Алмазный континент

Рейтинг
Москва, 29.10.2007
«Эксперт Северо-Запад» №40 (342)
Игорь Лейтис: «В последнее время цена на землю стала достигать баснословных величин, и девелоперы будут вынуждены „закапываться“, по крайней мере в эксклюзивных местах»

Масштабы девелоперского бизнеса в Петербурге выросли настолько, что когда руководство холдинга «Адамант» недавно захотело продемонстрировать журналистам свои объекты, разбросанные по городу, пришлось заказывать вертолет, чтобы экскурсия не растянулась на целый день. Сфера деятельности «Адаманта», как и других крупных девелоперских компаний, отнюдь не исчерпывается рынком недвижимости и строительства – это и различные производства, и торговля, и услуги. Но безусловно, ключевое направление развития холдинга – рынок коммерческой недвижимости. В Петербурге «Адамант», являющийся собственником 15 торговых и торгово-развлекательных комплексов (ТРК), занимает первое место по объемам площадей (27% рынка), а по России – пятое место. В 2007 году холдинг инвестирует в девелоперские проекты 220 млн долларов, в следующем – более 300 млн долларов. О девелоперском бизнесе, новых масштабных проектах и приоритетах в стратегии компании обозревателю «Эксперта С-З» рассказал совладелец и президент холдинга «Адамант» Игорь Лейтис.

У последней черты?

– Почему, несмотря на предсказания экспертов о скором насыщении рынка торговой недвижимости Петербурга, холдинг «Адамант» заявляет о намерениях увеличить к 2010 году количество ТРК с 15 до 21, практически удвоив объем торговых площадей?

– Безусловно, сегодня рынок насыщен, может быть, процентов на 90. Тем не менее он все-таки растет вместе с увеличением платежеспособного спроса населения. Необходимо учитывать и то, что люди все более значительную часть денег тратят на отдых и развлечения, во многом это связано с общими изменениями культуры потребления, стиля жизни и т.д.

Мы сейчас вводим только те объекты, которые начали строить год-полтора назад, а также занимаемся реконструкцией и расширением существующих ТРК в соответствии с современными требованиями. К примеру, реконструируем наш первый ТРК «Балканский», построенный в 1994 году, – его площади увеличатся на 60 тыс. кв. м (примерно до 110 тыс. кв. м). Что касается создания новых ТРК, то мы рассматриваем такие варианты только если территория расположена в непосредственной близости от станции метрополитена. Так, полтора года назад мы купили рынок у станции «Звездная» (2 га земли) – это бесспорное, уже «прикормленное» с точки зрения торговли место в центре большого жилого района – и здесь построим еще 100 тыс. кв. м.

– В чем смысл недавно заявленной идеи создания сети унифицированных ТРК «Континент»? Казалось бы, каждый комплекс, даже районного масштаба, должен иметь какую-то свою фишку…

– Да, открывшийся в сентябре ТРК на Байконурской улице – один из давно начатых нами объектов – стал вторым комплексом под названием «Континент» (первый появился в 2006 году на проспекте Стачек). В последние годы при проектировании ТРК мы сталкиваемся с тем, что делаем примерно одно и то же – совпадает и концепция, и насыщение (примерно на 90%), и аудитория. Различия связаны лишь с конфигурацией земельных участков. Поэтому мы решили попробовать сделать сеть комплексов под единым брендом. За основу взяли формат первого «Континента», оказавшегося весьма успешным проектом (по доходности он превышает параметры бизнес-плана на 10-15%), хотя комплекс расположен не рядом с метро и район Юго-Запада считается депрессивным.

– Как переход на новый формат отражается на рентабельности бизнеса? Прежде, обосновывая целесообразность «мелкой нарезки» площадей в ТРК, вы говорили, что это позволяет окупать объекты в течение трех-четырех лет вместо шести-семи…

– Не буду скрывать, новый формат увеличивает срок окупаемости до шести-семи лет. В наших современных комплексах появилось множество операторов (кинотеатры, боулинги, детские магазины и игровые зоны, фуд-корты, фитнес-центры), имеющих низкую арендную ставку – порядка 20 у.е. в месяц, что в три-четыре раза меньше, чем у других арендаторов. Одновременно дает о себе знать, как говорится, инфляция доллара – стоимость строительства увеличилась с 700 долларов до 1200. Это тоже увеличило сроки окупаемости, ведь арендные ставки не растут с такой же динамикой.

– Вы собирались начать распродавать площади для сокращения сроков окупаемости ТРК…

– В принципе, мы считаем такую практику неправильной: у объекта должен быть один хозяин. Но продавая площади, сдающиеся арендаторам по минимальным ставкам, мы сразу зарабатываем хорошие деньги, и окупаемость комплекса возвращается на уровень двух с половиной – трех лет. Впрочем, пока мы только в «Континенте» на Стачек продали 25% площадей (около 10 тыс. кв. м) трем якорным арендаторам. И в тех случаях когда объект имеет повышенные риски, мы, возможно, будем действовать таким же образом.

– Решение заморозить масштабный проект ТРК «Осиновая роща» на пересечении Выборгского шоссе и КАД – следствие того, что в 7 км от вас IKEA открыла комплекс «МЕГА»?

– Безусловно. Мы не хотим повторять опыт Пулковского шоссе, которое из-за чрезмерного скопления объектов ритейла и ТРК впору уже называть девелоперским кладбищем. Сказывается также и тот фактор, что менталитет нашего населения еще не созрел до появления загородных молов. 93% петербуржцев живут в городе, и пока не сложилась традиция ездить за город за покупками. Торговые комплексы на выезде из города оказываются, в принципе, магазинами выходного дня. Насколько мы знаем, даже IKEA еще не добирает до своего бизнес-плана. Будем думать, как правильно распорядиться землей. На одной из наших площадок разместился гипермаркет «Максидом», на другой строим производство нашей Российской стекольной компании.

Инфраструктурный компонент

– Насколько коммерчески успешен такой эксклюзивный проект, как «Варшавский экспресс», потребовавший серьезных работ по реконструкции и реставрации здания-памятника?

– Увы, сегодня окупаемость проекта нам видится в пределах восьми с половиной – девяти лет. В «Варшавском экспрессе» мы сделали основной упор на развлекательную часть, которая была усилена запуском катка. Развлечения заполняются уже примерно на три четверти. С торговлей дела обстоят хуже, хотя после открытия по соседству моста проходимость комплекса увеличилась почти в два раза – до 10 тыс. человек в день. Надеемся, что с открытием Митрофаньевского шоссе будет разгружен Обводный канал и приток посетителей значительно увеличится. В целом проект «Варшавского экспресса» мы рассматривали как первую очередь большого комплекса, который собираемся построить на прилегающей территории. Исходя из этого делалась и парковка на 1 тыс. мест, и коммуникации, электричество, теплоносители подтягивались в расчете на комплекс площадью 80 тыс. кв. м, а не 35 тыс., как сейчас.

– Почему до сих пор не удалось договориться с ОАО «РЖД» об освобождении территории? Железнодорожный монополист сам решил заняться девелопментом?

– Каждый должен заниматься своим делом – профессионально и на нормальных коммерческих условиях… Действительно, у нас уже были все согласования с начальником ОЖД Виктором Степовым и в рамках договора мены мы купили для них необходимые помещения. Но затем в верхах, в головном офисе в Москве, произошел сбой, появились какие-то другие веяния и процесс затормозился более чем на год. Я уже обращался по этому вопросу к губернатору Валентине Матвиенко, она просила лично Владимира Якунина решить вопрос, но РЖД – слишком большая, немобильная структура… Это уникальное место. Речь идет в целом о территории более 100 га в центре города, на 95% принадлежащей железной дороге и ею практически не используемой. Причем для освобождения территории не требуется расселять жилье, а с этим у девелоперов всегда возникают проблемы.

– Учитывая свой опыт создания агентства по развитию территории для проектов у Обводного канала, скажите, как превратить агентства в реально работающий инструмент?

– Пока это ситуация из области взаимоотношений Дон Кихота и ветряных мельниц. Чтобы до конца воплотить идею, ради которой создавались агентства, нужно обладать колоссальными здоровыми амбициями для продвижения проектов…

– Увеличение городом земельных платежей способно влиять на неэффективных собственников?

– Сегодня это все нерабочие механизмы. Я не слышал ни об одном случае, чтобы неэффективный собственник побежал продавать землю или отказался от договора аренды, потому что ему приходится больше платить.

– Откройте секрет, как вам удавалось получать участки для строительства ТРК в очень привлекательных местах, прямо у станций метро?

– Нам никогда и ничего не давали бесплатно, благодаря каким-то особым договоренностям. Только участок у Балканской площади для нашего первого ТРК был выделен распоряжением мэра Анатолия Собчака, но тогда в городе еще почти ничего не строилось. Все остальные объекты приобретались на вторичном рынке. К примеру, права на участок у станции метро «Улица Дыбенко» были оформлены как переуступка другой фирмы (хотя и через ИТК). Участок у станции «Академическая» мы получили, договорившись с Электромеханическим заводом, имевшим долгосрочный договор аренды, и построили ТРК на долевых условиях. По аналогичной схеме совместные проекты осуществлены при строительстве ТРК у станций «Проспект Просвещения», «Ладожская» и т.д.

– Вам удалось договориться с метрополитеном о том, что новые станции Фрунзенской линии будут совмещаться с вашими торговыми комплексами?

– Реализуя сейчас проект ТРК «Комендантский», соединенного с вестибюлем станции «Комендантская площадь», мы показываем, что одновременно можно решать важные для города инфраструктурные вопросы, в частности организации подземных переходов для пассажиров метро. В концепции, которую мы предложили для станций «Волковская» и «Международная», предусматривается фактически строительство транспортного узла, включающего навесы для остановок трамваев и троллейбусов и подземные переходы на оживленных магистралях. По «Волковской» проектная документация уже согласована с метрополитеном, завершаются согласования с КГА. К сожалению, процесс идет медленно: у всех структур свои требования и свои интересы, комплексные решения достигаются чрезвычайно тяжело, мы пытаемся, так сказать, всех посадить в один вагон.

Что касается коммерческой составляющей таких проектов, то здесь могут быть построены весьма небольшие комплексы (до 10 тыс. кв. м), и срок их окупаемости, даже при условии зачета городом строительства инфраструктурных объектов, будет составлять семь-восемь лет.

– Исходя из опыта строительства ТРК «Комендантский» с пятиэтажным углублением, как вы считаете, насколько перспективно в Петербурге подземное строительство?

– Еще несколько месяцев назад я бы сказал, что мы не будем больше строить под землей. Но в последнее время цена на землю по итогам торгов стала достигать баснословных величин, так что, на мой взгляд, девелоперы будут вынуждены «закапываться», по крайней мере в эксклюзивных местах. К примеру, рядом с нашим ТРК «Норд» в Выборгском районе на торгах было продано право шестилетней аренды участка площадью 2,2 га примерно за 58 млн долларов. Если строить обычным способом, то здесь можно возвести только 60-70 тыс. кв. м. Заплатившему такие деньги победителю торгов есть над чем подумать.

– Каков ваш прогноз – будет ли построен торговый комплекс под площадью Восстания?

– Думаю, нет. Пока это проект скорее из области фантастики. Соотношение площадей, которые инвестор сможет здесь получить, и средств, которые нужно вложить, делает проект нерентабельным. Кроме того, может возникнуть сильная конкуренция с двумя другими крупными комплексами, забирающими потоки пассажиров метро, – Stockmann и комплекс на месте «ямы» у Московского вокзала. Наконец, для подземного строительства здесь крайне тяжелые условия – вряд ли возможно закрыть движение через такой напряженный транспортный узел, как площадь Восстания.

Офисный прорыв

– С чем связано то, что вы только сейчас решили всерьез заняться офисной недвижимостью, хотя дефицит качественных площадей класса «А» и «В+» очевиден уже несколько лет?

– Мы отнюдь не сегодня стали заниматься этим, просто требовалось время для проработки и согласования документации по нашим крупным проектам. Действительно, спрос на офисные помещения очень велик. Причем бизнес-центры, перестроенные из заводских корпусов, современные компании, особенно западные, уже не устраивают: им нужны офисные площади, отвечающие качественно иному уровню. Наш проект многофункционального комплекса «Адамант-Парк» общей площадью почти 130 тыс. кв. м на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта станет фактически первым проектом строительства с нуля по всем западным стандартам масштабного бизнес-центра класса «А». Для Петербурга это первый проект делового центра, включающего всю необходимую инфраструктуру – большую офисную часть, конференц-залы, четырехзвездный отель на 360 номеров, рестораны, фитнес-центр, магазины и, конечно, подземные парковки. Возможно, в верхней части 14-этажного комплекса будут апартаменты. Проект дорогой – свыше 200 млн долларов, ошибиться мы не можем и поэтому еще вносим в него коррективы.

– Чтобы получить разрешение строить «Адамант-Парк» на Средней Рогатке, – рядом с парком, озерами, церквями – вам потребовалось вносить изменения в Генплан?

– Нет. Парк остается в исторических границах, а территория, которая нам предоставлена вдоль Дунайского проспекта, парком никогда не являлась – это зона общественно-деловой застройки.

Замечу, главная для девелоперов проблема – оформление разрешительной документации – по-прежнему занимает почти два года и это сильно сдерживает темпы строительства. Многих девелоперов буквально выводит из себя количество согласований в разных органах, не понимающих, как взаимодействовать между собой, – теперь появилось, по сути, два СЭС, два Роспотребнадзора и т.д. Недавно придумали: если «закапываешься» более чем на 10 м, надо направлять проект на экспертизу в Москву, при Росстрое. После двух лет работы с проектом «Адамант-Парка», когда у нас уже имелись все согласования, нас затормозили еще на полгода. Чиновники вдруг уточнили воздушный коридор аэропорта «Пулково», и оказалось, что мы находимся от него не в 5 км, а в 4 км 750 м, а поэтому вместо 90-метрового здания можно строить не более 60 м.

– Ваше намерение построить у Ладожского вокзала два 150-метровых небоскреба офисно-торгового комплекса – это реакция на прецедент, создаваемый «Газпромом»?

– Отчасти «Газпром» навеял нам эту идею. Впрочем, мы и раньше работали на этой территории (ТРК «Заневский каскад»), хорошо знаем ситуацию по инженерным сетям и прочим особенностям строительства. В целом концепция проекта, разработанная архитектурной мастерской «Студия-44», одобрена Градсоветом. Мы предполагаем в следующем году начать строительство. Каждая башня потребует не менее 120 млн долларов инвестиций.

– Как вы собираетесь обеспечить коммерческую эффективность проекта гостиницы «Москва», приобретенного на торгах за 1,1 млрд рублей – намного дороже, чем готовы были заплатить западные гостиничные операторы?

– Да, если эксплуатировать гостиницу в нынешнем состоянии, то подобная цена будет явно завышенной. Однако если снести двухэтажные пристройки во дворе и освободить около 0,7 га земли (весь участок – 1,7 га), можно дополнительно построить еще порядка 25 тыс. кв. м – бизнес-центр, торговый комплекс, фитнес-центр. Кроме того, реконструировав мансардный этаж, который был техническим, мы добавили еще 90 номеров (теперь в «Москве» 830 номеров). К сожалению, выйти на уровень четырех звезд не удалось: все-таки стены нельзя раздвинуть, и номера остаются небольшими. В реконструкцию мы инвестируем около 45 млн долларов, по сути, столько же заплатили на торгах, но капитализация получившегося гостинично-офисного комплекса площадью 80 тыс. кв. м в разы превысит вложенные средства.

– То, что вы стали заниматься проектами отелей, означает, что инвестиции в гостиничную недвижимость стали более привлекательными?

– «Москва» занимает свою традиционную нишу в городе – это большая известная гостиница, имеющая определенные преимущества на рынке, тем не менее окупаемость проекта составляет семь лет. Мы строим гостиницу на Литейном проспекте, но уже сейчас практически договорились с западным оператором о ее продаже. Собираемся продать также гостиницу в «Адамант-Парке», поскольку она тянет назад экономику всего проекта. С гостиницей окупаемость комплекса превысит 10 лет, а если мы ее продадим, то сможем сократить этот срок до семи лет.

Формула развития

– Предполагает ли холдинг использовать такой механизм привлечения инвестиций, как IPO?

– Сейчас самые реальные инструменты – кредиты и облигационные займы. Выгоднее брать кредиты, платить даже повышенные проценты, чем продавать часть акций холдинга. К примеру, доходность вложений в строительство недвижимости может составлять около 100%, при этом кредит на три года под 12% обойдется в 36%, и оставшуюся прибыль лучше полностью оставлять себе. Может быть, на IPO мы и будем выходить к 2011-2012 годам, но уже на гораздо более выгодных условиях, с другим уровнем капитализации. Сейчас у нас 640 тыс. кв. м недвижимости, а к 2011 году будет более 1,5 млн кв. м.

– Схема привлечения институционального инвестора – западного фонда или банка, как это произошло с альянсом холдинга RBI и группы Morgan Stanley, – также неинтересна собственникам «Адаманта»?

– У нас разные стратегии бизнеса. Основная часть таких фирм не имеет ежемесячного стабильного дохода: они строят и продают, вкладывая вырученные средства в покупку новых площадок, и еще собирают вперед деньги с клиентов строящихся объектов. В итоге получается большой разрыв ликвидности, и, конечно, им выгодно иметь стратегического партнера-инвестора – должна быть «тумбочка», откуда можно брать при необходимости крупные суммы. А мы построенные объекты, как правило, оставляем себе и запускаем в аренду, и с каждым объектом объем генерируемых денежных потоков возрастает. Это позволяет нам своевременно выплачивать проценты по кредитам, развиваться и примерно 50% собственных денег вкладывать в строительство.

– Вы планируете расширять девелоперский бизнес за счет выхода в другие регионы?

– Исторически мы сконцентрировали свои усилия на рынке Петербурга, и, на наш взгляд, время для освоения регионов упущено. А вот сеть супермаркетов хозяйственно-строительных товаров «Домовой» мы собираемся развивать и дальше – к 2012 году она увеличится с 10 до 57. Однако они идут в регионы исключительно как ритейлеры, арендуя помещения порядка 3 тыс. кв. м в ТРК.

– Развитие производства стеклопакетов также предполагает общероссийскую экспансию?

– Да, это интересный, динамично растущий рынок. Сегодня у нас в Петербурге порядка 40-45% рынка, а по стране – около 10-12%. К началу следующего года инвестиции превысят 120 млн долларов, и к 2012 году мы планируем выйти на 20% российского рынка. Наша Российская стекольная компания имеет девять заводов (в Подмосковье, Самаре, Ярославле, Новосибирске, Красноярске, три – в Петербурге), а всего их будет 18.

– Чем обусловлено недавнее приобретение вами пакетов акций предприятий судостроительной отрасли – «Буревестника», «Армалита-1» и «Аскольда»?

– У меня есть компаньон, которому часть акций этих предприятий досталась, можно сказать, по наследству, и он предложил мне поучаствовать в проектах. Сейчас это перспективно: ВПК и судостроительная отрасль идут на подъем, и у этих предприятий, выпускающих судовую арматуру, много заказов. Естественно, заводы требуют перевооружения, но в целом рентабельность бизнеса довольно высока.

– Наследие 1990-х годов – высокая диверсифицированность бизнеса многих крупных компаний. Собираетесь ли вы выделять четкие приоритеты в развитии холдинга и избавляться от каких-то бизнесов?

– Несомненно, мы думаем об этом и рассматриваем отдельные предложения, например о продаже сети кондитерских. Основные направления для холдинга – это девелоперский бизнес, ряд производств (не только стеклопакетов, но и два бетонных завода, элеваторный узел, производство алюминиевых и пластиковых рам), сеть магазинов «Домовой». Просто закрывать или продавать бизнес, приносящий прибыль, жалко. Но, конечно, если будут появляться действительно хорошие предложения, будем продавать.   

Санкт-Петербург

Что такое «Адамант»?

Холдинговая компания «Адамант» создана в Санкт-Петербурге в 1992 году. (Слово «адамант» происходит от греческого adamas, означающего «алмаз», «бриллиант».)

В состав холдинга входят компании, занимающиеся строительством, производством алюминиевых и металлопластиковых конструкций, обработкой стекла и изготовлением стеклопакетов, бетонные заводы, мебельное производство, сети торговых центров «Домовой» и «Грэйт», кафе-кондитерские «Онтромэ», рестораны, клубы, салоны красоты, рекламное агентство, медицинская клиника, турфирма, охранные предприятия и т.д.

В собственности и управлении холдинга находится 15 торговых и торгово-развлекательных комплексов площадью более 600 тыс. кв. м. Его активы в области коммерческой недвижимости и производства превышают 1,5 млрд долларов.

Оборот холдинга в 2006 году – 340 млн долларов. В первом полугодии 2007 года оборот составил 215 млн долларов.

Учредители и совладельцы управляющей компании холдинга ЗАО «Адамант» – петербургские предприниматели Игорь Лейтис, Михаил Баженов и Евгений Гуревич.

Новости партнеров

«Эксперт Северо-Запад»
№40 (342) 29 октября 2007
Реформа образования
Содержание:
Мы вас не отпустим

Главная цель Болонской декларации – масштабная студенческая мобильность внутри страны и за ее пределами. Россия пока к этому не готова

Спецвыпуск
Пятый угол
Реклама