Торговля в прокрустовом ложе форматов

Экономика и финансы
Москва, 04.02.2008
«Эксперт Северо-Запад» №5 (353)
Рынок торговой недвижимости близок к насыщению. Это заставляет ритейлеров уделять больше внимания качеству объектов. Несовременные торговые центры в новых условиях неизбежно подвергнутся «переформатированию» путем реконструкции или репозиционирования

По данным международной консалтинговой компании Colliers International, обеспеченность торговыми площадями в расчете на тысячу жителей Санкт-Петербурга на конец декабря 2007 года составила 455 кв. м (из них в торговых центрах – 303 кв. м на 1 тыс. человек). Это в полтора раза больше, чем в Москве.

В течение 2007 года в Петербурге открылись 24 торговых объекта общей площадью 498 тыс. кв. м. Сегодня в городе действуют всего 132 объекта общей площадью 3,2 млн кв. м, совокупная арендопригодная площадь составляет 2 млн кв. м. По сравнению с 2006 годом существенных изменений в структуре предложения действующих торговых объектов специалистами Colliers не замечено. «Ничего удивительного не произошло», – констатирует Юрий Борисов, управляющий партнер холдинговой компании «АйБи Групп».

Наиболее активно в 2007-м году развивался сегмент торговых центров, общая площадь которых увеличилась за год на 317 тыс. кв. м и составила на конец декабря 2 млн 186 тыс. кв. м (примерно две трети от общего объема торговых площадей). Однако автоматического перехода количества торговых комплексов в качество не произошло. Уже в ближайшее время у ряда ТК старого формата (по выражению одного из специалистов, «ярмарок, загнанных под крышу»), расположенных в местах с плохой транспортной доступностью и низкой проходимостью, появятся проблемы и с арендаторами, и с покупателями.

«По-настоящему качественных объектов в Петербурге немного – обе „Меги“, „Радуга“, „Гранд Каньон“. Из меньших по площадям – „Променад“, „Байконурский“», – перечисляет руководитель отдела торговой недвижимости компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Арина Сендер. Заполняемость успешных ТЦ, по данным Colliers, близка к 100% (в среднем – 95-97%, что связано с ротацией арендаторов).

По мнению некоторых аналитиков, ТК в обозримом будущем начнут перебираться на городские окраины (поближе к покупателям), укрупняться, а также развивать развлекательную функцию во все большем объеме.

С другой стороны, по мнению Юрия Борисова, на существование имеют право самые разные формы торговли: «Каково должно быть соотношение между стрит-ритейлом, торговыми комплексами и ярмарками? Это показывает покупательский спрос. Разный уровень жизни – разные потребительские группы – разные торговые форматы».

Курс – на качество

Прошлый год был отмечен целым рядом тенденций на рынке торговых площадей. Это и «бутиковая лихорадка», по выражению Юрия Борисова, и развитие ТЦ шаговой доступности, и стагнация арендных ставок, и другие явления. Среди основных тенденций – однообразное насыщение ТК и связанные с этим усталость потребителя и проблемы с привлечением арендаторов на начальном этапе. Эта тенденция существует не первый год, и в лучшую сторону ситуация не меняется.

«В Петербурге наблюдается однообразие торговых марок», – утверждает Борисов. В городе представлено 330-350 отечественных марок одежды. Этого мало для потребителя. Например, во Франции их больше тысячи. При этом 2006 год был более «урожайным» на новые марки, пришедшие в Петербург, поскольку в эксплуатацию сдавалось почти в два раза больше торговых площадей. «Нельзя клонировать торговые комплексы», – убежден Борисов. Но в отсутствие новых операторов и новых марок каждый очередной ТК по набору арендаторов, а следовательно, по ассортименту, очень похож на предыдущий. Именно по этой причине у управляющих компаний возникают проблемы с раскруткой комплексов и привлечением покупателей.

Ошибочная торговля

Специалисты Knight Frank выявили целый ряд ошибок при создании торговых комплексов, причем на всех стадиях проекта. В тех случаях когда были допущены отдельные ошибки, комплексам до плачевного состояния далеко, однако их доходность ниже, чем в успешных проектах. Например, нередко инициаторы проекта обращают мало внимания на местоположение объекта с точки зрения транспортной и пешеходной доступности, относительно основных транспортных потоков, не учитывают плотность населения в первичной торговой зоне, еще меньше думают о конкурентах, которые появятся рядом в перспективе. Пример такого рода у всех специалистов на устах – район Пулковского шоссе, где шпалерами выстраиваются торговые комплексы при полном отсутствии пешеходной доступности, с плохой транспортной доступностью и похожим ассортиментом. Эксперты с нетерпением ожидают, как скоро после открытия комплексы прекратят работу и, возможно, поменяют функциональное назначение.

Другой важный этап проекта – создание концепции застройки. По мнению специалистов Knight Frank, профессиональный подход к концепции предполагает максимальное использование потенциала участка, маркетинговые исследования, правильный выбор размера и конфигурации ТК, оптимальный подбор арендаторов, максимизация доходности объекта. В качестве положительных примеров приводятся ТРК «Гранд Каньон» и «Северный Полис». Но есть примеры, когда был сделан ошибочный выбор целевой аудитории или размыты целевые группы (совмещение торговых операторов, ориентированных на разные целевые группы покупателей). Это касается галереи «Априори», комплексов «Регент Холл» и «Варшавский экспресс». Встречаются и такие ошибки, как малый размер парковки или недостаточная визуальная доступность объекта (например, «Регент Холл», «встроенный» в станцию метрополитена, а также любой комплекс, который размещается в подземном пространстве).

Чтобы начать финансирование проекта, необходимо иметь подтвержденный статус земельного участка, готовый и согласованный проект, результаты исследования рынка и 30% собственных средств (без учета стоимости земли) в наличии. Если этот этап проекта по каким-то причинам проходит негладко, возникают проблемы и на следующей стадии – строительстве. Например, переносятся сроки открытия, как это происходило с «Радугой». Покупатели чувствуют себя обманутыми, поскольку невозможно донести до каждого действительные причины задержки открытия, хотя они не всегда зависят от участников проекта. Иногда ради того чтобы вовремя открыть ТК, девелоперы идут на нарушение закона – начинают строительство или открывают комплекс без разрешительной документации или госприемки. Примеры – «Максидом» на Ленинском проспекте, «Лента» на Пулковском шоссе.

Прочие ошибки, как правило, связаны с продвижением ТК и управлением. Например, заполняемость ТК «Меркурий» на момент открытия составляла всего 70%, что, по мнению специалистов Knight Frank, обусловлено его сдачей в эксплуатацию несколькими очередями. Аналогичный результат можно получить, если открывать комплекс целиком в низкий сезон. Неуспех часто обусловлен самостоятельным управлением, когда девелопер учится исключительно на собственных ошибках, что сказывается, например, на подборе арендаторов («Миллер-Центр»), неудобной навигации внутри комплекса (мало информационных указателей, неудачное расположение арендаторов) или плохо организованной парковке. «Успех торгового комплекса зависит и от так называемого custom friendly – создания комфортных условий для покупателя, которые побуждают его прийти в ТК вновь», – отмечает Арина Сендер. По словам Юрия Борисова, экономический «срок годности» для удачных проектов – 15 лет. «Хотя в России год идет за три», – добавляет Борисов.

Снести нельзя реконструировать

Очевидно, что менее успешные проекты могут не протянуть положенные (по европейским меркам) 15-18 лет. Между тем в городе есть некоторое количество неновых торговых комплексов, и с каждым годом их число будет увеличиваться. Собственнику предстоит решить, что делать с работающим комплексом, который стал привлекать к себе меньше покупателей и арендаторов и, следовательно, приносить меньший доход. «Сносить или реконструировать, зависит от конкурентной среды, а также доходности, – утверждает Арина Сендер. – Для ТК, расположенных в центре города, выгодна, конечно, реконструкция („Пассаж“, ДЛТ, Апраксин двор, в перспективе – Гостиный двор). Девелоперы таких комплексов мыслят уже гораздо шире, создавая на своих участках многофункциональные комплексы с торговой, спортивно-оздоровительной, развлекательной функциями, жилой и офисной недвижимостью. На периферии, если место совсем неудачное, выгоднее будет, скорее всего, снести и развивать другие форматы недвижимости, например бизнес-центров или жилья».

Но примеров реконструкции в городе пока немного. В Купчино реконструируется один из корпусов ТК «Балканский», обновляются ДЛТ, «Балтийский дом». Очевидно, что функция этих объектов после реконструкции останется прежней. Статистики редевелопмента пока нет совсем.

Юрий Борисов полагает более удачным вариантом для увеличения доходности ТК перепозиционирование, подразумевающее смену концепции и арендаторов. Но это сложный процесс, требующий много времени и вложений в раскрутку. Иногда для продвижения придуманного формата девелоперы вынужденно вкладываются в ритейл, чтобы заполнить площади нужными операторами. Один из первых и ярких примеров – «Крокус-Сити» в Москве. Но чаще диверсифицировать свой бизнес приходится девелоперам в регионах. Любопытный пример на местном рынке – «Румба», первый в Петербурге микс дисконтных магазинов. Предложение превышало спрос арендаторов, поэтому часть площадей сдали другим арендаторам, и формирование ТК идет весьма неспешно.

«Есть изменения, которые заметны невооруженным глазом, как правило, они делаются под нового оператора», – говорит Борисов. Растут требования к витринам (сегодня нужны высокие), качеству воздуха (кондиционирование) и проч. «Увеличивается доля проектов, созданных с привлечением известных западных архитекторов и дизайнеров», – заметил директор по маркетингу компании «Макромир» Илья Гамов.

Тенденции неизменны

Наступивший год, по мнению экспертов, добавит городу новых торговых площадей, новых игроков, а также новых форматов.

По оценкам Colliers International, в 2008 году ожидается пополнение торговых объектов в объеме примерно 730 тыс. кв. м (общая площадь), из которых 600 тыс. придется на торговые центры. На конец года общая площадь объектов подберется к 4 млн кв. м.

Тенденции увеличения развлекательной составляющей, развития сетей гипермаркетов и т.п. остаются неизменными уже несколько лет. Развлекательные «приманки» в виде катков (ТРК «Лето», ТРК «Осиновая Роща», ТРК «Словацкий Дом»), мультиплексов и боулингов требуют большей площади комплекса в целом. Поэтому одна из тенденций, сопровождающих этот рост, – увеличение масштабов вновь возводимых объектов.

Поскольку интерес девелоперов смещается к городским окраинам, по прогнозам, будут осваиваться участки в районе КАД. Также интерес ритейла сосредоточен в районе набережных, где участки пока что заняты промышленными предприятиями.

Ожидается приход новых международных операторов: Leroy Merlin, Home Center. Один из крупнейших мировых одежных ритейлеров шведская компания Hennes&Mauritz (H&M) определилась со сроками выхода на российский рынок. Первый российский магазин H&M откроется во второй половине 2008 года в Москве. В Петербурге компания присматривает участки под строительство. Польский торговый холдинг Empik Media & Fashion (EM&F) выводит в Россию сеть супермаркетов детских товаров Smyk. Первый магазин площадью около 1 тыс. кв. м откроется в ТЦ «Северный молл», в течение 2008 года запланировано открытие еще десяти магазинов в Москве и Петербурге. Холдинг Inditex запускает в России новый формат – сеть магазинов товаров для дома Zara Home.

О новых торговых проектах заявили компании «Центральное агентство недвижимости», «Старт», «ПетроМир», «Арсенал-недвижимость» и другие. По мнению генерального директора «Knight Frank Санкт-Петербург» Олега Баркова, если девелоперы построят все, что заявили, прирост площадей к 2011 году составит два с половиной раза.

Кто на новенького

Закладывая новые ТК, девелоперы сегодня пытаются соответствовать будущим требованиям. Например, по словам Юрия Борисова, они стремятся создавать одно парковочное место на 20 кв. м торговой площади. Владельцы расположенных в центре комплексов задумываются о строительстве отдельно стоящих паркингов (ДЛТ) или об уходе под землю (Апраксин двор).

По мнению Арины Сендер, развитие современных форматов пойдет в нескольких направлениях. Кроме роста площадей и увеличения роли развлекательной функции должно произойти улучшение качественных характеристик проектов – уход от мелкой нарезки, привлечение ярких и коммерчески успешных торговых и развлекательных операторов, создание современного дизайна.

«На петербургском рынке количество торговых центров современных форматов растет с каждым годом. Но этот процесс во многом ограничен объективными причинами: отсутствие свободных пятен и слабая транспортная инфраструктура. В городе практически не представлены такие востребованные на Западе форматы, как outlet center или retail park», – утверждает Илья Гамов.

По прогнозам Colliers, в 2008 году сохранится тенденция активного развития многофункциональных комплексов, которые позволяют диверсифицировать риски. Из уже известных форматов, представленных в Петербурге пока в недостаточном объеме, будут активно развиваться DIY-центры и гипермаркеты.

Самые ожидаемые сегодня на рынке ТК – магазины новых для Петербурга форматов. Например, специалисты с интересом ждут открытия сети садовых центров «Зеленая страна» (компания «Еврогарден»), запланированное на 2008 год. Кроме того, значительным событием станет появление в городе outlet centre – формата, который работает в среднем и нижнем ценовом диапазоне, торгует товарами от производителей под конкретными торговыми марками. Один из самых ожидаемых и просчитанных магазинов нового формата – «Аура», открытие которого запланировано на осень 2008 года. Девелопер проекта – холдинг «Эталон ЛенСпецСМУ». ТК позиционируется как дизайнерский центр интерьерных товаров класса премиум. Пока что – единственный в Петербурге.

По словам Юрия Борисова, процессы в торговле надо прогнозировать, однако делать это сложно. Любой новый проект требует длительного подготовительного периода, а нередко – и длительного строительства. С момента решения до момента открытия иногда проходит несколько лет. Угадать, каковы к этому времени будут тенденции на рынке, крайне сложно. А на зарубежные рынки российскому ритейлу ориентироваться трудно: у наших граждан, как известно, «своя, особенная гордость».  

Санкт-Петербург

Арендные ставки в торговых центрах

 Ставки не уверены в себе

По данным Colliers, за 2008 год рост ставок аренды в торговых центрах с профессионально разработанной концепцией составил в среднем для якорных арендаторов 4-8%, для прочих арендаторов – 17-20% по разным товарным группам.

Все чаще выделяются эксплуатационные расходы операторов торговой галереи (ранее они включались в арендную ставку). На фоне снижения курса доллара все большее распространение получают договоры, в которых арендные ставки указываются в условных единицах в рублевом эквиваленте. Расширяется практика применения арендных ставок, номинированных в виде определенного процента от выручки.

Динамика арендных ставок в торговых комплексах пока находится в рамках инфляции. Большее влияние на них оказывает не изменение ситуации на рынке, а колебание курса доллара. Арендные ставки для арендаторов высоки. В Европе они составляют 30 евро за 1 кв. м, в лучших торговых коридорах – чуть выше, 30-35 евро – в массмаркетах. У нас – от 50 евро.

Доходность в торговом секторе сейчас составляет около 15%. По данным Гильдии управляющих и девелоперов, точка насыщения для ритейла – два года (для офисов, например, три-пять лет). Но поскольку рынок торговых площадей сегодня более или менее насыщен, доходность, по прогнозам, может упасть до 12-14%. Помимо снижения доходности насыщенность рынка приводит к тому, что уменьшается инвестиционная активность, сокращается объем ввода новых площадей и формируется один и тот же набор арендаторов. Бонус, который получат арендаторы, – стагнация арендных ставок, ожидаемая уже в ближайшее время.

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №5 (353) 4 февраля 2008
    Интеллектуальная собственность
    Содержание:
    Нормативная стройность

    Вступление в силу части 4 Гражданского кодекса на время затормозит разрешение споров. Однако в перспективе более согласованный и стройный документ обеспечит лучшую защиту правообладателей

    Реклама