Битва за дома

Тема недели
Москва, 16.06.2008
«Эксперт Северо-Запад» №24 (372)
Конкурсы на управление жилыми домами в Петербурге сохранили статус-кво на рынке – победителями в абсолютном большинстве случаев стали бывшие государственные ЖЭКи, переименованные в жилкомсервисы

Государственная кампания по переводу сферы ЖКХ в рынок в Петербурге, похоже, завершилась. Последним ее этапом стали массовые конкурсы по выбору управляющих компаний для тех многоквартирных жилых домов, в которых собственники квартир не удосужились избрать один из трех способов управления домом, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.

В большинстве случаев в конкурсах участвовали исключительно государственные жилкомсервисы (ЖКС). Частные управляющие компании (УК) или вовсе их игнорировали (в силу экономических причин), или не допускались к ним под формальными, иногда надуманными предлогами. Результат закономерен – абсолютное большинство лотов получили ЖКС.

Постановили: раздать

Вообще-то конкурсы в петербургском ЖКХ начались еще в 2005 году. Однако до последнего времени они касались эксплуатации домов, а не управления. Последние конкурсы, которые прошли в Петербурге в апреле 2008 года, проводились уже на управление – в рамках постановления правительства РФ №75 от 6 февраля 2006 года «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Для его развития петербургское правительство в январе 2008 года приняло постановление о городских конкурсах на управление. Их организаторами выступают районные администрации. Прежде чем проводить конкурсы, районы обязаны выяснить, какими именно домами никто не управляет, и подготовить на них как минимум техническую документацию (по идее, каждый дом должен иметь подробный паспорт домовладения, включающий также полное описание земельного участка). Из этих домов формировались лоты на конкурсы.

По данным Жилищного комитета, на начало 2008 года не выбрали способ управления собственники лишь 9% «старых» домов (построенных до введения процедуры обязательного создания ТСЖ при строительстве жилья). Неохваченные 1774 дома – как правило, проблемные, в плохом техническом состоянии и населенные собственниками, которые негативно реагировали на аббревиатуру ТСЖ. Во многих случаях внутри квартала, где уже работала какая-либо УК, оказывалось несколько таких домов.

На десяти апрельских конкурсах 1535 многоквартирных домов в разных районах Петербурга обрели УК. 227 домов пока остаются без управления, поскольку конкурсы по ним признаны несостоявшимися. Повторные конкурсы должны пройти в течение трех месяцев.

Теперь, по завершении государственной кампании, конкурсы проводятся в рабочем порядке. Районные администрации должны мониторить жилой фонд на своих территориях, выявлять «неуправляемые» дома и проводить по ним конкурсы. Дома остаются без управления в основном из-за того, что заканчивается срок действия контрактов, заключенных по результатам проводящихся властями конкурсов. В Петербурге этот срок минимальный – один год. Впрочем, «спящие» жильцы имеют право в любой момент «проснуться», провести общее собрание и выбрать форму управления своим имуществом. Такие дома выходят из-под опеки чиновников – по завершении контракта на управление домовладельцы должны сами позаботиться о его продлении либо о переходе к другой УК (они могут поменять и сам способ управления).

Новые возможности

Нынешние конкурсы дали право УК заключать договоры на управление, а не на эксплуатацию, как было прежде. Это позволяет им самостоятельно заключать договоры с естественными монополистами на поставку услуг, а также взимать квартплату с жильцов.

Прежде компании таких прав не имели – договоры с монополистами заключали районные ГУЖА. При этом многие усилия УК по оптимизации расходов становились бессмысленными. Например, установка приборов учета: монополисты все равно выставляли счета через ГУЖА в соответствии с проектной мощностью инженерных сооружений, а не фактическим потреблением, зафиксированным приборами учета. Кроме того, деньги от жильцов попадали в городское казначейство, а распоряжалось ими ГУП «Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства» (ВЦКП) – согласно счетам, выставленным ГУЖА. По словам первого заместителя председателя Жилищного комитета Владимира Гайдея, необходимые суммы перечислялись в ТСЖ или частную УК незамедлительно – если, конечно, все документы оформлены верно. Однако руководители некоторых частных УК утверждают, что средства в их компании перечислялись с большим опозданием. А председатели многих ТСЖ неоднократно жаловались: ВЦКП – «черная дыра», работающая только «на всасывание» – получить что-то назад, например деньги, перечисленные в ВЦКП по ошибке, удается главным образом по решению суда. То есть нескоро. Тем не менее сегодня, по словам генерального директора ООО «РЭС ТСВ» Сергея Тихонова, УК выгоднее работать через ВЦКП. Это избавляет от конфликтов с должниками, а также от необходимости вести учет льготников. А председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов добавляет: «ВЦКП берет всего 0,1% от суммы платежей населения за жилищные услуги (бюджет дотирует затраты ВЦКП), а не 3% и более, как частные посредники».

Хотя нынешние конкурсы предоставляют компаниям больше возможностей, чем прежние (проводившиеся на обслуживание домов), требования к участникам смягчены. И Владимир Гайдей этим недоволен: «Мне больше нравились условия прежних конкурсов – на условиях города». Там были более жесткие требования к участникам: обязательный опыт работы компании по обслуживанию жилого фонда, определенный состав персонала, наличие собственной или работающей по договору аварийной службы и т.д. Инвестиционные вложения, которые организаторы требовали от участников, направлялись на текущий и капитальный ремонт и в энергосбережение (в первую очередь на установку приборов учета). Теперь единственным критерием, отмечает Гайдей, стала сумма инвестиций, которую управляющая компания обязана вложить в так называемые дополнительные услуги (замена износившихся инженерных коммуникаций, ремонт подъездов, кровель и т.д.), их стоимость и перечень как раз и стали предметом торгов.

Во власти районов

Федеральное постановление не оговаривает, через властные органы какого именно уровня следует проводить конкурсы. Петербургская администрация решила, пояснил Гайдей, что это удобнее делать через районы. Однако конкурсы районного масштаба оказались подготовленными отнюдь не на пять баллов.

О том, что придется проводить конкурсы, известно было заранее. Но районные администрации, как утверждает Сергей Тихонов, лоты к торгам подготовили плохо. В частности, из лотов заранее не исключили дома, жильцы которых уже выбрали способ управления. В результате лоты «корректировались», а в отдельных случаях и вовсе снимались с торгов всего за пару часов до конкурса.

По словам Владимира Гайдея, часть лотов снята с торгов, поскольку отсутствует техническая документация. Средства на паспортизацию жилого фонда из бюджета выделялись, однако районы не успели подготовить документы. И если без паспорта дома УК могут временно обойтись, без технической документации эксплуатировать технику просто опасно. Председатели ТСЖ утверждают, что технических паспортов зачастую нет даже на относительно новые дома. Возникает масса вопросов. Если технические документы отсутствуют, как городским службам вообще удавалось эксплуатировать здания? На каком качественном уровне это делалось? И главный вопрос: а куда, собственно, подевались документы?

С точки зрения СМИ, районные конкурсы – не слишком удачная затея, поскольку сбор информации по районам сильно затруднен. Специалисты подозревают, что конкурсы были переданы в районы специально – чтобы утопить реформу. Известно, что каждый район или выдумывает собственные правила игры для претендентов, или с таким рвением исполняет начальственные указания, что результат оказывается противоположным задуманному.

Битва за лоты

На большинство лотов претендовали (и получили их) жилкомсервисы. Например, во Фрунзенском районе выставлялись три лота – победили три ЖКС. Оба лота как в Центральном, так и в Красносельском районах также получили ЖКС. Управляющие компании именно такого результата и ждали.

Во-первых, редкие УК участвовали в конкурсах, поскольку многие лоты были откровенно убыточными. Решались на торги только в случае крайней необходимости. Например, компания «Прямые инвестиции» получила два лота в Адмиралтейском районе. «Дома ветхие, дореволюционной постройки, – сетует генеральный директор компании Игорь Ермолаев, – к тому же проблемные – социальный дом, общежития. Но компания уже работает в этом районе со времени первых конкурсов». За это время УК успела организовать в «подшефных» домах ТСЖ и уговорила их заключить прямые договоры минуя администрацию, а также вложила немалые средства в эксплуатируемые здания. Делить квартал с другой компанией по меньшей мере неудобно. ЖЭК «Созвездие» (холдинг «Созвездие Водолея»), в свою очередь, выиграла лоты, на которых работала прежде. Срок договора истек и дома вновь выставлялись на конкурс.

Вторая причина, почему УК не участвовали в конкурсах, – препоны, которые создали для них чиновники. В ход шли всевозможные уловки. «Не допускают к участию в конкурсах под разными предлогами: перенос сроков, времени, не так оформлены документы и т.д.», – рассказывает Сергей Тихонов. Например, в Московском районе РЭС ТСВ к участию в конкурсе допустили, а представителю компании в зал зайти не позволили: сказали, что на него неправильно оформлена доверенность. Интересно, что на конкурс в Кировском районе не попало даже госпредприятие – ГУП РЭП «Строитель». В других районах его документы признаны правильно оформленными, а для участия по лотам Кировского района – нет. По словам президента ООО «Холдинговая компания „Созвездие Водолея“» Владимира Хильченко, нередко частные УК отстраняются от участия в конкурсе по явно надуманным причинам. Например, потому, что компания не представила дополнительные экземпляры документов, что заранее не оговаривалось. Ситуация на конкурсах не меняется, говорит Сергей Тихонов: выигрывают ЖКС, а частные УК под разными предлогами стараются к конкурсам не допустить. Он предполагает, что чиновники будут изобретать все новые помехи.

Правда, у частных компаний появился защитник в лице антимонопольного ведомства. Раньше оно было плохим помощником. Прежнее законодательство не позволяло пересматривать итоги торгов оперативно, в течение нескольких дней после их проведения. В результате конкурсы признавались недействительными через год, когда воспользоваться своей победой компании уже не могли. Теперь, рассказывает Сергей Тихонов, через петербургское УФАС можно оспорить итоги конкурсов в течение нескольких дней после их проведения.

Вопреки декларациям

Если администрация действительно хочет, чтобы в жилищно-коммунальную сферу пришли частные компании, надо сделать этот бизнес привлекательным для них, уверен Владимир Хильченко. По мнению предпринимателей, сегодня условия на рынке ЖКХ для частных компаний и жилкомсервисов абсолютно неравные.

Такое неравенство особенно заметно в финансовой сфере. Главный критерий конкурса на управление – сумма инвестиций.

Поскольку недоремонты по старым домам накапливались годами, сумма, которую УК предстоит потратить на дополнительные услуги, иногда превышает не только возможную прибыль, но даже сам объем платежей населения за выполнение основных услуг. Например, на конкурс выставлялся лот в Василеостровском районе. Общая площадь домов – 20 тыс. кв. м. Начальная цена договора – 2,8 млн рублей, из которых 1,5 – стоимость дополнительных работ и услуг. По условиям конкурса, УК не может поднять квартплату и собрать дополнительные средства с жильцов. Она должна или располагать свободными средствами, или взять кредит.

Договор заключается на год, в течение которого УК, как правило, работает себе в убыток. Зная, что через год договор может быть не продлен, вкладывать деньги в ремонт компания не торопится: их не удастся «отбить», а изъять или компенсировать невозможно. «За год компания должна показать сумму инвестиций, которая заведомо больше прибыли, – утверждает Хильченко. – ЖКС выигрывают, потому что показывают нужную сумму». По его словам, нередко «инвестициями» оказываются средства районного бюджета, которые администрация в любом случае выделяет на ремонт. Плюс средства по адресным городским программам, в которые частные УК попадают с трудом. Но главное, говорит Хильченко, – ЖКС не нужна прибыль. Именно поэтому частный бизнес оказывается в заведомо невыигрышных условиях.

При этом до последнего времени ГУЖА жестко контролировали частный бизнес, указывая, куда сколько средств необходимо вложить, и проверяя, выполняются ли указания. Мнение управляющих компаний они игнорировали. ЖКС столь плотно агентствами не контролируются. Даже теперь, после конкурсов на управление (а не на эксплуатацию), вопрос контроля инвестиций остается открытым. Можно лишь предположить, что в нем поучаствуют районные администрации как организаторы конкурсов.

В таких условиях для частных компаний самый верный способ отвоевать свою долю рынка – демонстрировать качественный сервис. «Вряд ли затраты на коммунальные услуги упадут, поэтому конкурировать по цене бессмысленно – надо конкурировать по качеству, – призывает Гайдей. – Если компания действительно хорошая, она наращивает свою долю на рынке за счет качественных услуг». Действительно, слухами, как известно, земля полнится. О хорошем обслуживании жильцы соседних домов нередко сообщают друг другу, создавая репутацию УК, которая в этом случае имеет шанс получить приглашение управлять соседними домами. По словам Владимира Хильченко, за три года присутствия на рынке частным фирмам именно таким способом удалось отвоевать у сопротивляющихся ЖКС примерно 30% обслуживаемых площадей.

Санкт-Петербург

Дома – в стихию рынка

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, граждане должны выбрать любой из трех способов управления многоквартирным домом, в котором они живут. Первый – дом передается в прямое управление собственникам жилья (общим собранием). Этот способ обязывает владельца каждой квартиры заключать прямые договоры на предоставление жилищных и коммунальных услуг. Его выбирают крайне редко. Второй способ управления – через товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Такие объединения собственников считаются юридическими лицами, следовательно, получают право заключать договоры с естественными монополистами и собирать квартплату с жильцов напрямую. И в первом, и во втором случае собственники могут нанимать для эксплуатации и обслуживания своего дома специальные организации. Третий способ предусматривает передачу дома управляющей компании (УК) по решению общего собрания. Для решения принципиальных вопросов все равно необходимо собирать собственников, однако рабочие вопросы УК может решать самостоятельно.

Дома, которые не выбрали тот или иной способ управления до 1 мая 2008 года, должны быть переданы УК, выигравшим конкурсы, которые проводят местные власти. Однако это не означает, что собственники не смогут избавиться от нерадивой УК. Во-первых, договоры на управление, по Жилищному кодексу, заключаются лишь на один-три года (в Петербурге – на год). Во-вторых, жильцы могут в любое время собраться и решить, какой способ управления их вдруг заинтересовал.

Играть по правилам

Правительство РФ утвердило правила, по которым должны проходить открытые конкурсы по выбору организаций для управления многоквартирными домами (постановление №75 от 6 февраля 2006 года «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»).

Конкурс проводится на основе следующих принципов:

1) создание равных условий участия в нем для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей;

2) добросовестная конкуренция;

3) эффективное использование средств собственников помещений в многоквартирном доме для обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме;

4) доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения.

Нарушение предусмотренной правилами процедуры организации или проведения конкурса – основание для того, чтобы суд признал недействительными результаты конкурса и заключенных договоров управления многоквартирным домом.

ЖКХ поедает миллиарды

Правительство Петербурга в 2008 году направляет на капитальный ремонт жилищного фонда города 8 млрд 441 млн 622,2 тыс. рублей. Средства планируют использовать для ремонта систем водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, тепловых сетей, кровель, фасадов зданий, не выходящих на основные магистрали, ремонта электросетей, капитального ремонта лифтового оборудования. Если добавить к названной сумме другие расходы бюджета на жилищно-коммунальный комплекс (на капитальный ремонт, капитальные вложения и субсидии), сумма превысит 16 млрд рублей. На начало 2008 года в городе насчитывалось 305,4 тыс. кв. м аварийного и 585,1 тыс. кв. м ветхого жилья.

Новости партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №24 (372) 16 июня 2008
    Реформа ЖКХ
    Содержание:
    Битва за дома

    Конкурсы на управление жилыми домами в Петербурге сохранили статус-кво на рынке – победителями в абсолютном большинстве случаев стали бывшие государственные ЖЭКи, переименованные в жилкомсервисы

    Реклама