Рантье в новом формате

Русский бизнес
Москва, 10.10.2011
«Эксперт Северо-Запад» №40 (536)
Юрий Грудин: «Недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду, – один из наименее рискованных активов с понятным денежным потоком»

Бизнес на сдаче квартир в аренду или на перепродаже строящегося жилья существует в Петербурге с тех пор, как начал функционировать рынок недвижимости. Мутное законодательство в арендной сфере не позволяет выяснить, много ли в городе профессиональных рантье и инвесторов и какие средства вращаются в этой отрасли. Точно известно лишь то, что ни одно частное лицо не упустит случая сдать лишнюю квартиру, чтобы подзаработать. Однако специальные доходные дома, признают эксперты, строить невыгодно: слишком велик срок окупаемости.

Городская администрация запустила проекты реконструкции зданий, которые получают статус доходных домов и сдаются по невысоким ставкам людям, служащим в системе городского ЖКХ. Об одном из первых доходных домов обычного для Европы, но нового для России формата рассказывает генеральный директор группы компаний «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Юрий Грудин.

– Нам разонравился термин «доходное жилье». Он ориентирует восприятие на что-то древнее, на дореволюционный Петербург. Мы предпочитаем говорить «арендное жилье». По статистике, в развитых странах от 50 до 60% жилья – арендное. Люди предпочитают снимать, а не покупать жилье. Сегмент огромный. В большинстве российских городов доля арендного жилья – 5%, в Москве и Петербурге – 7-8%. Мы долго изучали этот сегмент. На Западе такие дома нередко принадлежат институциональным инвесторам – пенсионным, инвестиционным фондам. Мы посмотрели: в кризис доходность от инвестиций в арендные дома не просела. Напротив, инвестиции в недвижимость обеспечили участникам фондов ту же стоимость бумаг, что и до кризиса. То есть недвижимость остается на рынке оплотом сохранения капитала. Особенно на фоне акций, облигаций. Кроме того, мы пошли по удобной схеме вложения инвестиций. Сам апартамент-отель – сегмент рынка будущего. И мы в этой нише хотим быть пионерами.

– Компания строит многофункциональный комплекс YE’S из трех корпусов. Из 160 тыс. кв. м примерно четверть – около 40 тыс. – занимают апартаменты, предназначенные для сдачи в аренду. Вы говорите о новом стиле жизни. Апартаменты – это и есть новый стиль?

– Мы изначально исходили из концепции life – work – play («живи – работай – играй»). Самый ценный ресурс – время. Чтобы его экономить, надо сосредоточить в одном месте много опций. У нас в одном месте будут спорт, питание, развлечения, однородное социальное окружение, детский сад, паркинг, транспортная доступность. Это и есть новый формат жизни. А апартаменты – новый формат недвижимости.

Мы ориентируемся на комплекс бизнес-класса по инфраструктуре (бассейн, фитнес-клуб, ресторан) и по сервису – совместно с NAI Becar создали управляющую компанию (УК), сотрудники которой имеют опыт работы в отельном бизнесе. Но при этом предполагаются достаточно приемлемые арендные ставки – в районе 25 тыс. рублей в месяц.

– И какие сервисы можно получить за эти деньги?

– Набор опций на выбор. Стандартный предполагает работу консьержа, завтрак в ресторане, уборку номеров, доставку продуктов в номер, call-центр, офис-центр, химчистку и т.д.

Самый средний класс

– На кого рассчитан комплекс по классу, по образу жизни?

– В российской ментальности до сих пор живет стереотип: жить в гостинице продолжительное время дорого, поэтому жить в комфортабельных апартаментах и пользоваться всеми сервисами гостиницы могут только богатые люди. Мы ориентируемся не на самых богатых. На наш взгляд, ставка аренды должна соответствовать квартплате в обычном доме, но покрывать эксплуатационные расходы.

Если городское правительство пытается с помощью найма решить жилищную проблему в сегменте «эконом», то мы ориентируемся на людей с чуть более высоким доходом. Например, рассчитываем, что нашими клиентами станут сотрудники предприятий, входящих в промышленные кластеры. Промышленные компании часто привлекают сотрудников, в том числе иностранных (экспатов), на временную проектную работу в Санкт-Петербург. Они – потенциальные корпоративные клиенты рынка аренды. Экономически активные люди, отдающие работе почти весь свой день и потому знающие цену времени и комфорту, – тоже потенциальные жильцы апартамент-отеля YE’S.

– Почему почти любое начинание на рынке недвижимости прежде всего происходит в дорогом сегменте?

– Формат жизни формируют люди, которые обладают средствами. Они первыми побывали за границей, увидели разницу в образе жизни у нас и в Европе, Америке. Постепенно в обществе формируется представление о другом образе жизни, отличном от советского. Люди, знакомые с западными аналогами, будут воспроизводить их в России. Что-либо массовое продвигать трудно. Поэтому новшеству часто присуще движение сверху вниз. Наша концепция родилась из воспоминаний о холостяцкой жизни, когда мечтаешь: хорошо бы вернуться домой, а там и ужин готов, и чисто, и белье свежее.

Ориентир – доходность

– Апартаменты – не жилая недвижимость. Кто будет их приобретать?

– У нас около 200 апартаментов выставлено на продажу, есть инвесторы, которые покупают апартаменты целыми блоками. В жилых домах чаще приобретают квартиры для себя, чтобы жить там. Мы хотим людей переориентировать. Недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду, – один из наименее рискованных активов с понятным денежным потоком. Человек приобретает апартаменты в собственность, а потом через УК сдает их.

Также на рынке есть инвесторы, которые зарабатывают на перепродаже строящегося жилья. Мы видим по своим объектам, насколько велика их доля – до 20% клиентов на завершающей стадии строительства выставляют квартиры на продажу. То есть это инвестиционные квартиры, которые продают по договору переуступки на конечном этапе строительства.

Таких инвесторов, в том числе юридических лиц, и хотелось бы видеть в качестве владельцев апартаментов. По нашим расчетам, минимальная разница в цене за два года строительства составит 20-30%. Но по завершении строительства не обязательно продавать апартаменты. В дальнейшем доход можно получать от их сдачи в аренду.

Мы считаем, что вывели на рынок уникальное предложение для инвесторов. Когда человек имеет для сдачи в аренду больше двух квартир, это уже бизнес. Бизнес требует внимания и затрат, возникают риски. А у нас есть УК, которая помогает вести этот бизнес.

– Сколько можно заработать на сдаче в аренду?

– По прогнозам, на начальном этапе арендная ставка по апартаментам будет на уровне квартирной. Как только рынок и потребители почувствуют качественные отличия жизни в апартаментах бизнес-класса от жизни в обычных квартирах, ставка начнет увеличиваться. Следовательно, начнет расти и доходность для инвестора. При этом собственник в любое время может продать актив. Договор аренды с УК будет заключаться по фиксированной ставке. Мы с УК гарантируем на первые два года с момента ввода дома в эксплуатацию сдачу свободной квартиры с доходностью до 8% годовых. Это выше банковских предложений.

– Как рассчитывались эти 8%?

– Предлагается готовый продукт – с мебелью, с набором бытовой техники – за 2,6 млн рублей. Ставка аренды составит 25 тыс. рублей в месяц. Минус оплата коммунальных услуг и вознаграждение УК.

– Аналогичные проекты в ряде стран Европы предполагают так называемый обратный выкуп – через несколько лет застройщик обязуется выкупить апартаменты у владельца. То есть рантье успевает заработать, а потом еще и продает объект. При этом УК обязуется обеспечить ему определенную доходность. У вас предполагается обратный выкуп?

– Не предполагается. Собственник может поступать с апартаментами так, как ему будет угодно. Захочет – будет там жить, захочет – передаст детям. А продать квартиру можно в любой момент. Цены взлетают и падают. Что будет с ними через три года, никто не возьмется предсказать. А этот вид недвижимости высоколиквидный, то есть доход будет всегда.

– Компании выгодно работать с такими объектами?

– Чтобы окупить целый дом, лет 50 понадобится – это верно для любой недвижимости, за исключением, пожалуй, street-retail. Экономики в проектах, что называется, нет. Но подобным образом развивался и офисный сегмент. Первые бизнес-центры, по расчетам, должны были «отбиваться» за 15-20 лет. Никто не ожидал, что придут иностранные фонды – конечное звено замкнутого цикла. Но они пришли, купили бизнес-центры – замкнули инвестиционный цикл. До кризиса доходность по офисам составляла 11-15% годовых. По жилой недвижимости такой доходности в нынешней ситуации, конечно, не будет, поэтому мы гарантируем пока только 8%.

Пионерская инициатива

– Как считаете, пойдет ли кто-нибудь из застройщиков по вашему пути?

– На круглом столе, который состоялся в рамках PROEstate, я увидел: мы не одни, этой проблемой озадачено правительство России: на круглом столе был в том числе представитель Минрегионразвития. Об арендном жилье многие регионы задумываются. Но это, как правило, инвестиционно активные регионы.

Приятно удивил проект в Калуге – там придумана и уже воплощается отличная схема. Усилия бизнеса, регионального правительства, банков уже приносят реальные плоды. У нас в Петербурге тоже есть примеры. «Стэйбридж Санкт-Петербург» – апартамент-отель, есть апартаменты в составе гостиничного комплекса Holliday Inn на Московском проспекте. Немного в другом формате номера в гостинице «Карелия». В Москве реализованы проекты в небольших элитных домах на 20-22 квартиры. Я слышал об инициативах в разных городах. Опыт в стране разный. Думаю, схемы в сегменте арендного жилья будут появляться.   

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама