Под бременем масштаба

Тема недели
Москва, 25.02.2008
«Эксперт Северо-Запад» №8 (356)
При осуществлении крупных инвестиционных строительных проектов профессионализм девелоперов стал более важным фактором, чем умение выстраивать отношения с властными структурами

Признаком девелоперского бума, обозначившегося в Петербурге около четырех лет назад (см. «Большой Егор спустился с гор», «Эксперт С-З» №14 от 12 апреля 2004 года), стало появление сложных и дорогих проектов, опирающихся на солидный административный ресурс. Между тем опыт последних лет показывает, что наличие денег и политической поддержки (в том числе энергичного сопровождения проекта в «ручном режиме» руководителями Комитета по инвестициям и стратегическим проектам) отнюдь не всегда гарантирует осуществление масштабных планов. Сегодня важнейшим фактором становится профессионализм работы самих девелоперов, не исчерпывающийся умением строить отношения с властными структурами. Именно это обстоятельство будет определять судьбу мегапроектов в нарастающей конкуренции с многочисленными и играющими все более значимую роль на рынке частными проектами среднего масштаба (см. «Комплекс полноценности», «Эксперт С-З» №23 от 19 июня 2006 года).

Загадочная «жемчужина»

Проект китайских инвесторов «Балтийская жемчужина» (БЖ), стартовавший в 2004 году, стал первой попыткой комплексного освоения в Петербурге масштабной территории (около 200 га). Проект БЖ, поддерживаемый на правительственном уровне КНР и России и сразу получивший статус стратегического, мог продемонстрировать невиданные ранее стандарты создания городских районов. Зеленый свет на пути девелоперов обеспечивал им, кстати, коммерческую фору перед другими квартальными проектами.

Город «упаковал» территорию и очистил от обременений (за счет бюджета был спешно перебазирован яхт-клуб). Для обеспечения теплом и электричеством Смольный и лично губернатор Валентина Матвиенко инициировали строительство частными инвесторами в рекордные сроки Юго-Западной ТЭЦ (ценой 20 млрд рублей). Год назад, чтобы ускорить процесс, администрация согласилась пересмотреть инвестиционные условия договора с девелопером, и город взял на себя выполнение всех работ по инженерно-энергетическому обеспечению.

Вице-губернатор Юрий Молчанов отмечает, что «проект идет чуть-чуть медленнее, чем хотелось, но хорошо идет»: «К 2009 году планируется построить около 150 тыс. кв. м жилья, а продажи начнутся уже в этом году». Между тем, как уверяли в Смольном, еще в 2007-м предполагалось ввести 160-180 тыс. кв. м жилья (см. «В поисках жемчужины», «Эксперт С-З» №14 от 10 апреля 2006 года). Однако пока появилось одно сооружение – деловой центр площадью 10 тыс. кв. м, который народ тут же прозвал «репкой». За ним должен был последовать комплекс из четырех зданий, напоминающих лепестки люцерны, но проектная документация до сих пор не утверждена. Как подчеркивает председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Александр Бобров, город свои обязательства выполнил в срок – подвел теплосети к территории, а строители Юго-Западной ТЭЦ готовы были начать в экстраординарном режиме выдавать электро- и теплоэнергию уже в конце 2008 года. Но полгода назад девелопер уведомил о переносе сроков – теперь их устраивает и последний квартал 2009 года (когда будет введена первая очередь ТЭЦ).

Эксперты указывают несколько тормозящих факторов. Прежде всего, это невнятная концепция. Дважды Градсовет отвергал архитектурную и планировочную концепцию проекта. Около двух лет назад проект планировки был скорректирован – при сохранении заявленных объемов жилья (1,1 млн кв. м) увеличена коммерческая застройка, жилые зоны перемещены к Петергофскому шоссе, а торгово-развлекательная и гостиничная инфраструктура – к побережью Финского залива. Однако, по мнению экспертов, и этот вариант неоптимален, в целом экономически неэффективно строительство в БЖ элитного жилья и высокозвездных гостиниц.

Другой фактор торможения – якобы возникшие у девелоперов сложности с соответствием рабочей документации (готовящейся китайскими организациями) российским строительным нормам и технологическим требованиям. Как говорят, строителей просто не пускают на площадки, хотя они готовы к возведению первых жилых кварталов. Задержки, возможно, вызваны и тем, что девелоперы склонны привлекать китайские строительные организации, а не петербургских подрядчиков. Не исключено, что сказывается и забюрократизированность взаимоотношений пула инвесторов (семь государственных и частных компаний) с китайскими и российскими госструктурами.

За фасадом

На этом фоне выделяется четкая и грамотная работа менеджеров ООО «Управляющая компания „Морской фасад“» – девелопера и инвестора проекта намыва новой территории на западе Васильевского острова. Пожалуй, это единственный масштабный проект комплексного освоения, реализуемый в обозначенные сроки, имеющий утвержденную граддокументацию и проработанные в комплексе решения инженерных и инфраструктурных вопросов. Видна скоординированность действий госструктур и частных инвесторов, вкладывающих порядка 760 млн долларов в формирование новой территории. Федеральный бюджет с 2005 года финансирует работы по углублению подходного канала и строительству акватории порта (они уже выполнены на 90%). Город выделяет более 5 млрд рублей на строительство водовода на Васильевский остров и, совместно с «Газпромом», газопровода и газового дюкера. Кроме того, город в лице КЭиИО способствовал тому, что УК «Морской фасад» и ОАО «ТГК-1» учредили необходимую для энергоснабжения новой территории Василеостровскую энергетическую компанию.

Конструктивность взаимоотношений города и инвестора проявилась и в ноябре 2007 года при утверждении итогового варианта проекта планировки. С учетом замечаний членов Градсовета была скорректирована концепция, и теперь вместо 6 млн кв. м недвижимости предполагается построить 4 млн кв. м (из них 1,5 млн кв. м жилья). За вычетом намываемых территорий, которые уйдут под улично-дорожную сеть (включая ЗСД) и Морской пассажирский порт (он также строится инвестором, но перейдет в собственность города), для девелопмента остается около 200 га (из 447 га общей площади). «Инвестору нужно обеспечить эффективное использование территорий, при этом необходимо создать гуманную для человека среду – с зеленью,  детскими площадками и т.д., – отмечает председатель КГА Александр Викторов. – Поэтому мы, по сути, провоцируем девелоперов к башенной, а не пластической застройке – она дает квадратные метры, но оставляет воздух и освобождает территорию. Допустимая высотность застройки – 80-90 м. Но только на намывном острове может появиться объект высотой 150 м – мы на 100% отвечаем за то, что эта доминанта не испортит видовой ландшафт, напротив, она уместна».

Намыто уже порядка 70 га, на которых полным ходом идет строительство нового Морского пассажирского вокзала – летом планируется сдать два причала из семи. В течение навигации 2008 года будет закончено формирование территории для первой очереди застройки (около 155 га). По словам президента УК «Морской фасад» Шавката Кары-Ниязова, уже в четвертом квартале 2008 года будут юридически оформлены первые участки, готовые для продажи девелоперам, а освоение намытых территорий может произойти в 2009-2011 годах. Эксперты не сомневаются, что земли будут востребованы. Как полагает директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игорь Лучков, они могут стоить от 2 до 10 млн долларов за гектар – «в зависимости от местоположения, качества инфраструктуры, параметров разрешенной застройки, особенно ее высотности».

Заложники сетей

Сегодня заявлен ряд крупных проектов комплексной жилой застройки, которые могут бросить вызов БЖ и по срокам реализации (эксперты сомневаются, что китайские девелоперы успеют к 2013 году), и по объемам возводимого жилья, и по площадям участков. Главное, от чего зависит успех, – способность девелоперов решать вопросы инженерного обеспечения, в том числе в сотрудничестве с властями.

Так, ООО «Балтрос» имеет реальную возможность к 2010-2011 годам осуществить в Пушкинском районе два проекта типового малоэтажного строительства – «Славянка» (1,4 млн кв. м жилья на площади 280 га) и «Новая Ижора» (500 тыс. кв. м жилья на территории 285 га). Чтобы ускорить процесс, «Балтрос» заключил напрямую с ФСК ЕЭС договор о присоединении к его сетям для строительства собственной подстанции. А для более оперативного решения проблемы водоснабжения компания взялась за строительство на принципах государственно-частного партнерства (ГЧП) участка магистрального водовода. «По соглашению с городом „Балтрос“ выполнил за свой счет проектирование первого участка водовода Корчмино – Пушкин, предоставил нам частную землю, оплачивает строительство части объекта и передает его в казну, – рассказывает Бобров. – Это очень хороший опыт. Теперь предполагается аналогичное соглашение с ВТБ для строительства следующего участка – до Пулковских высот». Водовод нужен для реализации планов компании ДК «ПОРТ» (аффилированной со структурами ВТБ) по строительству на территории 198 га (на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе) порядка 1,8 млн кв. м недвижимости (из них 1,1 млн кв. м жилья).

В строительстве другого участка водовода, на взгляд Боброва, может быть заинтересована УК «Теорема». Компания намерена возвести более 2 млн кв. м малоэтажного жилья класса «эконом» и «комфорт» на Ропшинском шоссе, между Стрельной и Петергофом, – на бывших землях птицефабрики «Красные зори» (322 га). По мнению Боброва, решить комплекс проблем инженерии можно будет примерно к 2015 году. Управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов не склонен драматизировать ситуацию, полагая, что для строительства первой очереди комплекса (оно начнется в 2010 году) мощности имеются. Завершить же проект планируется в 2014 году.

И в северной части города девелоперы сталкиваются с проблемами инженерии – по прогнозам Боброва, их решение также может затянуться до 2015 года. Среди важнейших объектов, которые придется построить, – блок на Северной водопроводной станции стоимостью 7 млрд рублей (на его проектирование и строительство уйдет в лучшем случае пять лет), подстанция 330 кВ «Парнас», северная часть главного канализационного коллектора (стоимостью порядка 20 млрд рублей).

Все это весьма актуально для Группы ЛСР, которая в прошлом году приобрела права на 611 га бывшей территории совхоза «Ручьи» и собирается в 2010-2020 годах на участке 275 га возвести жилой квартал «Цветной город» (3,9 млн кв. м недвижимости).

А компании «Главстрой-СПб», входящей в холдинг «Базовый элемент» Олега Дерипаски, для освоения 270 га территории Северной Долины (в планах – строительство 2,8 млн кв. м типового жилья) придется инвестировать средства в строительство ТЭЦ «Парнас». ТЭЦ должна быть построена уже к 2014 году, поскольку, как поясняет управляющий директор «Главстрой-СПб» Игорь Евтушевский, к этому сроку предполагается завершить освоение всей территории.

Железные обременения

В то же время в реализации большинства амбициозных проектов развития территорий в центре Петербурга, заявленных в 2004-2005 годах, нет очевидных и кардинальных прорывов. Как мы и предполагали (см. «Тормозная система», «Эксперт С-З» №22 от 13 июня 2005 года), административные инструменты решения вопросов освобождения территорий, на которые надеялись в Смольном, оказались малоэффективны. В то же время усилился фактор ведомственных интересов госструктур, имеющих объекты недвижимости на проблемных территориях. От пассивного сопротивления они переходят к самостоятельной девелоперской деятельности или по крайней мере стремятся с выгодой для себя распорядиться недвижимостью.

Это особенно показательно в ситуации, когда ключевую роль играют интересы РЖД (проекты вывода грузового двора станции Московская-Товарная – освобождение 24 га около Московского вокзала и преобразование территории Измайловской перспективы общей площадью 428 га между Московским проспектом и Митрофаньевским шоссе). Практически ежегодно Валентина Матвиенко и президент ОАО «РЖД» Владимир Якунин подписывают соглашения, выступают с декларациями, озвучивают очередные сроки решения известных проблем, но движение идет крайне медленно. Не помогают и периодические изменения схемы взаимодействия города и монополиста.

Так, для перебазирования грузового двора город должен был сначала выкупить участки в Шушарах, а освобождаемую территорию выставить на торги. Но пока тянулись согласования, 1 июля 2006 года вступили в силу поправки в Земельный кодекс РФ, и участки, находившиеся в полосе отвода РЖД, стали бесспорной федеральной собственностью. РЖД взяло инициативу в свои руки, и Смольному пришлось согласиться, что теперь монополист сам привлекает инвестора (им стала малоизвестная компания «Росрегионпроект») и выкупает освобождаемую землю.

Но и на таких условиях проект развивается медленнее, чем ожидали в Смольном. Ранее руководители инвестиционного блока администрации утверждали, что до мая 2007 года правительство утвердит проект планировки территории за Московским вокзалом: мол, он уже на 90% подготовлен городом и остается лишь внести уточнения инвестора (см. «Территории риска», «Эксперт С-З» №41 от 6 ноября 2006 года). Теперь же, по информации Юрия Молчанова, «Росрегионпроект Девелопмент» должен разработать проект планировки в срок до 1 февраля 2009 года. На январь 2008 года анонсировалось рассмотрение на Градсовете концепции развития территории у Московского вокзала, но пока о сроках этого мероприятия не знают даже в КГА.

Юрий Молчанов говорит, что главным тормозящим фактором была, во-первых, длительная процедура принятия руководством РЖД решения о закрытии станции Московская-Товарная (приказ вышел только в июне 2007 года): «Это было трудно сделать, поскольку на территории станции имелся ряд работающих предприятий. В частности, сложно было решить вопрос с ОАО „НПО ЦКТИ им. Ползунова“, мазутохранилище которого снабжалось железной дорогой». И во-вторых, трудно шло решение имущественно-правовых вопросов как на территории у Московского вокзала, так и в Шушарах (хотя еще два года назад чиновники говорили, что с собственниками земли в Шушарах вопрос «почти решен»).

Что же касается зоны Измайловской перспективы, то в октябре 2007 года между городом и РЖД была достигнута договоренность о новых правилах игры. По словам Юрия Молчанова, «теперь с РЖД нет проблем, у нас есть ясный согласованный порядок действий»: «Сделан проект планировки, и вся территория разделена на зоны влияния. Кварталы, где нет собственности РЖД, город сам подготовит для продаж на торгах, территории, которые относятся к зоне РЖД, – это девять кварталов – готовит для освоения компания „Желдорипотека“». После октябрьских соглашений с РЖД чиновники сообщали, что уже в марте 2008 года город выставит на торги первые участки Измайловской перспективы. Но, судя по всему, этого не произойдет – участки еще проходят оформление в КГА.

Президент холдинга «Адамант» Игорь Лейтис надеется, что хотя бы теперь сдвинется процесс освоения его компанией территории за Обводным каналом, примыкающей к комплексу «Варшавский экспресс» (она относится к ведению РЖД). Достигнута договоренность, что по трем из десяти кварталов, закрепленных за РЖД, «Адамант» будет выступать в качестве генерального инвестора. И, возможно, в 2009 году удастся приступить к строительству давно задуманного многофункционального комплекса. Руководитель холдинга еще весной 2006 года говорил, что нашел с ОЖД схему решения имущественных вопросов (договор мены объектов недвижимости), но затем, очевидно, из-за позиции руководства РЖД сделка расстроилась.

Примечательно, что пока город договаривался с РЖД, затормозилась работа по освобождению участков (33 га), занятых объектами Минобороны. В 2006 году Смольный договорился с военными о том, что Фонд имущества подготовит участки, а деньги от их реализации будут поделены поровну между городом и Минобороны. Продажа первых участков на Рощинской улице ожидалась еще весной 2007 года. Однако затем, как констатирует Молчанов, Минобороны решило создать уполномоченную структуру для подготовки и продажи недвижимости и процесс застопорился.

Проблемы понимания

Некоторые знаковые для Петербурга проекты затормозились из-за проблем во взаимоотношениях самих девелоперов.

Подобная судьба постигла проект преобразования территории на Петроградской стороне, вблизи стрелки Васильевского острова, режимным ФГУП РНЦ «Прикладная химия» (ГИПХ). Весной 2004 года сенсацией стало известие о том, что на федеральном уровне по поручению президента РФ и при участии руководства ФСБ и Минимущества РФ заключен инвестиционный контракт с ООО «Петербург Сити» на реализацию проекта развития территории ГИПХ. Вскоре за эту структуру, учрежденную несколькими офшорами, развернулась борьба, в которой в 2005 году победила Группа ЛСР. Весной 2006 года она переуступила проект ВТБ. Потом, по словам Юрия Молчанова, правительством РФ был утвержден новый инвестиционный контракт, дающий девелоперу права на развитие всей территории ГИПХ (9 га вместо первоначальных 4,4 га). Как поясняет вице-губернатор, «теперь проектом занимается профессиональная команда, которую нельзя сравнить с его инициаторами, и работа должна пойти в полный рост».

С 2004-го по 2006 год сменились три инвестора строительства комплекса на месте «ямы» у Московского вокзала (его планировалось построить к 2008 году) – в итоге проект перешел к структурам Казкоммерцбанка. Затем процесс затормозился: проект трижды отвергался Градсоветом. Авторов критиковали за то, что они, учитывая требования заказчика по объему площадей (160 тыс. кв. м), предлагали построить здание, не вписывающееся в архитектурную стилистику центра, с 200-метровой глухой стеной вдоль Лиговского проспекта и одним входом. Александр Викторов, вынужденный в конце 2007 года утвердить проект, уверяет: «Он доработан с учетом замечаний. Заказчик переживал, но согласился уменьшить площадь комплекса. Здание стало соответствовать масштабу застройки центра. Будет несколько входов, а вместо сплошной стены – витрина».

Вяло развивается и объявленный летом 2006 года проект создания израильской компанией Industrial Building Corporation (холдинг Fishman Group) комплекса площадью около 1 млн кв. м на участке 40 га между Пулковским и Московским шоссе. Задержка вызвана в числе прочего сложностями при подготовке проекта планировки территории, включающей соседние земли мясокомбината «Самсон». В СМИ сообщалось, что конфликт из-за прав на землю между ООО «Самсон» и ООО «Салолин групп» вылился в противостояние с участием сотрудников ГРУ и отряда чеченского генерала! В конечном счете, как отмечает Александр Викторов, «за столом в моем кабинете на общей схеме проекта планировки появились подписи непримиримых сторон, перешедших к нейтралитету, который, надеюсь, перерастет в дружбу – хочешь не хочешь, а придется вместе проводить сети, магистрали и т.д.».

На землях «Самсона», очевидно, будет в основном коммерческая недвижимость (в том числе гостиничная). Что же касается проекта Fishman Group, то, по словам Ильи Еременко, генерального директора компании Praktis CB, выступающей консультантом проекта, он в большей степени ориентирован на жилье: «Это будет квартал нового европейского уровня, насыщенный торговой, обслуживающей инфраструктурой, удобно расположенный вблизи аэропорта и КАД».

Таинственные чертоги

В зоне наибольшего риска (как с технологической, так и с коммерческой точки зрения) – проект строительства подземного торгового комплекса под площадью Восстания, который уже несколько лет остается без заметного продвижения. Прошло более года после того, как правительство города дало разрешение на изыскательские работы ООО «Адитум». Недавно пошли слухи о выходе компании из проекта (председатель совета директоров компании Александр Дымов, поначалу оптимистично настроенный, отказывается их подтвердить или опровергнуть). Между тем важно, что город готов участвовать в таких проектах на принципах ГЧП. Ранее председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов говорил, что если правительство примет решение, город, возможно, возьмет на себя часть расходов по строительству подземных переходов. Недавно Юрий Молчанов признал, что пока в городе отсутствует адекватный правовой механизм осуществления частными инвесторами подземных строительных проектов (так, не урегулирован вопрос о праве собственности на подземные объекты), и КУГИ поручено подготовить необходимые нормативные акты. Тем не менее вице-губернатор убежден: проект не утопичен, и его реализация с использованием имеющихся проектных наработок может начаться в 2008 году.

Проблемы со строительством подземного шестиэтажного паркинга могут затормозить и проект компании «Рюрик Менеджмент» по созданию многофункционального комплекса около Театральной площади – на площадке Военно-транспортного университета. Недавно в стенах соседнего Юсуповского дворца обнаружились трещины, и, видимо, специалистам и чиновникам предстоит разбираться, связано ли это с действиями девелопера.

Санкт-Петербург

Новости партнеров

Реклама