Без выкручивания рук

21 ноября 2011, 00:00
  Северо-Запад

От редакции

Фото: Владимир Басов

Руководитель одной крупной петербургской строительной компании некоторое время назад не то чтобы похвалялся – ровным голосом рассказывал, как выкручивал руки производителям и поставщикам строительных материалов в кризисный период. Остановив работу на стройплощадках, он пригрозил поставщикам: или вы снижаете отпускные цены, или мы перестаем покупать материалы. Через несколько дней работы возобновились – поставщики предпочли снизить цены.

Цена квадратного метра на рынке строящегося жилья складывается из стоимости земли, на которой дом строится, и коммуникаций. А также из стоимости возведения здания, в которой много составляющих, включая заработную плату строителей и накладные расходы. Значительная часть себестоимости «коробки» – строительные материалы. Потом к себестоимости прибавляется маржа – и конечная цена выставляется на всеобщее обозрение. Как правило, цена предложения не имеет ничего общего с себестоимостью – застройщики говорят, что «рынок сам отрегулировал», или рассуждают о prime location.

В кризис вводные для расчета себестоимости усложнились. Строительный цикл (с момента выхода на площадку) длится, допустим, полтора года. Ему предшествуют еще полтора года подготовки (проектирование, получение разрешений и прочие формальности). Если в течение этих трех лет цены на какие-то позиции вырастут, себестоимость строительства поднимется только в коротком периоде, например когда компания будет возводить уже последний этаж. Квартиры к тому моменту, возможно, уже будут проданы и застройщику придется пожертвовать частью ожидаемой прибыли, рассчитавшись постфактум за подорожавшие материалы.

Подвинувшись по ценам, производители строительных материалов занялись поисками способов минимизировать затраты. Например, уменьшили заработную плату сотрудников. Или стали изготавливать продукцию с использованием более дешевых присадок и добавок. Последствия этого, кстати, могут проявляться не сразу, а через несколько месяцев – как в нашумевшей истории про запах аммиака, появившийся сразу в нескольких новых домах в Петербурге. При этом на протяжении нескольких лет все участники строительного рынка рассказывают, как изменился покупатель и насколько он стал требовательнее к качеству конечного продукта.

Теперь же производители стройматериалов получили новый шанс – как свидетельствует статистика, песок, щебень, кирпич и арматура быстрыми темпами дорожают. Показатель динамики важен как с учетом низкой базы (в кризис цены на строительные материалы находились на минимальном уровне), так и по сравнению с динамикой роста цен на первичную недвижимость. Пока эти два показателя впрямую не коррелируют. Судя по нашему опросу, как у застройщиков, так и у производителей нет единого мнения о том, при каком росте цен на стройматериалы начнет увеличиваться стоимость квадратного метра жилья. На данный момент приоритетом ценообразования застройщики считают главный рыночный тренд – наличие спроса. Если тренд активный, цена квадратного метра может расти в гораздо большей прогрессии, нежели себестоимость строительства.