Элита строится на компромиссах

Спецвыпуск
Москва, 14.04.2008
«Эксперт Северо-Запад» №15 (363)

Пустых участков в элитных зонах все меньше, поэтому распространение получают квартальная застройка и квартальная реконструкция. Подобные проекты растягиваются на несколько лет, требуют серьезных средств и сложны в реализации.

Нередко застройщики для привлечения покупателей (не только на элитных объектах) обещают будущим жильцам множество благ, включая качественную эксплуатацию, полный ассортимент инженерной и социальной инфраструктуры, благоустройство прилегающей к дому территории и т.д. И все это – для «эксклюзивного» пользования жильцов и их гостей. Но когда дело доходит до заселения, выясняется, что закрытого от посторонних глаз уголка комфорта не получается (для окупаемости нежилых объектов необходимо пускать посетителей с улицы), что управлять домом будет несимпатичная жильцам компания и т.д. Атмосфера «клубности» улетучивается, вторгается суровая проза жизни.

Подобных «случайностей» не возникает, если застройщик при реализации проекта придерживается разработанной им же концепции. Как влияет наличие концепции на продвижение проекта и качество жизни обитателей комплекса, рассказал Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация „Возрождение Санкт-Петербурга“» (Группа ЛСР).

– Концепция – самое главное при строительстве жилья, особенно элитного и особенно при комплексной квартальной застройке или реконструкции. Она определяет, насколько успешен проект и в каких условиях в новом комплексе будут жить люди. Рынок элитного жилья в Петербурге достаточно конкурентный, поэтому выигрывают компании, которые продают клиентам не просто квартиры, но комфортную жизнь в комплексе. Именно для этого создается концепция элитного объекта.

– Где отправная точка для концепции? Она определяется местом, набором социальных объектов, размерами комплекса?

– Все параметры важны. Во-первых, элита, как известно, определяется местоположением. Но важна и конфигурация зданий в комплексе, и их «посадка» на пятне застройки, и высота. Уже на стадии разработки концепции застройщик вынужден искать компромиссы. Вечная внутренняя борьба – построить как можно больше квадратных метров или обеспечить простор и комфорт для жильцов. Если метраж мал, это губительно для экономики проекта. Но если не пожертвовать частью метража ради комфорта, объект не будет элитным. Задача застройщика – найти компромисс между экономикой и комфортом. И здесь многое зависит от политики компании. Например, на наших объектах мы сооружаем специальные шахты для кондиционеров. Для экономики проекта выгоднее централизованное кондиционирование, но не все жильцы готовы платить за эту услугу. Если разрешить устанавливать индивидуальные кондиционеры, все фасады будут украшены вытяжками. Мы находим компромиссное решение – предусматриваем специальные шахты для индивидуальных кондиционеров, хотя под шахты приходится отдавать 10-12 кв. м полезной площади на каждом этаже. И это при цене 1 кв. м в несколько тысяч долларов.

В концепции содержатся и планировочные решения, процентное соотношение квартир разной площади. Например, мы перестали проектировать в комплексах маленькие квартиры, потому что именно они в первую очередь становятся предметом спекулятивной покупки. Происходит частая смена жильцов – или перепродажа, или сдача в аренду. Это создает дискомфорт для соседей. Ради спокойствия жильцов мы решили отказаться от небольших квартир.

В концепции должны быть заложены также инженерно-строительные опции – отделка фасадов, технологии строительства, используемые материалы. Если проект реализуется в историческом центре, необходимо учитывать требования Комитета государственного использования и охраны памятников.

Инженерная инфраструктура у нас, например, стандартная для всех элитных домов. Но в каждом комплексе есть индивидуальные моменты – инфраструктурное наполнение: портье, фитнес, химчистка, магазины, кафе.

Вне всякого сомнения, в элитном доме обязательно должен быть подземный паркинг из расчета одно-два машино-места для сравнительно небольших  квартир и минимум два – для больших. Особо должен прорабатываться вопрос о целесообразности размещения спортивного клуба. Необходимый атрибут – высокий уровень обеспечения безопасности. Стоит также упомянуть эксклюзивное благоустройство и эффективную службу портье.

– Если клиент не специалист в строительстве, вряд ли он задумывается, как дом «садится» на пятне застройки. Он обратит внимание на место и архитектуру. Набор инженерии, вы уже сказали, одинаков для всех ваших элитных объектов. Следовательно, видимая разница между комплексами – в перечне объектов социальной инфраструктуры? Но многие застройщики сначала заманивают покупателей целым списком социалки, а на финише проекта объясняют, почему их не будет. Обман?

– Скорее очередной компромисс. Застройщик в концепции предусматривает все составляющие комфортного проживания. Но когда квартиры распроданы, возникает вопрос, как быть с нежилыми помещениями. Если продать, нет гарантии, что в них будут именно те службы, которые нужны жильцам. Если оставить, то кто будет платить за их аренду? Практика показывает, что жильцы не хотят платить за те объекты, которыми не пользуются. Те, у кого нет детей, считают излишним платить за детские учреждения, кто не пользуется тренажерами – за спортивные сооружения, кто не курит – за содержание сигарной комнаты.

Действительно, в общегородской практике принято объявлять, что в комплексе, выставленном на продажу, будет большой набор социальной инфраструктуры. Привлечение клиентов идет хорошо, ближе к завершению проекта, когда все детализируется, открываются новые обстоятельства. Выясняется, что будущие жильцы платить за инфраструктурные объекты не хотят, поэтому для их нормальной работы придется пускать людей с улицы. Очередной компромисс для застройщика – или продать помещения и контролировать их функциональное назначение, или оставить за собой и нанять управляющую компанию для сдачи этих помещений в аренду. Причем с сомнительной прибылью.

За помещения, предназначенные только для жильцов, как правило, готовы платить покупатели жилья в клубных домах с малым числом квартир. Но большинство покупателей хотят получить сервис класса «люкс», а дополнительные расходы встречают в штыки.

Конечно, полный набор инфраструктуры будет в больших комплексах вроде «Парадного квартала» с концепцией «город в городе».

– Сколь долго может длиться разработка концепции и на каком этапе проекта она должна появиться?

– Ее разработка занимает от полугода до полутора лет, если это хорошая концепция, конечно. Без готовой концепции нельзя начинать проектирование. Многие позиции надо обсуждать с проектировщиками.

Конечно, могут затянуться сроки реализации проекта, но лучше выходить на площадку с окончательным вариантом. Причем параллельно с технической разрабатывается концепция продвижения комплекса. Хорошо проработанная и завершенная концепция – это конкурентное преимущество.

– Это означает, что концептуальное жилье можно продавать дороже, чем аналогичное, но неконцептуальное?

– Безусловно. Можно продавать дороже примерно на 10%, а в некоторых случаях и больше. Здесь очень сложно рассчитать. Одинаковых элитных проектов в городе нет, даже аналогичных – есть только подобные. Они-то и конкурируют между собой. Есть масса проектов гораздо дешевле наших и даже в очень хороших местах. Тем не менее мы продаем дорогое жилье. Мало того, у нас продажи происходят быстрее, чем в целом ряде менее дорогих проектов.

– Приходилось ли вам менять концепцию, когда строительство уже шло полным ходом? Наверное, это удорожает проект?

– Приходилось дополнять, улучшать. Вроде концепция разработана, но со временем появляются новые, иногда неожиданные идеи – это ведь творческий процесс. Конечно, улучшения требуют дополнительных расходов. Но на такие затраты стоит пойти, чтобы получить дополнительную прибыль. Очевидно, что просто за бренд покупатели не платят. Платят за будущий комфорт.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №15 (363) 14 апреля 2008
    Автопром
    Содержание:
    Реклама