Лояльность с оговорками

Спецвыпуск
Москва, 25.07.2011
«Эксперт Северо-Запад» №29-31 (527)

Банкиры в ближайшей перспективе не видят серьезных препятствий для роста ипотечного рынка на Северо-Западе. Напротив, они активно продвигают ипотечные продукты, смягчая условия оформления кредита и дифференцируя требования в зависимости от категории заемщиков. Тем не менее щедрость банков ограничивается строгими рамками: ряд послаблений компенсируется повышенными ставками и размером первоначального взноса.

Битва амбиций

Ипотечный рынок Северо-Запада в первом квартале этого года вырос более чем в полтора раза, а банки – лидеры отрасли рапортуют о двукратном увеличении объема выданных ссуд по сравнению с аналогичным периодом 2010-го. Основной подъем, конечно, приходится на Санкт-Петербург. По данным Ассоциации банков Северо-Запада, объем ипотечных кредитов, выданных основными операторами рынка ипотечного жилищного кредитования в Северной столице, за первые три месяца вырос на 188% по сравнению с январем-маем прошлого года, при этом повысилась и средняя сумма сделки – с 1,5 до 2,1 млрд рублей.

Драйверов роста рынка несколько. Во-первых, все еще продолжает реализовываться отложенный спрос, хотя его влияние уже не так велико, как в конце прошлого и начале нынешнего года. «Более 75% заемщиков – это те, кто покупает квартиру в кредит, как только появилась такая возможность», – отмечает заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Максим Никулин.

К приобретению жилья в кредит население подталкивает не только восстановление уровня доходов, но и ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости. С одной стороны, это соответствующие реалиям цены, с другой – тенденция к их росту в ближайшей перспективе. «Рыночная стоимость жилья продолжает медленно, но неуклонно увеличиваться, и на фоне все более лояльных условий банков это, безусловно, подталкивает спрос», – подтверждает директор дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Марина Гориловская.

Важную роль в стимулировании спроса играют сами банки, активно продвигая жилищное кредитование, в том числе путем либерализации условий ипотечных сделок. Поводом для этого служит в том числе все еще избыточная ликвидность банковского сектора, подвигающая его участников возобновлять ипотечное кредитование, которое они замораживали в кризис. Так, доля коммерческих банков на ипотечном рынке страны увеличилась с 30% в начале этого года до 40% по итогам первого квартала. В итоге конкуренция ужесточается. «Кризис начинает отпускать, ожидания и амбиции по банковским портфелям растут, вырабатываются новые инструменты по возвратам „плохих“ долгов и работе с просрочкой, клиенты восстанавливают свои доходы. Это естественный процесс, который сказывается на росте доли коммерческих банков в общем ипотечном портфеле», – считает начальник отдела ипотечного кредитования филиала «Санкт-Петербургский» Альфа-Банка Ольга Андрианова.

Активизация кредитных организаций на ипотечном поле в большей степени подкрепляется стабилизацией экономики, а также трендами на рынке недвижимости. Риски же хотя и ниже кризисных, но все еще достаточно существенны. В том числе потому, что ситуация с длинными ресурсами в банковской системе серьезно не изменилась и ряд организаций кредитуют на долгие сроки за счет коротких пассивов, принимая на себя повышенный риск, включая процентный. Отчасти проблему пассивов для ипотечных кредитов помогает решать финансовая господдержка ипотеки через Внешэкономбанк.

«Пока рано говорить о выходе рисков на докризисный уровень. Ситуация с длинными пассивами стала лучше. Банки, имеющие большую ликвидность, пытаются разместить средства во всевозможных активах и берут на себя все большие риски, конкурируя на рынке предложения ипотечных программ, например, с помощью снижения требований к заемщику», – рассуждает начальник ипотечного отдела филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС» Кирилл Деревянко.

Взвесить риски

Либерализация условий ипотечных кредитов идет в традиционных для докризисного времени направлениях: снижение размера первоначального взноса и стоимости кредита, введение плавающей ставки, отмена ряда комиссий и возможность подтверждения дохода по форме банка. Впрочем, есть ряд отличий. Основная их суть в том, что кредитные организации все же сохраняют взвешенный подход к рискам. «Я надеюсь, что банки извлекли урок из кризиса, когда просроченными оказались как раз кредиты с абсолютно нерыночными условиями (первоначальный взнос 0%, кредитование под „черный“ доход и т.п.). Если внимательно разобрать линейки банков, то можно увидеть, что первоначальный взнос 0% нивелируется иными условиями», – поясняет региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ольга Бажутина.

Например, в части первоначального взноса большинство крупных банков определили минимальный порог 10%. Основная масса подобных программ предполагает ряд требований, позволяющих снизить риски кредитора. В частности, чтобы стать участником программы Альфа-Банка, по которой первоначальный взнос составляет 10%, необходимо дополнительное страхование финансовой ответственности заемщика. В среднем по рынку стоимость такой страховки может достигать 2% суммы кредита, при этом все банки, снижая первоначальный взнос, закладывают более высокие премии за риск, что сказывается на величине процентной ставки.

На отказ от первоначального взноса пока готовы идти единицы. Например, банк «Советский» отменил первоначальный взнос по ипотечным программам, но только для кредитов, не превышающих 5 млн рублей и с обязательной страховкой риска причинения вреда жизни или здоровью, риска утраты трудоспособности, а также страхованием передаваемого в залог объекта недвижимости. «Безусловно, чем ниже требования, особенно в части первоначального взноса, которые предъявляет к заемщикам тот или иной банк, тем больше его риски. Именно поэтому мы не вернулись к докризисной практике предоставления кредитов заемщикам, у которых нет средств даже на десятую часть квартиры, которую они хотят приобрести», – констатирует Максим Никулин.

Для 2011 года характерно и более гибкое отношение банков к страхованию жизни заемщика. Хотя, согласно законодательству, оно уже несколько лет не является обязательным для получения ипотечной ссуды, ранее многие кредитные организации настоятельно рекомендовали заемщикам оформить подобную страховку. Теперь же ряд банков в рекламных кампаниях делают акцент на необязательности подобного отягощения сделки, в качестве преимущества указывая на удешевление конечной стоимости кредита для заемщика. Хотя подобный подход позволяет им при разумном подходе к рискам в конечном счете увеличить и доходность кредита. «Отказавшись от страхования жизни, клиент увеличивает ставку по кредиту. Это может привести к снижению конечной стоимости для потребителя, а банку принести дополнительный процентный доход. Ради этого дохода банки готовы принимать повышенные риски», – уверен Кирилл Деревянко.

Вернулся на рынок и менее консервативный подход к пакету документов. В первую очередь это возможность подтверждения доходов по форме банка. Чаще всего избежать необходимости предоставлять справку о доходах по форме 2-НДФЛ могут зарплатные клиенты, однако ряд кредитных организаций распространяют такой подход и на сторонних заемщиков. Еще дальше пошел ВТБ24, выпустив на рынок программу, в рамках которой от заемщика в обязательном порядке требуются только паспорт РФ и копия водительского удостоверения или свидетельство о пенсионном страховании. Однако одно из условий получения подобного кредита – первоначальный взнос в размере 50%. Аналогичным образом минимизировал риски Сбербанк, запустив программу по низкой ставке – 8%, при условии что заемщик вносит половину стоимости квартиры и срок кредита не превышает восьми лет.

Нужно уточнить, что послабления по ипотечным кредитам чаще всего не свидетельствуют о том, что банки стали менее серьезно относиться к рискам, скорее речь идет о более детальной сегментации продуктов с учетом особенностей той или иной аудитории. «Ключевой подход Сбербанка при одобрении кредитных заявок не меняется и предполагает тщательный анализ источников доходов заемщиков, – комментирует заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка РФ Петр Морсин. – Предполагаю, что и другие участники рынка, наученные кризисом, также не пересматривали подходы непосредственно к андеррайтингу заемщиков, ставя во главу угла подтвержденные доходы. Например, появление справок по форме банков – это сервисная функция, предлагаемая для удобства клиентов, которая тем не менее не снимает защитных мер».

В пределах разумного

Что же касается ставок по ипотечным кредитам, то в среднем они колеблются от 10 до 14%, в зависимости от условий банков. Средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам в Петербурге, по данным на 1 мая, составляет 12,2% (в Москве – 12,1%), по долларовым кредитам средневзвешенная ставка в Петербурге меньше, чем в столице (9,3 против 10%). Предпосылок для дальнейшего снижения участники рынка не видят. «Тенденция к резкому уменьшению процентных ставок была характерна для 2010 года, но уже в начале 2011-го ставки по ипотечным кредитам в крупнейших банках стабилизировались. Исключение составляют различные краткосрочные акции, например проводимые банками совместно с застройщиками», – считает начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют-Банка Виталий Демидов.

Банкиры склонны полагать, что серьезных факторов, которые сдерживают развитие ипотечного рынка, пока не наблюдается. По мнению Ольги Бажутиной, он развивается вполне логичными темпами, а более быстрый рост можно вызвать только искусственными методами, что далеко не всегда благо. В долгосрочной же перспективе рост может серьезно замедлиться из-за недостаточного объема ввода нового жилья. «Есть вероятность, что мы будем готовы кредитовать, клиенты будут готовы брать кредиты, но покупать окажется нечего», – замечает Бажутина.

Подобные опасения высказывают и другие банкиры, поскольку в связи с медленным восстановлением строительного бизнеса ипотека на первичном рынке растет гораздо медленнее, чем «вторичка». В связи с тем что, по опыту кризиса, первичный рынок более рисковый, большинство банков распространяют наиболее привлекательные с точки зрения условий предложения на готовое жилье. И даже инвестиционный спрос, который начинает возвращаться на рынок вследствие тенденции к росту цен, дифференцируется в сторону «вторички». По словам Ольги Андриановой, объекты на вторичном рынке понятнее и более предсказуемы по цене.

Немного тревоги

Помимо специфики строительного рынка беспокойство вызывает высокая инфляция, которая приводит к снижению платежеспособности потенциальных заемщиков в сегменте эконом-класса. «Покупательная способность граждан замедляется, что, в свою очередь, сдерживает и цены на рынке недвижимости», – говорит Кирилл Деревянко. Любопытно, что, по информации Росстата, реальные денежные доходы населения, рассчитанные за вычетом обязательных платежей и скорректированные на индекс потребительских цен за январь-май текущего года, снизились на 3,7% по сравнению с аналогичным периодом 2010-го. В мае 2011 года реальные доходы населения по сравнению с апрелем упали на 10,4%, а по сравнению с маем 2010-го – на 7%. Вероятных причин этого две: инфляция, вследствие которой траты населения возросли, а также уход в тень предприятий, не способных выдержать возросшую налоговую нагрузку на фонд оплаты труда, и, соответственно, снижение доли «белых» выплат, которые статистика может учитывать.

При этом оборот розничной торговли в январе-мае этого года на 5,2% выше, чем в первом квартале 2010-го. Здесь опять же сказался фактор существенного роста цен, в том числе на продовольственные товары, но не менее значимым стимулом стала активизация банков и населения в части потребкредитования. Общество возвращается к докризисной модели потребления, но слишком высокая кредитная активность населения при снижающихся доходах – тревожный тренд. Ипотечного рынка это коснется в меньшей степени, так как приобретение жилья – все же серьезный и просчитанный шаг, однако общее увеличение расходов может повлиять на платежеспособность заемщиков в эконом-сегменте и покупателей жилья, кредитующихся в рамках социальных программ.

А с учетом нестабильности мировой экономики к прогнозам по росту рынка стоит относиться осторожно. «Ожидать, что мы достигнем докризисных объемов к концу этого года, означало бы записаться в ряды нездоровых оптимистов. Все-таки ипотечный рынок еще только отходит от потрясений двух последних лет, а события на мировых рынках капитала заставляют держаться настороже, – убежден Максим Никулин. – Поэтому мы намерены увеличить объемы ипотечного портфеля в три раза по сравнению с прошлым годом, однако это составит только 70% нашего докризисного результата». По сдержанным прогнозам, рынок может достигнуть докризисных показателей не ранее 2012-2013 годов, опять же – если в экономике не произойдет серьезных потрясений.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №29-31 (527) 25 июля 2011
    Инвестиционный обзор
    Содержание:
    Поделиться рисками

    Владислав Трофимов: «Банк всегда хочет минимизировать свои риски. Если речь идет о модернизации предприятий, значимых для экономики, то почему бы государству активнее в таких проектах не участвовать?»

    Реклама