, проданная чуть более недели назад на последних торгах, ушла за рекордную для петербургского рынка сумму 7 млрд рублей.

Схема для смелых

Механизм предоставления земельных участков для комплексного освоения (КО) в целях жилищного строительства предусмотрен принятым в 2005 году законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Соответствующее постановление, регламентирующее процедуры торгов по КО в Петербурге, правительство города утвердило в феврале 2006 года. Но потребовался почти год на подготовку и согласование первых решений о передаче территорий для КО. По некоторым сведениям, задержка была связана не только с юридическими сложностями выработки новой схемы и с плохой координацией работы структур Смольного. Сказывалось и лоббистское давление коммерческих структур, рассчитывавших на целевое предоставление приглянувшихся участков.

Нововведение предусматривает следующий алгоритм. Победитель торгов, которые ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» проводит в форме открытого аукциона, получает право аренды земельного участка для КО. В течение полутора лет он должен подготовить проект планировки и межевания территории и разработать схему инженерного обеспечения. И только выполнив весь объем работ по инженерной подготовке (то есть проложив внутриквартальные сети и безвозмездно передав их в собственность Санкт-Петербурга), победитель получает исключительное право выкупить землю или оформить ее в аренду на 49 лет.

Единственный критерий при определении победителя – максимальный размер платы за право заключения договора аренды участка. Ее начальная цена была весьма незначительна (она составляла около 10 долларов за 1 кв. м участка даже после переоценки, проведенной по итогам первых торгов). Основное финансовое бремя в большинстве случаев – это создание инженерии.

Заметим, поначалу чиновники всячески подчеркивали, что эта схема будет привлекательна и для петербургских компаний среднего масштаба: мол, объединяясь в консорциумы, они смогут конкурировать с крупными игроками, в том числе московскими девелоперами. При этом было решено не дробить участки на мелкие лоты, чтобы стимулировать именно комплексность развития территорий. Опыт состоявшихся торгов показал, что на рынке достаточно крупных компаний, готовых взяться за весьма масштабные проекты.

Компактное освоение

Первыми состоялись торги на право комплексного освоения территории Купеческой гавани (18,4 га), примыкающей к дворцово-парковому ансамблю Петергофа и побережью Финского залива. В торгах, прошедших в январе 2007 года, участвовало 14 претендентов, цена выросла в 67 раз, и победителем, согласившимся заплатить 1,2 млрд рублей, стало ООО «Петергофская Купеческая гавань». По словам Льва Винника, бывшего в то время директором ГУ «Управление инвестиций», «победитель торгов с 2004 года интересовался территорией, знал о ней больше других, готовил концепции развития и надеялся получить ее целевым назначением». По некоторым сведениям, победители торгов связаны с собственниками ООО «Управляющая компания „Морской фасад“», осуществляющего проект намыва 477 га территории Васильевского острова.

В Купеческой гавани, согласно подготовленной Комитетом по строительству документации, может быть построено около 30 тыс. кв. м жилья. Между тем Генплан и охранные требования КГИОП допускают здесь только малоэтажную застройку. В принципе, участок хорошо подходит для размещения элитного коттеджного поселка, гостиничного комплекса и, возможно, яхт-клуба. Плюсом является близость к президентской резиденции в Стрельне.

В мае были реализованы два достаточно компактных лота (территории площадью 29,2 и 23,9 га, на которых проектами планировки предусматривалось по 343 тыс. кв. м возводимых улучшений) – участки на юго-западе Петербурга, в Красносельском районе, вблизи строящегося китайскими инвесторами комплекса «Балтийская жемчужина». В первом случае победителем торгов стала столичная компания ОАО «Мосметрострой», а во втором – ООО «Гатчинский ДСК», входящее в петербургскую Группу ЛСР. Право освоения участков обошлось компаниям в 1,3 и 1,1 млрд рублей соответственно (это почти в 20 раз превышает начальную цену).

По словам заместителя генерального директора по развитию ООО «Гатчинский ДСК» Евгения Бычкова, на выигранном участке компания планирует возвести порядка 350 тыс. кв. м жилья эконом-класса. Предполагается, что будут строиться здания высотой от 5 до 22 этажей. «Разработкой проекта планировки территории и застройки займутся квалифицированные, имеющие опыт создания таких проектов архитектурные мастерские совместно со специалистами ООО „Гатчинский ДСК“, – поясняет Евгений Бычков. – Мы планируем создать удобный для проживания, современный и востребованный покупателем микрорайон». Ввод в эксплуатацию первых объектов, в соответствии с условиями конкурса и инвестиционными условиями договора аренды, предусмотрен в 2011 году.

Многообещающий размах

Но, конечно, самыми масштабными будут проекты корпорации «Главстрой», для которой, кстати, выход на рынок Петербурга является важной вехой развития, ведь прежде она работала только в Москве. Сферой интересов «Главстроя» оказались перспективные для жилой застройки территории на северо-западной и северной окраинах Петербурга – в Приморском и Выборгском районах.

Территория Конной Лахты (между поселками Ольгино и Каменка) площадью 437 га была приобретена двумя лотами за 1 млрд рублей. Градостроительная документация предусматривает здесь лишь малоэтажную застройку. В предварительных материалах, подготовленных к конкурсу Комитетом по строительству, речь идет о возведении порядка 1 млн кв. м жилья. Но точную цифру можно определить только после подготовки уже самим девелопером проекта планировки территории. Эксперты оценивают оптимальный объем строительства в пределах 1,5-2,5 млн кв. м.

Генеральный директор ОАО «Главстрой» Артур Маркарян, называя ориентировочный объем инвестиций в проект, – более 3 млрд долларов – считает пока преждевременным говорить о конкретных параметрах застройки. «Лахта для нас очень интересный район, – подчеркивает Артур Маркарян. – Этим проектом мы хотим задать тон – надо развивать культуру компактного проживания больших групп людей, формировать новые стандарты для создания такой среды обитания. Поэтому сейчас мы внимательно изучаем опыт строительства сателлитных городов-миллионников в Западной Европе, ведем переговоры о привлечении к проектированию лучших умов Европы и Америки». Концепция застройки должна быть представлена на рассмотрение властей и, очевидно, Градостроительного совета к середине 2008 года, строительство же начнется в 2009-м. На весь цикл реализации проекта отводится 10 лет.

В отличие от Конной Лахты, в Северной долине предусматривается главным образом многоэтажное строительство. Эксперты полагают, что на территории площадью 270 га застройщик, практически не ограниченный Высотным регламентом, может возвести гораздо больше заявленных властями 2,2 млн кв. м. Артур Маркарян считает, что, по предварительной оценке, здесь можно построить около 3 млн кв. м жилья. Но ряд экспертов называют даже 5 млн кв. м, а некоторые – 6-10 млн. Примечательно, что главным конкурентом «Главстроя-СПб» на торгах по Северной долине была Группа ЛСР (хотя в аукционе участвовали и крупные московские структуры – СУ-155, «Ренова-СтройГруп», «Синтез-Девелопмент»). Управляющий директор Группы ЛСР Евгений Яцышин отмечает, что привлекательность проекта Северной долины была обусловлена в числе прочего близостью к этой территории принадлежащего группе предприятия «ДСК БЛОК», выпускающего конструкции для возведения массового жилья. «На аукционе мы сражались как могли, – говорит Евгений Яцышин. – Конечно, нам было бы легче, если бы Северная долина была поделена на несколько лотов».

Ценовой эксперимент

Один из ключевых вопросов, на который еще до проведения первых торгов по КО обращали внимание эксперты и участники рынка, – конечная стоимость земли, включая затраты на инженерное обеспечение. Естественно, это станет важнейшим фактором, определяющим конкурентоспособность продукта и его «доступность».

Оценивая соответствие цен на землю нынешней рыночной конъюнктуре, генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов отмечает: «В целом, пожалуй, они соответствуют. Дело в том, что практика освоения таких больших территорий на рынке еще не накоплена, поэтому представления девелоперов о ценах могут быть только очень приблизительными. В отличие от проектов точечной застройки, на привлекательность земли и успешность проекта здесь влияют особенности инженерной подготовки, природные факторы, концептуальное решение».

Сформированные в ходе торгов цены на землю заметно колеблются. Так, территория Купеческой гавани обошлась девелоперу примерно в 240 долларов за 1 кв. м, что, по мнению некоторых экспертов, является завышенной ценой даже с учетом престижности места и элитного уровня будущей недвижимости. За право освоения земель в Красносельском районе «Мосметрострой» и Гатчинский ДСК заплатили около 170 долларов за 1 кв. м. Председатель совета директоров ООО «Синтез-Девелопмент» Григорий Фельдман говорит, что он посчитал неоправданным дальнейшее участие в торгах, когда стоимость лотов перешагнула за 700 млн рублей (а проданы они были за 1,3 и 1,1 млрд рублей). С учетом того, что на стоимость одного квадратного метра земли ложатся еще и затраты на инженерию (примерно 600-700 долларов), строящееся жилье, по оценкам Григория Фельдмана, нужно будет продавать по 3,5 тыс. долларов за 1 кв. м. Но специалисты единодушно признают, что основная масса жилья, возводимого на Юго-Западе и в Северной долине, относится лишь к эконом-классу и классу «комфорт».

Кстати, обращает на себя внимание серьезный разрыв между ценой за землю, приобретенную «Главстроем» в Конной Лахте (около 9 долларов за 1 кв. м.) и в Северной долине (100 долларов). Возможно, это отчасти объясняется тем, что территория Северной долины имеет лучшую транспортную доступность (близость к станции метро «Парнас», крупным городским магистралям и Кольцевой автомобильной дороге). Но при этом в обоих случаях потребуются серьезные затраты на выполнение инженерных работ, в частности по намыву и формированию территорий в Конной Лахте и рекультивации бывших торфяных разработок в Северной долине. «Главным объяснением является то, что в Северной долине разрешено многоэтажное панельное строительство, что повышает интерес девелоперов, – полагает руководитель группы оценки недвижимости ООО „Институт проблем предпринимательства“ Алексей Шаскольский. – Ведь это наиболее ликвидный и выгодный продукт, продавать который легче, чем коттеджи. Кроме того, Северная долина – это респектабельное, привычное и понятное для потребителя место в Выборгском районе, где жилье традиционно пользуется высоким спросом».

Инфраструктурный фактор

Стоимость строительства внутриквартальных сетей председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга Александр Бобров оценивает в среднем на уровне 100-150 долларов на 1 кв. м возводимых улучшений. Также необходимо прибавить плату за присоединение к электросетям (около 100 долларов), к сетям водоснабжения (30-50 долларов) и теплоснабжения (из расчета примерно 3 млн рублей за 1 Гкал·ч тепла). Помимо этого, как подчеркивает Бобров, застройщик территорий Конной Лахты и Северной долины вынужден будет участвовать в финансировании строительства головных источников и магистральных сетей.

В частности, развитие этих территорий невозможно без строительства нового блока на Северной водопроводной станции с подводящими водоводами (цена объекта – 6-7 млрд рублей). «Это затратный для города проект, и форма участия в финансировании будет определяться отдельно для всех строителей», – предупреждает Бобров. Для обеспечения теплом потребуется строительство нового источника – это может быть либо третий блок Северо-Западной ТЭЦ (около 400 млн долларов), либо ТЭЦ «Парнас» (более 500 млн долларов). Вопрос строительства ТЭЦ «Парнас» Группой «Синтез» (инвестор проекта Юго-Западной ТЭЦ) пока остается открытым – начата работа над ТЭО, и, быть может, к осени компания определится со своими планами. В нынешнем году за счет бюджета города начнется строительство восьмикилометрового коллектора, который обеспечит водоотведение на всех осваиваемых территориях на севере города. Однако даже при бесперебойном финансировании (требуется около 4 млрд рублей) коллектор появится не ранее чем через три года.

У экспертов нет единого видения, как может отразиться на рынке запуск проектов комплексного освоения территорий. Очевидно, что вследствие проблем с инженерным обеспечением сколько-нибудь значительный ввод жилья до 2010-2011 годов маловероятен. Но и в дальнейшем, как полагают некоторые специалисты, большая доля затрат на землю и инженерию в себестоимости жилой площади может поднять планку цен на рынке, причем именно в сегменте массового жилья. Напротив, как отмечает президент Российской гильдии риэлтеров Александр Романенко, запуск крупных девелоперских проектов может притормозить рост цен на жилье, так как к моменту вывода на рынок комплексного жилья дефицита в массовом сегменте не будет, а к началу продаж средний уровень цен у московских застройщиков может снизиться на 300-500 долларов за 1 кв. м. По мнению Василия Селиванова, новые проекты не окажут кардинального воздействия на рынок: «Поскольку строительство будет вестись очередями, то даже одновременный вывод сразу всех проектов увеличит существующее предложение максимум на 1 млн кв. м».

Заместитель директора Санкт-Петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой» по развитию и информационно-аналитической работе Евгений Каплан считает, что комплексные проекты приведут к серьезной разбалансировке спроса и предложения: «По данным Большого сервера недвижимости, спрос на подобные необжитые окраины составляет 3-5%. Если основное строительство будет происходить именно там, то кто-то с отчаяния туда и поедет, но многие будут стремиться покупать жилье в обжитых районах, где оно начнет стремительно дорожать. Чтобы такой разбалансировки не произошло, власти должны всерьез отнестись к благоустройству новых территорий, обеспечить их хорошим транспортным сообщением с основным городом». Евгений Каплан не верит, что власти все это сделают вовремя, и потому предсказывает: «После продажи первых домов – без дорог, транспорта, соцобъектов, а возможно, и без света – следующие дома продаваться не будут, так что инвесторы понесут серьезные убытки».

Что же касается планов властей, то, как сообщили нам в Комитете по строительству, сейчас на повестке дня подготовка к торгам еще трех территорий общей площадью 76 га (в Коломягах, Петродворце и около поселка Молодежный в Курортном районе). И судя по всему, апробированная практика передачи земель для комплексного освоения, ориентированная прежде всего на крупные девелоперские структуры, будет продолжена.