Девелопменту на здоровье

Евгений Яцышин: «Сейчас мы будем наблюдать не только временную приостановку, но и структурный кризис плохих проектов»

Влияние финансового кризиса постепенно распространяется на сектор реальной экономики, где строительство выступало до последнего времени своеобразным локомотивом. Наблюдается снижение платежеспособного спроса на покупку жилья, поскольку начались сокращения персонала в ряде сфер бизнеса, в первую очередь в финансовой, а большинство банков или прикрыли программы ипотечного заимствования, или ужесточили условия этих программ. Некоторые застройщики заявили, что замораживают проекты до лучших времен, в том числе из-за сложностей с заемными средствами.

Вместе с тем кризис считается горьким лекарством, которое может оздоровить экономику, заставляет несостоятельных уходить с рынка и дает шанс сильным еще больше укрепить свои позиции. Кто способен воспользоваться этим шансом? Что происходит сегодня в строительной отрасли Санкт-Петербурга, который, впрочем, в этой ситуации не сильно отличается от других регионов? Своими взглядами на современный строительный рынок с корреспондентом «Эксперта С-З» делится управляющий директор Группы ЛСР Евгений Яцышин.

– Сегодня все оказались в новой ситуации. Был рост рынка – росли объемы, цены. Теперь этот рост прекратился и бизнесу в любой отрасли нужно будет приспосабливаться к новым условиям.

Мы имеем кризис в финансовой сфере. С одной стороны, банки без энтузиазма кредитуют строительные компании, с другой стороны, не хотят давать кредиты покупателям – физическим лицам. Ипотечные ставки пошли в рост, что, пусть и несущественно, ведет к снижению покупательского спроса. Кредиты застройщикам сегодня тоже предлагаются по завышенным ставкам. Значит, они увеличивают себестоимость. Это две взаимоисключающие позиции. Их совмещение приведет к удорожанию жилья и оттоку покупателей – ни к чему другому.

Настало время комплексного развития территорий. Это десятки гектаров, которые надо сначала подготовить под строительство. Кто имеет средства на развитие сетей, особенно без привлеченного финансирования? Следуя естественным путем, мы дошли до такого уровня развития экономики, когда без привлеченных средств мало что может производиться. Новые проекты в самых разных сферах реализуются на кредитные средства. А если деньги остаются в банках, экономика стоит на месте. Необходимо, чтобы деньги как можно скорее пришли в реальный сектор.

Заготовки на зиму

– Сегодня некоторые компании объявили о том, что замораживают проекты. Как вы полагаете, дело только в банковских кредитах?

– Без сомнения, это вопрос кризиса ликвидности. Прежде всего будут замораживаться проекты, связанные с развитием новых территорий и требующие большого объема финансирования, – длительные, крупные, поскольку стало сложно получать длинные кредиты. Но могут замораживаться и другие, например псевдоэлитное жилье, строящееся в спальных районах, когда уровень дома и запрашиваемая цена не соответствуют месту. Так что сейчас мы будем наблюдать не только временную приостановку, но и структурный кризис плохих проектов.

– Если ряд проектов, тем более крупных, будут свернуты, как это повлияет на объем продаж?

– Если не будут начинаться новые проекты, объем строительства жилья уменьшится, новые объекты перестанут поступать в продажу. Соответственно, когда экономическая ситуация выровняется и возобновится кредитование жилищного строительства, на рынке будет сравнительно небольшой объем предложения. Очевидно, что цены из-за этого вырастут.

– Однако в обывательской среде идут упорные разговоры о предстоящем снижении цен. Насколько этому можно верить?

– На рынке жилья действительно может начаться корректировка: неликвид, вероятно, подешевеет, но цены на качественное жилье будут стабильны. Да и глобальных причин для снижения цен, на мой взгляд, нет. Например, дорожает земля. Если 700 долларов за 1 кв. м возводимых улучшений заплатил, куда их отнести, если не на себестоимость? А куда отнести повышение стоимости заемных средств, инфляцию и т.д.? Список можно продолжать.

Кроме того, рынок недвижимости очень инертен. Вот недавно, например, металл и цемент подешевели. Исходя из снизившихся цен, мы можем рассчитывать новый проект, но объекты, которые строятся сегодня, никто пересчитывать не станет, так как уверенности в том, что это не кратковременное, а системное понижение, ни у кого нет. Когда снижение войдет в систему, тогда и будем говорить о том, что себестоимость, возможно, уменьшится.

Перераспределение сил

– Все помнят, как в результате дефолта 1998 года исчезали из поля зрения компании – до 30-40% на некоторых рынках. Произойдет ли подобное очищение на этот раз?

– В период кризиса с рынка уйдут прежде всего слабые. Слабые не по величине, а с точки зрения качества менеджмента, опыта, сбалансированности финансовой политики и портфеля недвижимости. Среди них будут компании, которые закончат проекты и спокойно свернут работу. Будут и совсем молодые, которые пришли в этот бизнес в надежде на быструю и легкую сверхприбыль, а также те, кто не рассчитал свои силы и не смог реализовать проекты, не имея долгосрочного финансирования. Но, повторюсь, в большей степени уход с рынка зависит не от объема, а от качества активов. Если у компании много активов, но прибыли они не приносят, вряд ли такая структура выживет сегодня.

– Тогда будут сбрасывать пятна?

– Безусловно, отдельные компании пойдут на это для повышения своей ликвидности. Но неизбежно встанет другой вопрос – инженерной подготовки территорий, особенно крупных: подготовленные участки скоро станут редкостью – мы «съели» все запасы по инженерии, в том числе за счет уплотнительной застройки. Да и продавать нечего. По-настоящему качественных и ликвидных участков очень мало. А вот попытка массового сброса некачественных активов наверняка произойдет.

– Похожа ли сегодняшняя ситуация на дефолт 1998 года?

– В отличие от 1998 года, сегодня у государства есть возможность повлиять на рынок. И события, и заявления двух последних недель говорят о том, что правительство так и поступит. Думаю, власти увеличат объемы финансирования на строительство бюджетного жилья, потребность в котором по-прежнему очень высока, а также будут покупать у девелоперов жилье для социальных нужд. И то и другое позитивно: с одной стороны, это поддержит строительную отрасль, с другой – обеспечит развитие жилищных программ. Кроме того, сегодня правительство и ЦБ имеют возможность оздоровить финансовый сектор страны, предоставив банкам доступ к длинным деньгам. Однако важно, чтобы эти средства попали в реальный сектор: деньги, циркулирующие только на финансовом рынке, пользы экономике не принесут. Еще одно существенное, на мой взгляд, отличие заключается в том, что сегодня рубль обладает реальной покупательной способностью и деньги у людей есть. А у строителей есть квартиры. Если добавить к этому фундаментальный спрос на недвижимость, то покупатель и продавец обязательно встретятся.

– Поскольку московские строительные компании больше работали с банками и кредитным финансированием, означает ли это, что петербургским застройщикам будет сейчас немного легче?

– Это, несомненно, так. Но дело даже не в том, что Москва в основном жила на кредитные или инвестиционные деньги. Мне кажется, что большое значение имеет структура покупателей, которая в Москве и Петербурге, конечно, отличается: до сих пор большую долю спроса в столице формировали те, кто был занят в финансовом секторе, который сегодня испытывает трудности. Экономика Петербурга, на мой взгляд, более диверсифицирована, а наш покупатель, как правило, работает во многих других секторах экономики.

Все хорошее когда-нибудь кончается

– Прогнозы – дело неблагодарное, сегодня – тем более. Однако какие-то мысли по поводу посткризисной ситуации у вас, наверное, есть?

– Я бы до февраля не стал делать прогнозов. Но некоторые моменты очевидны. Думаю, на 10-15% сократится рынок – за счет некачественных проектов, материалов, неквалифицированных рабочих. Мы как производители стройматериалов видим, что есть на нашем рынке, и готовимся бороться с некачественными материалами, которые приходят из других городов. В краткосрочной перспективе кризис смоет перегрев на строительном рынке, но в среднесрочной может спровоцировать еще более сильный перегрев и подъем цен. С рынка уйдут некачественные компании. Главное, уйдут случайные варяги. Ведь кто только не пытался попробовать свои силы в девелоперском бизнесе...

Постепенно вернется и ипотечное кредитование – по ставкам, соразмерным инфляции. Строительный рынок и раньше переживал тяжелые моменты. Но выжил – и в 1993-м, и в 1998-м. Главное, чтобы работа на стройплощадках не прекращалась. И, несмотря на кризис, строительная отрасль по-прежнему будет локомотивом.

Санкт-Петербург