Второе призвание

Тема недели
Москва, 22.11.2010
«Эксперт Северо-Запад» №46 (492)
Новый инвестор проекта реконструкции Новой Голландии имеет шанс избежать ошибок предшественников и, сохранив уникальный архитектурный ансамбль, создать современный культурный и общественно-деловой центр

Иллюстрация: архив «Эксперта С-З»

Правительство Санкт-Петербурга выбрало нового инвестора для освоения территории острова Новая Голландия – памятника архитектуры XVIII-XIX века в центре города. Победителем инвестиционного конкурса стала аффилированная с холдингом Millhouse Романа Абрамовича компания «Новая Голландия Девелопмент» (НГД).

Политическая и имиджевая мотивация при вынесении решения очевидна со стороны и будущего инвестора, и особенно руководства Санкт-Петербурга. Предыдущий инвестор – принадлежащая Шалве Чигиринскому и Игорю Кесаеву компания «СТ Новая Голландия» – отказался от проекта из-за финансовых проблем. Работы на строительной площадке, которой к этому моменту стала территория архитектурного ансамбля, прекратились два года назад. Подлежащие сохранению и реставрации здания-памятники оказались фактически заброшенными.

Грамотный подход способен превратить остров в привлекательный общественно-деловой, культурный и туристический центр

Власти Северной столицы срочно провели новый конкурс, не став рисковать в ожидании окончательного разрушения исторического памятника, учитывая знаковый характер ансамбля Новой Голландии и в прошлом многообещающую рекламу стратегического проекта реконструкции. В этом контексте привлечение к «реанимации» острова Абрамовича, чья компетентность как инвестора и эффективного менеджера сложных мегапроектов не вызывает сомнений, может оказаться удачным. Грамотный подход к разработке концепции проекта, нацеленный прежде всего на использование историко-культурного потенциала территории, а не на «выжимание» из нее максимума коммерческих площадей, способен превратить остров в привлекательный общественно-деловой, культурный и туристический центр.

С амбициозной надеждой

Идеи реставрации и реконструкции Новой Голландии, с различной степенью активности и проработанности, неоднократно становились предметом общественных и чиновничьих обсуждений в 1980-е – 1990-е годы. Необходимость приведения в порядок этой территории, непосредственно связанной с историей создания города и его прошлым как морской крепости, ни у кого не вызывала сомнений. Петербургский архитектор Вениамин Фабрицкий разработал в инициативном порядке (в расчете на государственное участие или появление в перспективе инвестора) детальный проект восстановления архитектурного ансамбля Новой Голландии, его приспособления под современные функции с акцентом на вовлечении в культурное, общественное пространство города.

Однако ключевым препятствием на пути к осуществлению проектов преображения острова оказывалось то, что его территория, как и расположенные на ней памятники федерального значения, традиционно находилась в ведении Министерства обороны. Новая Голландия оставалась закрытым для горожан и туристов режимным объектом, при этом использовалась не слишком эффективно – в основном под складские нужды, а исторические здания явно содержались ненадлежащим образом. И только в 2005 году, пользуясь своим политическим ресурсом на федеральном уровне, губернатор Валентина Матвиенко достигла окончательной договоренности об уходе военных с Новой Голландии и, соответственно, о предоставлении объекта федеральной собственности частному инвестору.

Итоги международного инвестиционно-архитектурного конкурса с помпой подвели в феврале 2006 года. От претендентов требовалось представить проект создания многофункционального комплекса (МФК) стоимостью не менее 300 млн долларов, разработанный архитектором с мировым именем, имеющим опыт реализации подобных проектов, включая реконструкцию памятников.

Из трех проектов выбрали концепцию британского архитектора Нормана Фостера, воплотить которую в жизнь намеревалась компания «СТ Новая Голландия». Проект ассоциировался в первую очередь с личностью Шалвы Чигиринского, на тот момент считавшегося одним из ведущих московских девелоперов, к тому же близкого к мэру Москвы Юрию Лужкову и занимавшегося такими масштабными и резонансными проектами, как гостиничный комплекс на месте снесенной гостиницы «Россия», «Москва-Сити» и т.д. Возможно, эти амбициозные планы девелопера и предопределили выбор проекта «СТ Новая Голландия»: первые лица Смольного в то время были увлечены форматом стратегических инвестиционных проектов.

Кризисный осадок

Победитель конкурса планировал к 2010 году создать МФК площадью около 180 тыс. кв. м. Помимо апартаментов предполагалось создание трех высокозвездных отелей (55 тыс. кв. м) и офисных объектов (10 тыс. кв. м). Доминантой же должен был стать Дворец фестивалей площадью свыше 16 тыс. кв. м, со зрительным залом на 2 тыс. мест и открытым амфитеатром на 3,5 тыс. мест.

Масштабы Дворца фестивалей в проекте Нормана Фостера значительно превосходили параметры, заданные условиями конкурса. Инвесторов не смущало, что по договору это дорогостоящее сооружение должно быть передано в собственность Российской Федерации, а вопрос получения дохода от его эксплуатации оставался открытым. Подразумевалось, что, скорее всего, дворец будет использоваться Мариинским театром как одна из сценических площадок. О головокружительных планах создания чуть ли не подобия театрального кластера свидетельствовало присутствие в тройке руководителей конкурсной комиссии Валерия Гергиева, художественного руководителя Мариинского театра.

Примечательно, что уже в день подведения итогов конкурса Шалва Чигиринский непринужденно рассуждал, что в реальности проект может обойтись дороже обозначенных в конкурсной заявке 320 млн долларов. При этом, признавая имиджевую важность проекта для выхода на петербургский рынок недвижимости, девелопер сравнивал попытки оценить сроки окупаемости вложений в Новую Голландию с гаданием на кофейной гуще: «Мы не считали и не задумывались об этом» (см. «Остров подан», «Эксперт С-З» №7 от 20 февраля 2006 года).

Со временем ориентировочная цена проекта выросла до 800 млн долларов. В числе прочего это объяснялось необходимостью выполнения работ по строительству трехуровневого подземного паркинга, из-за состояния грунтов оказавшихся технически очень сложными и более затратными. И, кстати, в начале кризиса, осенью 2008 года, решение правительства Петербурга о продлении сроков реализации проекта до 2012-го обосновывалось именно удорожанием проекта – почти трехкратным.

Впрочем, работы, прекращенные в конце 2008 года, так и не возобновились. Проект оказался накрепко заморожен из-за финансовых проблем и ареста активов Чигиринского, которому принадлежало в том числе 50% акций «СТ Новая Голландия». Правда, как отмечали руководители городского Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), его партнер Игорь Кесаев рассматривал возможность продолжения участия в проекте.

В начале 2010 года председатель КИСП Алексей Чичканов допускал, что удастся обойтись без проведения нового инвестиционного конкурса, хотя и признавал, что найти юридически легитимный выход из сложившейся ситуации будет непросто. Тогда же начались разговоры о возможности сделать проект более «приближенным к рынку», пожертвовав, например, открытым амфитеатром. По заказу компании Кесаева «Меркурий Девелопмент» московским архитектурным бюро «Моспроект-2 им. М.В. Посохина» даже были разработаны предпроектные предложения новой концепции реконструкции острова.

Но в конечном счете город в лице Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) был вынужден в судебном порядке взыскивать с компании «СТ Новая Голландия» свыше 0,5 млрд рублей просроченных инвестиционных платежей, а инвестиционный контракт с ней был расторгнут. Таким образом, объект недвижимости «зачистили» от правовых обременений для второй попытки привлечь инвестора.

Естественный выбор

Условия нового конкурса Смольный упростил, а требования к инвестору сделал менее обременительными. В отличие от предыдущего конкурса, архитектурные концепции с функциональным наполнением реконструируемых и воссоздаваемых строений вообще не рассматривались. По сути, претенденты должны были представить заявку на реализацию инвестиционного проекта с указанием его параметров и некое экономическое обоснование предлагаемой модели. По словам вице-губернатора Игоря Метельского, заявки оценивались по четырем критериям – «финансовое предложение, ценность проекта для города, коммерческий бизнес-план проекта, а также его потенциальная эффективность».

Руководство Петербурга исключило из реестра требований к инвестору пункт о строительстве Дворца фестивалей. Девелопер должен будет лишь передать 1,2 тыс. кв. м площадей в реконструированных зданиях для использования под выставочные цели. Кроме того, город рассчитывает получить в собственность все инженерные сети и два новых моста, с помощью которых остров должен «раскрываться». Минимальный объем инвестиций остался на прежнем уровне – 300 млн долларов, а срок реализации проекта увеличен до семи лет. Плата же за право заключения инвестиционного договора устанавливалась в размере не менее 300 млн рублей (претенденты могли предлагать и большие цифры).

На конкурс поступили две заявки. Как и ожидалось, выбор пал на предложение компании «Новая Голландия Девелопмент», аффилированной с холдингом Millhouse. Информация о возможном участии структур Романа Абрамовича в проекте развития территории Новой Голландии и переговорах с ним губернатора Санкт-Петербурга появилась еще летом 2010 года.

Другой конкурсант – компания «Меридиан» – так и остался темной лошадкой. Представлявший его в ходе конкурса юрист отказался от комментариев. Выдвигались версии, что «Меридиан» мог быть связан с банком «Санкт-Петербург» или со строителями торгового комплекса на месте «ямы» у Московского вокзала. Примечательно, что конкурс был бы признан состоявшимся и при наличии только одной заявки, соответствующей всем требованиям. Тем не менее очевидно, что почти по всем заявляемым параметрам проекта, оценивавшимся конкурсной комиссией, «Меридиан» несколько отставал от предложений НГД по объемам инвестиций, срокам окупаемости, площадям и т.д.

Арифметика намерений

«Выбранная концепция более реалистична, чем проект, победивший в 2006 году», – полагает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank St.Petersburg, проводившей экспертизу заявок.

Общая площадь комплекса, согласно предложению НГД, составит около 100 тыс. кв. м. Судя по характеристикам проекта, который собирается реализовывать Роман Абрамович, МФК в Новой Голландии будет сбалансированным с точки зрения функционального использования площадей. По удельному весу немного выделяются апартаменты – 24,5 тыс. кв. м. Офисы могут занять 17,5 тыс., а торговля, включая рестораны, – 15 тыс. кв. м. Также планируется создание бутик-отеля (4,2 тыс. кв. м), художественных галерей и музея (7,5 тыс. кв. м). Предусмотрен и паркинг – с поразительной точностью декларируется создание 643 машино-мест («СТ Новая Голландия» обещала построить паркинг на 1093 машино-места). О планах по освоению островных подземных пространств, чрезвычайно затратному и технологически рискованному, пока ничего не известно.

Главная арка комплекса зданий Новой Голландии – один из немногих оставшихся знаковых туристических объектов острова Северо-Запад 2010 45 Фото: Интерпресс/Серей Куликов
Главная арка комплекса зданий Новой Голландии – один из немногих оставшихся знаковых туристических объектов острова
Фото: Интерпресс/Серей Куликов

Характерная особенность финансовой модели, декларируемая в заявке НГД, – проект предполагается реализовывать исключительно за счет средств инвестора (пока проект оценивается в 12 млрд рублей). В альтернативной же заявке компании «Меридиан» указывался не только меньший объем инвестиций (10,5 млрд рублей), но и намерение девелопера осуществлять проект исключительно за счет кредитов. На этом фоне, разумеется, вариант НГД выглядит привлекательнее в финансовом отношении и, что важно, более надежным с точки зрения инвестиционных рисков.

Заявляемый срок окупаемости проекта НГД – 14 лет. Хотя при наличии собственных финансовых ресурсов и, главное, принципиального политического решения реализовать проект реконструкции Новой Голландии инвестор вряд ли придает особое значение этому показателю. Впрочем, как замечает Пашков, «для такого небанального и сложного проекта 14 лет – не слишком много».

Пока без картинок

Для выстраивания отношений с инвестором и разморозки проекта конкурс имеет прежде всего юридическое значение. И, конечно, крайне важно появление хозяина острова, чтобы уже в преддверии наступающей зимы могли начаться хотя бы работы по консервации памятников архитектуры. Что же касается содержательной стороны концепции, в том числе архитектурных решений и функционального распределения площадей, то, по словам руководителя управления по информационной политике Millhouse Джона Манна, эти вопросы будут решены в течение двух лет. В общем, это разумно с точки зрения более точного понимания послекризисной ситуации на рынке недвижимости.

По мнению экспертов, предварительный эскиз концепции НГД соответствует реалиям рынка. Заметное присутствие в проекте жилой функции заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский считает оправданным. «Девелоперы, прежде завороженные динамикой развития ритейла и бесконечных бизнес-центров, когда грянул гром, перекрестились и начали ориентироваться на жилье во всех проектах, где оно возможно, – рассуждает он. – Элитное жилье особенно беспроигрышно, тем более в Новой Голландии, которая будет развиваться под покровительством Романа Абрамовича как бутиковый микрорайон с атрибутами гламура и роскоши».

В этом свете отказ от идеи создания Дворца фестивалей не представляется большой потерей. «Меня радует, что на острове будут выставочные залы и начнется наконец движение в сторону создания галерей в центре города, – поделился Шаскольский. – В Петербурге сложно найти качественные залы под хорошие выставки. На мой взгляд, было бы очень интересно, если бы к участию в проекте с точки зрения его культурной составляющей подключилась Голландия. Было бы логично, чтобы в этом уникальном историческом пространстве каким-то особенным образом прозвучала тема Петра I и связей России с Голландией». По потенциалу эксклюзивности и возможности превращения в некую уникальную «лагуну» в центре города с Новой Голландией может сравниться лишь проект «Набережная Европы» на Петроградской стороне, неподалеку от стрелки Васильевского острова.

В понятных координатах

Уменьшение предполагаемых объемов площадей МФК объективно связано с законодательными ограничениями для нового строительства на территории памятников. Нормативная база, регулирующая деятельность по реконструкции и строительству, кардинально изменилась по сравнению с 2006 годом. Как уже упоминалось, проект Нормана Фостера предполагал существенное вторжение в историческую среду ансамбля Новой Голландии, в первую очередь в результате возведения в центральной части острова Дворца фестивалей высотой 37 м, то есть с превышением допустимой на тот момент высоты 28 м. Чиновники пытались увеличить площадь лакуны, специально подогнав ее границы под конфигурацию будущего строения (см. «Окаянные дни», «Эксперт С-З» №7 от 23 февраля 2009 года). Однако в феврале 2009 года был принят петербургский Закон о границах и Режимах зон охраны (РЗО), установивший жесткие ограничения по изменению объемно-пространственных параметров реконструируемых зданий на территории Новой Голландии и сделавший новое строительство на этой территории практически невозможным.

«Принципиально важно, что теперь в конкурсной документации в соответствии с Законом о РЗО нашло отражение наличие на всей территории бывшей лакуны охранной зоны, в которой не допускается новое строительство, – подчеркивает заместитель председателя петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кононов. – Хотя, наверное, охранные обязательства можно было бы прописать и в более развернутой форме. Тем не менее правила работы для инвестора обозначены вполне четко. Вдоль Адмиралтейского канала возможно воссоздание, регенерация отсутствующего третьего ребра треугольника (здесь предыдущим девелопером были снесены исторические постройки). Фактически это будет единственное новое строительство на острове». Но, согласно Закону о РЗО, новые сооружения по лицевому фронту не могут превышать соседние здания, если же появится внутриквартальная застройка, то ее не должно быть видно с открытых городских пространств. «Таким образом, максимально допустимая отметка – это высота углового корпуса, выходящего на площадь Труда», – констатирует Кононов.

Немаловажно, что Игорь Метельский заверил общественность: когда по заказу инвестора будет разработан проект реконструкции комплекса Новой Голландии, его обязательно представят на рассмотрение Совета по сохранению культурного наследия Санкт-Петербурга.

Успеть сохранить

Первоочередная задача инвестора – консервация зданий-памятников. «Для меня главное, что конкурс состоялся и пошел практический процесс – наконец началась консервация памятников, – подтверждает Александр Кононов. – Погодные условия действительно очень плохо влияют на их состояние, тем более что, по сути, ранее ничего не было надлежащим образом законсервировано. И, конечно, необходимо быстрее возобновлять реставрационные работы».

Важную роль сыграет и налаживание взаимодействия общественных организаций, занимающихся градоохранительной деятельностью, специалистов в сфере охраны объектов культурного наследия (историков архитектуры, искусствоведов и многих других) и представителей инвестора. Диалог заинтересованных сторон, несомненно, окажется полезен и при выработке концепции проекта, и при решении конкретных вопросов реставрации, реконструкции, воссоздания утраченных памятников. Возможно, благодаря такому сотрудничеству и в концепции проекта больше внимания будет уделено культурной составляющей, раскрытию исторического потенциала Новой Голландии.  

Санкт-Петербург

Новости партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №46 (492) 22 ноября 2010
    Новый хозяин острова
    Содержание:
    Второе призвание

    Новый инвестор проекта реконструкции Новой Голландии имеет шанс избежать ошибок предшественников и, сохранив уникальный архитектурный ансамбль, создать современный культурный и общественно-деловой центр

    Реклама