Кризис формата

12 апреля 2010, 00:00
  Северо-Запад

Мода на девелопмент захватила широкие слои бизнеса, недвижимостью никогда не занимавшегося и, казалось бы, уже переболевшего увлечением диверсификацией. Особым же статусным знаком для некоторых предпринимателей считалось участие в гигантском проекте, предполагающее комплексное освоение территорий (КОТ).

Согласно мониторингу, проведенному специалистами компании Praktis C&B, на конец 2008 года в Петербурге и на пограничных с Ленобластью землях заявлено 40 проектов КОТ, из них лишь девять могли считаться реализуемыми (см. «КОТ наплакал» и «Верификация амбиций», «Эксперт С-З» №3 от 26 января 2009 года). Общая картина проектов КОТ в целом сохраняется. Впрочем, встречается и некоторая индивидуальная специфика: кто-то из девелоперов так и не научился произносить публично слово «заморожено», а кто-то нашел возможность реанимировать проекты хотя бы частично, ограничиваясь пока небольшими очередями.

«Пузырь», украшением которого в Петербурге были многие проекты КОТ, надувался совместными усилиями – и бизнесом, явно переоценивавшим свои возможности и профессиональную компетенцию, и Смольным, заигравшимся в «ручное сопровождение» амбициозных стратегических проектов, и отчасти консультантами рынка недвижимости.

Примечательно, что сегодня и сами консультанты признают, что головокружительные планы инвесторов зачастую не находили адекватного глубокого и критического анализа специалистов. Амбиции новоиспеченных латифундистов, получивших в распоряжение сотни и даже тысячи гектаров земель и почувствовавших себя девелоперами, в некоторых случаях поощрялись консультантами, не желающими упускать выгодных клиентов. Особенно если заказчики не требуют от них глубокого анализа экономической эффективности проектов, оценки перспектив спроса на будущее жилье, офисы и склады. «От консультантов требовались прежде всего красивые концепции – мол, этого достаточно и собственнику, и банку, с которым „уже договорились, что он даст деньги“», – констатирует заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский.

Эйфория веры в растущий рынок создавала иллюзию, что все гигантские объемы недвижимости, создаваемые в рамках проектов КОТ («оптом», понятно, удобнее!), будут востребованы, а любые ошибки компенсируются ростом цен на этот чудодейственный актив – недвижимость. Повод задуматься о качестве проектов возник для многих инвесторов во время кризиса, когда рынок сжался в разы и во всех сегментах возникла конкуренция за покупателя или арендатора, до сих пор невиданная. Теперь модной и, в принципе, весьма привлекательной для бизнеса консультантов темой становится реконцепция проектов с докризисной родословной. Но в данном случае заказчики могут оказаться настроены более серьезно и требовательно к работе экспертов. Вопросы, что делать с недвижимостью и как вернуть или хотя бы минимизировать понесенные от игры в девелопмент убытки, стали для многих отнюдь не праздными.

Однако и власти, наблюдая за разрушением карточных домиков несостоявшихся мегапроектов, следует всерьез задуматься над созданием механизмов их поддержки. И в середине 1990-х годов, и в начале «нулевых» провалились попытки некоторых здравомыслящих чиновников Смольного наладить работу агентств по развитию территорий. Не в последнюю очередь из-за того, что даже в структурах администрации нет нормального взаимодействия для комплексного решения задач. Губернатор Валентина Матвиенко смогла создать для узкого круга стратегических проектов, в том числе девелоперских, систему «ручного режима». Не всем избранным инвесторам и это ноу-хау смогло помочь. А в некоторых единичных ситуациях только благодаря колоссальному административному и финансовому влиянию лэнд-девелоперов удавалось решать инфраструктурные проблемы, буквально разворачивая в нужном направлении трассы прохождения дорог и магистральных сетей или нанося на карту новые головные источники. Впрочем, такого «инструментария» явно недостаточно для реально эффективного и широкого применения принципов государственно-частного партнерства, в том числе для поддержки проектов в формате КОТ.