Рано хоронить

Спецвыпуск
Москва, 22.09.2008
«Эксперт Северо-Запад» №37 (385)
Ипотечный рынок Северо-Запада бодро растет, но доля местных игроков на нем сокращается. В борьбе за клиента побеждают более мощные федеральные банки и «дочки» иностранных кредитных организаций

В первом полугодии 2008 года ипотечный рынок здорово вырос. Объем выданных кредитов увеличился в среднем на 140% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – до 44,8 млрд рублей. Правда, не все участники рынка могут похвастаться столь высокими темпами роста и увеличением доли в общем объеме выданных за полугодие кредитов. В основном отличились крупнейшие системообразующие кредитные организации страны. Например, Северо-Западный банк Сбербанка России медленно, но уверенно наращивает свою долю, оставляя конкурентам все меньше шансов приблизиться к лидеру. Доли крупнейших местных банков заметно снизились. Так, у банка «Санкт-Петербург» она сократилась по итогам полугодия до 8% с 14% за аналогичный период 2007 года. Еще больше потерял КИТ Финанс Инвестиционный банк – годом ранее его доля слегка превышала 13%, сейчас же она опустилась ниже 6%.

В регионах показался спрос

Впрочем, потери понесли не только местные банки, но и некоторые филиалы иногородних банков. Например, занимавший существенную долю на рынке (13%) в первом полугодии 2007 года Москоммерцбанк сократил ее до 0,4% в начале текущего года. Существенно замедлились объемы кредитования и у банков, работающих по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Так, если в конце прошлого года доля кредитов по программе АИЖК в общем объеме выданных кредитов составляла 13%, то к середине текущего года она опустилась ниже 3%.

С середины сентября АИЖК, пересмотрев условия рефинансирования кредитов, повысил процентные ставки, еще раньше это сделали другие рефинансирующие институты. Это подорвало и без того неокрепший бизнес небольших региональных банков, не обладающих достаточными средствами, чтобы предлагать собственные ипотечные программы. Например, некоторые петербургские банки приостановили или вовсе свернули выдачу кредитов по стандартам АИЖК и занимаются поиском партнеров с более выгодными условиями.

«В настоящее время наш банк работает по стандартам ГПБ-ипотеки, исполняя роль первичного кредитора, с последующим рефинансированием. Кроме того, имеется соглашение о сотрудничестве с региональным оператором АИЖК, но реальных сделок пока не было. Собственных программ ипотечного кредитования нет. В последний год наблюдается всплеск интереса к ипотечному кредитованию как показатель спроса, растет число обращений, однако в большей степени банк исполняет консультационные функции. Что может быть связано с недостатками ипотечных программ применительно к особенностям конкретного региона», – говорит специалист отдела розничного бизнеса архангельского банка «Северный кредит» Андрей Щепоткин.

Из-за снижения темпов кредитования в регионах доля Санкт-Петербурга возросла с 46 до 53% в общем объеме выданных в СЗФО жилищных кредитов.

Назад в будущее

Изменение расстановки сил на рынке стало следствием кризиса ликвидности (в том числе удорожания ресурсов и сокращения источников привлечения финансовых средств). По словам управляющего директора по розничному бизнесу Москоммерцбанка Татьяны Лозовской, наиболее серьезные изменения на рынке ипотеки произошли во втором полугодии 2007 года, когда большинству банков стал недоступен выход на иностранные финансовые рынки для фондирования выдач длинных ипотечных кредитов.

«В настоящее время рынок рефинансирования (покупки пулов кредитов у других кредиторов) несколько сократился. Ипотечный кризис внес свои коррективы. Сделки секьюритизации теперь невыгодны многим участникам рынка. Цена ресурса на мировых рынках возросла, а ипотечные ценные бумаги уже не обеспечивают ту доходность, которая требуется по новым рыночным условиям. Следовательно, выпускать ипотечные ценные бумаги стало нецелесообразно, и многие игроки приостановили сделки секьюритизации. А значит, и покупать кредитные портфели у других участников рынка стали меньше. Городской ипотечный банк в настоящее время не занимается покупкой пулов ипотечных кредитов», – говорит руководитель петербургского офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов.

Все это негативно отразилось на кредитных продуктах банков – они стали менее привлекательны и менее доступны гражданам. «Основное изменение в программах ипотечного кредитования – отказ в кредитовании без подтверждения дохода, небольшое повышение процентных ставок, особенно в части программ с низким первоначальным взносом (до 10%), введение программ кредитования в рублях РФ», – отмечает Татьяна Лозовская.

По мнению директора дирекции розничных кредитных продуктов Балтийского банка Руслана Черемисинова, рынок возвращается к тому времени, когда ставка по ипотечным кредитам варьировалась в диапазоне от 15-20% годовых в рублях, а первоначальный взнос – от 30%. Процентные ставки по рублевым кредитам в некоторых организациях превысили 15% годовых, причем это минимальные ставки. Рассчитывать на них могут первоклассные заемщики – со стажем работы не менее двух лет, в возрасте не старше 45 лет, получающие «белую» зарплату не менее 120 тыс. рублей в месяц, накопившие половину стоимости жилья и берущие ссуду на недостающую половину на срок до десяти лет.

Подобные заемщики пока еще смогут найти кредит и под 10-11% годовых в рублях. Но большинству людей минимальная процентная ставка недоступна. Они способны внести в качестве первоначального взноса сумму до 30% от стоимости жилья и планирует рассчитаться с кредитом не ранее чем через 15-20 лет. Именно такой горизонт кредитования позволяет людям получать приемлемый для них уровень ежемесячных платежей при годовой ставке 12,4% в рублях. Правда, по факту оказывается, что кредит гасят быстрее, в среднем за семь лет, что свидетельствует о хорошей кредитоспособности большинства заемщиков и лишний раз подтверждает: ипотечный кризис в краткосрочной перспективе России не грозит, во всяком случае в ее северо-западной части. Бывают, конечно, и банкротства заемщиков по ипотеке, но пока это единичные случаи в регионе. В большинстве банков сумма просроченной задолженности не превышает 1% от общей суммы ссудной задолженности по жилищному кредитованию.

В поисках компромисса

От повышения ставок не уйти, но расставаться с ипотекой из-за удорожания ресурсов банкирам не хочется. Советник управляющего петербургским филиалом Национального резервного банка Алла Трубникова уверена, что спрос на ипотечные кредиты не уменьшится: цены на жилье остаются высокими, а потребность в нем не снижается. Поэтому те, кто обладает достаточными ресурсами, пытаются сейчас воспользоваться ситуацией и увеличить долю на рынке, сохранив, разумеется, рентабельность бизнеса. Приходится искать компромисс между ростом ставок и другими условиями кредитования.

В выигрышном положении оказались банки с иностранным капиталом. Они до последнего тянули с повышением ставок. Например, Газпромбанк увеличил ставки в сентябре, и то незначительно. «В среднем ставки выросли на 0,5%. Максимальный рост показали рублевые кредиты на первичном рынке жилья – 0,75%, рублевые кредиты на вторичном выросли на 0,25%. Валютные – примерно на 0,35%», – рассказывает начальник отдела обслуживания физических лиц Газпромбанка Александр Анищенко.

По словам управляющего петербургским филиалом Абсолютбанка Виталия Демидова, кризис не оказал существенного влияния на банк, поскольку благодаря поддержке акционеров, KBC Group, он получил возможность не снижать объемов кредитования и наращивать портфель по-прежнему высокими темпами.

Не жалуются на жизнь и в DeltaCredit. «Помимо собственных продаж, DeltaCredit выкупает ипотечные кредиты, выданные по нашим стандартам другими банками. Это одна из крупнейших в России программ рефинансирования, которая по итогам первого полугодия 2008 года выросла на 142% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», – заявляет региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ольга Бажутина.

«Для клиентов, подтверждающих свой доход справкой по форме банка, ставки выросли в среднем на 0,5%, но появилась возможность учитывать заявленный доход, то есть подтвержденный самим заемщиком. Кроме того, появилась программа „Молодая семья“, возможность привлекать к участию в доходах трех созаемщиков, а также гражданских супругов», – говорит руководитель группы ипотечного кредитования петербургского филиала Райффайзенбанка Константин Мурашкин.

По словам начальника отдела кредитования физических лиц Сведбанка Ирины Савицкой, в течение 2008 года изменились критерии, влияющие на размер процентной ставки: форма подтверждения дохода и срок кредитования, кроме того, был добавлен еще один критерий – размер первоначального взноса. «Таким образом, у клиента появилась возможность, например, при наличии первоначального взноса больше 25% воспользоваться более низкой процентной ставкой», – поясняет Ирина Савицкая.

Санкт-Петербург

Различия между предложениями банков стали более заметны
Доля крупнейших банков Северо-Запада на ипотечном рынке заметно сократилась

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №37 (385) 22 сентября 2008
    Приграничное сотрудничество
    Содержание:
    Реклама