Обходящий стены

Тема недели
Москва, 10.09.2007
«Эксперт Северо-Запад» №33 (335)
Руководители «Сити Сервис» считают, что их компания стала лидером рынка благодаря тактике бесконфликтной адаптации российской модели к европейским стандартам

Петербургская компания «Сити Сервис», входящая в состав международного холдинга City Service, является крупнейшей организацией на городском рынке ЖКХ по объему обслуживаемого жилья, даже если учесть государственные «Жилкомсервисы». Свои территории компания получила в ходе конкурсов на право обслуживания жилых домов, находящихся в управлении районных жилищных агентств (РЖА), которые проводил Жилищный комитет администрации Петербурга в 2005-2006 годах. Кроме того, компания весьма активна и в Ленинградской области, где помимо прочих поселений обслуживает весь жилищный фонд города Кировска.

Уникальность «Сити Сервис» еще и в том, что на фоне растущего числа компаний, уходящих со своих территорий или даже с рынка, она, наоборот, наращивает объем обслуживаемого жилого фонда.

Своему успеху компания во многом обязана команде квалифицированных управленцев во главе с Олегом Вихтюком – бывшим начальником управления по взаимодействию с управляющими компаниями и объединениями собственников жилья петербургского Жилищного комитета. Он был ключевым разработчиком нормативно-правовой базы реформы ЖКХ в Петербурге, активно сотрудничал и с образующимися ТСЖ, и с приходящими на рынок частными компаниями. А самое главное в сегодняшней российской ситуации – он хорошо понимает, как устроена нынешняя система ЖКХ, знает ее подводные течения, интересы и психологические особенности чиновников в этой сфере, умеет с ними разговаривать, в чем журналисты убеждались не раз.

В интервью журналу «Эксперт Северо-Запад» председатель совета директоров «Сити Сервис» Олег Вихтюк и представитель акционеров в совете директоров заместитель генерального директора холдинга City Service Мариюс Яроцкис рассказывают об особенностях работы на петербургском рынке ЖКХ.

– Чем отличается работа в Петербурге от работы в западных странах, где представлена ваша компания?

О.В.: Работа в Петербурге, да и в Ленобласти, осложняется главным образом тем, что рынок услуг ЖКХ еще не сформировался. Поэтому нельзя говорить о цивилизованных правилах игры в том смысле, как это принято в странах Восточной Европы, где мы работаем. Вместе с тем Петербург дальше всех других регионов России продвинулся в направлении рынка. Здесь, по мнению акционеров нашей компании, благоприятные условия для перехода от госмонополии к нормальным рыночным отношениям, и они гораздо лучше, чем в остальных российских регионах.

– В чем же конкретные преимущества Петербурга?

О.В.: Здесь принят пакет нормативно-правовых документов, позволяющий частным компаниям получить жилой дом на обслуживание или даже в управление. Такое решение принимается, например, собственниками квартир на общем собрании. Этот механизм в Петербурге работает, правда массовый характер он носить не может. Этому препятствует естественное желание государственных обслуживающих организаций сохранить дома за собой. Да и консерватизм государственных жилищных агентств – они стремятся по возможности ничего не менять, чтобы избежать проблем, объективно возникающих при смене обслуживающей организации.

Второй вариант – договор частной компании с товариществами собственников жилья. По доле домов, управляемых жильцами (через ЖСК или ТСЖ), Петербург лидирует сейчас в России (по крайней мере в больших городах): при среднем по стране показателе в 7% в Петербурге – около 35%. С точки зрения бизнеса, это означает, что более трети рынка находится «в свободном полете». В других городах объем свободного рынка гораздо меньший – единицы имеют показатель около 10%, даже в Москве он лишь немного превышает 11%. А в Петербурге доля свободного рынка еще и заметно растет, как за счет новостроек, так и через создание ТСЖ в старых домах.

Помимо этого, в Петербурге два года шли конкурсы на право обслуживания жилых домов, и частные компании могли получать такое право. Подобные конкурсы проводились и в некоторых других регионах России (например, в Ленобласти), но только в Петербурге через них был пропущен весь государственный жилищный фонд.

– Приведите примеры, чем отличаются условия в Петербурге и в странах Восточной Европы.

М.Я.: В странах Восточной Европы владельцам домов в городах, как правило, принадлежит земля «под обрез» фундамента и небольшой палисадник перед входом – 3-5 м от фундамента. Основная часть придомовой территории является собственностью муниципалитета, который ее и обслуживает. А в Петербурге, как известно, внутридомовая территория поделена между соседними домами и ее уборку оплачивают жильцы. Соответственно, это увеличивает объем работ для компании, обслуживающей дом.

Еще одно важное отличие – в системе тарифообразования. В Восточной Европе структура тарифов содержит плату за услуги управляющей компании (УК). В России новые правила предоставления жилищнокоммунальных услуг, принятые правительством РФ в прошлом году, объявляют управляющие компании (или ТСЖ) исполнителями всех этих услуг. То есть УК формально вписаны в цепочку услуг, предоставляемых ЖКХ конечным потребителям, а значит, должна быть соответствующая составляющая и в тарифе. Ее не включили в тарифы на 2007 год, но мы рассчитываем, что в следующем году она появится.

Кстати, поскольку по новым правилам УК являются исполнителями коммунальных услуг, только они имеют право заключать договоры с монополистами. В Европе все монополисты заключают прямые договоры с владельцами квартир, а управляющие компании сталкиваются с монополистами только при ремонте домовых сетей. Согласно российской модели, за все отвечает УК, и перед жильцами, и перед монополистами, и перед городскими властями. Это сильно осложняет работу управляющих компаний. Мы не считаем такую модель оптимальной. Впрочем, в переходный период, может, это и разумно, когда ответственность берет на себя одна компания. Но мы уверены, что по мере развития сферы ЖКХ ответственность надо будет диверсифицировать: мировой опыт показывает, что такая модель предпочтительнее.

– Механизм тарифообразования в Европе отличается от нашего?

О.В.: По сравнению с европейскими странами в Петербурге тарифы недостаточно сбалансированы по конкретным видам услуг. Те тарифы, которые касаются монополистов или специализированных подрядных организаций, работающих в условиях ограниченного рынка, ближе к рыночным, чем те, которые регулируют услуги эксплуатирующих организаций. Например, близки к рыночным тарифы на сбор и вывоз мусора, на обслуживание лифтов. А вот тариф на санитарное содержание домовладений совсем не рыночный, его даже не индексируют на инфляцию. Из-за этого мы не можем платить дворникам адекватную зарплату. Приходится выкручиваться. В европейской структуре квартплаты доля жилищных тарифов вообще значительно выше, чем в Петербурге, а в структуре жилищных тарифов гораздо выше доля санитарного содержания. Впрочем, чем больше видов услуг в России будет выходить на рынок, тем больше тарифы начнут приближаться к рыночным. Этот процесс неизбежен.

– Потребовала ли специфика Петербурга специальной схемы работы, радикально отличающейся от той, которую вы применяете в западных странах?

О.В.: Мы пошли по пути адаптации европейского опыта к условиям несформировавшегося рынка. Взяли традиционную российскую модель, к которой здесь все привыкли (и население, и власти), и постепенно, не революционным, а эволюционным путем приближаем ее к европейской. Мы практически ежемесячно вводим новые элементы управления. Это требует от всех сотрудников максимального напряжения. Но все они знают нашу стратегию и конечную цель – привести качество и характер услуг к европейским стандартам. Правда, по мере продвижения к этой цели сама она изменяется, потому что в Европе тоже идет прогресс. Так что наша задача весьма непроста.

– Насколько в Петербурге силен административный протекционизм в пользу государственных «Жилкомсервисов»?

О.В.: В разных районах ситуация разная. Вообще говоря, чиновников можно понять: ситуация в Петербурге переходная, на рынок приходят неизвестные компании, и власти боятся дестабилизации этой социально чувствительной сферы, особенно в зимний период. Поэтому поначалу они больше доверяют традиционным «Жилкомсервисам», просто потому, что с этими компаниями у них уже налажены отношения. Но если частная компания демонстрирует серьезность, добросовестность, силу, готовность и способность работать на перспективу, то, по нашему опыту, власти перестают ее опасаться и начинают нормально сотрудничать. В нашем случае это зачастую происходило уже через месяц, максимум – через полгода. Срок такой адаптации зависел от конкретных обстоятельств в данном районе – от состояния жилого фонда, который нам достался, да и от сложившихся отношений представителей администрации и частного бизнеса. Сейчас только в одном районе мы имеем такие проблемы. Но и здесь все идет к тому, что вскоре спорные вопросы будут успешно решены.

Не стану утверждать, что дома нам на конкурсах отдавали самые плохие, в целом их состояние средневзвешенное по Петербургу. А, например, в Кировском районе наши дома даже несколько лучше тех, что обслуживает «Жилкомсервис №2».

– Тем не менее известно, что на конкурсах вас сильно обижали. Почему вы не подавали в суд?

О.В.: Мы избрали другую тактику – избежать судебных тяжб и сконцентрироваться на работе. Противодействие мы преодолеваем не борьбой, а переговорами. Если перед нами выстраивают стену, мы ее не пробиваем, а пытаемся обойти. Стараемся быть гибкими, этого требует специфика рынка. Мы исходим из того, что главное – заработать репутацию добропорядочной компании, заслужить симпатию жильцов. Это мы считаем главным условием нашей стабильности, прочности нашего положения в городе и области.

Мы принципиально отказались и от конфронтации с конкурентами, даже государственными «Жилкомсервисами». Понимая щекотливость момента перераспределения рынка, мы не стали заниматься переманиванием домов у конкурентов. Мы работаем только в тех домах, которые получили на конкурсах.

Такая тактика себя оправдала – не конфликтуя ни с кем, мы, тем не менее, стали самой крупной компанией в Петербурге и Ленобласти как по размеру обслуживаемой площади, так и по количеству домов.

– У вас были проблемы с финансированием работ, в том числе в рамках инвестиционных обязательств, которые вы взяли на себя в ходе конкурсов?

О.В.: Проблем с финансированием у нас нет. Инвестиционные обязательства мы исполняем исправно и даже с некоторым опережением графика в некоторых районах. Наши акционеры инвестировали очень большие средства в ремонт домов, обновление инженерных коммуникаций. Мы рассчитываем, что аварийность в наших домах сократится в несколько раз и нам уже не придется работать с таким напряжением, как это было в первую зиму после получения территорий в обслуживание. Ради этого в некоторые дома мы вложили средств даже больше, чем обещали (чаще всего – за счет установки узлов учета тепла). Это сделано для того, чтобы по мере перехода от годичных договоров с РЖА на обслуживание к прямым пятилетним договорам на управление домами инвестиционный потенциал наращивался.

– Как вам удается этот переход, ведь он означает отказ РЖА от функций заказчика и, соответственно, потерю контроля над финансовыми потоками?

О.В.: Отработав полгода, показав, как компания работает, мы имеем в Петербурге уже около 30 домов, которые перешли на прямые договоры управления, и порядка 70 – в Ленобласти. Решения принимали собственники помещений. Доля таких домов в общем количестве находящихся у нас на обслуживании составляет примерно 15%. Это мало, мы пытаемся увеличить число прямых договоров, но пока на это идут жильцы тех домов, где мы вложили большие средства и результаты нашей работы очень заметны. Правда, жильцы, как правило, хорошо понимают, что большие инвестиции невозможно окупить за год, и довольно легко соглашаются на долгосрочные договоры – на три года или даже на пять лет. Что касается интересов РЖА, то ведь политика государства как раз и направлена на переход управления домами от РЖА к частным компаниям. Этого требует Жилищный кодекс. 

– Не только немецкая Dussmann, но и целый ряд российских компаний ушли с рынка, посчитав для себя невозможным работать в таких условиях. А акционеров вашей компании эти условия не отпугивают?

М.Я.: Нет. Мы оптимистично смотрим на перспективы работы в Петербурге. Мы считаем, что условия здесь приемлемые. Идеальных условий нет и в Восточной Европе, где мы работаем. Там тоже преобладают дома советской постройки, которые еще недавно обслуживались государственными организациями. Мы и там работали в ситуации переходного периода от советской системы организации ЖКХ, так что условия в Петербурге нас не пугают. Зато здесь пока нет такой жесткой конкуренции, идет реформа, жильцы довольно активны, объем рынка все время увеличивается. В этом смысле ситуация в Петербурге лучше, чем, например, в Латвии и на Украине. Мы имеем возможность расширять свой бизнес.

– Сформулируйте рецепт успеха на нынешнем петербургском рынке ЖКХ.

О.В.: Надо отказаться от расчета на быстрый заработок и относиться к обслуживаемой территории как к целине, которая даст плоды только через некоторое время и при условии ее тщательной культивации. Работа в ЖКХ сродни труду крестьянина на земле. И еще одно – нельзя брать объем работ больше, чем можешь выполнить. Очень важно понять проблемы и запросы клиентов – жильцов многоквартирных домов – и соответственно улучшать качество услуг.  

Беседовал Владимир Грязневич

Новости партнеров

Реклама