Переселение откладывается

Русский бизнес
Москва, 08.09.2008
«Эксперт Северо-Запад» №35 (383)
Слабая обеспеченность Ленобласти инженерными коммуникациями заставляет участников загородного рынка самостоятельно готовить землю под строительство или тратиться на альтернативные инженерные системы. Но выгоднее всего оказалось распродавать незастроенные участки

Мода селиться в коттеджных поселках за городской чертой еще не прошла. По данным Village Consulting, до 60% населения хотели бы иметь загородное жилье. Однако реально за город переезжают не более 15% жителей Петербурга. Одна из существенных причин, тормозящих развитие загородного рынка, – недостаточно развитая инженерная инфраструктура на территории Ленобласти.

Теоретически нехватку мощностей можно восполнить с помощью реконструкции или нового строительства, что, собственно, застройщики и делают. Однако это не всегда получается. Застройщики должны выбрать другой путь. Во-первых, можно превысить бюджет проекта и установить в будущем поселке автономные системы. Во-вторых, не возбраняется нарезать большой участок на малые и продавать незастроенные наделы. Участники рынка отмечают дороговизну альтернативных источников и, напротив, выгоду перепродажи земельных наделов.

Сделай сам

Если застройщик имеет в собственности земельный участок, но по каким-то причинам не хочет возводить на нем коттеджный поселок, территория дробится на несколько лотов, которые после проведения некоторых инженерных работ продаются клиентам под самостоятельную застройку. Такие проекты официально называются девелоперскими, неофициально – самостроем. Как правило, до продажи компании проводят определенные подготовительные работы – огораживают участок, покупают подстанцию, делают отвод воды от скважины, выставляют охрану. Участок делится на лоты от 15 до 30 соток, на них получают кадастровые номера, затем эти лоты выставляются на продажу. Покупатели инженерно подготовленных участков получат электричество и воду, но – без отопления и канализации. Если повезет, могут получить еще и газ.

По словам руководителя загородного отдела ООО «Консалтинговый центр „Петербургская недвижимость“» Ольги Трошевой, из 135 коттеджных поселков, которые продавались на петербургском рынке в первом полугодии 2008 года, примерно 20% – самострой. Несколько лет назад доля подобных проектов составляла 15%, причем общее количество выставленных на продажу поселков было на треть меньше. Заниматься инженерными проблемами для застройщика неинтересно и накладно: и без этих забот минимальная подготовка повышает цену земли в разы. «Сегодня выгоднее заработать на перепродаже земли, – поясняет Трошева. – В первую очередь это актуально для непрофильных компаний, у которых нет своих мощностей и подрядной структуры. Их задача – быстрее отбить вложения. Многие компании даже межевание не делают».

Некоторые застройщики, по словам Ольги Трошевой, уже начав продажи готовых коттеджей, переходят на продажу незастроенных участков (на одном и том же проекте). «Продажа готовых домов предполагает более длительный возврат инвестиций. Долгие проекты означают длительные продажи и строительство по мере заключения договоров и поступления средств», – поясняет она. По мнению заместителя генерального директора Национальной жилищной корпорации – Санкт-Петербург Дмитрия Майорова, подобная схема применяется при сооружении поселков, предназначенных для сезонного проживания (дачных). По словам руководителя группы компаний «Стинком» Сергея Феденко, продажей незастроенных участков занимаются только непрофильные компании, которые не собираются долго работать на загородном рынке. Начальник отдела маркетинга и развития ООО «НеваИнвестПроект» Роман Лескин полагает, что все зависит от конечной цели девелопера и концепции проекта: «Если стоит задача быстро освоить земельный участок (без создания социальной инфраструктуры) и быстро его продать, чтобы на вырученные средства начать новый проект, то, вероятнее всего, девелопер будет реализовывать земельные участки под самостоятельную застройку. Если перед девелопером стоит задача развития территории согласно утвержденному генеральному плану, создания социальной инфраструктуры, обеспечения комфортного проживания домовладельцев, соблюдения определенной архитектурной концепции и сроков ввода, то он будет самостоятельно возводить весь поселок».

Нулевая готовность

Распродажа незастроенной земли – нередко вынужденная мера. Прежде чем что-то продать, надо что-нибудь купить. Застройщики приобретают что есть – инженерно неподготовленные участки. По мнению генерального директора Village Consulting Алексея Рогова, некоторые невнимательно относятся к покупке земли: «Ряд застройщиков в погоне за сверхприбылью игнорируют трезвую оценку вероятности подключения к инженерным сетям, предпочитая покупать „сырые“ земли сельхозназначения. Подобный подход чреват вынужденной скрытой продажей уже рекламируемого проекта по ликвидационной стоимости просто из-за невозможности обеспечить его элементарными коммуникациями. Отчасти с этим связано увеличение предложения земель сельхозназначения, которое мы наблюдаем в последние шесть месяцев: инвесторы, получив информацию по инженерным коммуникациям, предпочли продать землю и зафиксировать прибыль».

На территории Ленобласти большие проблемы с инженерной инфраструктурой. Недостает всего сразу – электричества, газа, канализации. «Чем дальше от города и от поселков городского типа, где есть коммуникации, тем меньше вероятность купить участки с необходимым набором инженерного обеспечения, – отмечает директор ООО «АДВЕКС „Загородная недвижимость“» корпорации „Адвекс. Недвижимость“ Станислав Азацкий. – Конечно, более привлекательны участки, расположенные в непосредственной близости к поселениям, с коммуникациями, к которым будет возможность подключиться. Эти участки, соответственно, дороже. Но на практике таких земельных наделов в продаже становится все меньше».

В целом ряде районов Ленобласти случаются перебои с электричеством. Подстанции, говорит Азацкий, зачастую строятся за счет инвесторов. «Многие жители новых домов получают электричество по строительным нормам и платят по тарифам строителей, многие стройки, не дождавшись электроэнергии, начинают работать на дорогой электроэнергии», – утверждает совладелец CENTURY 21 Show Estate Юрий Даньшов. «Пожалуй, самый необходимый ресурс – это электричество, – размышляет Дмитрий Майоров. – И это наиболее „творческий“ ресурс, ибо дефицит электроэнергии тотален. Вторым по сложности решения проблемы обеспечения можно поставить газ. Здесь либо есть рядом газопровод, либо его нет. Если рядом проходит газопровод, то, как правило, для жилых комплексов лимиты найдутся, а вот если газопровода нет, то согласовать его прохождение и строительство будет нелегко. Водоснабжение и водоотведение – задача тоже не из легких, а главное – не из дешевых».

Особенно застройщикам не нравится ситуация с газоснабжением. «Магистральный газ мало где есть, но даже если он есть, подключиться к сети – огромная проблема. Несмотря на лозунги и национальные программы, этот процесс для коммерческих проектов дорог, долог и сложен. Несколько проще дела обстоят при строительстве поселков в рамках государственной социальной программы „Доступное жилье“», – отмечает Сергей Феденко. «Ленинградская область ближе всего к газу, а газа нет – парадокс», – недоумевает Даньшов.

Интерес застройщиков в последние годы смещается на юг Ленобласти. Там есть отдельные локации, достаточно обеспеченные сетями, однако расположены подобные участки довольно далеко от Петербурга. Например, не вызывают нареканий инженерные сети в Сиверской (Гатчинский район), которая находится в 70 км от города, но там, по словам Азацкого, строят мало. В то же время в соседней Вырице получить достаточные мощности для подключения дома (3-5 кВт) почти нереально. В Тосненском районе, рассказывает Ольга Трошева, в местах, привлекательных для инвесторов, инженерия добывается путем реконструкции существующих мощностей. Если придут новые инвесторы, на их долю мощностей не хватит.

Север области обеспечен инженерной инфраструктурой несколько лучше, чем юг. Но и строительство там идет намного активнее.

Накануне

Инженерно подготовленный участок купить сложно. В большинстве случаев застройщики приобретают земли на вторичном рынке. Причем это, как правило, земли сельскохозяйственного назначения. Не слишком сложная процедура изменения разрешенного использования позволяет строить на таких землях индивидуальные дома и дачные поселки. По словам Станислава Азацкого, эта процедура занимает примерно полгода, но «затратна для приобретателя, поэтому интересна покупка сельхозземель по низким ценам и в ликвидном месте». В зоне 30 км вокруг Петербурга найти подобный участок невозможно, но на большем удалении от города можно приобрести земли сельхозназначения – у фермеров или из паев бывших совхозников. Также есть шанс стать победителем торгов, организованных муниципальными органами. «Если земельный участок инвестиционно привлекателен, то нет существенной разницы, в чьем ведении он находится, – рассуждает Роман Лескин. – Отличие заключается в самом процессе покупки. Покупка на вторичном рынке – самый простой и менее затратный по времени путь».

По словам Азацкого, застройщикам приходится самостоятельно выполнять инженерную подготовку территорий более чем в 95% случаев. В целом организация инженерного обеспечения земельного участка может занимать от года до трех лет и, как правило, удваивает его стоимость. «Оценка перспектив подключения к инженерным сетям должна идти вторым номером после анализа правоустанавливающей документации, – утверждает Алексей Рогов. – Как правило, именно на ранних этапах выясняется, насколько безнадежной может быть ситуация с приобретаемым под застройку земельным участком». Дмитрий Майоров объяснил, почему разработка технической документации на сети и подключение может растянуться на годы: «Процедура согласований с многочисленными контролирующими госструктурами и монополистами всей документации и договоров на обслуживание несовершенна и постоянно изменяется. Поэтому деятельность девелоперской компании по подготовке земельного участка к строительству зачастую состоит из двух этапов.

Первый этап – приобретение участка в непригодном для строительства жилья статусе (колхозные паи, участки сельхозназначения), оформление и перевод этих участков в земли поселений. Процесс этот долгий, требующий значительных затрат, сопровождается решением многочисленных проблем (например, разработкой генплана на всю прилегающую территорию, а не только на выбранные участки).

Второй этап – организация инженерной инфраструктуры – процесс еще более сложный и, пожалуй, в чем-то творческий, поскольку типовых решений в этой области не бывает. Преимущество нашего проекта „Янино“ заключалось в том, что приобретенный земельный участок уже имел статус земель поселений и был расположен на территории поселка Янино-1, обеспеченного центральными городскими коммуникациями». Тем не менее инвестиции в инженерную подготовку обошлись компании в 12 млн евро.

По словам Сергея Феденко, стоимость инженерной подготовки зависит от нескольких параметров: количество наделов, общая площадь, особенности местности и т.д. «Чем крупнее поселок, тем меньше затраты на инженерную подготовку на единицу площади, – рассказывает он. – Например, в поселке общей площадью до 10 га инженерные затраты на сотку земли составляют 100 тыс. рублей. Это магистрально подведенные газ, вода и электричество, локальная система биоочистки (канализация) и дороги в поселке».

Юрий Даньшов подчеркивает, что расходы на инженерную подготовку все время растут: «Например, до 2008 года технические условия на газ стоили 14 тыс. рублей, а сейчас на аналогичный объект – 40 тыс. Та же ситуация с электричеством. Кроме того, вы заплатите по тарифу и плюс вам навяжут реконструкцию подстанции на 2-3 млн евро. Это не считая „борзых щенков“, без которых не обходится ни одно подключение или согласование».

Только для собственных нужд

Но безвыходных ситуаций, как известно, не бывает. Застройщики используют локальные сети. «Конечно, максимально надо использовать автономные локальные сети, – говорит Сергей Феденко. – Это не годится только для электроснабжения (генераторы и ветряки не рассматриваем по причине их несерьезности в крупных проектах), так как на электричество у нас монополия. Вода и канализация – в нашем случае всегда локальная задача. Решения исключительно экономического порядка. Для сохранения экологии местности и водоемов вопросы канализации решаются установкой систем биоочистки сточных вод. Это, конечно, удорожает продукт, но зато сохраняет экологию. Водоснабжение поселков происходит централизованно из артезианских скважин. Количество скважин на поселок и их глубина зависят от дебета конкретной скважины и анализа состава воды».

«На примере нашего малоэтажного жилого комплекса „Кивеннапа“ можно сказать, что систему водоснабжения, канализации и очистки сточных вод мы полностью создаем сами, – делится Роман Лескин. – К счастью, в нашем случае есть техническая возможность подключения к электрическим сетям и газовой магистрали».

Использование альтернативных источников, отмечают участники рынка, существенно удорожает проект. «К сожалению, подключение к альтернативным источникам энергии пока более затратно, чем к существующим инженерным сетям, и может заметно повлиять на стоимость домовладения», – предупреждает Лескин. При этом и эксплуатация сложных инженерных систем может обойтись дороже.

По разным оценкам, стоимость инженерных коммуникаций достигает 20-35% стоимости проекта. Поэтому, по мнению Лескина, существенное конкурентное преимущество получат застройщики, которые сумеют минимизировать затраты на инженерию.

По словам Ольги Трошевой, осваивать сегодня участки площадью меньше 10 га абсолютно невыгодно из-за затрат на инженерию. Но если несколько инвесторов работают по соседству, они могут договориться и поделить затраты.

Административный ресурс

Отсутствие пригодных участков вынуждает инвесторов не только прибегать к локальным системам, но и корректировать проекты – возводить меньшее количество домов или снижать классность проекта. По словам Ольги Трошевой, для создания элитного поселка надо минимум 20 кВт на домовладение. Участков, где можно получить такие мощности, очень мало.

Застройщики уверены: власти должны передавать землю, уже подготовленную под строительство. «Любая земля, предназначенная для строительства, сначала облагораживается (заметьте, не застройщиком – это не его дело) продавцом земли, то есть государством, так как оно потом получает за ее использование деньги. И только когда уже все коммуникации есть, строители выходят на площадку, – говорит Юрий Даньшов. – Россия имеет „свой путь“ развития и продает голое поле».

В Ленобласти принят целый ряд программ по инженерному обеспечению региона. В частности, в ближайшие несколько лет планируется инвестировать около 18 млрд рублей в развитие магистральных электросетей. Модернизации подвергнутся сети в районах с наибольшей потребительской активностью – Выборгском, Приозерском, Всеволожском, некоторых других, а также в зоне 30 км вокруг Петербурга.

Проблемы водоснабжения должна решить программа «Северная инициатива», в которой помимо областного правительства участвуют министерства по охране окружающей среды Дании, Швеции и Финляндии – видимо, наиболее заинтересованных в улучшении качества питьевой воды и системы канализационных коллекторов нашей страны. Стоимость программы оценивается в 20 млн евро, которые будут потрачены на реконструкцию объектов водоснабжения и водоотведения в Гатчине, Кировске, Пикалево и Тихвине. Если результаты удовлетворят участников программы, модернизация систем водоснабжения и водоотведения произойдет еще в 11 городах Ленобласти.

Есть в области и программа газификации, которая то и дело буксует из-за несвоевременного выделения земельных участков под сооружения объектов газопровода. Муниципальные органы в целом ряде случаев не могут отдать в аренду участки из-за законодательных новшеств, а частные владельцы земли требуют громадные суммы за предоставление наделов. Губернатор Ленобласти Валерий Сердюков предложил изымать земли под девизом «для государственных нужд». Идея газовикам понравилась, но изъятий пока не случилось.

Программ много, но уверенности в их осуществлении у специалистов нет. «Есть сомнение, что государственные программы по реконструкции и строительству дорог и инженерных сетей в области будут готовы в заявленные сроки. Сегодня в продаже участки, где газ обещают не раньше 2010 года», – заметила Ольга Трошева.

По словам Станислава Азацкого, сегодня большинство покупателей собираются приобрести полностью готовый объект и только 30% готовы платить за земельные участки под самостоятельное строительство. «Покупатель хочет все сразу, в комплексе. Поэтому лучше возводить цивилизованные поселки», – резюмирует Азацкий.

«Я лично отношусь резко отрицательно к самострою: уходит самое главное – общая застройка квартала или поселка, получается неоднородная среда обитания, как мусорка, – добавил Юрий Даньшов. – Жить на мусорной куче не очень приятно, а вернее, невозможно. Поэтому будущее – за комплексным подходом к загородным объектам».

По мнению президента Национального Резервного Банка Александра Лебедева, экономическая политика государства неверна: необходимо вкладываться в землю и инженерию. Собираясь строить на территории Ленобласти, Лебедев рассчитывает на поддержку областной администрации при переводе земель, строительстве сетей, сооружении объектов социальной инфраструктуры. В противном случае проекты получатся слишком дорогими.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №35 (383) 8 сентября 2008
    Экология
    Содержание:
    Реклама