Здесь живут Ула и Кари

Международный бизнес
Москва, 16.07.2007
«Эксперт Северо-Запад» №27 (329)
С 1992 года сводный индекс цен на жилье в Норвегии вырос более чем в четыре раза, хотя индекс потребительских цен увеличился примерно на 45%. Ряд экспертов предупреждают о перегреве жилищного рынка

Данные Центрального статистического управления Норвегии (ЦСУ) показывают, что больше трех четвертей норвежского населения живет в собственных домах и квартирах. Тем не менее норвежцы активно покупают жилье, а цены на жилищном рынке все время растут. Так, с июля 2003 года по июль 2004-го индекс потребительских цен в Норвегии вырос примерно на 1,5%. Рост цен на жилье за тот же период был неравномерным по всей стране – от 8 до 22%. «Средненорвежский» дом стоил в 2003 году 205 тыс. евро, а в 2005-м – уже 226 тыс. евро.

В Норвежском союзе риэлтеров считают, что разница в темпах роста цен на жилье и на другие потребительские товары объясняется двумя основными факторами. Первый из них – это рекордно низкая процентная ставка по жилищным кредитам, второй – относительное уменьшение платы за жилье в структуре расходов средней норвежской семьи. В среднем ставка жилищного кредита составляла в 2004 году 3,4% в 60% случаев, в 80% случаев эта величина не превышала 3,7% годовых.

 Возможность приобрести жилье – это не только доступность ипотечного кредита, но и высокие доходы большинства населения страны. В общем объеме расходов норвежцев доля, которую занимают выплаты на приобретение жилья в рассрочку, за последние годы значительно снизилась. «Мы не считаем, что рост цен на жилье носит взрывной характер. Потребители – люди достаточно разумные, и абсолютно все понимают, что ставки по кредиту не достигли рекордно низкого уровня за все время существования страны», – считает председатель Союза риэлтеров Норвегии Эйвинн Андреас Таннберг.

Прощай, провинция

Цены на квартиры в крупных городах растут из-за урбанизации: все большему числу норвежцев приходится расставаться с провинциальной идиллией

Сейчас жилищное строительство в Осло ведется столь же интенсивно, как и в середине 1970-х годов, когда в Норвегии активно развивалась промышленность. Эксперты считают, что рост предложения будет способствовать снижению темпов роста цен на жилье. «Сейчас предложение догоняет спрос и рынок жилья в больших городах становится более сбалансированным», – считает Таннберг. Повышение активности в жилищном строительстве отмечается не только в столице, но и в других городах страны – там строится больше жилья, чем в последние годы. Однако пока ничто не указывает на замедление роста цен. Обычно в мае, июне и июле стоимость жилья снижается, но в последние два года эта тенденция не проявлялась.

Эксперты сходятся на том, что цены на квартиры в Осло и остальных крупных городах станут расти быстрее, чем в других местах, и по-прежнему будут значительно опережать рост индекса потребительских цен. Эта тенденция сохранится в течение ближайших двух лет. Цены на квартиры в крупных городах растут главным образом из-за того, что все большему числу норвежцев приходится расставаться с провинциальной идиллией. Ула Нурманн и Кари Нурквинне (Ула Норвежец и Кари Норвежка, как называют типичных жителей страны) вынуждены подчиняться урбанизации. «Только что я посетила Вардё (небольшой город на севере Норвегии. – «Эксперт С-З»). Там масса пустых домов, а небольшой дом постройки 1950-х годов можно купить за 2,5 тыс. евро. За эти же деньги в Осло можно приобрести в лучшем случае один квадратный метр жилья, и то в значительном отдалении от центра. Спрос будет постоянно давить на жилищный рынок, несмотря на то что „входной билет“ в столицу становится все дороже», – считает аналитик консалтинговой фирмы Econ Лиса Рейаквам.

Эксперт полагает, что в больших городах обвал цен, скорее всего, никогда не наступит. Это может произойти только в случае каких-то экстраординарных событий, например значительного снижения цен на нефть, сопровождающегося резким ростом ставки банковского кредита и уровня безработицы. Но подобной перспективы в норвежской экономической жизни пока не просматривается.

Из первых рук

В самых крупных городах Норвегии – Осло и Бергене – риэлтеры советуют покупать новые дома и квартиры. Только в губерниях Осло и Хордаланн цены на вторичном рынке выше, чем на первичном. В 2004 году цена одного квадратного метра в недавно построенном односемейном доме в Осло, по данным ЦСУ, составляла 2,6 тыс. евро, на вторичном рынке цена была выше на 5-10%.

Наименьшая разница цен на первичном и вторичном рынках отмечалась в губерниях Трумс, Сёр-Трёнделаг, Акерсхус и Ругаланн. Как обычно, самые высокие цены на жилье были в Осло. За столицей следовали губерния Акерсхус и коммуна города Тронхейма. Самый дешевый дом можно было построить в Согн-ог-Фьюране, Нур-Трёнделаге, Оппланне и Эуст-Агдере. Цена квадратного метра составляла здесь менее 1650 евро. В 2004 году больше всего подорожали квартиры, в этом секторе рост цен составил 13%. Цены на односемейные дома поднялись в среднем на 11%.

Цены на жилье в Осло значительно отличаются от района к району. Наиболее престижным и дорогостоящим местом норвежской столицы является Фрогнер – район, прилегающий к знаменитому парку Вигеланна. Здесь находятся самые дорогие особняки и малоквартирные дома, которые соседствуют с посольствами многих стран мира. Средняя цена квадратного метра жилья в этом районе составляет 4,5 тыс. евро и в 1,32 раза превышает средний показатель цен на квартиры в столице. Квартиры на окраинах значительно дешевле – в районах Южного Нурстранна и в Груруде средняя цена квадратного метра составляет 2,3 и 2,4 тыс. евро соответственно.

Эксклюзив для богатых

В Норвегии найдется немало людей, покупательная способность которых совсем не зависит от ставки жилищного кредита. Возможная цена жилища, в 20 раз превышающая средненорвежские показатели, не отпугивает потенциальных покупателей. Для тех, кто приобретает жилье, стоящее в первых строках ценовых предложений, ставка жилищного кредита не играет никакой роли. Владельцы ведущей риэлтерской конторы, специализирующейся на продаже самых дорогих квартир в норвежской столице, считают, что для богатых покупателей главное – эксклюзивность жилища.

Для этой группы людей определяющим является биржевой индекс, влияющий на оборот денежных средств, а не уровень процентной ставки по кредиту. Такие клиенты, как правило, имеют достаточный банковский счет и не нуждаются в кредитах на покупку недвижимости. В богатой нефтью Норвегии таких людей становится все больше, и эксперты в связи с этим прогнозируют, что цена квадратного метра в эксклюзивном секторе жилья в Осло вскоре может достигнуть 12,5 тыс. евро за квадратный метр.

Пузырь раздулся

В отличие от риэлтеров, банкиры значительно более осторожны в прогнозах о будущем норвежского рынка недвижимости. Недавно Deutsche Bank провел исследование рынков нескольких западных стран с помощью модели, учитывающей уровни доходов и процентной ставки по жилищному кредиту, а также демографическую ситуацию. Как показали результаты исследования, рынок недвижимости в Норвегии перегрет примерно на 25%. Норвежский Центробанк подтверждает прогнозы немецких коллег, однако здесь считают, что уровень перегрева рынка не превышает 10%.

Согласно оценкам Deutsche Bank, в Дании, Великобритании, Франции цены на жилье превышают справедливый уровень на 31-37%. В Германии и Японии наблюдается обратная картина – здесь риэлтерам приходится только мечтать о ценовом буме. По мнению банковских аналитиков, германский и японский рынки недооценены на 19 и 28% соответственно.

«Теперь главный вопрос заключается в том, как быстро рынок достигнет ценового баланса. Если это произойдет в течение 10 лет, то нет повода для беспокойства», – заявил финансовый аналитик Торстен Шлёк в интервью норвежской деловой газете Dagens Naeringsliv. Эксперт считает, что в течение нескольких лет рост цен будет менее скачкообразным. По мнению Шлёка, это более вероятно, чем снижение цен в ближайшей перспективе. Однако главный экономист банка Nordea Стейнар Юэль уверен, что в течение 12-18 месяцев индекс цен на жилье снизится и будет находиться в диапазоне от нуля до 5%.   

Осло – Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №27 (329) 16 июля 2007
    Великий Новгород
    Содержание:
    Новгородская сеча

    Очередной всплеск борьбы с криминалом и коррупцией в Новгородской области может так и остаться разовым неэффективным мероприятием, если федеральная власть ограничится «зачисткой» неблагонадежных чиновников и бизнесменов. Области требуются серьезные структурные решения, чтобы вытащить ее из ямы, в которой она оказалась

    Реклама