Развязать «серый» пояс

Санкт-Петербург сможет реализовать давние планы по редевелопменту промышленных территорий только при наличии субъекта перемен

Иллюстрация: архив «Эксперта С-З»

Истина, очевидная до банальности: лучше не растягивать город за пределы границ, прокладывая десятки километров дорогостоящих коммуникаций, а эффективно использовать «серую» зону для возведения жилых кварталов, деловых и развлекательных центров. Благо места для интенсивного развития достаточно: промышленные территории, занимающие около 10% среднего европейского города, в Санкт-Петербурге занимают порядка 40% исторической части.

Но на деле с «интенсификацией» получается не очень. Идея редевелопмента промышленных территорий, пережив трех губернаторов Северной столицы, практически не сдвинулась с мертвой точки. «Ни благодаря экономическим предпосылкам (удорожанию земли в центре), ни благодаря действиям властей ничего особенного не произошло. Это факт. Скрывать нечего», – признал на организованном ИД «Коммерсантъ» круглом столе председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам городского правительства Алексей Чичканов. «По моим подсчетам, при нынешних темпах решения проблемы редевелопмента она останется актуальной еще примерно лет 300-400», – предупреждает заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский.

Любое преобразование неизбежно вызывает «сопротивление материала». Трансформация городских пространств возможна только при условии наличия субъекта перемен, готового к преодолению такого сопротивления. К примеру, в Манчестере, который после закрытия промышленных предприятий не вымер, а превратился в креативный город, такая сила нашлась – старики, не захотевшие выезжать из своих кварталов и сумевшие наполнить их новым функционалом. В Петербурге субъекта перемен, способного обеспечить идее редевелопмента устойчивую реализацию, похоже, пока нет.

Внутренний порыв

В Северной столице насчитывается 48 промышленных зон общей площадью порядка 10,5 тыс. га, на которых располагаются более 700 предприятий. Четверть этих территорий и около 200 производств вплотную примыкают к центру города. Еще пять лет назад правительство Петербурга заявляло о намерении перебазировать к 2015 году на окраины города и в зону Кольцевой автодороги более половины предприятий, сократив территории промзон в центральных районах на 500 га. Смольным утверждены программы развития 14 крупных промышленных зон, среди которых Металлострой, Шушары, Белоостров, Ржевка, Лахта и другие.

На сегодня реализованных проектов по перебазированию промышленных предприятий из центра на окраины не так уж много. Наиболее яркие примеры – «Петмол», переместивший производственные мощности на Парнас, и Первая мебельная фабрика, переехавшая в Приморский район. «Процесс редевелопмента не следует по пути передислокации предприятий. Он идет по пути скупки долей предприятий, находящихся в сложном финансовом положении», – считает заместитель директора Jones Lang La Salle Сергей Федоров. Практики подтверждают выводы аналитиков. «За последний год мы купили четыре производственные площадки. На всех производство никуда не переезжало. Они прекратили свое существование либо когда мы приобрели участки, либо до этого», – сообщает директор по инвестиционному развитию компании «ЮИТ Лентек» Алексей Далматов.

Как показывает опыт Европы, совмещение кнута и пряника – повышение налогов и арендной платы в центре города и патронаж передислокации со стороны городских властей вкупе с предоставлением преференций на новом «месте жительства» – эффективно стимулирует промпредприятия к переезду. В Петербурге ни кнут, ни пряник практически не задействованы. Точнее, стоимость «жизни» промышленности в центре города растет, но по иным, нежели повышение арендной платы, причинам. «Состояние сетей не обеспечивает эффективное развитие и даже полноценную работу предприятия. Сети – это бесконечные потери на энергетику и ремонт. Когда ремонтировать и латать становится слишком дорого, а развиваться – вообще невозможно, вопрос о переезде решается сам собой», – объясняет заместитель генерального директора компании «ЛОМО» Марина Зверева.

Невозможность дальнейшего развития на существующей территории – один из главных внутренних мотиваторов для переноса производственных мощностей на окраину (к слову, именно этот фактор, а не принятие городской программы, подтолкнул в свое время к переезду и «Петмол», и Первую мебельную фабрику). «Мы достигли определенной планки развития и с применением новых технологий расти на имеющихся площадях дальше не можем», – констатирует Сергей Бузланов, заместитель генерального директора по экономике и финансам компании «Адмиралтейские верфи», которая планирует переводить производство в Кронштадт. По его мнению, повторение этого пути неизбежно и для Балтийского завода, и для «Северных верфей», которые также близки к технологическому пределу, что не позволяет создавать конкурентоспособную продукцию на имеющихся мощностях.

Правительство города мыслит аналогичным образом – оно уже высказало идею организации нового судостроительного кластера в Кронштадте. Та же причина – достижение предела развития – стронула с места завод «Климов». «Мы занимаемся инновациями – разрабатываем и выпускаем авиационные двигатели. На старой территории уже невозможно развиваться, привлекать молодых специалистов. Видя условия работы, они просто разворачивались и уходили», – рассказывает директор по экономике и финансам «Климова» Александр Грачев.

Себе дороже

Внутренняя потребность – единственный сильный мотиватор, который заставляет заводы сдвигаться с места. Остальные факторы работают против этого решения. «Вопрос редевелопмента делится на две части. Первая – что будет с высвобождающимся участком? Здесь чаще всего с вариантами функционала все более или менее ясно. Вторая – что будет с самим предприятием? На этот вопрос, как правило, ответа нет. Ему и уехать-то некуда, так как нет площадок с готовой инженерной, логистической, транспортной, социальной инфраструктурой. В результате переезд выливается просто в строительство нового объекта в чистом поле», – поясняет председатель совета директоров компании «Арин» Андрей Тетыш.

Гораздо проще в этом смысле расселять промышленные «коммуналки» – территории предприятий, которые вместо производства занялись, по сути, девелопментом, а именно – сдачей бездействующих площадей малому и среднему бизнесу. «В этой ситуации можно договориться о консолидации собственности, поскольку в лучшем случае на территории располагаются мелкие производства, в худшем – склады. Но принципиального противления самой идее нет. Это вопрос цены и торгов», – полагает Сергей Федоров.

Небольшие производства и склады с удовольствием примут индустриальные парки, расположенные в Горелово, Тосно, Гатчине и других районах Ленинградской области. И напротив, как отмечает директор по развитию объектов недвижимости компании «ЮИТ Лентек» Максим Соболев, их индустриальный парк Greenstate не готов приютить ни вредные производства (только четвертого и пятого классов вредности), ни предприятия, нуждающиеся, к примеру, в большом количестве воды. То есть вредному и ресурсоемкому производству выезжать некуда.

Альтернативный вариант, покупка и возведение завода «в чистом поле», занимает вдвое больше времени – четыре-пять лет, тогда как на подготовленной земле с подведенными коммуникациями – год-два. Кроме того, по оценкам специалистов, вариант строительства с нуля «вываливается» за рентабельность проекта.

«Выручить более 200 евро за квадратный метр имеющейся в центре территории практически невозможно – это красная цена земли под торговый центр. Но из полученных денег около половины придется отдать за землю. Дешевле, чем по 100 евро за квадратный метр, ничего приличного не купишь – чтобы была рядом железная и автодорога, чтобы с энергетикой и водоснабжением все было нормально. На оставшиеся средства не построить современного предприятия», – утверждает Алексей Шаскольский. Показательно, что практически все осуществленные и реализуемые проекты предполагают переезд предприятия из центра города на одну из принадлежащих ему площадок на окраине.

Передислокация подразумевает также затраты на перенос оборудования, который зачастую выливается в закупку и установку новых мощностей. К примеру, завод «Климов», который к началу 2013 года собирается освободить производственные площади у станции метро «Лесная» и перебраться в Шувалово, приравнивает передислокацию к строительству абсолютно нового предприятия. «Из существующего оборудования переезжает максимум 10%. Приходится считать, эффективно ли перевозить его либо проще поставить новое. Какое-то оборудование, например испытательные стенды, вовсе невозможно перенести», – разъясняет Александр Грачев.

На заре идеи редевелопмента предполагалось, что значительная часть расходов на переезд будет покрываться за счет реализации участков в центре Петербурга. Как оказалось, арифметика подвела. «Нет ни одного проекта, где стоимость продаваемой в центре города земли полностью компенсировала бы затраты на переезд. По моим оценкам, полученная от продажи сумма покрывает 30, в лучшем случае – 40% средств, которые предприятию необходимо потратить на перенос и модернизацию мощностей», – поделился Алексей Чичканов.

«Мы в свое время стали считать, сколько могут выручить „Силовые машины“ за свои площадки: они прекрасно расположены – на Московском проспекте и Свердловской набережной. Получалось, что компании все равно не хватит средств, чтобы построить предприятие на новом месте», – продолжает Шаскольский. По его мнению, коммерческая выгода отсутствует даже при выводе с территории станции Московская-Товарная, непосредственно примыкающей к Невскому проспекту.

Для большинства предприятий проблему финансирования приобретения новой территории и возведения новых мощностей невозможно решить за счет собственных средств. «То, что мы видим в редевелопменте, – это приход стороннего инвестора, который ведет к закрытию существующего предприятия, а не к его перебазированию. Пример – проект группы „Ленстройматериалы“ на Петровском острове», – конкретизирует Федоров.

Как правило, за промышленными предприятиями, которые все же решают переехать на окраины, стоят мощные финансовые корпорации или промышленные группы. Для «Электросилы», ЛМЗ, Завода турбинных лопаток таким источником финансовой устойчивости стала промышленная группа «Силовые машины», для «Адмиралтейских верфей» – Объединенная судостроительная корпорация, для «Климова» – Объединенная двигателестроительная корпорация.

В принципе, и в мире, и в России существуют различные схемы привлечения недостающих финансов, предполагающие поддержку властей. Например, привлечение в проект более дешевых кредитных ресурсов Внешэкономбанка как института развития, либо гарантии города для предоставления займов на особых условиях. Но такие инструменты системно не задействованы для активизации процесса редевелопмента.

Остатки «изюма»

Другая заинтересованная в освобождении центра города сторона, девелоперы, может играть роль субъекта преобразований, но не системно, а лишь в конкретных случаях. Они становятся драйверами процесса при условии высокой заинтересованности в высвобождаемых территориях. Так было с проектом «Набережная Европы», для реализации которого ВТБ выделил средства на перенос Института прикладной химии. Но, по меткому определению Алексея Шаскольского, почти весь «изюм» уже выеден. Самые легкие для освоения места – компактные территории в центре города с хорошо развитой инфраструктурой – уже освобождены от промпредприятий и застроены бизнес-центрами и жилыми комплексами.

Экономическая целесообразность освоения удачно расположенных участков зачастую ставится под сомнение. Одна из проблем – рекультивация территорий, высвобождаемых под жилую застройку. «Наиболее остро вопрос о загрязнении земли стоит относительно „Набережной Европы“. Стоимость ее рекультивации сопоставима с затратами на перебазирование предприятия», – поясняет Алексей Чичканов. Напомним, что работавшее на этом участке предприятие несколько десятилетий выпускало химическую продукцию для оборонного и ракетно-космического комплекса. Предполагается, что девелоперу придется снимать до 6 м грунта в глубину на площади почти 10 га.

Еще одна специфическая проблема – взаимоотношения застройщика, выкупившего участок, с городским Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Так, в ноябре неожиданно для инвестора – компании «Главстрой СПб» выяснилось, что по итогам историко-культурной экспертизы территория реконструируемого ею Апраксина двора признана памятником, а значит, ни одно здание квартала не может быть снесено. То есть реновации подлежит теперь не 300, а всего 170 тыс. кв. м. Как заявил на форуме «Будущий Петербург» генеральный директор HANSA SPb Development Олег Барков, теперь «реконструкция Апраксина двора после всех ограничений, наложенных на инвестора, совершенно неокупаема».

И наконец – это тоже недавний сюрприз для инвесторов – недавно Комитет по градостроительству и архитектуре недавно сообщил, что определился с принципами отбора заявок для внесения изменений в Генеральный план Петербурга относительно перевода бывших промышленных зон под возведение жилья. Одобряться будут только те заявки, территории которых уже обеспечены необходимой социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. Или же те, где инвестор готов финансировать инфраструктурное строительство за свой счет.

«По ряду площадок в Петербурге, где девелопер может сам справиться, процесс уже пошел. Это Выборгская, Пироговская, отчасти Свердловская набережные, „Измайловская перспектива“. Будут развиваться силами девелоперов Обводный канал и территория Московской-Товарной», – приводит примеры Алексей Далматов. Но, по его свидетельству, есть места, на преобразование которых в градостроительном плане рассчитывать нереалистично из-за их практически нулевой ценности для девелоперов. Например, большая территория между набережной Невы в районе проспекта Обуховской обороны и улицей Седова. Такие «серые» зоны без инициативы со стороны города невозможно переформатировать.

Однако и город вряд ли может стать основным движителем перемен в этом направлении из-за слишком высоких бюджетных затрат на обеспечение процесса и неочевидной выгоды в среднесрочной перспективе. «Когда мы анализировали проект переноса Московской-Товарной, то посчитали бюджетную эффективность: дополнительные поступления в бюджет, возникающие вследствие реализации проекта, такие как налоги на недвижимость, на доходы юридических, физических лиц. Если там будет построен современный деловой квартал, то близость к Московскому вокзалу обеспечит ему загрузку и оживленную деловую жизнь. С учетом бюджетной эффективности проект становится подъемным», – рассказывает Алексей Шаскольский.

На его взгляд, необходимо осуществить такие расчеты по всему «серому» поясу. Но сделать это непросто. По налогу на землю выигрыш города будет мизерным, так как с жилья он практически не платится. «Будем считать по более сложной схеме – налоги на физических, юридических лиц. Потому что если станет очевидна польза для бюджета, пусть и в отдаленной перспективе, то город будет гораздо более активно оказывать содействие выводу предприятий», – уверен Шаскольский.   

Санкт-Петербург