Хозяин в офисе

Спецвыпуск
Москва, 22.09.2008
«Эксперт Северо-Запад» №37 (385)
Юридическим лицам купить недвижимость в кредит еще сложнее, чем физическим. Банки признают, что спрос на бизнес-ипотеку превышает предложение, но условия кредитования становятся только жестче

Механизм ипотеки коммерческой недвижимости аналогичен схеме кредитования покупки жилых метров. От компаний – претендентов на кредит банки требуют стандартный набор документов, подтверждающих надежность и платежеспособность заемщика, и 30% стоимости недвижимости в качестве первого взноса. Приобретаемая недвижимость остается в залоге у банка. В случае непогашения кредита банк обращается в суд, с тем чтобы получить заложенную недвижимость в собственность, затем продать ее и вернуть вложенные средства.

Важно, что согласно законодательству приобретаемая нежилая недвижимость не может стать залогом до оформления прав собственности на нее. Чтобы провести ипотечную сделку, покупатель, как правило, выплачивает часть стоимости желанного объекта продавцу, а на оставшуюся сумму предоставляет банковскую гарантию. Другой путь – когда сам банк обязуется компенсировать стоимость сделки продавцу. На основании этого соглашения регистрируются права собственности покупателя, а приобретенный участок земли или же здания становятся банковским залогом, под который на счет покупателя или сразу на счет продавца поступают кредитные средства.

Непростая схема кредитования таких сделок заставляет ряд банков требовать от заемщиков предоставления дополнительных активов под обеспечение ипотеки, это могут быть как основные средства, контракты, так и уже имеющиеся в собственности компании земля и здания.

Самое важное отличие коммерческой ипотеки от жилой в том, что залог оформляется не только на само помещение, но и на земельный участок (или его часть), на котором находится здание. «При покупке квартиры в кредит согласно Гражданскому кодексу РФ часть земельного участка, на котором располагается здание, автоматически принадлежит владельцу квартиры в этом доме, а при покупке коммерческой недвижимости права на земельный участок приходится оформлять отдельно», – поясняет руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Елена Воронина.

Кредит или аренда?

Одной из причин покупки бизнес-площадей остается инвестиционная привлекательность таких вложений, а также повышение надежности бизнеса. Участники рынка офисной недвижимости отмечают, что в Петербурге до сих пор небольшой дефицит качественных площадей. По словам президента ХК «Адамант» Игоря Лейтиса, компания среднего размера, лишившись привычной площади, тратит около полугода, чтобы найти себе подходящее место в городе для аренды. «Крупные компании, в том числе производственные, чаще всего самостоятельно выкупают землю и строят себе офисные центры рядом с производством», – говорит Игорь Лейтис. Таким образом, коммерческая ипотека в основном востребована средним и малым бизнесом.

По словам генерального директора компании «Кредитинформ» Павла Богданова, экономический смысл покупки коммерческих площадей есть у тех компаний, у которых расходы на аренду превышают 100 тыс. рублей в месяц. В этом случае платежи по кредиту будут сравнимы с ежемесячными расходами на офис. Ипотеку могут себе позволить компании со стабильным уровнем дохода, обладающие достаточным количеством средств для первого взноса. По утверждению Павла Богданова, этот сегмент бизнеса не пугают высокие цены на недвижимость, такие компании готовы приобретать площади в кредит. Важно и то, каким бизнесом занимается заемщик. «Средней компании гораздо проще приобрести производственные цеха за городом, нежели, например, выкупать отдельные помещения в местах с высокой проходимостью, подходящих для розничной сети. Каждый раз выбор между покупкой и арендой коммерческой недвижимости диктуется экономической целесообразностью», – говорит заместитель управляющего петербургского филиала Еврофинанс Моснарбанка Сергей Быковский.

Чтобы было

Средний срок кредитов на покупку нежилой недвижимости составляет три-пять лет, хотя банки готовы давать в долг на срок до 15 лет. За последний год, после ипотечного кризиса в США, банковские ставки по кредитам выросли на два-три процентных пункта, и в настоящее время, по словам участников рынка, средняя стоимость бизнес-ипотеки в Петербурге составляет 15-18% годовых в рублях. В случае предоставления залога (помимо приобретаемой недвижимости) можно рассчитывать на снижение процента до 12-14%. Однако сами банки не спешат наращивать кредитование покупок коммерческой недвижимости. Для примера: в Абсолют Банке доля таких кредитов составляет примерно 5% от ипотечного портфеля и, по оценкам специалистов этой кредитной организации, соотношение в ближайшие годы сохранится на том же уровне.

По словам Сергея Быковского, банкам в целом невыгодно брать на себя риски рынка недвижимости. Высокие цены очень скоро могут быть откорректированы, что заставит пересмотреть стоимость залогов, под которые выдана ипотека. «Если посмотреть на рынок жилой ипотеки, банки идут по пути ужесточения условий кредитования и сокращения объемов выданных кредитов. Коммерческая ипотека в ближайшем будущем также вряд ли будет наращивать обороты», – полагает Быковский.

Переходят на личности

Павел Богданов рассказывает, что финансовый кризис заставил очень многие банки среднего размера предъявлять чрезвычайно строгие требования к заемщикам коммерческой ипотеки. Помимо роста ставок, увеличились сроки рассмотрения заявки. «По нашему опыту, за кредитом на покупку коммерческой недвижимости юридическим лицам сейчас лучше всего обращаться в крупнейшие государственные банки. Последние используют внутренние финансовые источники и могут предлагать более или менее доступные кредиты юридическим лицам. Крупным коммерческим банкам сложно реализовать свой портфель кредитов, если в нем есть коммерческая ипотека, поэтому они неохотно выдают займы такого рода», – объясняет Павел Богданов.

Для того чтобы упростить схему получения кредита на покупку коммерческой недвижимости, консультанты предлагают компаниям оформлять ипотеку на физическое лицо – как правило, собственника бизнеса. Еще один возможный шаг – предоставление таким заемщиком собственной жилой недвижимости в качестве залога по кредиту. Эти меры позволяют обойти процедуру проверки компании и оценки ее платежеспособности.

Другой путь для снижения ставок и получения более удобных условий – приобретение коммерческой недвижимости в лизинг. В отличие от ипотеки, собственником в этом случае становится лизинговая компания, с которой в дальнейшем рассчитывается заемщик. За счет этого сокращаются риски сделки для участников, поэтому ставки могут быть несколько ниже ипотечных.

Санкт-Петербург

Новости партнеров

«Эксперт Северо-Запад»
№37 (385) 22 сентября 2008
Приграничное сотрудничество
Содержание:
Реклама