Аренду подкарауливает снижение

16 июня 2008, 00:00
  Северо-Запад

До последнего времени ставки на аренду офисных помещений только росли, однако сегодня эксперты осторожно прогнозируют замедление темпов роста. По данным Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в течение первого квартала 2008 года арендные ставки выросли на 9-11%. В новых бизнес-центрах они выше, чем в старых зданиях, отмечает руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова, поскольку вновь построенные или реконструированные офисные центры имеют лучшее инженерное оснащение, у них более удобные планировки и более качественная отделка.

По мнению директора департамента офисной недвижимости Colliers International (Санкт-Петербург) Дмитрия Кузнецова, снижение ставок может произойти из-за ввода новых качественных площадей, а также дифференциации арендных ставок внутри классов – на новые и «старые» бизнес-центры. Специалисты «Невского Альянса» полагают, что процесс станет заметным не ранее 2010 года – после ввода в эксплуатацию больших объемов качественных площадей. Между тем в ближайшее время рост ставок продолжится. В первую очередь, считает управляющий партнер «АйБи ГРУПП» Сергей Игонин, это связано с инфляцией: «Собственники, безусловно, будут стремиться к тому, чтобы ставки покрывали инфляцию, поскольку предложение пока не удовлетворяет спрос. Хотя если будут реализованы все заявленные проекты, есть опасения, что количество предлагаемых метров в сегменте „А“ значительно превысит совокупный спрос».

В условиях аренды происходят изменения: по словам руководителя офисного департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Алексея Федорова, начался постепенный переход исчисления арендной ставки по системе triple net lease (чистая аренда, когда арендатор платит налоги на недвижимость, техническое обслуживание, страхование и оплачивает прочие расходы, связанные с поддержанием арендуемого имущества в хорошем рабочем состоянии). По мнению руководителя офисного отдела компании East Real Ивана Починщикова, это происходит потому, что темпы роста затрат на коммунальные и эксплуатационные расходы «опережают указанную в договоре эскалацию».

Альтернативой растущей арендной плате может стать приобретение офисных площадей в собственность. Однако, отмечают в «Невском Альянсе», на рынке мало предложения по продаже офисных площадей. Диапазон цен, по данным АРИН, – 2650-4800 долларов за 1 кв. м в действующих и строящихся бизнес-центрах класса «В». По словам Починщикова, предложения в классе «А» встречаются крайне редко. Но аналитики далеко не всем советуют покупать офисные помещения. «Приобретение офиса в собственность оправданно в том случае, если он будет устраивать компанию-покупателя по площади, местоположению и качеству в течение как минимум десяти лет, – утверждает управляющий партнер London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрий Золин. – Компании выгодно покупать здание, если ее внутренняя доходность ниже, чем доходность недвижимости. Это, например, производственные фирмы, прибыль которых составляет обычно 9-15%. И, конечно, многое зависит от суммы сделки и вложений в реконструкцию, приведение здания в соответствие с корпоративным стилем. Соответственно, фирмам с высоким уровнем внутренней доходности (например, телекоммуникационным компаниям, уровень прибыли которых составляет 40-50%) гораздо выгоднее арендовать помещения под офисы. Такие компании обычно заключают долгосрочные договоры аренды (на семь-десять лет), где прописано, что индексация ставок не будет превышать 10%. То есть одни организации не могут себе позволить купить площади, а другие могут, но не делают этого, считая, что деньги лучше оставлять в обороте, чтобы развивать профильный бизнес».

Алексей Федоров утверждает, что аренда выгодна компаниям, бизнес которых не связан с недвижимостью: «Цены продаж находятся на столь высоком уровне, что доходность вложений колеблется в районе 10%, а рентабельность большинства средних и малых предприятий значительно выше этого показателя». По словам Дмитрия Кузнецова, есть несколько причин, когда аренда более эффективна, чем собственность: «Во-первых, это наличие качественного и профессионального управления. Если офис в собственности, то компания вынуждена сама заниматься эксплуатацией либо искать профессиональную управляющую компанию. Во-вторых, сложности с расширением площадей. Арендованный офис легче расширить, взяв дополнительные площади у того же собственника». «Для решения, арендовать или строить, общего механизма нет, – утверждает руководитель отдела офисной недвижимости „Knight Frank Санкт-Петербург“ Полина Макаренко. – Выгодность или невыгодность оценивается не только с материальной точки зрения, но и с точки зрения стратегии компании. Для некоторых строительство бизнес-центра – это вопрос статуса и укрепления своего имиджа, а даже не коммерческой эффективности проекта. Корпоративные здания отражают не поиск выгоды, а прежде всего уровень амбиций компании».