Оживление мест

Русский бизнес
Москва, 17.03.2008
«Эксперт Северо-Запад» №11 (359)
Игорь Евтушевский: «Мы прекрасно осознаем важность эстетических аспектов при работе в центре Петербурга, и нам не нужно, чтобы в городе возникла волна неприятия»

Kомпания «Главстрой-СПб» (входит в холдинг «Базовый элемент» Олега Дерипаски), всего лишь год назад заявившая о себе на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, может считаться рекордсменом во всех «номинациях». Прежде всего – по объему инвестиций: четыре запущенных сегодня девелоперских проекта оцениваются в 7-8 млрд долларов (сумма, сопоставимая с годовым бюджетом Санкт-Петербурга). Фактически это самый крупный инвестор, вкладывающий в разы больше, чем, к примеру, все вместе взятые предприятия автопромышленного кластера.

Нет пока другого девелопера, в том числе московского, который занимался бы одновременно проектами развития территорий площадью около 725 га. Причем все проекты, будь то застройка «диких» земель на окраине города или кардинальное преобразование квартала Апраксина двора, чрезвычайно сложны и требуют решения специфических проблем.

Интересно, что право на реализацию всех своих проектов компания получала не целевым назначением, как обычно делается в Петербурге для стратегических инвесторов, а по итогам проводимых Фондом имущества торгов, то есть в условиях реальной конкуренции. О своеобразии реализуемых в Петербурге проектов и преодолении сопутствующих сложностей в интервью обозревателю «Эксперта С-З» рассказывает управляющий директор ООО «Главстрой-СПб» Игорь Евтушевский.

Простор для микса

– Какова концепция застройки в Конной Лахте? Это первый для Петербурга проект комплексного освоения столь масштабной территории (437 га).

– Проекты строительства большого объема жилья (у нас предусмотрено 2,2 млн кв. м) не могут быть успешными при ориентации на какой-то один сегмент: это неправильно и в социальном отношении, и в экономическом. Современный мировой опыт создания крупных образований, в том числе опыт Подмосковья (некоторые проекты на Рублевке), показывает, что необходим некий микс – «смешение» объектов недвижимости в широком диапазоне сегментов. Благодаря этому формируется действительно живая среда, возникает энергия места, без которой оно не может быть привлекательным для жизни.

При освоении такой крупной территории, как Юнтолово, «смешение» сегментов необходимо и для экономической сбалансированности проекта. К примеру, если делать ставку только на малоэтажное жилье в сегменте выше среднего, то с учетом его сегодняшних продаж в Петербурге на уровне 40-50 тыс. кв. м в год наш проект потребует колоссальных сроков реализации. Поэтому мы используем возможность более плотной застройки Юнтолово.

Цены на квартиры в многоэтажных домах, естественно, будут ниже, зато ликвидность этого жилья вполне понятна и позволит сразу же вовлекать в проект положительное cash-flow. Причем при первоочередном строительстве жилья в многоэтажных домах сформируется среда нового петербургского района со всей необходимой инфраструктурой – социальной, торговой, транспортной. В целом же спектр нашего предложения – от качественного эконом-класса в зонах высокоплотной застройки до верхних сегментов малоэтажного жилья в непосредственной близости от Юнтоловского заповедника. На самом последнем этапе, когда основная часть территории будет застроена, мы планируем строительство 100-150 особняков.

– Почему из семи конкурсных предложений был выбран проект «Медвежья лапа» шведского архитектурного бюро Tovatt Architects and Planners?

– В нем наиболее грамотно реализована заданная нами концепция и удачно раскрыты ее ключевые позиции. Шведские архитекторы более полно отразили то, что традиционно вызывает интерес жителей Петербурга к территориям вдоль Приморского шоссе. Это рекреационное направление с хорошей экологией, обилием зелени, наконец, в определенном отношении модное. Название «Медвежья лапа» не случайно, оно отражает принципиальную идею проекта – зеленые массивы, словно пальцы, «вторгаются» на территорию. Дома будут расположены в городской среде, но при этом их будут окружать значительные зеленые массивы, в том числе три парка, множество аллей, скверов. Для скандинавских архитекторов природа всегда важна как акцент, формирующий градостроительную среду, что и подтверждает проект «Медвежья лапа».

Локальная гибкость

– Называвшийся ранее объем инвестиций в проект – 3 млрд долларов – включает затраты на инженерное обеспечение территории?

– По условиям конкурса и федеральному законодательству магистральные сети и головные сооружения должен обеспечить город, а расходы на инженерию в пределах территории мы, конечно, включаем в свой бизнес-план. Пока получается, что мы будем иметь инвестиционную стоимость недвижимости в Юнтолово в среднем чуть больше 1 тыс. долларов на 1 кв. м – это сложная цифра, но вполне возможная.

– Ранее председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Александр Бобров говорил, что инвестору для обеспечения теплом Конной Лахты придется, возможно, участвовать в финансировании строительства третьего блока Северо-Западной ТЭЦ. Вы готовы к этому?

– На самом деле основная проблема – вода и канализация. Ее решение зависит от строительства городом таких системных сооружений, необходимых для развития северо-западной и приморской частей города, как Северная водопроводная станция и главный канализационный коллектор. В числе взятых нами инвестиционных обязательств подписан плотный график реализации проекта, увязанный с инвестициями города в инженерно-энергетическую инфраструктуру.

Что же касается тепла, то мы делаем ставку на индивидуальные тепловые пункты на газе – в таунхаузах, в четырехэтажных блокированных домах. В зоне высокоплотной застройки мы планируем построить локальные газовые котельные. Учитывая длительные сроки освоения территории и экспозиции объектов в течение порядка 10 лет (до 2017 года), было бы неправильно инвестировать колоссальные средства в магистральные теплосистемы. Наш подход оправдан с точки зрения современных тенденций энергообеспечения подобных территорий, а также интересов самих жителей, которые смогут управлять своими расходами. Не потребуется и каких-то глобальных переговоров с монополистами, от которых зависит развитие Северо-Западной ТЭЦ, – с «Газпромом», РАО «ЕЭС России».

– Но вам все равно придется договариваться о поставках газа для снабжения локальных теплоисточников в Юнтолово…

– Да, объемы газа – это вопрос. Тем не менее получение газа – это меньшая техническая и инвестиционная проблема, чем создание новой генерации тепла и его доставка.

– Как будут решаться проблемы транспортной доступности Юнтолово, действительно ли планируется построить новую станцию метро?

– Нет, речь идет о кольце скоростного трамвая – соответствующие проекты сейчас рассматриваются и городом, и «Базовым элементом» (мы изучаем возможность строительства в Петербурге завода по производству этого вида транспорта). Мы заинтересованы в том, чтобы была закольцовка линии скоростного трамвая от Старой деревни через Юнтолово на север, к Комендантскому проспекту. В нашем районе будет жить 60-70 тыс. человек. У нас предполагается создание рабочих мест (в частности, появится офисная зона площадью более 100 тыс. кв. м), будет развиваться и Конная Лахта, и промзона в Каменке. Тем не менее каждое утро в город будут направляться порядка 25 тыс. человек…

В одни руки

– Судя по тому, что пока не объявлялся архитектурный конкурс проектов для территории Северной Долины, она будет застраиваться во вторую очередь, после Юнтолово?

– Нет, на самом деле этот проект будет реализовываться даже в более сжатые сроки, чем Юнтолово. Освоение Северной Долины (270 га) должно завершиться к 2014 году. Специального архитектурного конкурса мы не проводили, концепцию застройки формируем самостоятельно вместе с Санкт-Петербургским НИПИградом. Ситуация здесь достаточно понятна и стандартна с точки зрения создания новых современных городских районов. В Северной Долине будет классический район с типовым жильем (по плану – 2,75 млн кв. м) – как монолитными, так и панельными домами эконом-класса. И нужно решать прежде всего актуальные и ясные для человека проблемы – чтобы появились хорошие транспортные развязки (на проспекте Энгельса, на Выборгском шоссе), чтобы станция метро правильно вписывалась в структуру района, чтобы удобно располагались аллеи, скверы, магазины, школы, садики и т.д.

– Как будут строиться ваши отношения с Группой «Синтез», которая завершает обоснование инвестиций по проекту строительства ТЭЦ «Парнас»? Как известно, она готова была инвестировать средства в строительство ТЭЦ, при условии что получит права на освоение территории Северной Долины…

– Безусловно, у «Базового элемента» как структуры, имеющей энергетические активы и необходимый профессиональный опыт, есть твердое желание реализовывать этот проект в интересах «Главстроя-СПб» и Северной Долины. Изначально имелось в виду, что владеть девелоперским проектом должен тот, кто будет владеть сбытом тепла и электричества, производимого новой ТЭЦ. По итогам торгов девелоперский проект оказался у нас, и логично, что сейчас идет процесс приобретения прав на инвестирование и реализацию проекта строительства ТЭЦ «Парнас». Мы заинтересованы в том, чтобы собственными силами осуществить этот проект, и, полагаю, в итоге у «Базэла» будет значительная управляющая доля в уставном капитале ОАО «ТЭЦ „Парнас“».

– А с «Газпромом» удалось договориться? Высказывались предположения, что в обмен на поставки газа (порядка 1 млрд кубометров в год) он захочет участвовать в проекте как акционер ТЭЦ «Парнас»…

– Понятно, что «Газпром» везде пытается участвовать… Но у «Базэла» есть большой опыт переговоров с серьезными структурами и борьбы за свои права. Надеюсь, в ближайшей перспективе ситуация прояснится…

С запасом качества

– Ваш проект делового квартала за Обводным каналом, между улицами Шкапина и Розенштейна, предусматривает строительство офисных помещений класса «А». Не слишком ли это рискованно для такого депрессивного района?

– Идея построить офисный центр класса «А» связана с тем, что район от Обводного канала и дальше на юг (территории Измайловской перспективы, зона Митрофаньевского шоссе), несомненно, будет активно развиваться. Поэтому если сегодня мы сделаем офисы класса «В», то комплекс вскоре «просядет», став неинтересным для арендаторов. А офисы класса «А», как показывает мировой опыт, остаются привлекательными около 15 лет (бизнес-центры класса «В» – только пять-семь лет). Так что наш офисный центр долго будет востребован, тем более что многие объекты в историческом центре, позиционируемые как класс «А», не являются таковыми по внутреннему наполнению и по обеспеченности парковочными местами. Мы же все требования к классу «А» выполним, включая парковки.

Что же касается арендных ставок, то они будут предельно низкими для класса «А», особенно на стартовом этапе проекта. Кроме того, я убежден: как только мы объявим класс «А», на него начнут ориентироваться и соседи. Так что район быстро перестанет быть депрессивным. В Европе известно много примеров, когда отдельные девелоперские проекты тащили за собой развитие больших районов, и именно на это нацелен наш проект.

– Вы успеете в отведенный условиями конкурса срок (52 месяца) решить все проблемы и полностью построить деловой квартал?

– В принципе, для такой компании, как «Главстрой», имеющей достаточный опыт работы и в Москве, и в регионах, каких-то особо выдающихся проблем здесь нет. Естественно, комплекс будет вводиться не единовременно, а, очевидно, тремя очередями. И как минимум две очереди мы успеем полностью сдать.

– От идеи строительства гостиницы класса «три звезды» в составе комплекса вы не отказываетесь?

– Нет, но вопрос «звездности» гостиницы еще нужно уточнять в зависимости от того, как будет развиваться рынок, что будут делать поблизости другие девелоперы…

Индивидуальный стиль

– Эксперты считают, что главная проблема вашего проекта Апраксина двора – выкуп недвижимости, особенно у таких крупных собственников, как КЦ «Питер» и «Рюрик Менеджмент». Или, может, вы сохраните островки чужой собственности, вписав ее в свою концепцию?

– Сомнительно. Это было бы неоправданно с точки зрения движения проекта и действительно комплексного развития территории. Наш подход состоит в том, что качественных результатов можно добиться, только консолидировав максимальный объем недвижимости. Без этого невозможно комплексно решить проблемы инженерии, распределив затраты на все объекты, находящиеся на территории Апраксина двора.

Несомненно, мы заинтересованы в выкупе всех объектов недвижимости. Собственность – это категория уважаемая, и в каждом случае мы будем отдельно разговаривать, стремясь достигнуть разумных компромиссов. В прессе появилась неправильная трактовка наших планов – якобы мы готовы у всех без различия собственников выкупать недвижимость по 5 тыс. долларов за 1 кв. м. На самом деле после предварительного маркетинга в бизнес-плане проекта выделено как минимум четыре ценовых сегмента в зависимости от характеристик объектов недвижимости. Понятно, что с собственниками, не желающими продавать недвижимость, в частности с «Рюрик Менеджментом» и КЦ «Питер», будут вестись индивидуальные переговоры.

Что касается недавно реконструированных корпусов, то, конечно, при выкупе мы будем вынуждены учитывать произведенные затраты и новую капитализацию объектов. Определяясь же с прохождением по территории квартала центральной оси – главной пешеходной зоны, будем стремиться избегать сноса зданий, которые все же достаточно дороги.

– Имеют ли статус памятников какие-либо из тех шести-восьми зданий, которые, по вашим словам, предполагается снести?

– Налицо странная коллизия. Вся территория Апраксина двора по действующему законодательству является охраняемой, вплоть до трансформаторных подстанций 1980-х годов и новых торговых рядов, построенных лет пять назад на месте исторического бульвара. Так называемое «охранное одеяло» накрыло всю территорию квартала, и все, что бы мы ни делали, автоматически подпадает под требования об охране объектов культурного наследия. Поэтому предстоит большая рутинная работа. Будем заказывать историко-культурную экспертизу, проводить по каждому строению обоснование его исторической ценности, возможностей реконструкции, надстройки, сноса. Потребуется индивидуальный подход с учетом того, как в случае тех или иных действий может измениться среда. Мы уже проводили ряд обсуждений с экспертами – специалистами по охране памятников, историками, архитекторами, археологами. Впереди огромная работа, поскольку проект во всех смыслах громадный – по сложности концепции, решению вопросов архитектурных, имущественных, историко-культурных. Здесь есть все проблемы, которые только бывают в девелоперских проектах.

Акцент на привыкание?

– Вы по-прежнему считаете реальным воплощение идеи «облака» из стеклянных труб над пешеходной зоной Апраксина двора? КГИОП не помешает?

– Как ни странно, это вообще не проблема. КГИОП в данном случае может охранять только высотность, но мы намерены расположить «облако» ниже 28 м, установленных Высотным регламентом для внутриквартального пространства. Вопрос в другом – в эстетике, инженерии, безопасности. Сейчас совместно с английской компанией Аrup мы начинаем прорабатывать эту идею, то, как она может материализоваться, и затем уже будем предметно общаться с городом, показывать возможные решения. Разумеется, мы прекрасно осознаем важность эстетических аспектов при работе в центре Петербурга и нам совершенно не нужно, чтобы в городе возникла какая-то волна неприятия.

– Как вы относитесь к утверждению специалистов, что предложенный Крисом Уилкинсоном новый пешеходный мост через Фонтанку и новая площадь около него нарушат историческую логику организации пространства вдоль набережной Фонтанки?

– Да, пока этот замысел кажется несколько чрезмерным. Но мы предлагаем выставить новый мост как временный арт-объект на один-два года и, если он понравится горожанам, сделать его постоянным сооружением. Эта идея неоднократно опробовалась в мире, в том числе в Венеции – наверное, самом уникальном городе-памятнике, где тем не менее строятся новые мосты. Можно вспомнить и пример нелюбимого питерцами Лондона. Там к миллениуму поставили колесо обозрения London Eye – оно прижилось и стало новой достопримечательностью.

Новый мост важен как градостроительный акцент, он создает некую новую точку, которую ловит глаз. И, конечно, его задача – организация входа на территорию комплекса со стороны Фонтанки. Сегодня это красивое классическое место, но здесь всегда пусто. Туристы обычно смотрят на него, проплывая мимо на корабликах по Фонтанке. С точки зрения функционального наполнения это место малопримечательно, человеку туда, в общем-то, незачем идти.

В градостроительном отношении принципиально важно, чтобы новый мост в комплексе с пешеходной зоной раскрыл внутреннее пространство Апраксина двора, обозначил понятную логику движения. Это будет соответствовать нереализованной идее Карла Росси. Он предусматривал симметричную лучевую конструкцию, два рукава, расходящиеся от площади Ломоносова. Один – улица Зодчего Росси, другой – Торговый переулок, уходящий в весьма хаотично сейчас заполненное пространство Апраксина двора.

Пешеходная «провокация»

– Что вы собираетесь делать со зданием «Лениздата», если удастся договориться с компанией, которая в прошлом году приобрела на него права?

– Безусловно, мы намерены выйти на эту компанию… На месте «Лениздата» мы хотели бы построить отель самого дорогого сегмента, который стал бы еще одним акцентом при входе на территорию комплекса. Он будет «поднимать место». Отель приведет сюда дополнительный поток туристов, которые будут посетителями хороших магазинов и ресторанов в Апраксином дворе, бизнесменов, встречающихся в отеле с партнерами, участвующих в семинарах, конференциях и опять же вовлекаемых в жизнь комплекса. Таким образом, завязывается еще один узелок, организующий жизнь этого района. Наша идея – с помощью различных инструментов притянуть сюда новую жизнь.

– Не случится ли здесь транспортный коллапс. Уже сегодня сложно проехать по Садовой улице мимо Апраксина двора, и на Фонтанке постоянная пробка. А ваш проект предусматривает создание паркинга лишь на 2 тыс. мест…

– Подземные паркинги (они будут располагаться только под пешеходной зоной) предназначаются для обитателей апартаментов и офисов, но не для тех, кто приезжает в Апраксин двор для посещения магазинов и ресторанов. Наша концепция предусматривает только 80 тыс. кв. м торговых площадей (из 350 тыс. кв. м) – мы не хотим создавать чрезмерного притока посетителей. И сегментироваться торговля будет в основном в расчете на переходные потоки, на людей, которые и так обычно находятся в центре города. Мы предлагаем сделать подземный переход через Садовую улицу, чтобы потоки, которые двигаются по колоннаде Гостиного двора, вполне логично перемещались в колоннаду Апраксина двора. Крыша-«облако» – это в числе прочего попытка спровоцировать появление в Апраксином дворе пешеходов. В отличие от комплексов IKEA, в Апраксин двор совсем не обязательно отправляться на машинах.

– Норман Фостер предлагал идею амфитеатра как центра культурного пространства, а как вы планируете размещать объекты культурно-развлекательного назначения?

– Если говорить о предложении культурных функций, то амфитеатр – не самое удачное решение. Норман Фостер сделал в Лондоне около мэрии почти такой же амфитеатр, но он все время пустует! Кто и когда будет сидеть на ступенях амфитеатра при питерской погоде?! Это же не Греция или Италия!

Идея создания площади у нас тоже присутствует, просто мы ее не педалируем. В частности, хорошим якорем может быть мультиплекс. Мы будем реализовывать все возможные культурные функции, под которые выделим не менее 10% площадей. Идея мини-города должна включать, конечно, появление детских клубов, театров, студий – они важны и тем, что создают для родителей потребность провести в торгово-развлекательной зоне Апраксина двора какое-то время. Другой активный сегмент – молодежь, и чтобы она приходила, в том числе в вечернее время, нужны и кино, и привлекательные клубы, бары, и т.д.

Понятно, что сейчас страна находится уже отнюдь не на том этапе развития, когда что-то негде купить. Вопрос в другом: зачем человек пойдет именно в этот, а не в другой магазин или торгово-развлекательный комплекс? Мы надеемся, что в Апраксином дворе сможем сформировать качественно новую среду и он станет в Петербурге центром притяжения – местом, куда интересно и приятно приходить самым разным людям.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №11 (359) 17 марта 2008
    Рыболовство
    Содержание:
    Свистать всех наверх

    Скорость, с которой решаются сегодня наболевшие проблемы рыбной отрасли, плоха только одним – как и любая спешка, она может привести к поверхностным, непродуманным решениям

    Реклама