В погоне за комфортом

Кризисный год привел к изменению спроса на рынке недвижимости

Комфорт- и бизнес-класс, самые распространенные типы жилья на рынке строящейся недвижимости Петербурга в тучные годы, под влиянием кризиса уступили свою нишу эконом-классу. Если летом 2008 года к комфорт-классу относили свои дома 40% застройщиков, ныне в повышенных ценовых запросах на жилье качеством чуть выше среднего признаются немногие. Причем во многих проектах цена снизилась до уровня эконом-класса.

Осенью характер спроса стал немного меняться. Например, на первичном рынке есть спрос на квартиры в готовых или с высокой степенью готовности домах. А в последние месяцы застройщики наблюдают интерес покупателей к наиболее ликвидным объектам с отдаленным сроком сдачи. Кроме того, у клиентов появились вопросы по дорогим квартирам, хотя таких сделок все еще мало. Заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров отметил возросшее после лета внимание к квартирам бизнес- и элит-класса: «Спроса в этом сегменте с начала кризиса не было вообще».

Где искать?

«Комфорт-класс – это объекты в спальных районах с удачным местоположением (вблизи парков, с хорошей транспортной доступностью) и улучшенными характеристиками (дополнительной инфраструктурой, улучшенной отделкой, импортными комплектующими). Чаще всего класс объекта и его позиционирование определяются местоположением. Редко в удачном месте и строят, и позиционируют откровенный эконом-класс. Кризис повлиял на ценообразование в этих сегментах. Сейчас есть объекты комфорт- и бизнес-класса, которые можно купить по ценам эконом-класса. Но это определяется не позиционированием объекта, а потребностью компании в привлечении средств в конкретный период», – считает генеральный директор строительной компании «Ойкумена» Лев Гниденко. С ним согласна директор департамента инвестиций ЗАО «ЦУН» (холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ») Ирина Онищенко: «Характеристики объектов комфорт-класса включают следующие параметры: удобное территориальное расположение, развитая инфраструктура, обеспечивающая функциональность проживания на территории комплекса. Безусловно, большое внимание уделяется самим квартирам. Метраж, удобная планировка, застекленные лоджии создают все необходимые условия для комфортной жизни».

Как правило, жилье комфорт-класса выделяется в отдельную категорию в расширенной классификации, применяемой при оценке недвижимости столичных городов. Оно занимает промежуточное положение между эконом- и бизнес-классом. «Особенностями жилых комплексов комфорт-класса являются местоположение в спальных районах города, удобное транспортное сообщение, близость станций метро, зачастую даже нескольких. Высота потолков – 2,7 м и выше, наличие крытых парковочных мест», – рассказывает генеральный директор «Юит Лентек» Михаил Возиянов.

«Конечно, развитая инфраструктура – плюс для любого дома, однако когда речь идет о качественном жилье, важно не перегружать его инфраструктурой, которая ложится бременем ежемесячных платежей на собственников. Если всеми этими объектами не особенно пользуются, то комплекс станет непопулярен в элитной среде», – уверен исполнительный директор стройкорпорации «Элис» Александр Павлов.

За прошедший год цены на жилье комфорт-класса снизились примерно на 20-30%, сейчас они составляют 70-90 тыс. рублей за 1 кв. м. По мнению директора по маркетингу компании «МИР недвижимости» Ильи Логинова, средняя цена продаж объектов комфорт-класса сегодня – 75 тыс. рублей за 1 кв. м. Примеры таких объектов – «Шуваловские высоты» компании «Пионер», «Новая Династия» от ППК, некоторые объекты «ЮИТ Лентек».

Грядущий эконом

Несмотря на то что застройщики сократили свои притязания до минимума, эксперты считают, что в будущем году рыночная доля жилья эконом-класса продолжит увеличиваться. А строители, позиционирующие свои объекты как комфорт-класс, будут лишь завершать начатое. За прошедший год на рынок были выведены лишь три объекта комфорт-класса: «Привилегия» и «Дом у Речного вокзала» компании «Северный город», а также жилой комплекс «Парковый» на пересечении 2-го Муринского проспекта и улицы Орбели от группы компаний «ЦДС».

«Перепозиционирование с понижением классности осуществляется для новых проектов, которые только готовятся к выходу на рынок», – объясняет руководитель коммерческого управления компании «Петрополь» Алена Милош. «В жилой недвижимости концепция проекта может меняться в основном на стадии проектирования. И это живой процесс, который может быть обусловлен не только глобальными процессами на финансовых рынках, но и изменением конкурентной среды», – полагает Илья Логинов. «Появление у проекта серьезных конкурентов, выявление новых факторов, значительно меняющих спрос на недвижимость в конкретном месте, – вот первые причины смены ориентиров. Также это может быть обусловлено принятием новых нормативов, ограничивающих параметры застройки (Правил землепользования и застройки, Генплана). И в период кризиса многие комплексы, которые задумывались в сегментах „бизнес-класс“ и „комфорт“, меняют свои концепции на „эконом“», – говорит Логинов.

Еще один удар по комфорт-классу нанесут новые проекты комплексного освоения территорий на окраинах Петербурга – «Славянка» (ГК «Балтрос») и «Северная долина» («Главстрой-СПб»). Как заявляют застройщики, при реализации этих проектов они планируют применить новые технологии, которые снизят себестоимость строительства жилья. «Балтрос», к примеру, при строительстве «Славянки» сделал ставку на монолитно-панельные дома, где стеновые панели представляют собой многослойные конструкции из современных экологически безопасных материалов на основе деревянного каркаса. Еще один застройщик, «М-Индустрия», при строительстве жилого поселка во Всеволожском районе Ленинградской области (рядом с Юкки – Порошкино) намерен применить современную технологию сборно-монолитного каркаса «Плантек».

Специалисты считают, что использование новых технологий при комплексном освоении территорий даст возможность возводить качественные жилые дома, отвечающие стандартам комфорт-класса, но по более низкой цене – порядка 50-60 тыс. рублей за 1 кв. м. Единственный минус, правда относительный, – локация проектов. Но, как считают участники рынка, в ближайшем будущем расположение на границе города при нормальной транспортной доступности может стать преимуществом проектов.

План-2010

В целом, как отмечают аналитики, развитие новых проектов комплексного освоения позволит сохранить объемы ввода жилья будущего года в размере 2-2,2 млн кв. м. Кроме того, большой объем сдачи перенесен с 2009-го на 2010-2011 годы. Всего, по данным аналитиков группы компаний «БН», отложены сроки сдачи более 65 жилых комплексов. По подсчетам заместителя председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Алексея Кайдалова, в городе приостановлено строительство 537 тыс. кв. м жилья. Общий же объем проектов, которые находятся в стадии строительства, по данным комитета, составляет 5,1 млн кв. м.

По мнению экспертов, заметного роста цен стоит ждать не раньше 2011 года, когда из-за сокращения объемов строительства возникнет дефицит жилья. Если посмотреть на структуру предложения на первичном рынке по заявленным срокам сдачи, то более 35% – это уже сданные дома, в 2009 году ожидается сдача около 22%, в 2010-м – 31,9% жилья. 

Санкт-Петербург