Доминанта развития

Русский бизнес
Москва, 22.11.2010
«Эксперт Северо-Запад» №46 (492)
Александр Вахмистров: «Мы имеем в регионе достаточную, однако не монопольную, долю рынка во всех сегментах строительного рынка. У нас нет планов значительно увеличивать свои доли рынка в Петербурге»

Фото: Интерпресс/Александр Николаев

Группу ЛСР, одного из лидеров строительного рынка России, в июле 2010 года возглавил Александр Вахмистров. Бывший вице-губернатор Санкт-Петербурга, почти десять лет отвечавший за сферу строительства и градостроительную политику города в целом, он пришел в частный бизнес с поистине эксклюзивным управленческим опытом и знанием рынка. Генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР Александр Вахмистров рассказал обозревателю «Эксперта С-З» о стратегии компании, новых направлениях развития бизнеса и особенностях нынешней ситуации на рынке недвижимости.

– Изменяются ли стратегические приоритеты развития Группы ЛСР?

– Группа ЛСР – многопрофильная компания, активно работающая в двух направлениях: во-первых, девелопмент и строительство, во-вторых, производство строительных материалов. На рынке Петербурга и Ленинградской области Группе ЛСР объективно принадлежит первенство в индустриальном производстве жилых домов (компания владеет двумя домостроительными комбинатами – ДСК), мы лидируем по всем показателям в сегментах строительства жилья эконом-класса и элитного жилья. Что касается стройматериалов, то мы лидеры на рынке кирпича, железобетонных изделий и песка, занимаем значительные позиции в производстве щебня, газобетона и в других сферах.

Мы считаем, что имеем в регионе достаточную, однако не монопольную, долю рынка во всех этих сегментах строительного рынка. В стратегии компании нет дальнейших планов значительно увеличивать свои доли рынка в Петербурге. Очевидно, что отсутствие на рынке реальной конкуренции ударило бы в первую очередь по нам же. Ведь основная борьба идет отнюдь не просто за пятна под застройку (приходи на аукционы и покупай, были бы деньги), а за снижение издержек, качество продукции, репутацию и доверие покупателей недвижимости, чтобы они вновь приходили к нам и приводили своих знакомых.

Основная борьба на рынке идет за снижение издержек, качество продукции, репутацию и доверие покупателей недвижимости

Кстати, стратегия Группы ЛСР, не предполагающая стремление к монополизму, мне очень импонирует. Работая в течение десяти лет вице-губернатором, я ставил для себя задачу обеспечить развитие строительной отрасли в условиях конкуренции. Рынок Петербурга всегда был конкурентным – более сотни компаний сдавали жилье, около десятка выделялись как относительно крупные, но никто не доминировал. Даже кризис не сильно повлиял на ситуацию с конкуренцией в городе.

– Появляются ли новые направления бизнеса?

– Да. Если говорить о стройматериалах, то мы определили в качестве одного из приоритетов новое направление – производство цемента. Речь идет о колоссальном проекте. В нынешнем году на построенном в Сланцах заводе зажигаем печь – объем инвестиций в этот проект составляет 450 млн евро. Создание этого завода – важнейшее событие в масштабах рынка всей страны. В России проводилась модернизация некоторых предприятий (в частности, группы «Евроцемент»), но, насколько я знаю, никто не осуществлял строительство нового завода в столь значительном объеме и по таким современным технологиям. Мы намерены удерживать пальму первенства на Северо-Западе и по объемам производства цемента.

Начинаем развивать и другое направление – управление строительными проектами, для чего создаем специальную генподрядную структуру. Таким образом компания выходит в совершенно новый для нее сегмент. Будем участвовать в конкурсах на исполнение крупных заказов, реализуемых за счет средств городского и федерального бюджетов, а также частных инвесторов. Уже есть ряд предложений по реализации крупных проектов. На внешнем рынке управления строительными проектами планируем заниматься возведением коммерческих и промышленных объектов, возможно, объектов общественно-делового назначения.

Модель для сборки

– Каковы стратегия и планы развития деятельности Группы ЛСР в других регионах?

– Около десяти лет мы работаем в Москве, несколько последних лет – в Екатеринбурге. В этих регионах стратегия Группы ЛСР аналогична реализуемой в Петербурге и Ленобласти – по сути, мы переносим налаженную модель. Собираемся развивать все направления производства строительных материалов и все виды девелопмента и строительства в тех сферах, где считаем себя профессионалами (в элитном сегменте и, конечно, в массовом жилищном строительстве). Будем стремиться занять в соответствующих отраслях лидирующие позиции, хотя, конечно, в столице в силу огромных объемов рынка достичь этого будет сложно.

В Москве у нас имеется ДСК, который мы переоснастили под те же технологии, что применяются в Петербурге. Подобный комбинат (а в ближайшем будущем, возможно, два комбината, так как мы ведем переговоры о приобретении еще одного) есть в Екатеринбурге. Благодаря этому производство массового жилья в трех регионах будет базироваться на одних и тех же технологических решениях (но, подчеркну, это не предполагает выпуск одинаковых домов).

Кроме того, мы хотим создать в Петербурге проектный центр, в котором можно будет проектировать жилые дома (подчеркну – не только эконом-класса)  любой квартирографии и конфигурации, основанные на индустриальном изготовлении, и разрабатывать всю документацию, вплоть до конструкторских чертежей. Затем эта документация будет направляться в Москву и Екатеринбург, чтобы и на местных комбинатах производить изделия для домов, строящихся в этих регионах. Это позволит существенно снизить затраты и в целом увеличить объемы возводимого жилья, сделав его доступнее. При этом современное оборудование наших ДСК позволяет очень гибко реализовывать новые проектные решения, выпуская самые разнообразные изделия для строительства. В нашем случае понятие «панельное жилье» становится все более условным.

Замечу, что недавно на входящем в Группу ЛСР заводе «Баррикада», специализирующемся на производстве железобетона, разработаны очень удачные и интересные проекты детских садов и школ, которые в дальнейшем могут применяться в различных регионах России. «Баррикада» будет специализироваться на этих объектах и, возможно, поставлять проектную документацию в Москву и Екатеринбург, чтобы выпускать там конструкции для строящихся объектов социальной инфраструктуры.

Помимо Москвы и Екатеринбурга мы заинтересованы в развитии деятельности и в ближайших к ним регионах. Это может быть, в частности, предоставление генподрядных услуг по управлению проектами. В качестве застройщика активно работаем в Московской области, и, в принципе, возможен приход Группы ЛСР в соседние регионы. Уже ведутся переговоры о строительстве массового жилья в Челябинске, то есть примерно в 200 км от Екатеринбурга, о поставках производимых на нашем ДСК в Екатеринбурге домов сборного изготовления в северные районы Урала. Однако многое зависит, конечно, от транспортных схем: издержки по транспорту все-таки должны быть разумными.  

Жилая перспектива 

– Как вы оцениваете ситуацию со спросом на первичном рынке жилья и какие коррективы вносятся в реализуемые Группой ЛСР проекты – и в элитном, и в массовом сегментах?

– Достаточно активно двинулись продажи во всех сегментах. В «элитке» года полтора спрос был невысок, по сравнению с докризисным временем, можно сказать,  сегмент «лежал», хотя мы продолжали потихоньку строить. В целом по всем сегментам наблюдается заметный рост продаж, но, конечно, они не достигли и в обозримой перспективе не достигнут докризисного уровня. Понятно, что рынок не скоро вернется и к докризисным ценам. Но мы четко знаем, что жилье всегда будет востребовано, и в первую очередь в сегменте эконом-класса, при этом повышенным спросом будут пользоваться малогабаритные квартиры.

Строительство – это инерционный процесс, здесь не получается оперативно, сиюминутно реагировать на рынок, в отличие, скажем, от производства конфет и шоколада, где могут постоянно меняться и обертки, и вкусовые качества. Если жилой дом спроектирован и прошел экспертизу, тем более когда построено два-три этажа, то вносить изменения в проект очень сложно: придется перепроектировать, вновь проходить экспертизу, получать разрешения. Тем не менее в проектах, которые только начинаются, мы, конечно, квартирографию «причесали», сделали больше малогабаритных квартир и в Санкт-Петербурге, и в Екатеринбурге. Так, однокомнатные квартиры у нас идут в диапазоне 35-40 кв. м – это достаточно доступное жилье, востребованное, в частности, молодоженами, одинокими, а также пожилыми людьми.

– Какой объем жилья вы планируете вывести на рынок в запускаемых новых проектах?

– В третьем квартале начались подготовительные и строительные работы по новым проектам общей площадью порядка 250 тыс. кв. м. Если говорить об элитной недвижимости, то в этом году выведены в продажу три значимых объекта – элитный дом «Венеция», «Смольный квартал», вторая очередь «Парадного квартала». Кроме того, собираемся приступить в ближайшее время к строительству второй очереди «Смольного квартала» и жилого дома в Ковенском переулке.

– Возвращаться к проектам коммерческой недвижимости не планируете?

– Мы не развиваем никаких проектов по чисто деловым объектам. У нас есть реализованные проекты бизнес-центров, которые находятся в эксплуатации, но в дальнейшем работать в этом направлении не предполагаем. Заканчивается разработка стратегического плана на 2011-2014 годы, и можно сказать, что новых проектов в сфере коммерческой недвижимости запускать не будем.

– В каком состоянии реконцепция проекта «Электрик Сити», задумывавшегося как высококлассный деловой квартал, а теперь переориентируемого под жилье?

– Да, перерабатываем проект, готовим новый, интересный. Ожидаем, что во второй половине 2011 года завершатся согласования, и будем решать вопрос о выводе проекта на рынок. Воздержусь пока от подробных характеристик измененной концепции.

В инфраструктурных рамках

– На ваш взгляд, каковы перспективы проектов комплексного освоения территорий? В частности, с учетом ваших прогнозов восстановления спроса, когда Группа ЛСР планирует приступить к реализации проекта на территории почти 600 га в Ручьях, предварительно именовавшегося «Цветной город»?

– Осуществление подобных проектов зависит не только от спроса, но и от возможностей инженерного обеспечения, в чем мы убедились на примере проекта в Ручьях. Мы разработали градостроительную документацию, реально понимаем концепцию проекта, представляем, сколько и какой недвижимости можно построить, просчитали проект с точки зрения всей социальной инфраструктуры, сделали проект планировки для первых участков, которые могут идти под застройку. Тем не менее столкнулись с проблемой инженерного обеспечения.

Идея комплексного освоения, в принципе, предполагает простой подход. Девелопер на торгах или на вторичном рынке приобретает большой земельный массив, разрабатывает общую концепцию, проект планировки отдельных кварталов или целой территории, который утверждается правительством Петербурга. Соответственно, всегда было понимание, что город должен обеспечить эти территории инженерной, транспортной инфраструктурой, доведя хотя бы до границ участка магистральные сети и дороги. Но, к сожалению, город пока недостаточно успешно работает в этом направлении. Даже в первой очереди проекта «Северная долина» дома базируются на временных схемах инженерного обеспечения. В частности, до территории застройки пока не дошли ни канализационный коллектор, ни новая магистраль, не строится и ТЭЦ «Парнас», хотя все это было записано в договоре на комплексное освоение, когда проходили торги.

Первая очередь проекта в Ручьях запроектирована в объеме около 700 тыс. кв. м жилья – фактически это новый полноценный район города. Построить дома мы можем, но что делать без решения вопросов инженерно-энергетического обеспечения? Мы активно участвуем в совещаниях с Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению, чтобы необходимые объекты включались в городские программы развития инженерной инфраструктуры. Ищем различные решения. Конечно, неправильно было бы повесить все на инвестора: не станем же мы строить крупные подстанции, котельные и т.п. Инженерия должна быть сделана городом и соответствующими компаниями, а мы заплатим за присоединение.

– Рассматривает ли Группа ЛСР возможность осуществления проектов массовой малоэтажной застройки в Петербурге и Ленобласти?

– Действительно, в Подмосковье компания развивает новый продукт, основанный на индустриальном домостроении, – симпатичные двух- и трехэтажные дома «Евро» из серии «Европа». Мы ощущаем большой спрос на подобный продукт в Московской области. Все необходимые элементы производятся индустриально на нашем ДСК в Москве. Само возведение таких зданий занимает не более трех месяцев. Стоимость жилья оказывается весьма привлекательной – от 58 тыс. рублей за 1 кв. м, то есть это эконом-класс по цене, но не по качеству. Судя по первой реакции рынка, мы с новым продуктом угадали.

Замечу, малоэтажным строительством мы занимаемся именно в Московской области, а не в Москве. Там хорошо развита транспортная инфраструктура, особенно пригородное железнодорожное сообщение, что способствует спросу на подобное жилье. Возможно, мы могли бы развивать малоэтажные проекты и под Петербургом, примерно в 40-километровой зоне вокруг города. Но транспортная ситуация и социальная инфраструктура пока к этому не располагают, хотя сейчас мы проводим исследование по востребованности такого продукта и на Северо-Западе.

– Предполагается ли вкладывать средства в увеличение земельного банка или имеющийся запас пятен и так значителен?

– Земельный банк у нас большой, есть запасы для строительства и элитного, и массового жилья (включая территорию в Ручьях). Нужно отдать должное: в последние годы Группа ЛСР приобретала все участки либо на вторичном рынке, либо на аукционах и создала очень сбалансированный качественный портфель недвижимости. Мы рассматриваем проводимые городом аукционы и в некоторых из них участвуем. Так, недавно на торгах Фонда имущества выиграли пятно на Крестовском острове. Планы участия в торгах на 2011 год мы сохраняем. Но, конечно, речь идет не о массовой закупке земельных участков, а о приобретении особенно качественных активов. Все зависит от конкретных проектов.

На трех законах

– Кстати, а теперь – уже с позиций девелопера – вы довольны качеством участков, которые город «упаковывает» и выставляет на торги?

– Я был недоволен им и на своей предыдущей позиции: очевидно, что земельные участки предлагались недоработанные. И бизнес, и городские власти не устраивало качество документации, а самым больным местом всегда были вопросы инженерного обеспечения участков. Однако все понимают: чтобы сделать документацию совершенно качественной, нужно еще больше времени. Между тем уже никто не покупает кота в мешке – мы реально понимаем, что приобретаем. С введением в действие Генерального плана, законов о Правилах землепользования и застройки и Режимах зон охраны ситуация изменилась кардинально. Чтобы оценить любой участок, достаточно прочитать нужные страницы законов – и становится ясно, что можно или нельзя построить. И, в принципе, за последние годы сложился баланс интересов – информации, содержащейся в «Вестнике Фонда имущества Санкт-Петербурга», оказывается достаточно, поскольку все остальное можно почерпнуть из городских законов.

– Насколько уже актуальна корректировка Генплана Петербурга и других градостроительных законов?            

– Я всегда выступал против того, чтобы проводились массовые корректировки Генплана. Впрочем, точечные изменения делать можно, не забывая, однако, что одновременно коррективы должны вноситься и в Правила землепользования и застройки. Например, изменения нужны в связи с возникновением намывных территорий, появлением крупных проектов, которые необходимо узаконить в хорошем смысле слова. Но, повторюсь, это не должны быть массовые изменения. Наверное, к законам могут быть претензии – по шероховатостям, неточностям. Но сам факт наличия этих документов – главный плюс по отношению ко всем минусам, которые существуют в деталях. В Петербурге в целом имеется теперь вполне выверенная законодательная база, и, на мой взгляд, недопустимо в массовом порядке переделывать законы под чье-то желание. 

– Не считаете ли вы ошибкой, что законы о Правилах землепользования и застройки и о Режимах зон охраны не приняты в качестве единого закона и, следовательно, между этими документами могут возникать противоречия?

– Я по-прежнему считаю, что был сделан правильный шаг – учитывая специфику Петербурга, нужны три отдельных закона. Да, может быть, найдутся участки, по которым происходит нестыковка законов, однако их мало, они не делают погоду и при последующей корректировке выявятся. Если же мы говорим о территориях зон охраны, то главенствующим, превалирующим над Правилами землепользования и застройки должен быть закон о Режимах зон охраны. И именно им нужно руководствоваться, если происходят какие-то нестыковки, – это совершенно очевидно.

Нормативная гармонизация

– Недавно вас избрали первым вице-президентом Национального объединения строителей. Какие задачи вы считаете для себя приоритетными в качестве одного из руководителей структуры, объединяющей саморегулируемые организации (СРО) строителей в России?

– Существует Закон о саморегулировании, есть многочисленные СРО, и, на мой взгляд, бессмысленно обсуждать плюсы и минусы сложившейся системы – закон нужно выполнять. Я действительно убежден, что саморегулирование со временем позволит подчистить ряды строителей – в хорошем смысле этого слова. Так, в октябре, на момент проведения III Всероссийского съезда строителей, было 232 СРО, объединяющих 85 тыс. компаний. Между тем до введения саморегулирования Федеральной лицензионной службой выдано 220 тыс. лицензий. Из этого, конечно, не следует, что две трети фирм закрылись: мы не видим на рынке подобного процесса – за некоторыми исключениями, все работают. Ответ ясен – это были пустые фирмы. На пустую фирму дешевле получить лицензию, чем заплатить компенсационные взносы в СРО, и они перестали существовать.

Но еще более значительный эффект возникнет, как только заказчики, в первую очередь государственные, начнут активно и в соответствии с законом применять взыскание штрафных санкций за нарушения подрядчиков, а СРО придется платить из своих компенсационных фондов. И это станет главным инструментом оздоровления. Однако здесь очень важен информационный обмен. Поэтому я буду настаивать на том, чтобы обо всех случаях нарушений и лишения допусков незамедлительно сообщалось на сайтах СРО, в которой это произошло. Автоматически СРО должна направлять информацию в Национальное объединение строителей для ее размещения и на его сайте.

Другое направление, которым я буду заниматься, – техническое нормирование в строительстве и, соответственно, взаимодействие с органами власти в этом вопросе. Необходимо активно переходить на Еврокоды – систему технического нормирования, принятую в странах ЕС. Это более гибкая и современная система, дающая возможность применения новых материалов и технологий.

На мой взгляд, следует поступить просто. Выделить одну часть технических норм, которые основаны лишь на законах физики, химии, строительной механики – то есть на законах, абсолютно единых для всех стран. И в отношении этих норм правительство могло бы издать распоряжение, рекомендующее их к внедрению наряду со СНиПами. Что же касается второй части норм – так сказать, социально-технических (нормы экологические, пожарные, санитарного благополучия населения и др.), то Еврокоды можно гармонизировать с нашими особыми российскими требованиями. В течение какого-то времени, допустим 10 лет, могут действовать обе системы. Но постепенно, естественно, все перейдут на Еврокоды.

Если же, напротив, заняться гармонизацией отечественных СНиПов к Еврокодам, то этот процесс, позволяющий загрузить работой все проектные институты, может растянуться на десятилетия, то есть до бесконечности. Разумеется, я буду добиваться, чтобы мы пошли по более разумному пути. Впрочем, понимаю, что в этом вопросе встречу отнюдь не только союзников: зачастую простота не всем нравится.      

Санкт-Петербург

Новости партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №46 (492) 22 ноября 2010
    Новый хозяин острова
    Содержание:
    Второе призвание

    Новый инвестор проекта реконструкции Новой Голландии имеет шанс избежать ошибок предшественников и, сохранив уникальный архитектурный ансамбль, создать современный культурный и общественно-деловой центр

    Реклама