Индустриальная готовность

Спецвыпуск
Москва, 05.09.2011
«Эксперт Северо-Запад» №35 (531)
Максим Соболев: «Размещение предприятия в качественном индустриальном парке позволяет инвесторам сэкономить время и минимизировать риски»

Фото: архив «Эксперта С-З»

В рамках международного инвестиционного форума PROEstete-2011 предполагается объявить о новых проектах в индустриальном парке Greenstate в Горелово (на территории Ленинградской области вблизи границы с Петербургом). Созданный компанией «ЮИТ Лентек» (региональным подразделением финского концерна YIT) индустриальный парк площадью 112 га, полностью обеспеченный инженерной инфраструктурой и коммуникациями, стал одним из первых на Северо-Западе России частных инвестиционных проектов в этом формате коммерческой недвижимости. О преимуществах размещения новых предприятий в индустриальных парках, о том, насколько насыщен рынок подобных объектов в регионе и каковы особенности спроса на производственные площадки, рассказывает директор по развитию объектов недвижимости компании «ЮИТ Лентек» Максим Соболев.

– До кризиса дефицит инженерно подготовленных участков для размещения производств эксперты называли одним из ключевых факторов, сдерживающих инвестактивность в регионе, и в частности – вывод промышленных предприятий из центральных районов Петербурга в промзоны на окраинах. Сохраняется ли востребованность проектов индустриальных парков?

– Спрос на производственные площадки, обладающие всей необходимой инфраструктурой и коммуникациями, по-прежнему не имеет адекватного предложения для широкого круга потенциальных инвесторов. В последние годы осуществлялся ряд проектов государственных промышленных зон, инфраструктура которых строилась за счет бюджетных средств (например, «Шушары» и «Каменка» в Санкт-Петербурге или «Кирпичный завод» в Ленобласти). Для администраций регионов это инструмент привлечения производственных инвесторов и, соответственно, организации новых рабочих мест и получения дополнительных доходов в бюджет.

Однако промзоны, создаваемые по инициативе властей, призваны обеспечивать главным образом потребности крупных стратегических инвесторов. Основной же спрос на инженерно подготовленные площадки формируется малыми и средними компаниями, которым требуются, как правило, небольшие участки – 0,5-1 га. Во многих случаях эти компании не могут разместиться на территориях сложившейся промышленной застройки (в промзонах, сформировавшихся в советское время или даже до революции). Основной их недостаток – отсутствие резерва для развития: обычно они не располагают производственными площадями, которые отвечали бы современным требованиям.

Может возникать множество препятствий для размещения новых предприятий в традиционных промзонах, а также на зачастую гигантских производственных площадках старых заводов и фабрик. Например, отсутствие необходимой инженерной инфраструктуры, ограничения по санитарно-защитным зонам, сложности с организацией внутренней логистики, неудовлетворительная ситуация с транспортной доступностью, проблемы с элементарным благоустройством территории и т.д.

В общем, остается актуальной потребность в современных индустриальных парках, где компании могли бы размещать производство, исходя из всего комплекса своих потребностей, включая задел для развития. Речь идет именно о формате классического индустриального парка как специализированного объекта доходной недвижимости с инженерно подготовленными земельными участками под производственные площади (они должны преобладать, но при этом возможны объекты другого функционального назначения – логистика, сервис и т.д.).

Формальность и реальность

– Однако в Петербурге и Ленобласти еще до кризиса было заявлено немало проектов, позиционировавшихся как индустриальные парки. Можно ли оценить объем площадей, предлагаемых теперь в индустриальных парках региона?

– Формально объем предложения – тысячи гектаров, но в действительности из них порядка 95% земельных участков инженерно не подготовлены. Главное препятствие, с которым сталкиваются девелоперы проектов индустриальных парков, – большой объем инвестиций, необходимых для инженерного обустройства территорий. Например, на обеспечение электроэнергией 1 га индустриального парка нужно не менее 10 млн рублей, а 100 га – это уже 1 млрд. Индустриальный парк нужно снабдить также сетями водоснабжения и канализации, что тоже дорого, а на части территорий вообще невозможно из-за отсутствия источников этих ресурсов. Замечу, что на сегодня инвестиции в развитие проекта индустриального парка «ЮИТ Лентек», включая затраты на полное инженерное обеспечение территории, составляют около 6 млрд рублей.

Далеко не все инвесторы смогли адекватно оценить масштаб вложений в создание инженерной инфраструктуры. Прежде всего по причине значительных затрат на подготовку участка было заморожено порядка десятка заявленных до кризиса, в основном в 2007-2008 годах, проектов развития прилегающих к КАД территорий Ленобласти. Индустриальные парки планировалось создавать, как правило, на бывших сельхозугодьях, не имеющих никакой инженерной подготовки, и теперь многие из этих участков выставлены на продажу. Успешно реализованные проекты индустриальных парков, предназначенных для размещения производств, единичны. Индустриальный парк Greenstate в Горелово, занимающий 112 га, – один из немногих проектов в регионе, где инвесторам предлагаются участки с полностью подготовленной инфраструктурой и коммуникациями.

– Какими характеристиками должен обладать индустриальный парк, чтобы обеспечивать инвесторам преимущества при размещении их объектов, а также оправдывать значительно более высокую цену на землю?

– Резидентам важна в первую очередь возможность реализовать свой проект в кратчайшие или четко установленные сроки, а это обеспечивается при полностью выполненной инженерной и градостроительной подготовке территории. Качественный проект индустриального парка позволяет инвесторам значительно сэкономить время и минимизировать риски, связанные со всеми этапами реализации их планов. И предлагаемые нами условия размещения в Greenstate ориентированы именно на эти потребности клиентов.

Разумеется, чтобы быть привлекательным для клиентов, парк должен иметь удобное местоположение и отличную транспортную доступность. В частности, конкурентное преимущество проекта Greenstate – наличие железной дороги и автомобильных магистралей (всего 1 км до выездов на КАД и Таллинское шоссе), близость морского порта и аэропорта «Пулково».

– Сколько стоит земля, предлагаемая инвесторам в индустриальных парках?

– Качественный продукт не бывает дешевым. Мы предлагаем участки по цене 175 евро за 1 кв. м земли с коммуникациями. В эту сумму включены лимиты инженерного обеспечения, а точки присоединения к инженерным сетям находятся на территории парка.

Альтернативное предложение на рынке – промышленные земли рядом с нашим индустриальным парком – 65 евро за 1 кв. м. У инвестора есть выбор. Первый вариант – реализовать проект в индустриальном парке с достаточно высокой ценой входа, но с минимальными рисками, второй – купить участок с возможностью подключения к инженерии. Однако после этого придется, во-первых, потратить от шести до 12 месяцев на получение техусловий для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения; во-вторых, согласовать с собственниками прилегающих участков прокладку сетей и дорог по их территории (сроки и стоимость в данном варианте непредсказуемы); в-третьих, инвестировать в создание сетей и дорог. По затратам средств второй вариант в лучшем случае не превысит стоимость предложения в индустриальном парке, а по времени – на год-два дольше. Кроме того, при втором варианте инвестор не гарантирован от того, что приобретенный участок окажется в принципе невозможно обеспечить инженерно. Наглядный пример – земли Ленобласти, прилегающие к КАД. Они выкуплены для реализации каких-либо проектов, но практически все проекты стоят из-за отсутствия инженерных сетей.

После подписания договора с индустриальным парком инвестор уже на следующий день может начинать проектировать и строить (при наличии документации разрешение на строительство выдается в течение десяти дней). Кстати, наиболее востребованной оказывается схема реализации проекта «под ключ», предусматривающая, что и возведение объекта на приобретенном участке по схеме built-to-suit выполняет «ЮИТ Лентек» (на счету компании более 160 построенных и реконструируемых объектов промышленного, коммерческого и жилого назначения).

Бурного развития не ждем

– Кто проявляет наибольший интерес к размещению в индустриальном парке?

– Наши потенциальные клиенты – примерно поровну российские и зарубежные компании. У нас нет какой-то привязки к происхождению инвесторов. В последнее время более высокий спрос демонстрирует отечественный бизнес. Предприятия, благополучно пережившие кризис и чувствующие себя уверенно, заинтересованы в оптимальном размещении своих новых объектов. Они настроены на владение земельным участком и производственным зданием, построенным в полном соответствии с их потребностями, на территории, имеющей необходимую инженерную и транспортную инфраструктуру.

Существенную часть спроса также формируют компании, которые готовы арендовать построенные специально для них производства. В основном это предприятия с западным капиталом, которые арендуют площади по всему миру и желают получить соответствующее предложение и в России.

Наиболее активны средние компании. Спрос сконцентрирован прежде всего в сфере производства (продукты питания, стройматериалы, машиностроение и т.д.) и обслуживания производств (например, сервисные станции для различного рода техники). Спрос на исследовательские и высокотехнологичные проекты носит единичный характер. Имеющийся у нашего индустриального парка единый проект санитарно-защитной зоны предусматривает, что предприятия не должны превышать уровень четвертого класса вредности (то есть иметь относительно низкую степень воздействия на окружающую среду). Это могут быть сборочные, пищевые, упаковочные производства, сервисные, строительные фирмы, логистические комплексы и т.д. В настоящее время ведутся переговоры более чем с десятком компаний – как российских, так и иностранных.

– Как вам видятся перспективы развития сегмента индустриальных парков с точки зрения привлекательности этого бизнеса для девелоперов?

– Сегмент индустриальных парков только начинает развиваться. С точки зрения стандартных для рынка недвижимости критериев пока он наименее привлекателен. Во-первых, высока доля вакантных площадей, во-вторых, большое количество рисков и, как следствие, в-третьих, самая высокая стоимость инвестируемого капитала. Бурного развития частных индустриальных парков в ближайшем будущем ожидать не приходится. Хотя, очевидно, в Северо-Западном регионе этот сегмент при участии властей будет активнее расти в Петербурге, где в целом ситуация с инфраструктурой лучше. В Ленинградской области, на мой взгляд, будет интенсивно развиваться в качестве индустриальной территория в районе Усть-Луги.

В перспективе, конечно, новые проекты индустриальных парков станут более интересными для инвесторов. Спрос будет постепенно возрастать – по мере стабилизации ситуации на финансовых рынках компании смогут вернуться к планам по развитию производств. Но в ближайшие несколько лет основная конкуренция за клиентов будет разворачиваться между проектами индустриальных парков, которые уже реализованы и действительно могут предложить наилучшие условия по обеспечению инженерной инфраструктурой и коммуникациями. В этих реалиях мы чувствуем себя уверенно.        

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №35 (531) 5 сентября 2011
    Президент Эстонии
    Содержание:
    Требуется визионер

    Вновь избранный президент Эстонии Тоомас Ильвес – не сторонник творческого подхода к управлению государством. Однако необходимость в креативных идеях назрела

    Реклама