Энергия намыва

Русский бизнес
Москва, 26.11.2007
«Эксперт Северо-Запад» №44 (346)
Шавкат Кары-Ниязов: «В качестве лэнд-девелопера мы заинтересованы в знаковых, структурных, якорных объектах. Они могут быть менее интересны в коммерческом смысле для девелоперов, но зато способны оживить всю территорию»

Правительство Петербурга приняло ключевые градостроительные решения по одному из крупнейших городских проектов «Морской фасад Санкт-Петербурга», предусматривающему намыв около 450 га новой территории на западе Васильевского острова. Утверждены проекты планировки территорий, предназначенных для строительства морского пассажирского терминала и общественно-деловой застройки. Девелопером и инвестором проекта намыва территорий, оценивающегося примерно в 1 млрд долларов, выступает ООО «Управляющая компания „Морской фасад“», аффилированная с группой First Quantum. Компания создает «под ключ» и весь комплекс пассажирского порта, который по мере ввода в эксплуатацию будет выкупаться городом (на это из бюджета Санкт-Петербурга выделяется около 7 млрд рублей).

О том, какие изменения претерпели первоначальные замыслы девелопера и как идет реализация проекта, признанного городским правительством стратегическим, в интервью обозревателю «Эксперта С-З» рассказывает президент ООО «Управляющая компания „Морской фасад“» Шавкат Кары-Ниязов.

Сбалансированная реальность

– Значительное сокращение объемов возводимой на намывных территориях недвижимости, особенно жилья, связано с существенными изменениями в концепции проекта?

– Действительно, некоторые параметры уточнены, но это результат естественного процесса проектирования. Год назад при рассмотрении Градостроительным советом проекта компании Gensler высказывались отдельные пожелания, которые и были учтены специалистами ГУ «НИиПЦ Генплана Петербурга», занимавшимися дальнейшей адаптацией проекта.

В частности, говорилось о необходимости уменьшить объем застройки, и теперь он должен составить около 4 млн кв. м вместо предполагавшихся 6 млн. Когда точно посчитали, какая территория уйдет под улично-дорожную сеть, объекты инженерной и социальной инфраструктуры, то оказалось, что сократилась общая площадь застройки. В итоге уменьшились объемы всех видов застройки, хотя если смотреть по пропорциям, в большей мере сократилось жилье. Это обусловлено обязательными для планирования квартальной жилой застройки жесткими нормативами – инсоляция, обеспеченность школами, детскими садами, медицинскими учреждениями и т.д. Тем не менее на намывных территориях предусматривается строительство примерно 1,5 млн кв. м жилья. А в целом, на мой взгляд, получился вполне сбалансированный, интересный проект.

Что же касается градостроительной концепции, то она сильно не изменилась. Все базовые элементы, одобренные Градсоветом, остались. Это и траектория прохождения ЗСД, и места строительства трех развязок, которые свяжут новый район с основной частью Васильевского острова. Как и планировалось, на юге формируемой территории расположится преимущественно жилая зона. Сохранилась идея намывного острова, который станет общественно-деловым центром, современным петербургским сити. Подтверждены намеченные ранее зоны морского пассажирского порта, участки, где будут строиться выставочный комплекс, торговые и офисные площади. Уточнения и дополнения касались в первую очередь объектов социальной и инженерной инфраструктуры.

– При рассмотрении проекта планировки говорилось об уменьшении высотности застройки с 300 до 100-150 метров…

– Не совсем так. В проекте планировки вопрос высотности в принципе не рассматривается – это определяет Временный регламент застройки. Сегодня есть три высотных зоны, которые были прежде обозначены, появляющиеся здесь высотные строения не будут закрывать исторические панорамы Петербурга. В этих зонах могут строиться здания высотой порядка 200-240 метров. Цифра 300 метров звучала в ходе дискуссии на Градсовете в том смысле, что, возможно, и такая доминанта допустима для нашей территории, но никаких решений не принималось. Когда инвесторы – мы или какие-либо другие компании – представят проекты конкретных зданий, КГА будет их рассматривать и утверждать в таком же порядке, как это происходит сейчас с любым строящимся объектом.

– Разве не будет единой архитектурной концепции Морского фасада?

– Нет, архитектурные концепции будут только у проектов, реализуемых конкретными девелоперами на приобретенной у нас земле. Возможно, в каких-то ситуациях несколько девелоперов объединятся, чтобы сделать общую концепцию застройки соседних кварталов. В любом случае главную регулирующую функцию в процессе освоения намывных территорий должен исполнять город в лице КГА, утверждающего документацию по всем проектам строительства.

Инфраструктурный компромисс

– Как сейчас идет процесс намыва территории?

– Очень высокими темпами. Намыто уже около 70 га. Участок для порта полностью готов, и мы намываем территорию для первой очереди коммерческого освоения.

– На какой стадии дноуглубительные работы и когда начнет функционировать первый пассажирский терминал?

– Дноуглубительные работы, заказчиком которых является государство в лице ФГУП «Росморпорт», идут по плану. До конца года предполагается выполнить порядка 90% всех работ, в следующем году, несомненно, они завершатся. Первый пусковой комплекс (три причала из семи), как и предусматривалось, мы введем летом 2008 года. Тогда у нас появится основание подготовить выпуск первого транша облигационного займа и разместить его в пользу города в соответствии с целевой программой, принятой законом Санкт-Петербурга в прошлом году.

– Во сколько обходится намыв одного гектара?

– В среднем намыв гектара стоит около 2 млн долларов, но это весьма общий расчет. В каждом случае стоимость зависит от глубины – чем больше глубина, тем больше требуется песка. Кроме того, затраты на дорогостоящие работы по берегоукреплению следует распределять и на внутренние гектары формируемой территории.

– Урегулирован ли с городом вопрос о строительстве социальной инфраструктуры, имеющей некоммерческий характер, – кто возьмет на себя эти затраты?

– По соглашению города с нашей компанией как со стратегическим инвестором, улично-дорожная сеть и некоммерческие объекты социальной инфраструктуры (стандартный набор – детские сады, отделения милиции, пожарная часть и т.д.) строятся за счет средств бюджета Санкт-Петербурга. Но наши девелоперы будут заниматься освоением достаточно больших участков (минимальный лот – около 2-2,5 га) и для улучшения качества среды могут строить дополнительно частные детские сады, поликлиники и другие объекты.

– Ваша структура будет главным инвестором строительства новой ТЭЦ, для чего создана совместно с ОАО «ТГК-1» Василеостровская энергетическая компания (ВЭК). Можно ли сейчас говорить о коммерческой эффективности проекта, который, по некоторым сведениям, оценивается примерно в 10 млрд рублей?

– Да, это вынужденный шаг, связанный со сложной инфраструктурной ситуацией на Васильевском острове и в зоне намывных территорий. Безусловно, мы будем строить новую ТЭЦ. Вместе с существующей ТЭЦ-7, передаваемой в уставный капитал ВЭК, новый источник создаст надежную систему резервного обеспечения теплом и электричеством всего района (предусматривается реконструкция и закольцовка сетей). Прокладкой новых магистральных сетей и реконструкцией существующих коммуникаций будет заниматься ВЭК. Она обратилась в Инвестиционный фонд РФ с заявкой на выделение средств, которые могли бы покрыть часть этих расходов. Это серьезные инфраструктурные затраты, и если нагрузку возложить на коммерческий проект, он станет неинтересен для частных инвесторов. Но внутриквартальные сети, разумеется, будут строить сами девелоперы, занимающиеся освоением своих территорий.

Сегодня в работе находится и обоснование инвестиций проекта ВЭК, и схемные решения, и проектирование, наконец, рассматривается заявка в Инвестиционный фонд. И пока не сложилось комплексное решение всех этих вопросов, преждевременно говорить о каких-то цифрах.

Эксклюзивное предложение

– Когда вы планируете завершить работы по намыву и формированию территории для девелопмента и начнете продавать лоты инвесторам?

– Территорию для первой очереди застройки (площадью около 110 га, включая Морской пассажирский порт – 33 га) мы собираемся закончить в течение следующей навигации. Предполагаем, что уже в середине 2008 года некоторые участки сможем юридически оформить – выполнить межевание, постановку на кадастровый учет и т.д. – и они будут готовы для освоения девелоперами. Освоение этой территории в 2009-2011 годах совершенно реалистично. Что же касается намываемого острова, то пока мы не говорим о каких-то определенных сроках. Понятно, что это будет не раньше 2011 года – до этого времени ресурсы и материальные, и финансовые, и строительные будут направляться на формирование территории для второй и третьей очереди (около 340 га, включая Западный скоростной диаметр – 66 га). В принципе, с юридической точки зрения у нас есть только одно ограничение – осуществить комплексное освоение территории в течение 49 лет.  

– На какую часть новых территорий у вас имеются потенциальные инвесторы?

– Можно сказать, на всю территорию – желающих достаточно много…

– Каким будет механизм выбора инвесторов – кто больше заплатит за землю или уже есть якорные девелоперы, с которыми вы договорились? А может быть, вы решите все-таки самостоятельно застраивать всю территорию?

– Не буду пока раскрывать нашу коммерческую политику, но в принципе она включает все названные вами варианты.

Во-первых, поскольку у нас коммерческий проект, мы заинтересованы в тех покупателях-девелоперах, которые дадут большую цену. Во-вторых, в качестве лэнд-девелопера, который осваивает всю территорию (а не только отдельный квартал), мы заинтересованы в знаковых, структурных, якорных объектах. Причем могут возникать ситуации, когда девелоперы готовы создавать их при условии, что цена на землю будет ниже, чем при строительстве обычного жилья или офисов. Речь идет о проектах, менее интересных в коммерческом смысле, но зато способных оживить всю территорию, дополнительно привлечь инвесторов. К примеру, таким объектом является пассажирский порт – серьезный, сложный инфраструктурный проект, который очень нужен городу и важен для развития новой территории. И в-третьих, мы будем что-то осваивать сами, но, конечно, не все 200 га.

– Недавно шведская компания Ruric AB сообщила, что намерена заняться большим девелоперским проектом на юго-западе Васильевского острова, вблизи от ваших намывных территорий…

– Мы спокойно к этому относимся. По большому счету, все девелоперы в Петербурге конкурируют между собой и не столь важно, осуществляются проекты на намывных территориях или нет. Мы анализировали рынок и считаем, что он развивается хорошими темпами. Учитывая конкурентные преимущества нашего проекта, мы убеждены, что у потенциальных покупателей будет достаточно оснований, чтобы сделать выбор в пользу участков и недвижимости, предлагаемой на намывных территориях.     

Санкт-Петербург

Функциональное назначение территорий МФ

Общая площадь территории – 476,7 га

Из них:

– территория в границах кварталов – 218,3 га,

      в том числе жилых кварталов – 85,4 га, общественной застройки – 66 га,

      пассажирского порта – 35,9 га, зеленых насаждений общего пользования – 19,5 га;

– территория улично-дорожной сети – 228,7 га,

      в том числе техническая зона ЗСД – 65,8 га;

– водные объекты – 29,7 га

Новости партнеров

«Эксперт Северо-Запад»
№44 (346) 26 ноября 2007
Забастовки
Содержание:
Школа эгоизма

Набирающие опыт забастовочной борьбы новые профсоюзы пока не могут квалифицированно противостоять работодателям, предпочитая путь чисто силовой конфронтации

Реклама