Кто разбудит «спальники»?

Чтобы окраины Петербурга стали комфортными для проживания, необходимы специальная городская программа создания общественных пространств и инструменты вовлечения бизнеса в ее реализацию

Иллюстрация: Владимир Басов

Город часто метафорически сравнивают с живым организмом, называя транспортную инфраструктуру его кровеносной системой, зеленые насаждения – его легкими. Публичные городские пространства в таком случае создают нечто неуловимое, образно сравнимое с душой человека, – дух города, гений места, причину непередаваемого обаяния лучших европейских столиц. Современные общественные пространства многолики, различаются по функциям и масштабам. К местам публичного времяпрепровождения относятся дворы и парки, пешеходные улицы в центре города и выставочные залы. Но суть не меняется: это места, где современный горожанин, подобно жителю античных Афин, может на людей посмотреть и себя показать.

Санкт-Петербургу в этом смысле повезло больше, чем большинству российских городов: исторический центр предоставляет уникальные возможности для организации общественных пространств, не уступающих венским или парижским променадам. Но за пределами центра города дела обстоят иначе: активная застройка окраин редко ведется с одновременным созданием притягательных для жителей спальных районов мест. «Зреет понимание, что общественные пространства в Петербурге нужны. Но мы видим, что ни федеральные, ни городские власти пока об этом не задумываются. Они решают другие проблемы, – описывает сложившееся положение вещей советник президента GC Development Group Борис Юшенков. – Власти муниципалитетов ближе к людям, они, возможно, хотели бы решить этот вопрос. Но у них нет ресурсов. В результате изменений не происходит».

Вопрос воли

Теоретически в зависимости от масштаба и функций предполагаемых публичных мест инициаторами их создания могут стать как власти, так и бизнес и даже сами горожане. «Есть три потенциальных интересанта. Первый – владелец участка. Он может реализовать проект в рамках своей территории, исходя из собственных представлений об уровне благоустройства публичных пространств. Второй интересант – общественность. Имеются в виду дворовые территории, лестничные клетки. Здесь мы видим удручающую неспособность к самоорганизации. Думаю, это просто вопрос времени – надо дождаться, когда вырастет новое поколение людей, способных к созданию вокруг себя комфортной среды, – размышляет генеральный директор компании „Knight Frank Санкт-Петербург“ Николай Пашков. – И третий уровень – собственно улицы, парки, скверы. То, что может реализовывать только государство».

Но инициатором глобальных и комплексных перемен может выступить только государство в лице городских властей. Именно по такому пути пошел признанный европейский лидер в деле обустройства городских пространств – Барселона. Другие города, сумевшие превратить спальные и промышленные районы в места оживленной общественной жизни (Валенсия, Хельсинки, Манчестер), также начинали с волевого решения городского правительства.

Петербург, третий год озабоченный разработкой взвешенной стратегии собственного развития, может воспользоваться успешным мировым опытом и законодательно закрепить позицию властей в вопросе повышения комфортности городской среды. «Такая глава, как „Общественные пространства“, должна быть включена в стратегию. Потому что воплощение тех целей, о которых говорят создатели концепции и чиновники, без этого невозможно», – считает вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Александр Гришин. «Начинать нужно с планирования – необходимо определить участки под общественные пространства в Генплане, регламент их использования. В дальнейшем, безусловно, должна быть целенаправленная программа освоения этих участков», – предлагает управляющий партнер NAI BECAR Владимир Андреев.

Не до парков

Но даже блестящий стратегический план развития публичных пространств сам по себе не гарантирует превращение окраин Северной столицы в притягательные для публики места – для реализации задуманного необходимо определить источники финансирования.

С преобразованием общественных пространств в формате «микро» и сегодня в некоторых районах дела обстоят неплохо. В последние два года муниципалитеты на полученные из городского бюджета средства построили сотни детских и спортивных площадок в спальных районах города. Наиболее активные ТСЖ облагородили дворы своих домов. Да и сами петербуржцы, не дожидаясь милости от управляющих компаний, разбивают под окнами клумбы и украшают их самыми фантастическими инсталляциями.

Однако организация масштабных публичных пространств требует затрат иного порядка. Вряд ли площадь или сквер могут стать объектами, которые частный бизнес будет обустраивать по собственной инициативе и на собственные средства. Как отмечают девелоперы, самый дорогой цвет на карте – зеленый: он стоит денег и не приносит прибыли. «Единственная возможность создавать публичные пространства в достаточном количестве – прямой госзаказ на такого рода проекты», – уверен директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов.

Нельзя сказать, что бюджетные средства на облагораживание городской среды вовсе не выделяются. В отличие от Москвы, где за последние полвека не появилось ни одного парка, в Северной столице в 1995-2003 годах создан Парк 300-летия Петербурга. При прежнем губернаторе в исторической части города появились пешеходные зоны, хотя в единую сеть, позволяющую пройти насквозь через весь городской центр, они пока так и не сложились. Но на планомерное и комплексное преобразование городской среды бюджетных средств явно не хватает. Случается, что даже начатые проекты зависают на полпути. К примеру, последняя треть Муринского ручья, вдоль берегов которого разбит парк с велосипедными дорожками, клумбами и скамейками, так и осталась болотом. Приостановлена расчистка Пискаревского лесопарка, к которой приступили два года назад.

«Конечно, в ситуации, когда не хватает детских садов и поликлиник, ожидать полноценного финансового участия от государства невозможно, но это могли бы быть льготы или преференции, которые даются бизнесу, решившему на паях с государством осваивать общественные пространства», – предлагает выход Владимир Андреев. Власти, по сути, могут оперировать всего двумя типами инструментов для привлечения средств инвесторов в коммерчески непривлекательные проекты – принудительными и побудительными.

Первым набором городское правительство владеет неплохо – включает организацию городских пространств в качестве обязательного инвестиционного условия для девелоперов, получающих участки в историческом центре города. Это Набережная Европы, около 10 га которой будет отведено под площадь, реконструкция Новой Голландии и Апраксина двора. Возможно, об обязательном создании публичных пространств пойдет речь при строительстве университетского городка на Ново-Адмиралтейском острове, который по примеру кампусов Европы и США может стать местом проведения молодежных праздников и фестивалей.

С побудительной мотивацией получается хуже. Один из главных инструментов, государственно-частное партнерство (ГЧП), пока не задействован в этой сфере. Единственная попытка окончилась неудачей – договор между городскими властями и венгерским холдингом TriGranit о совместном возведении Дворца искусств на Васильевском острове расторгнут в конце прошлого года. Возможно, в формате ГЧП будет реализован проект строительства зоопарка в Приморском районе, но окончательное решение пока не принято. Иные поощрительные механизмы (преференции, льготы, передача в управление уже существующих объектов), которые могли бы убедить бизнес инвестировать средства в развитие общественных пространств, также отсутствуют.

Свой интерес

Впрочем, помимо государственной стратегии есть и другие мотиваторы, заставляющие частный капитал вкладывать средства в объекты, не приносящие прямой прибыли. «Конкуренция в девелопменте достаточно высока. В бизнес-центрах класса „А“ последних лет постройки можно увидеть интересные решения в области ресепшн. Есть торговые центры, оригинальные с точки зрения дизайна и насыщения их функциями, отличными от торговых. В жилье высокого класса теперь тоже зачастую обустраиваются дворовые пространства», – констатирует Николай Пашков.

По наблюдениям девелоперов, решение о покупке недвижимости в элитном сегменте принимается клиентами преимущественно на эмоциональном уровне, а не на рациональном. Практически невозможно продать дорогостоящий коттедж, если поселок в целом неуютен и некрасив, а значит, комфортная среда обитания, включающая скверы, площади, спортивные площадки, становится залогом успешной реализации проекта.

Но и в жилых комплексах эконом-сегмента появляются примеры инвестирования в столь нелюбимый застройщиками «зеленый цвет». Так, компания «Отделстрой», возводя комплекс «Новый Оккервиль», вынуждена нивелировать минусы проекта (расположение на территории Ленинградской области, практически в чистом поле) таким бонусом для будущих жильцов, как разбитый под окнами полноценный парк.

sever_550_pics/sever_550_036.jpg
Торговым центрам предстоит формировать новые публичные пространства для развлечений и семейного отдыха
Фото: Владимир Басов

Другая причина, побуждающая частных инвесторов добровольно включаться в процесс создания публичных пространств, – постепенное переосмысление их роли в качестве магнита, формирующего клиентские потоки. В первую очередь это касается строительства торговых центров, которые в урбанизированном мире становятся центрами общественной жизни небольших городов или районов мегаполисов. «Стремление горожан, в первую очередь среднего и высшего классов, обезопасить свое пребывание на публике, а также центральная роль практик потребления в организации повседневной жизни привели к большой популярности нового гибридного типа публичного пространства – торгового центра, молла», – утверждает доцент факультета социологии Национального исследовательского университета – Высшей школы экономики в Санкт-Петербурге Анна Желнина.

Торговые центры превращаются не только в средоточие комплексных услуг, весьма востребованных в современном мире высоких скоростей и дефицита времени, но и в места, где можно приятно и разнообразно провести время. Основной ценностью в торговом пространстве становятся не продаваемые товары, а взаимодействие человека с пространством для отдыха и торговли. Торговые центры в связи с этим приобретают свойства выставочных, досуговых, оздоровительных комплексов, в которых товарно-денежный оборот маскируется под обмен знаниями и информацией, игры для всех возрастов и социальных групп, а иногда и совсем поглощается этими процессами, становится их частью.

Однако пока лишь единицы петербургских торговых комплексов могут как-то удовлетворить новые запросы горожан. «Большинство строились по одному принципу и копировали формат „Адаманта“, – сожалеет Борис Юшенков. – Из 150 торговых центров примерно 140 – безликие. Ни о каких общественных пространствах девелоперы и не думали». Тем не менее постепенно формируется понимание необходимости выделиться из ряда безликих конкурентов и предложить клиенту не просто товары и услуги, а впечатления. По данным Jones Lang LaSalle, за 2011 год доля развлекательной составляющей в качественных торгово-развлекательных комплексах (ТРК) города выросла с 78 до 84%.

Причем если раньше считалось достаточным наличие в составе ТРК таких операторов, как Crazy Park или Fun, чтобы завлечь покупателей с детьми, то теперь появляются познавательные проекты: «Умникум» в «Галерее», «Лабиринтум» в «Толстом Сквере», город профессий «Кидбург» в «Гранд-Каньоне». «Гранд-Каньон», открывший проект «Дивный город» в конце прошлого года, отдал операторам развивающих, обучающих услуг и развлечений более половины арендных площадей. «Изучая подробно, чего хотят клиенты, мы пришли к выводу, что они нуждаются в пространстве, где могла бы проводить время семья с детьми. Таким образом сформировалась концепция „Дивного города“. В каждом городе должен быть театр, университет, площади, парки – у нас тоже все это есть», – рассказывает президент GC Development Group Мусса Экзеков. Еще один крупный центр притяжения на окраине города, ТРК «Питерлэнд» в Приморском районе с аквапарком и теннисными кортами, обещают запустить в ближайшее время.

Три риска

Казалось бы, на этом можно успокоиться: пусть в бюджете не хватает средств на обустройство общественных пространств, а у городских властей – воображения для создания привлекательных для частных инвесторов условий, бизнес под влиянием обстоятельств вынужден хотя бы частично взять на себя миссию создания новых публичных пространств и заполнить пустующие ниши. Но не все так просто.

В последнее десятилетие отечественные и зарубежные социологи высказывают опасения, что коммерциализация общегородского публичного пространства ведет к его распаду и выхолащиванию традиционных для него функций – места коммуникаций и социального взаимодействия. «Главными площадками для коммуникации в городах нового времени стали магазины, культурные институции, стадионы, рестораны и кафе – узловые пространства культуры потребления. Кроме того, в открытых городских местах часто начинают доминировать потребительские практики, что делает пребывание в них комфортным лишь для тех, кто готов практиковать предлагаемый тип потребления, – предупреждает Анна Желнина. – В такой ситуации могут возникать ощутимые барьеры на входе, которые формируют пространство ограниченной публичности, полупубличные места потребления (к таковым можно отнести наряду с торговыми центрами различные развлекательные парки, ярмарки с ограниченным доступом и т.п.)».

Директор Центра независимых социологических исследований Олег Поченков, в целом считающий такие опасения преувеличенными и устаревшими, тем не менее согласен, что в самой идее включения публичного пространства в ТРК есть потенциальные риски. Если между двумя функциями, коммерческой и общественной, возникает конфликт, то бизнес делает предсказуемый выбор. «Когда в США в 1960-х годах открывались моллы, они были восприняты как публичные места, где можно делать все – вплоть до проведения предвыборной агитации и политических демонстраций. Возник конфликт интересов, и разбирательства доходили до судов, на которых выясняли, что приоритетнее – Конституция США, гарантирующая свободу слова и собраний, или частная собственность на пространства», – приводит пример Поченков.

В течение первых лет американскими судами принимались решения в пользу общественных функций этих пространств: все, что находится за пределами магазина, трактовалось как общественное пространство со всеми вытекающими правами публики. Со временем отношение к проблеме изменилось. Так, в октябре 2011 года владельцы лондонской площади Патерностер-сквер закрыли ее для горожан. Причиной стало желание участников движения Occupy London, требующих социальной ответственности от британских финансистов, разместиться на привычном публичном пространстве. Согласно британскому законодательству, приватизированная площадь может оставаться закрытой сколь угодно долго.

Наконец, третий риск – неупорядоченное и неуправляемое формирование городской среды в отсутствие соответствующей городской программы. Понятно, что общественные пространства будут возникать исключительно там, где это необходимо и полезно бизнесу, и как это скажется на концепции городской среды в целом, предсказать невозможно.

Санкт-Петербург