Функции объединились

Спецвыпуск
Москва, 01.12.2008
«Эксперт Северо-Запад» №47 (395)
Региональные складские комплексы становятся все более многофункциональными, а девелоперы ориентируются на индивидуальные требования конечных потребителей

Уходящий год в отношении складского девелопмента ознаменовался сменой приоритетов по целому ряду позиций, которые в 2007-м были только обозначены как возможные. Прежде всего стоит отметить отход от строгого деления логистических комплексов на классы «А» и «В». «Во всем мире нет жестких классификаций складской недвижимости. В отличие, например, от офисной. При определении качественности объекта стоит исходить из использования современных технологий, учета потребностей арендаторов, качества управления объектом, которые сложно уместить в классификацию „по рабочей высоте логистического комплекса и шагу колонн“, продвигаемой некоторыми консультантами», – считает руководитель группы исследований и аналитики Colliers International Валерий Трушин.

Неактуальность алфавитной классификации и следования ее стандартам иллюстрирует история с повальным увлечением комплексами класса «А». Еще в конце прошлого года эксперты отмечали острый дефицит качественных площадей для хранения. По их оценке, на начало 2009-го доля класса «А» в общем объеме складской недвижимости Петербурга составляла всего 9%, «В» – 12%. На сегодняшний день соотношение, по разным данным, выглядит примерно как 19-21% к 12-13% соответственно.

Изменения могли быть значительно более ощутимыми, если бы реальный ввод новых складских объектов не так катастрофически отставал от заявленного. В целом за год в Петербурге и Ленобласти будет введено не больше 300-400 тыс. кв. м новостроек, то есть от силы 40% от намеченного объема. Однако аналитики поговаривают о переизбытке высококлассных объектов. В петербургском офисе Knight Frank отмечают, что в числе строящихся сейчас хранилищ 80% приходится на класс «А». Специалисты компании Astera приводят еще более «высококлассные» данные: они насчитали в составе нового предложения 89% объектов категории «А» и лишь 1% – «В». «Еще три года назад класса «А» не было в принципе. А в этом году игроки рынка уже начали высказывать опасения по поводу затоваривания рынка», – говорит директор по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков.

Кризис как катализатор

Кстати, многие наблюдатели считают несоответствие структуры предложения спросу одной из основных причин того, что ряд проектов высококлассных складских комплексов были заморожены, а некоторые даже выставлены на продажу (докатившийся к концу года до нашей страны финансовый кризис еще более обострил эту проблему). Например, недавно британский фонд Raven Russia приобрел складской комплекс «АКМ Лоджистик» (девелопер – AKM Logistics) в Шушарах, под Петербургом. Стоимость сделки составила 216 млн долларов. Теперь Raven Russia и Venture Investments & Yield Management (VIYM), материнская компания AKM Logistics, создали совместное предприятие для завершения строительства. Это позволило решить проблему финансирования, с которой сегодня столкнулись практически все подобные объекты. Готовый складской комплекс Raven Russia планирует выкупить полностью после 2010 года и заняться его эксклюзивным управлением.

ВТБ отказался от строительства индустриального парка «Марьино» на юге Петербурга. Банк заявил о продаже земельных участков на территории застройки потенциальным резидентам в общей сложности за 60 млн долларов. Таким образом, ВТБ рассчитывает сэкономить 20-30% от 300 млн долларов, которые изначально собирался вложить в проект. УК «Теорема» продает частично сданный комплекс на проспекте Обуховской Обороны в Петербурге.

Уходят с рынка терминально-складских комплексов девелоперы, традиционно специализировавшиеся на других отраслях и привлеченные в логистику ее высокой доходностью. Скажем, проект компании «М-Индустрия», которая специализируется на жилищном строительстве, заявленный в 2007 году (комплекс площадью 95 тыс. кв. м в Уткиной Заводи), так и остался на бумаге. Земля выставлена на продажу еще весной 2008-го. На начало этого года доходность складских проектов составляла около 10-12%, но в последние месяцы стремительно снижается, хотя все же еще не достигла западноевропейских показателей 4-5%. По оценкам Praedium Оnсоr International, себестоимость строительства складской недвижимости за последние восемь-десять месяцев увеличилась на 20%.

Говоря о тенденциях этого года, Николай Пашков рассуждает: «Началось клонирование сетевыми девелоперами стандартного формата класса „А“ – больших комплексов с крупными блоками, как правило, от 5 тыс. кв. м, нацеленных на крупных арендаторов – логистические компании, арендующие площади десятками тысяч метров. Однако надо помнить, что петербургский рынок отличается от московского: большая часть потребителей на нашем рынке складов – это небольшие и средние компании, для которых актуальны площади в 1-2 тыс. кв. м, реже – в 3 тыс. Таких предложений на рынке очень мало. Возник совершенно понятный дисбаланс между спросом и предложением с точки зрения как востребованных площадей, так и географической структуры спроса: большинство строящихся комплексов было сосредоточено на южном направлении, в районе Шушар». Этот поселок – рекордсмен по объему кладовых-новостроек, которых здесь возводится около 450 тыс. кв. м. Это и уже упомянутый «Логопарк Нева», и комплекс PNK-2 (проект реализует ИК Fleming Family & Partners). А также объекты компаний «КФС-Групп», «Международное логистическое партнерство» и др. Пытаясь поймать тренд, девелоперы, реализующие крупные, сдающиеся поэтапно проекты, вносят коррективы в планы строительства своих складских комплексов – либо закладывают проекты build-tosuit, либо предусматривают возможность размещения в них легких производств.

Чего изволите?

По общему признанию участников рынка, сегодня для конечного клиента не так важно, в какой категории позиционируется складской комплекс, главное, насколько он соответствует требованиям потребителя. Поэтому возведение объектов под конкретного заказчика (built-to-suit) за последний год стало одной из основных стремительно развивающихся тенденций рынка. «Каждый потенциальный потребитель склада имеет ряд индивидуальных требований: высота потолка, площадь зоны погрузки и разгрузки, количество доков и т.д. Поэтому, несмотря на большое количество новых складских комплексов под аренду, уже в следующем году будет отчетливо прослеживаться тенденция к строительству складов под конкретных клиентов», – уверен Валерий Трушин.

Аренда и покупка складских площадей интересны в основном для тех логистических компаний и дистрибуторов, у которых нет специальных требований к качеству или набору опций склада. То есть когда речь идет о стандартном проекте. Строительством собственного складского объекта готова заняться далеко не каждая компания: это требует значительных единовременных инвестиций, к тому же придется управлять объектом собственными силами или искать профессионального управляющего.

Что касается built-to-suit, то помимо возможности учесть все индивидуальные требования к объекту заказчик сразу получает специализированного управляющего складом, а выкупать комплекс может частями или вовсе ограничиться арендой площадей. «В связи с неочевидным спросом усиливается тенденция к развитию не столько строительства новых объектов, сколько ленд-девелопмента и предложений build-to-suit. Рынок в условиях ограниченного спроса и ресурсов будет дифференцироваться, а девелоперы будут стараться более четко понять своего потребителя, свою рыночную нишу, и как вариант – мы увидим развитие специализированных складов, ориентированных не на абстрактных клиентов некоего универсального склада, а на более четкие группы арендаторов и потребности их бизнеса. Это произойдет в течение года – двух лет», – считает Николай Пашков.

Полный набор

Следуя за потребностями клиента, девелоперы стараются как можно полнее учесть его интересы, предоставляя как можно больший ассортимент услуг. Как отмечает генеральный директор компании ARIVIST Logistics Overseas GmbH Дмитрий Васильев, сегодня склад – это многофункциональный комплекс, где можно обеспечить хранение, переупаковку, дистрибуцию, учет движения товаров и т.д. «Естественно, такой комплекс должен быть интегрирован и в дорожную инфраструктуру, и в потребности тех клиентов, которых он обслуживает. Единственная перспективная форма развития объектов терминальной и логистической инфраструктуры – когда сам по себе склад – это только часть всего комплекса», – дополняет Васильев. Такие комплексы уже работают в Северной столице (в частности, «Логопарк» в Осиновой Роще), заявлено о строительстве еще нескольких в Петербурге и Ленобласти.

Впрочем, жизнь не стоит на месте и роль складского комплекса переосмысляется. Сегодня все чаще говорят о том, что он – обязательная составляющая часть индустриальных парков. О планах по строительству подобных парков уже заявили такие компании, как «Сестра Ривер Девелопментс» (объект «СРД-Лахта»), «Евразия логистик» (в рамках сети GreenGate компания возводит комплекс в районе Колпино), Санкт-Петербургская ассоциация производителей автокомплектующих (в Янино). «Преимущества формата очевидны: арендатор получает возможность возвести или арендовать в одном месте производственные, офисные, складские помещения на инженерно подготовленной территории, экономя время и расходы», – поясняет Валерий Трушин. «Будущее – за проектами индустриальных парков широкого профиля либо за складскими комплексами, сочетающими не только сухие склады, таможенные, но и низкотемпературные, контейнерные площадки, то есть многопрофильные склады. Такие продукты будут конкурентоспособны», – дополняет Пашков.

Завершенных проектов индустриальных парков в Петербурге и Ленобласти пока нет, отмечают эксперты. Впрочем, даже если все анонсированные проекты и будут воплощены, до насыщения рынка далеко. По оценке Валерия Трушина, наш регион способен «переварить» как минимум восемь-десять таких проектов. Крупнейший на Северо-Западе индустриальный парк сегодня разворачивается в Шексне (Вологодская область). Он начал работу осенью 2007 года, с выходом на проектную мощность займет площадь более 2 тыс. га.

Осторожность превыше всего

Если своими соображениями о намечающихся тенденциях развития рынка складской недвижимости аналитики делятся охотно, то описывать будущее в цифрах рискуют немногие. Причина, безусловно, в слабой предсказуемости развития экономического кризиса. Прогнозы тех, кто все же решается просчитывать рыночные перспективы на будущий год, существенно различаются. Так, Дмитрий Васильев полагает, что «часть объектов складской недвижимости с высокой степенью готовности будут закончены и начнут работать, но в целом высокого роста этого сектора ожидать не стоит».

Валерий Трушин уверен, что «большинство проектов, где строительство перешагнуло нулевой цикл (заливку фундамента), будут завершены, несмотря на текущие финансовые затруднения экономики в целом и ее контрагентов в частности. Возможны лишь переносы сроков ввода в эксплуатацию». По его мнению, в 2009 году будет введено около 500 тыс. кв. м новых складских площадей при заявленном объеме в 1,16 млн кв. м. «Мы не прогнозируем глубокого падения ставок, на десятки процентов. В 2009 году ставки будут находиться в диапазоне 110-125 долларов за 1 кв. м в год», – считает Трушин (сегодня ставки в объектах класса «А» составляют 120-140 долларов, класса «В» – 110-120 долларов за «квадрат»).

А вот предсказания Николая Пашкова менее оптимистичны: за первое полугодие 2009-го, по его оценкам, откроется не более 150 тыс. кв. м складов, а насчет второго эксперт и вовсе не строит никаких прогнозов. При этом Knight Frank полагает, что арендные ставки в следующем году останутся примерно на сегодняшнем уровне, оспаривая предположение экспертов Astera о том, что «постепенный рост ставок будет продолжаться на протяжении двух-трех лет, пока существующее предложение складской недвижимости не удовлетворит спрос». Эксперты предрекают, что 2009 год станет периодом «мозгового штурма и концептуальной работы по поиску новых ниш, новых сегментов потребителей и форматов объектов».

Санкт-Петербург

Не самый удачный подход

Валерий Минашкин, главный менеджер холдинга «Ниеншанц»:

– За последний год в Петербурге и Ленобласти терминально-складская инфраструктура развивалась бурно как никогда. Уже введено или будет запущено в ближайшее время огромное количество квадратных метров складов класса «А». Я умышленно говорю о метрах, а не о комплексах, так как все они сконцентрированы в нескольких зонах, что нельзя считать удачным решением из-за транспортных проблем.

Все новостройки – это сухие склады для паллетного хранения. Такого объема подобных объектов в данный момент региону не требуется. В то же время совершенно не развивается сеть складов специального назначения. Хотя очевидно, что многофункциональные комплексы на сегодняшний день наиболее актуальны. На мой взгляд, развитие складской инфраструктуры должно идти совместно с другими видами бизнеса и в многофункциональных комплексах следует предусматривать торговые площади, станции техобслуживания, развлекательные и бизнес-центры, а также другие объекты.

Кризисный дефицит

Давид Гуссе, директор компании «Мегалоджикс»:

– Есть несколько тенденций, которые стали последствием кризиса и будут влиять на сектор складской недвижимости еще некоторое время. Так, девелоперы приостановили большинство спекулятивных проектов. В Петербурге продолжится строительство от силы двух-трех складских комплексов класса «А», так как большинство проектов сегодня не имеют финансирования. В результате в ближайшем будущем можно ожидать дефицита площадей класса «А». В 2008-2009 годах практически только логопарк «Мегалоджикс» в Шушарах предлагает площади в аренду (60 тыс. кв. м комплекса уже сданы и арендованы, а 45 тыс. кв. м будут введены в эксплуатацию в декабре 2008-го).

Большое значение для получения кредита под тот или иной проект сегодня приобретают репутация девелопера, долгосрочность владения складом, международный опыт девелопмента и управления. Серьезные компании, несмотря на кризис, получают кредиты и имеют возможность продолжать строительство. Примеры – кредиты ВТБ и IFC, полученные девелоперами под складские проекты в регионах.

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №47 (395) 1 декабря 2008
    Ситуация в регионах
    Содержание:
    Реклама