Движение наугад

Недвижимость
Москва, 19.12.2011
«Эксперт Северо-Запад» №50 (546)

Фото: Александр Крупнов

Обновленное правительство Санкт-Петербурга проводит глобальную ревизию взаимоотношений города и девелоперов. Уже прозвучали заявления о пересмотре и возможной остановке проектов в исторической части города, реализуемых слишком медленно или запланированных без учета возможностей развития инфраструктуры. В конечном итоге, отметил губернатор Георгий Полтавченко на недавнем съезде петербургских строителей, результаты рефлексий выльются в корректировку Генплана и Правил землепользования, возможно, уже в 2012 году. Как выглядят проблемы взаимодействия двух сторон с точки зрения девелоперов, «Эксперту С-З» рассказал генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.

Слепок с ситуации

– Девелоперы часто озвучивают претензии к Генплану, утверждая, что в нынешнем виде он препятствует развитию города. Чего не хватает главному градостроительному документу?

– Уже стали притчей во языцех слова, что петербургский Генплан – всего лишь слепок с текущей ситуации, он не является инструментом развития. Многие девелоперы придерживаются такого мнения. Чем должен быть Генплан в принципе? Это документ, который показывает, как будет изменяться функциональное зонирование города: где должны развиваться жилые зоны, где – промышленные, где – деловые. В идеале он должен быть территориальной проекцией стратегии города.

Поскольку есть сложности с формулированием стратегии города – мы до сих пор не знаем, какие отрасли должны развиваться, какие предприятия и точки приложения труда создаваться, – соответственно, возникают проблемы с ее территориальным отображением. Мы не имеем ответов на ключевые вопросы. Какие функции – туристическую, деловую, жилую – несет исторический центр? Что мы делаем с промышленными зонами, прилегающими к центру? Каким образом происходит реновация территорий массовой застройки? Что и как развиваем на сельхозземлях в черте города? Если эти вопросы ставятся и обсуждаются, то только по отдельности. В результате не формируется понимание города как системы.

– Какие сложности создает для девелоперов отсутствие концептуального развития?

– Главная сложность – отсутствие четкого видения перспектив развития. Для девелоперов есть проекты, которые уже реализуются, и те, которые могут быть осуществлены в ближайшем будущем. В этом бизнесе цикл планирования – пять-семь лет. На то, чтобы спроектировать и построить дом или квартал, меньше времени не уходит. Соответственно, нам надо понимать, каково отношение города к развитию той или иной территории. Если собственник предприятия предлагает нам его купить и застроить участок жильем, мы должны знать, видит город в этом месте жилую функцию или нет. Потому что возникают вопросы транспорта, инженерной инфраструктуры, соцкультбыта, которые без города не решить.

Так вот, отношение города к перспективам развития той или иной территории в Генплане не очевидно. Есть программы по транспорту, инженерным системам с горизонтом планирования два-три года. Этого недостаточно. Реализация более далеко идущих планов развития городской инфраструктуры, как показывает опыт, под очень большим вопросом. Если написано: после 2015 года, то это вообще ни о чем! В условиях такой неопределенности невозможно принимать даже среднесрочные решения и выстраивать инвестиционные стратегии. Городу необходимо не отставать от девелоперов, а опережать их. Девелоперы должны быть в фарватере, а не оказываться в роли многочисленных агентов развития, не имеющих никакого заданного направления.

– Как на практике преодолевается разрыв в горизонтах планирования?

– Приходится постоянно отказываться от реализации проектов – просто не покупаем участки ввиду высоких рисков, связанных с отсутствием их инфраструктурного обеспечения. Другие компании могут инвестировать, надеясь на решение этих вопросов: везде можно организовать какой-то въезд, куда-то что-то подключить, где-то прикрутить. Но это кривые схемы, которых не должно быть в принципе.

Не могу сказать, что городские власти не обращают внимания на возникающие у застройщиков сложности. Но это не отлаженная система, в рамках которой власти и девелоперы развивают город в понятном направлении, а решение конкретного вопроса находится здесь и сейчас. Это не выглядит оптимальным.

Разделить нагрузку

– Недавно представители правительства Санкт-Петербурга публично заявили, что город будет поддерживать лишь проекты, которые уже обеспечены социальной, инженерной и дорожной инфраструктурой. Либо те, инвесторы которых готовы построить дороги, сети коммуникаций, поликлиники, детские сады за свой счет. Насколько вы готовы к такому развитию событий?

– Это глубокое заблуждение, что девелоперу выгодно взять участок в чистом поле, провести к себе инженерные сети от магистральных, проложить дороги и построить весь соцкультбыт. Скорее всего, после экономического анализа такой проект просто не возникнет.

Еще один вопрос – всегда ли есть реальная необходимость в обременении застройщика? Мне кажется, надо вывести в публичную плоскость разговор о соцкультбыте. Политика города заключается в том, что объекты социальной инфраструктуры должны присутствовать. В целом это правильно. Можно сказать, что девелоперы должны строить детские сады, школы, – и точка. Каковы последствия такого шага? Ряд проектов просто не возникнут в силу экономической неэффективности.

Одно дело – комплексное освоение территории на окраине города, которое действительно невозможно без строительства школ и детских садов. Как правило, это крупные проекты, в рамках которых вполне можно потратить какие-то средства на создание соцкультбыта. Другое дело, если возводится дом на уже застроенной территории. Например, в центре города школ достаточно, оттуда люди уезжают. Но нормативы – 500 м от дома до школы – сегодня одинаковы для всех. Застройщики начинают возводить объекты, понимая, что нарушают действующие нормативы. В надежде, что каким-то образом ситуация разрешится. Но системный подход отсутствует.

sever_546_pics/sever_546_040.jpg
Фото: Александр Крупнов

– То есть вы против софинансирования?

– На самом деле идея софинансирования очень трезвая. Думаю, хороший пример, о котором недавно говорил губернатор на съезде строителей, – это формат государственно-частного партнерства (ГЧП). На его принципах уже строится ряд объектов соцкультбыта. Петербург здесь продвинулся дальше относительно других городов: на самом деле подобных реализованных проектов нигде больше нет, и следует развивать эти наработки.

«ЮИТ Лентек» тоже готов к софинансированию. На севере города, около Новоорловского лесопарка, есть большой земельный участок, на котором мы намерены построить жилой комплекс. Будем на его территории развивать соцкультбыт по системе ГЧП. Общаемся на эту тему с городским Комитетом по инвестициям и стратегическим проектам. Предложенная нам схема выглядит вполне рабочей, и если договоримся о деталях, то на этом отдельно взятом участке будет еще один позитивный пример конструктивного взаимодействия бизнеса и власти.

Ранее было достигнуто соглашение с городом по поводу участия в строительстве продолжения Суздальского проспекта, и мы действуем в его рамках: профинансировали разработку проектной документации, которую весной 2011 года передали в дар Петербургу. К этому подтолкнула необходимость: проезд к нашему участку затруднен из-за железнодорожного переезда, дорога на Каменку очень узкая. Без соединения с другими районами застройки не было коммерческого смысла осваивать эту территорию.

Такое сотрудничество необходимо развивать. Неважно, будет ли это ГЧП, соглашение или иной формат. Надо искать общий язык и двигаться вперед. Но еще лучше, если механизмы взаимодействия будут не подыскиваться для каждого конкретного случая, а вписываться в общий контекст. Например, в отношении Новоорловского проекта был некоторый риск: купим участок, а город не согласится выполнять свою часть обязательств. Риск должен быть заранее понятен.

– Исходя из возможностей бюджета, городу придется выбирать, какие проекты обеспечивать инфраструктурой…

– По большому счету, о чем мы говорим? О том, чтобы город помогал тем застройщикам, которым верит. Тем, у кого есть определенная репутация и не возникает сомнений, что они построят, сделают, завершат. Это политическая идея, но ее тоже можно формализовать. Давайте посмотрим, кто из застройщиков набрал определенный профессиональный потенциал по количеству построенных метров и по отсутствию проблем, и поможем ему. Это может быть и пул небольших застройщиков.

Возможны и другие критерии. Например, мы недавно обсуждали с коллегами, что для проектов комплексного освоения могут быть критерии не только технические или экономические, но и эстетические. Давайте создадим экспертную комиссию из признанных международных архитекторов, которые будут смотреть и рейтинговать проекты. Для проектов, которые более красиво развивают город, процент софинансирования может быть больше. Необходима мотивация к улучшению городской среды.

Просчитать альтернативы

– Один из важнейших вопросов улучшения городской среды – редевелопмент промышленных территорий, окружающих центр Петербурга. Почему он оказался неподъемным для города?

– Потому что все вновь упирается в отсутствие стратегии. Здесь возникают сразу два вопроса: полицентричность или единый центр; развитие территорий, прилегающих к центру. Большинство девелоперов на наших обсуждениях склоняются к мысли, что редевелопмент предпочтительнее. Например, Лондон придерживается правила, что 70% строительных проектов осуществляется как редевелопмент старых районов и только 30% – как новое строительство на окраинах.

Виктория Желтова из ЦСР «Северо-Запад» сформулировала точный тезис: «Центр перегружен функциями». И чтобы двигаться дальше в этом направлении, необходимо понять, что мы хотим видеть в центре. Туристическую, жилую, деловую, культурную, государственную функции? Все вместе или выбрать приоритетные? Очевидно, что транспортным узлом он быть не должен, нужно строить объезд (и этот элемент уже есть в Транспортной программе). Должен ли центр быть деловым, уже сомнительно. Скорее всего, он должен стать общественной, культурной, креативной территорией, а новые офисные объекты там не нужны. Они прекрасно разместятся в зоне старого промышленного пояса вместе с жилыми комплексами.

Но без участия власти промышленные зоны из города не вывести. Это ведь «шанхай»: большое количество собственников, соседей, санитарных зон. Роль государства может состоять не только в оказании помощи для непосредственно имущественного расселения этих промзон, но и в создании новых рекреационных пространств. Было бы странно, если бы девелопер, купив предприятия задорого, половину участка отвел под новую площадь или парк. Во всем мире обустройством общественных территорий занимаются города.

– Мы опять пришли к проблемам, порожденным отсутствием стратегии развития Петербурга. На ваш взгляд, можно ли ускорить ее появление? И как не ошибиться в выборе приоритетов?

– Городские элиты много говорят о необходимости разработки стратегии. Но, кажется, никто не размышляет, каким образом должно быть построено само ее обсуждение. Методология очень важна. Дискутируются различные альтернативы: моноцентризм или полицентризм, консервация центра или развитие, редевелопмент или растягивание города. На данном этапе необходимо уже сейчас привлечь экспертов, чтобы все эти альтернативы были просчитаны, а не просто озвучены. Может быть несколько площадок, на которых возникнет несколько альтернативных стратегий.

Эти стратегии должны публично обсуждаться с руководителями предприятий, с представителями культуры, общественными деятелями. Это не то же самое, что обсуждение какого-нибудь архитектурного проекта, должно быть что-то более серьезное. Известен опыт разработки плана Большого Парижа. Были наняты несколько команд архитекторов, урбанистов, специалистов по стратегическому и территориальному планированию, социологов, экономистов, которые разрабатывали разные варианты стратегии. То есть методы, позволяющие произвести работу, есть. Но нужны политическая воля и желание поставить такую задачу.      

Санкт-Петербург

Новости партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №50 (546) 19 декабря 2011
    Региональные бюджеты
    Содержание:
    Выживание в условиях противоречий

    Бюджетная политика регионов СЗФО в 2012 году будет проводиться в условиях жестких ограничений, когда помощь из федеральной казны сокращается и необходимо снижать расходы, а возможностей для этого почти не осталось

    Реклама