На все готовое

Ольга Великанова
13 июня 2011, 00:00

Создание индустриальных парков, несмотря на все трудности процесса, остается одним из наиболее действенных способов привлечения инвесторов

В Северо-Западном федеральном округе (СЗФО) расположено порядка 20 индустриальных парков (ИП) – седьмая часть их общего количества в России. По сравнению с прошлым годом число таких площадок в стране увеличилось на 15%. Тенденция к росту обусловлена курсом на повышение инвестиционной привлекательности России и диверсификацию экономики регионов. Однако девелоперы, развивающие подобные проекты, говорят о ряде трудностей при их реализации и высоких инвестиционных рисках.

В начале 2011 года российское представительство Ernst & Young провело исследование рынка ИП страны. Вывод – этот рынок пока находится в процессе формирования и многие из заявленных проектов остаются на стадии проектирования. Причем до сих пор нет единого понимания, какими характеристиками должны обладать ИП. Зачастую к ним относят совершенно разные объекты – от технопарков до логистических терминалов и особых экономических зон.

По словам старшего менеджера Ernst & Young Юлии Стефанишиной, у иностранного инвестора есть классическое представление, что такое ИП. Это огороженная территория сравнительно небольшого размера, разделенная на участки, на которой проложены дороги, на каждый участок проведены коммуникации, сформирована минимальная инфраструктура в виде небольшого офисного центра, построены гостиницы. Неотъемлемая характеристика ИП – наличие профессиональной управляющей компании, содействующей резидентам как на этапе входа, когда предприятию необходимо получить согласования, технические условия, разработать проект, получить разрешение на строительство, начать строиться, так и при эксплуатации объекта.

«У нас пока зачастую инвестор получает все что угодно – инвестиционные площадки, промышленные зоны, особые экономические зоны и прочее, что стало модно позиционировать как индустриальный парк, но только не ИП в классическом понимании, – комментирует Стефанишина. – Это не плохо, просто каждый из продуктов ориентирован на определенную группу инвесторов – крупные, средние, небольшие предприятия».

Внимание на масштаб

В большей степени ИП рассчитаны на средние компании, хотя есть примеры, когда на такие площадки заходят и крупные предприятия. По данным председателя правления Ассоциации индустриальных парков Максима Иванова, интерес к готовым площадкам ярче выражен у средних фирм с годовым оборотом не более 100 млн евро. Крупный инвестор имеет возможность обратиться к федеральным властям, которые могут порекомендовать ему перспективный регион, и в этом случае уже субъект федерации выделяет для проекта территорию, под инвестора создается инфраструктура, индивидуально решается вопрос с налоговыми преференциями. «Средние предприятия не обладают достаточными ресурсами для такого подхода, а поиск территорий и возможностей через региональные власти занимает, как правило, немало времени, – поясняет Иванов. – Тогда как мониторинг предложений ИП может быть сжат во времени, и главное здесь, что резиденты получают готовую инженерную инфраструктуру, а в ряде случаев – и подготовленные площади для размещения технологического оборудования».

Понятно, что управлять объектом, где размещаются два-три крупных резидента, проще. Но емкость рынка крупных резидентов весьма ограничена, поэтому управляющим компаниям все же приходится обращать внимание на потенциальных резидентов меньшего масштаба. К такому выводу, в частности, пришли в индустриальном парке Greenstate (инвестор и девелопер – компания «ЮИТ Лентек»). Как рассказывает директор по развитию объектов недвижимости «ЮИТ Лентек» Максим Соболев, девелопер был вынужден поменять концепцию парка, переориентировав его на сравнительно небольших резидентов.

«Маркетинговые риски подобного характера пришли с кризисом. До этого мы рассчитывали на крупных клиентов, предполагая, что один резидент будет заинтересован в 10-12 га, а сейчас основной спрос сосредоточен на площадях 1-3 га. Запросы на 10 га поступают не чаще, чем раз в квартал, и в большинстве случаев имеют характер скорее приценивания, нежели реального намерения инвестировать, – отмечает он. – Таким образом, мы получаем большое количество мелких клиентов, с каждым из которых нужно вести переговоры, искать обоюдовыгодные условия. Отсюда и эксплуатационные риски: одно дело – эффективно управлять территорией 100 га с 10-15 собственниками или арендаторами, другое – если их 50, а то и 100».

Важный вопрос – специализация ИП: будет он монопрофильным или рассчитан на предприятия разных отраслей. С точки зрения позиционирования и формирования сервисных услуг лучше выбрать специализацию площадки. Иногда отправной точкой для ее определения выступает якорный резидент, который, размещаясь в парке, тянет за собой партнеров и предприятия, участвующие в производственной цепочке или обеспечивающие сервисные функции для предприятия. «Профильная стратегия ИП может оказывать влияние на решение инвестора. Это не является условием стопроцентного успеха, но если парк имеет четкую стратегию по привлечению инвесторов, ориентируется на определенную группу отраслей, это немалый плюс», – полагает Иванов. В частности, набор кадров и ряд инфраструктурных сервисов проще обеспечить для предприятий смежных отраслей экономики.

Тем не менее в российской практике, по наблюдениям Ernst & Young, ИП предоставляют возможности для размещения компаний из разных отраслей отчасти для того, чтобы ускорить процесс заполнения территории арендаторами. Максим Иванов подчеркивает, что одно из важных отличий ИП от промышленных зон в том, что в парках есть смысл размещать непроизводственные фирмы: «Например, не так давно подписан договор о размещении представительства компании „Мастер-клининг“ на территории одного из ИП Калужской области. И такая тенденция получает развитие в других областях».

Его величество инвестор

Сильное конкурентное преимущество любого ИП – возможность оказать резиденту максимально комплексную поддержку и полный набор сервисов – от охраны и обслуживания инженерных систем до услуг по проектированию и строительству, привлечению финансирования, развитию и поддержанию социальной инфраструктуры, подбору персонала, кейтерингу.

Однако на практике такой подход реализуется не всегда – ряд проектов предполагают минимальный комплекс услуг. И это один из основных недостатков отечественных ИП. «Индустриальный парк должен говорить с инвестором на одном языке, девелоперу нужно постараться понять всю совокупность факторов, которые важны для резидента, – уверен Максим Иванов. – В частности, ИП создает большое количество рабочих мест, а на начальном этапе, если речь идет о зарубежной компании, для отстройки технологий и налаживания работы предприятия привлекается иностранный персонал. В этом случае необходимо предусмотреть решение таких вопросов, как визовое оформление, обеспечение жильем, организация досуга, преодоление языкового барьера, обеспечение понятного и комфортного административного режима, предоставление льгот на уровне хотя бы субъекта федерации, консультативной помощи». Также, когда планируется привлекать большое количество специалистов из-за рубежа, важно местоположение парка и качество существующей социальной инфраструктуры.

Максимально комфортные условия для инвестора в ИП должны создаваться прежде всего в двух областях: инфраструктура и сервис на территории объекта, а также технологичность решений административных вопросов и предоставление налоговых преференций. Причем второе условие – компетенция региональных властей, действия которых в этом направлении демонстрируют, насколько они заинтересованы в росте инвестиционной привлекательности своей территории. В этом отношении эксперты не устают приводить в пример Калужскую область, где политика благоприятствования инвесторам проявляется на всех уровнях – вплоть до личного участия губернатора региона.

Создание условий внутри ИП, как и поиск резидентов, находится в ведении управляющей компании. Как показало исследование Ernst & Young, российские ИП чаще всего откладывают выбор профессиональной управляющей компании до завершения всех работ по проекту. Зачастую такая компания создается в качестве дочерней структуры инвестора, реализующего проект. «Для иностранных инвесторов важно наличие управляющей компании, желательно международной или как минимум работающей по западным стандартам, то есть прозрачно, – утверждает Юлия Стефанишина. – И это один из проблемных вопросов рынка: у отечественных компаний опыта пока немного, а международных игроков на этом рынке тоже недостаточно. Но, думаю, с развитием отрасли это изменится».

Не благодаря, а вопреки

Девелоперы, инвестирующие в подобные объекты, констатируют, что пока их реализация сопряжена с рядом существенных трудностей. Ключевые вопросы – долгосрочность инвестиций и сроки их окупаемости. «Стоит учитывать, что уложиться в изначально запланированный бюджет достаточно трудно. А инвестиции требуются существенные, – объясняет Максим Соболев. – Сроки реализации проекта весьма длительные: мы приобрели земельный участок в 2007 году, а предполагаемый срок завершения, когда вся территория будет застроена, – 2017-й». Большинство девелоперов при создании частного ИП сталкиваются с серьезными трудностями, связанными с переводом земель в другую категорию и подключением коммуникаций.

«Существует большой объем рисков, которые берет на себя девелопер, осуществляя проект ИП. И в первую очередь это градостроительные риски, – делится Соболев. – Наш проект реализуется в Ленинградской области, которая по большинству территорий пока не имеет разработанной градостроительной документации. А значит, проводя коммуникации к участку, вы ведете их по территориям других собственников и вам приходится помимо затрат на саму инфраструктуру вкладывать деньги и в приобретение прав на прокладку этих коммуникаций». Такие затраты могут составлять 10-15% стоимости коммуникаций.

Продвижение подобных проектов на рынок и поиск резидентов также даются девелоперам непросто. Во-первых, в силу неоднородности предложений потенциальные клиенты часто рассматривают площадки, далекие от классических ИП по характеристикам, из-за того что стоимость размещения там существенно ниже. Так, в результате кризиса на рынок появилось большое количество незаполненных складских площадей, в которых после некоторой реконцепции начали предлагать территории для размещения производств. «Конечно, детально изучив такого рода площадки и убедившись, что готовой инфраструктуры они там не получат, клиенты возвращаются к серьезным игрокам. Однако опыт показывает, что спрос на рынке ИП во многом нам приходится формировать самостоятельно», – замечает управляющий проектом «Промышленный парк „Тосно“» Сергей Горлач. В частности, это касается предприятий, которые располагаются в центральных районах Петербурга и теоретически испытывают потребность в смене локации. Но, по мнению Горлача, большинство из них пассивно и девелоперам приходится вести с ними длительные переговоры, объясняя преимущества, которые потенциальные резиденты получат, переехав за черту города. Убедить их удается далеко не всегда.

«Вторая проблема – информационная закрытость клиентов. Например, у нашей компании есть проект ИП в Прибалтике, и сотрудники, которые занимаются поиском резидентов, используют специализированные базы данных, где указаны сфера деятельности компании, годовой оборот, доля рынка, контактные данные. Таким образом, менеджеры могут анализировать рынок и готовить специализированные предложения под конкретного резидента», – рассказывает Сергей Горлач. При этом местные специалисты часто сталкиваются с тем, что структура потенциального резидента не совсем прозрачна и, предлагая ему варианты размещения, они не могут оценить, сможет ли предприятие обслуживать договор аренды. Наибольшие надежды, по словам Горлача, девелоперы возлагают на компании, которые планируют выходить на рынок Северо-Запада, либо на стартап-проекты, хотя от работы по привлечению действующих предприятий все же не отказываются.

На верном пути

Рынок ИП на Северо-Западе, как и в России в целом, довольно активно развивается, хотя эти проекты – далеко не самые простые и привлекательные с точки зрения частных инвестиций. И девелоперы констатируют, что наиболее эффективная схема инвестирования для индустриального парка – государственно-частное партнерство. «Сегмент ИП – один из наименее привлекательных для инвестирующих в недвижимость, так как он имеет высокую степень вакантности, большое количество рисков, в том числе по возвратности капитала, – рассуждает Максим Соболев. – Тем не менее экономика Северо-Запада и России в целом требует новых промышленных территорий и производств. Как мы видим, их активное развитие без такого инструмента, как государственно-частное партнерство, затруднительно».

Системный процесс увеличения количества готовых ИП ведется по всей стране, его катализатором выступает и государство, рассматривающее эти площадки как один из основных инструментов повышения инвестиционной привлекательности регионов. СЗФО в этом плане занимает одну из наиболее активных позиций в стране. Лидером можно назвать Ленобласть, интересные проекты есть в Псковской и Мурманской областях. На стадии создания концепции и выбора участка находятся подобные проекты в Архангельской и Новгородской областях.

Что касается Санкт-Петербурга, то здесь развитие инвестиционных площадок идет по пути модернизации и расширения существующих промзон. Индустриальные парки в классическом понимании в городе представлены в меньшей степени. Отчасти потому, что незастроенных площадей в городской черте очень мало, тогда как свободные участки в существующих промышленных зонах при должном обеспечении их инфраструктурой вполне пригодны для инвестора. Управлять территориями городские власти предпочитают самостоятельно, не отдавая это на откуп частным УК. Тем не менее в Северной столице формируется определенный спрос на готовые индустриальные площадки вне промышленных зон, расположенные ближе к даунтауну, чем промзоны. В основном такие площадки могут быть интересны малым предприятиям, занимающим сегодня первые этажи зданий в центре города, но либо стремящимся к расширению, либо испытывающим потребность в новой инфраструктуре. Возможно, городским властям или частным инвесторам стоило бы присмотреться к такому формату, как «легкие» индустриальные парки. Основной акцент в них делается на небольших офисных помещениях и возможности организовать компактные склады, мини-производства.

«Если оценивать общие перспективы инвестиций в Россию с точки зрения промышленных проектов, то количество индустриальных площадок как в СЗФО, так и в стране в целом недостаточное, – считает Максим Иванов. – В нынешней ситуации количество готовых территорий соответствует спросу – можно говорить о неком разумном балансе. Но по мере стабилизации мировой и отечественной экономики, а также после президентских выборов ситуация для инвестирования в Россию станет более благоприятной и понятной, мы сможем рассчитывать на рост иностранных инвестиций». Тогда наличие большого числа индустриальных парков станет одним из важнейших условий роста объема инвестиций в экономику России.   

Санкт-Петербург

Источник таблиц: АЦ «Эксперт С-З» по данным региональных администраций