Современный парадокс

Рейтинг топ-250
Москва, 24.10.2011
«Эксперт Северо-Запад» №42-43 (539)
Вложения в инженерию здания окупаются плохо, но от этого оно становится коммерчески более привлекательным, считает Петр Кузнецов

Фото: архив «Эксперта С-З»

Сроки окупаемости девелоперских проектов растут: спрос требует современных комфортных решений, инвестиции в которые удорожают проекты. О том, есть ли смысл совершенствовать инженерную начинку зданий в ущерб окупаемости, размышляет директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов.

– В ближайшие годы окупаемость в некоторых сегментах может вырасти за счет увеличения инвестиций в инженерные системы. Но для таких категорий недвижимости, как гостиницы, технопарки, многофункциональные комплексы и жилая недвижимость, эти затраты вполне обоснованны и своевременны, а где-то даже необходимы.

В гостиничном сегменте на рынок выходит все большее количество сетевых операторов с мировыми именами, что приводит не только к повышению классности самого объекта – повышаются также требования к инженерным системам, качество и сложность которых прописаны в корпоративных стандартах этих операторов.

В сегменте технологических и индустриальных парков стоимость вложений в инженерные системы возрастает в связи с повышением требований как к реализации проекта (схема built-to-suit – индивидуальная застройка «под ключ» под конкретного заказчика), так и к последующим производственным процессам. В многофункциональных комплексах количество и сложность инженерных систем увеличиваются именно из-за большого количества разных по назначению зон, каждая из которых имеет свои требования по комфорту и безопасности. В случае редевелопмента бизнес-центра для повышения его классности проводят в том числе реконструкцию инженерной начинки здания, заменяя ее на более дорогую и качественную.

В остальных сегментах увеличения инвестиций в инженерию в ближайшие годы не предвидится, потому что уже сейчас класс их оборудования достаточно высок и по стоимости балансирует на грани с нерентабельностью.

– Вложения в инженерию, которые удорожают проект и увеличивают срок окупаемости, можно рассматривать как минус для инвестора. А где тут плюс?

– Действительно, проект становится дороже. Срок окупаемости наиболее сложных в инженерном отношении проектов оценивается в 10-14 лет. То есть проект, по сути, не окупается: в настоящее время такой срок ни одному инвестору не интересен. Кроме того, если в здании много инженерных систем, его сложнее и дороже эксплуатировать. Его должны обслуживать квалифицированные специалисты, а они стоят дорого.

С другой стороны, вложения в инженерию работают на будущее, их главное преимущество – длительная безаварийная и экономная эксплуатация. За счет этого здание становится коммерчески более привлекательным – сроки его экспозиции при продаже или аренде короче, повышается его ликвидность. В обслуживании с точки зрения затрат на коммунальные услуги расходы сокращаются, в том числе за счет установки качественного оборудования. Какие-нибудь немецкие насосы дороже многих отечественных, но в использовании они экономичнее.

Хотя на порядок дешевле все равно не получается. Экономия становится действительно весомой, пожалуй, для больших по площади объектов. Наверное, поэтому среди обывателей бытует мнение, что внедрение современных инженерных систем ведет к энергоэффективности и удешевлению. Надо говорить людям правду: вложения в инженерию улучшают качество продукта, но удорожают его.

– Видимо, поэтому современные инженерные системы не актуальны для жилья сегментов «эконом» и, возможно, даже «комфорт»?

– Да, жилье эконом-класса остается под вопросом. Вложения в инженерию повысят стоимость объекта, но нужного эффекта не дадут. Если жилье по определению «эконом», оно не должно стоить дорого. Увеличение инвестиций в инженерные системы этой категории недвижимости, пожалуй, стоит назвать рекомендуемым. Качество инженерной начинки для серийного панельного дома оставляет желать лучшего, но использование типовых систем или поиск новых оптимальных решений лучше оставить на усмотрение застройщика.

– Есть ли потолок в наборе систем, который позволяет проекту оставаться интересным для инвестора? Растет ли этот уровень, а если да, то как быстро?

– Удельный вес стоимости инженерии в общей цене строительных работ растет, постепенно приближаясь к половине затрат. Конечно, для различных видов зданий этот показатель будет разным. Например, в бизнес-центре класса «А» он уже достигает 40%, а в сегменте жилья эконом-класса постепенно переходит от четверти к трети затрат.

Сумма, в которую укладывается подрядчик, зависит главным образом от его опыта. Опытные специалисты могут и автоматизировать процессы, и снизить потребление, уложившись в сравнительно небольшие деньги. По нашим расчетам, привлечение профессионалов уже на этапе разработки концепции позволяет сэкономить минимум 10% стоимости инженерии, для крупных объектов это десятки миллионов рублей.

К тому же рост оснащенности зданий инженерными системами зависит от спроса. Не жили мы никогда в комфортных условиях... В Петербурге только лет десять как попробовали, что такое комфорт, а в других городах, за исключением Москвы, до сих пор такой возможности нет. Но когда люди попробовали жить в комфорте, эта потребность растет. Оснащенность современными инженерными системами удорожает жизнь: чем больше затраты, тем больше комфорта. Но оно того стоит.     

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама