Не в свои сани

Пятый угол
Москва, 17.12.2007
«Эксперт Северо-Запад» №47 (349)
Отказ петербургского КУГИ передавать компаниям нежилые помещения в домах, которыми они управляют, тормозит реформу ЖКХ и свидетельствует о непоследовательности политики городских властей

История, описанная в новостной заметке «КУГИ в роли душителя свобод» в №45 журнала «Эксперт С-З» за этот год, представляется мне принципиально важной. Напомню вкратце суть дела. Управление Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу (ФАС) признало нарушающим Закон о конкуренции отказ петербургского КУГИ передать в доверительное управление компании «Трастовые технологии», управляющей жилым домом (по поручению ТСЖ) в одном из центральных районов Петербурга, нежилые помещения этого дома. КУГИ мотивировал свой отказ «отсутствием интереса у представителя собственника – КУГИ – в передаче в управление небольшой по метражу площади, которая уже сдана в аренду и не может принести в казну города больший доход, чем тот, который город уже получает». Однако ФАС обратила внимание на то, что другому участнику этого рынка, компании «Питер Дуссманн», КУГИ помещения в ее домах передал. Такое поведение КУГИ, различное в отношении разных компаний, по мнению ФАС, «создает неравные условия для управляющих компаний».

В этой истории меня интересует не свобода конкуренции (тут все ясно – ФАС совершенно права), а само нежелание КУГИ передавать недвижимость управляющей компании (УК). На первый взгляд, мотив КУГИ (изложенный в официальном письме ФАС) вполне разумен: зачем отдавать в управление имущество, если заранее ясно, что большего дохода от него все равно не получить? И отказать управляющей компании КУГИ вправе – Закон о доверительном управлении говорит о возможности передачи имущества в управление, но не об обязанности КУГИ это делать автоматически, по запросу УК.

С другой стороны, поправки в Закон о доверительном управлении, позволяющие передавать коммерческую недвижимость УК (без конкурса), были внесены в 2005 году не с целью увеличить поступления в бюджет, а как раз для поддержки компаний, управляющих обветшавшими жилыми домами в центральных районах города, где квартплата не покрывает реальных затрат по нормальному обслуживанию дома (этот факт признается всеми – и УК, и ТСЖ, и чиновниками). И об этом прямо говорится в ключевых статьях 3 и 5 закона: «…в целях стимулирования хозяйственной деятельности в определенной области городского хозяйства», а также «существенного улучшения социально-экономических и культурных условий жизни жителей Санкт-Петербурга», на что направлена и сама реформа ЖКХ. Кстати, компания «Трастовые технологии» довольно убедительно, на цифрах, показывает, что стоимость обслуживания ее дома действительно на 15-20% превышает объем квартплаты (которую еще и собрать непросто: жильцы платят весьма неаккуратно). Так что дополнительные доходы от управления нежилыми помещениями могли бы покрыть эту разницу.

С третьей стороны, такой способ распоряжения собственностью, конечно, слишком сложный и вообще противоестественный. Неправильно смешивать функцию управления недвижимостью с функцией стимулирования хозяйственной деятельности. Это разнородные функции. На мой взгляд, гораздо разумнее было бы не трогать нежилые помещения (оставить все как есть), а ликвидировать сам источник убытков УК. Поскольку эти убытки происходят из-за недоремонта здания, то государству следует дом просто отремонтировать – тогда квартплаты будет хватать на его обслуживание. Впрочем, это не самый лучший выход (хотя и неплохой). А самым лучшим я считаю способ, предложенный одним петербургским чиновником: «Выходом из ситуации могло бы стать создание товариществ собственников жилья, которым бы и продавались помещения, находящиеся в госсобственности». Развивая эту мысль, добавлю: цена сделки должна определяться с учетом задолженности государства перед ТСЖ по приведению дома в нормативное состояние (согласно оценке, приведенной в передаточной ведомости, которая составляется при передаче дома на баланс ТСЖ). В результате во многих случаях ТСЖ получали бы нежилые помещения даже не даром, а с доплатой.

Как вы думаете, кто предложил такой, почти идеальный (на мой взгляд) способ решения проблемы? Вы не поверите, но это нынешний председатель КУГИ Игорь Метельский! (См. его интервью в «Эксперте С-З» №3 от 26 января 2004 года.) А на закономерный вопрос, почему же он так не поступает на практике, отвечу: потому что на КУГИ ежегодно спускается план по доходам в бюджет, от выполнения которого зависят в том числе, вероятно, и премии сотрудников комитета. Арендная плата – самый хороший (к тому же постоянно растущий) источник доходов. Поэтому, чтобы продать недвижимость, надо избавить КУГИ от плана бюджетных поступлений, а премии сотрудников привязать к другим показателям работы комитета. Но это уже политический вопрос, он находится в компетенции правительства Петербурга.

 Вся эта проблема порождена, на мой взгляд, отсутствием у петербургских (как, впрочем, и других в России) властей четкой системы приоритетов государственной политики. Уже давно стало ясно, что занятия бизнесом, роль участника на рынках противоречит главной задаче государства – выработке правил игры для бизнеса и стимулированию рыночных процессов. Поэтому при столкновении этих ролей государство должно отказываться от своего бизнеса (это не его «сани») в пользу регулирования и стимулирования частного предпринимательства (наполнять бюджет государство должно исключительно за счет налогов с частного бизнеса и доходов граждан). В некоторых случаях петербургские власти так и поступают. Яркий пример – недавний запрет губернатора Валентины Матвиенко продавать на конкурсах помещения, арендуемые малыми предпринимателями. Этот запрет, безусловно, наносит ущерб казне и интересам КУГИ. Но Матвиенко на это пошла, желая поддержать малый бизнес. И правильно сделала. Но в аналогичной ситуации с УК в сфере ЖКХ губернатор почему-то не хочет поддерживать компании, которые сама же в рамках реформы ЖКХ всячески призывает брать в управление жилые здания (на это же направлены и усилия федеральной власти – посредством соответствующих статей Жилищного кодекса РФ). Власти ведут себя очень непоследовательно. И это беда.

Новости партнеров

«Эксперт Северо-Запад»
№47 (349) 17 декабря 2007
Рынок труда
Содержание:
Кадровый дефолт

В экономическом регионе Петербурга и Ленобласти, похоже, начинается полномасштабный кадровый кризис. Он наверняка сократит объемы приходящих в регион инвестиций, но вынудит бизнес и власти последовать декларируемому курсу на развитие высокотехнологичных производств

Реклама