Активы в лучшей форме

«Цену недвижимых залогов банков можно повысить вдвое», – говорит президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский

Угроза потери ликвидности российских банков вследствие роста просроченной задолженности в их кредитных портфелях не отменена, но отложена. Часть проблемных займов банки реструктурировали, по другим – сформировали необходимые резервы. Но накопление «плохих» долгов сформировало другие проблемы, острота которых ничуть не снизилась. Одна из них – вывод из экономического оборота значительной доли полезных активов. Заводы, дома, земля, пароходы – залоги по проблемным кредитам – мертвым грузом повисли на балансах. Эти активы стали для банков постоянным источником головной боли, иногда – чрезвычайно сильной. Например, судно стоит у причальной стенки. Команду надо кормить, профилактические ремонты проводить. Такой актив легче взорвать, чем владеть им, но этот выход невозможен.

С недвижимостью, казалось бы, легче – она более ликвидна. Например, Сбербанк создал для продажи своих залоговых активов Российский аукционный дом и предложил коллегам, в том числе в Петербурге, воспользоваться этим механизмом. Но предложение не вызвало энтузиазма. Так что делать с залоговыми активами? По мнению президента Холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, проблема решается только через создание партнерских альянсов.

Большая иллюзия

 – В этом году в деловой прессе звучали прогнозы, что осенью-зимой банки приступят к распродаже недвижимых залогов. Этот сценарий осуществится?

– Банки не будут продавать недвижимые залоги ни сейчас, ни зимой, ни весной. Стоимость залогового обеспечения упала в два-пять раз. Продать по таким ценам – значит зафиксировать огромные убытки, никто на это не пойдет. И нет необходимости: ведущие банки не испытывают проблем с ликвидностью. Активное управление взятыми залогами не осуществляется. Нет ничего хуже замороженных активов.

– О каком объеме замороженных денег идет речь?

– В среднем 20-30% банковских кредитов в России выдано компаниям, работающим в сфере недвижимости. Из них около половины – в той или иной степени проблемные займы. Таким образом, не менее 15% выданных кредитов обеспечено недвижимыми залогами, которые сейчас переходят в распоряжение банков. Это огромные деньги. Если прибавить к ним недвижимые залоги, предоставленные проблемными заемщиками из других отраслей экономики, суммы становятся фантастическими.

– Если дать залогам полежать год-два, они принесут доход, так как цены на рынке вырастут...

– Это большая иллюзия. Банки уделяют пристальное внимание рыночной конъюнктуре, но недооценивают важнейший фактор: к моменту подъема рынка актив должен находиться в лучшей форме. Допустим, у вас в залоге земельный участок. Это может быть просто кусок земли, а может быть – участок, на который получены все градостроительные согласования, сделана проектная документация. Если покупатель земли сможет начать строительство немедленно, он заплатит дорого. Если он знает, что придется потратить еще два года на согласования и проектирование, цена сделки будет низкой.

Поэтому, к какой бы отрасли ни относились залоги, их целесообразно передавать в управление компаниям, профессионально работающим в этих отраслях. Если залоговый актив банка – судно, его нужно передать качественному судовладельцу, для управления недвижимыми активами необходим профессиональный девелопер.

Два фактора

– Что значит передать в управление?

– Мне видится оптимальной следующая схема. Создаются два предприятия. Одно – УК, где контрольный пакет принадлежит девелоперской компании, а блокирующий – банку. Девелопер за ежемесячные платежи развивает актив. Вторая компания – собственник актива, и в ней, например, три четверти принадлежат банку, а одна – девелоперу. Это его бонус за реализацию залога в тот момент, когда рынок вырастет и актив будет в лучшей форме. Девелопер может просто управлять активом, получая ежемесячную плату, без создания дочерних компаний. Дополнительно он получает премию, если реализует актив выше некой заранее оговоренной цены.

– На сколько девелопер способен повысить цену актива?

– Вдвое. Может быть, и больше. Основную роль играют факторы, которые легко переводятся в цифры: снижение рисков и цена времени. Новый покупатель потратит на управление активом до момента его запуска в стройку около двух лишних лет.

– Банки предлагают сотрудничество?

– Они обращаются за советами, но к полноценному партнерству пока не готовы. Я недавно общался с руководителем очень крупного московского банка. Он сказал, что нет такой профессии – девелопер. Говорю: «А чем же я занимаюсь 16 лет?» Потом он согласился, что профессия существует, и предложил 100 тыс. долларов за управление недвижимым активом. Но это вряд ли уместный разговор, сначала банкам нужно осознать, что именно делает девелопер и почему они не могут заниматься этим сами. А если и могут, то вряд ли увеличив при этом стоимость актива вдвое.

Московскому банкиру я объяснил, например, что появились новые нормативные акты, в том числе Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Если он будет проектировать строго по ПЗЗ, потеряет миллионы долларов. Он заложит отклонения от ПЗЗ, сделает это неадекватно и тоже потеряет миллионы долларов, а также годы работы. А мы ему покажем, какие отклонения допустимы, какая архитектурная концепция будет соответствовать спросу, какая высотность оптимальна, как соблюсти дух города и дух конкретного места, – и это стоит 100 тыс.? Если партнерство не привязано к результату, оно неинтересно. Девелопер должен работать как на себя.

Чем скорее начнется честный диалог профессионалов рынка, тем лучше. Завтра наступает быстро. Острый дефицит на рынке жилья сформируется уже в 2011 году – придет время продавать залоги. И тогда станет ясно, что актив может генерировать как прибыль, так и большие убытки.  

Санкт-Петербург