Дискретное движение

Главное отличие проектов КОТ от точечной застройки – несопоставимый масштаб риска и степень социальной ответственности, считает Игорь Евтушевский

Фото: Архив «Эксперта С-З»
Игорь Евтушевский

Компания «Главстрой-СПб», структурное подразделение корпорации «Главстрой», которая, в свою очередь, входит в «Базэл», вышла на петербургский рынок ровно пять лет назад. В марте 2007 года новый игрок выиграл торги и получил участок, на котором вскоре начал осуществляться самый крупный и быстро реализуемый петербургский проект в сегменте массового жилья – «Северная долина». В прошлом году в «Северной долине» сдано около 300 тыс. кв. м жилья – больше, чем построил за этот период любой другой застройщик. Сегодня в портфеле московского инвестора еще три проекта, каждый из которых по-своему интересен: реконструкция территории Апраксина двора, обновление депрессивного участка Шкапина – Розенштейна и освоение обширной территории рядом с Юнтоловским заказником. О ходе реализации каждого из них «Эксперту С-З» рассказал генеральный директор «Главстроя-СПб» Игорь Евтушевский.

Диктат формата

– В конце прошлого года вы сообщили о планах по реализации нескольких проектов в Москве и ничего не сказали о дальнейшем развитии в Петербурге. Значит ли это, что внимание компании переключилось с петербургских проектов на московские?

– В Петербурге портфель проектов достаточно большой – на него приходится почти 5 млн кв. м, на проекты в Москве, Подмосковье и Сочи – в совокупности 3 млн кв. м. Дальнейших планов по его развитию пока нет. В том числе из-за неопределенности на мировых финансовых рынках. О чем-то новом можно будет говорить только после 2012 года.

В Москве у корпорации «Главстрой» действительно есть новые проекты, связанные с выводом наших производственных предприятий за черту города и строительством на этих участках жилых комплексов. Это очень большой ресурс: у нас порядка 20 заводов в столице, и по трем из них уже разрабатывается проект планировки, просчитываются суммы необходимых инвестиций. Наличие земли делает эти проекты перспективными.

– Вы пришли в Петербург с проектом недорогого массового жилья, тогда как в Москве работали в более высоких сегментах. И, судя по сообщениям, собираетесь теперь транслировать петербургский опыт на московские проекты, а не наоборот. Почему?

– Не совсем так. «Главмосстрой», московское подразделение нашей компании, исторически возводил 90% панельного жилья эконом-класса. Но мы все больше уходим в монолит, в кирпич. И проекты, которые собираемся строить в Москве, – не совсем эконом-класса. В питерском понимании это «комфорт» или даже «бизнес минус». Объекты большие, поэтому говорить о жилье бизнес-класса не стоит, полного соответствия формату не получится. Но там все будет сделано по критериям бизнес-класса с точки зрения качества строительства и отделки. Другое дело, что нарезка квартир чуть-чуть поменьше – для ликвидности.

Дрейф в сторону более дешевого жилья – это вопрос выживания в период кризиса. В связи с полной неопределенностью на мировых финансовых рынках и в ожидании второй волны кризиса гораздо безопаснее двигаться в сегменты «эконом» и «эконом плюс». Проблемы крупных московских застройщиков в прошлые годы возникли из-за того, что у них в портфелях был большой объем высокомаржинальных проектов бизнес-класса, которые в кризис сдают совсем. Мы же и в 2008-м, и в 2009 году легко все свои планы выполнили и в Питере, и в Москве именно благодаря тому, что у нас основной объем был эконом-класса. Людям надо где-то жить, кризис или не кризис – все равно надо брать ипотеку и решать жилищный вопрос.

– Значит, Юнтолово тоже застроите жильем эконом-класса?

– Нет, там другая история и экономика. Градостроительным зонированием определено, что участок относится к зоне застройки малоэтажными жилыми домами, то есть не выше 17 м. Сваи такие же, как в «Северной долине», но строим четыре этажа, а не 25. Себестоимость резко возрастает. Следующий вопрос – дороги и сети. В «Северной долине» тянем 100 м труб до дома, в Юнтолово – 0,5 км. Формат загородного малоэтажного строительства подразумевает гораздо больше зеленых пространств. Это вопрос не вкуса, а целесообразности. Поэтому почти 60% участка на плане закрашено зеленым цветом. В конечном итоге если в «Северной долине» на 270 га получается 2,7 млн кв. м жилья, то здесь – на 470 га всего 2,2 млн кв. м. Такая вот экономика. Затраты объективно выталкивают нас в другой ценовой сегмент.

– Откуда тогда взялись сообщения в СМИ о том, что квартиры в Юнтолово выйдут на рынок с ценником 50 тыс. рублей за квадратный метр?

– Речь идет о том, что мы будем выходить с интересной ценой, – это безусловно. С какой именно, сказать заранее не могу, определит рынок. Когда по «Северной долине» компания заявила беспрецедентно низкую для рынка цену 49 тыс. рублей, это был правильный маркетинговый ход – мы в 2010 году оттянули на себя весь отложенный на пике кризиса спрос. Но прошло несколько месяцев – дома подросли, ценник тоже. В Юнтолово строительство уже идет, то есть затраты пошли. Но пока не продаем: решили на полгода отложить старт продаж и пойти по несколько иному пути, чем в «Северной долине», где к реализации квартир мы приступаем на стадии получения разрешения на строительство. Идея в том, что это продукт новый и покупатель хочет увидеть его на более высокой стадии готовности. Поэтому старт продаж намечен на май-июнь. Могу предположить, что начальная цена будет не та, которую вы назвали. Но она точно окажется интересной для будущего жителя.

Город-загадка

– С кем будет конкурировать ваш проект?

– Ни с кем. Первое – соревнуются масштабы. Юнтолово – это город на 100 тыс. человек. Кто еще рядом город строит? Никто. Второе – по формату есть похожие проекты. Малоэтажку возле Сестрорецка строят, за КАД, но это какие-то небольшие поселки. Девелоперы решают локальные задачи – что называется, здесь и сейчас. Нет второго проекта в России, который бы решал задачу низкоэтажного строительства в таком масштабе. В советское время строили малоэтажку: поселки нефтяников, шахтеров. Тогда руководствовались логикой: нужны кадры – привезли и заселили. Но здесь вопрос экономический.

– Юнтолово – целый город-спутник. Кто в нем будет жить?

– Тоже вопрос. Любое жилое образование должно быть сбалансировано по инфраструктуре и местам приложения труда. Все, что можно организовать по социальным условиям, рекреационным зонам, мы сделаем. А вот места приложения труда – это не в нашей компетенции. Можно построить офисы, современные технопарки, но заполнение их зависит от политики городских властей. Вопросы очевидные, другое дело – как их решать. Что-то мы можем, с чем-то, надеюсь, повезет: «Лахта-центр» вот построят, заводы какие-то уже есть. Но, думаю, 90% населения будет ездить на работу в Петербург.

– Это не рискованно – затевать такие масштабные проекты в надежде на везение?

– Я уже сказал: ни один нормальный человек не может планировать дольше, чем на год вперед. А тут – на 20 лет. Риск просто написан в самом названии «Комплексное освоение территорий». Это и есть главное отличие КОТ от точечной застройки – масштаб риска другой, степень социальной ответственности другая. Очень трудно спланировать, как такой проект будет развиваться. Делаешь дискретное предположение, двигаешься немного вперед, а дальше, по мере исполнения задуманного, нащупываешь пространство для следующего маневра. И так шаг за шагом двигаешься.

– Ваши коллеги часто жалуются на невнятное освещение планового развития города со стороны властей. А вам достаточно информации для этого движения шаг за шагом?

– Достаточно. Любая схема транспортного развития города – вещь публичная. Все проекты планировки, все идеи, которые существуют, все обсуждения с отраслевыми институтами, департаментами правительства известны. Плюс мы сами выступаем заказчиками решений по развязкам. Когда мы в 2007 году покупали участок в Юнтолово, то предполагали, что будет построен ЗСД, – и он на подходе. Предполагали КАД – она уже закольцована. Конно-Лахтинский проспект делается, и на обеспечение транспортной потребности жителей, которые заселятся в первую очередь сданных домов, его хватит. Другое дело, что нагрузка на транспортную сеть Приморского района перманентно растет. Но это не наша задача. Пока достроим весь объем, запланированный в Юнтолово, ситуация, надеюсь, изменится.

От «Апрашки» к Апраксину двору

– Не было ли искушения застроить все пятно на Шкапина – Розенштейна жильем? В городе все меньше мест под жилищное строительство, а тут можно выйти в более высокий ценовой сегмент...

– Вопрос не в искушении, а в целесообразности. Смешение функций более эффективно работает на развитие территорий и проектов, чем монофункциональность. Там будет жилье «комфорт» и соответствующий ценовой диапазон.

– Обводный канал – не самое комфортное место для проживания. Каким образом намереваетесь повысить качество среды?

– Среду сформируем мы, а не среда – нас. Этот комплекс, безусловно, станет точкой роста и развития прилегающей территории. А категория «комфорт» достигается близостью к метро, центру города, улучшенными планировками и соответствующей квартирографией, наличием дополнительных опций в виде подземного паркинга, магазинов и сервисов шаговой доступности во встроенных помещениях, детского сада во дворе. Строительные работы уже начались. Продавать начнем с мая этого года.

– Почему столько скандалов вокруг реконструкции Апраксина двора, в том числе из-за слишком медленной реализации?

– Проект реализуется. Полным ходом идут проектирование и уточнение концепции. Нам уже передано порядка 65 тыс. кв. м городских площадей, осталось передать менее 10%. В ближайшее время получим следующие восемь корпусов на инвестусловиях. Обсуждаем с городом размер рыночной оценки. Весной выйдем на строительную площадку.

Пройдена двухлетняя детальная историко-культурная экспертиза, и уже понятно, как проект будет развиваться. Это будет дорогостоящее приспособление под современное использование исторического комплекса на участке 12 га, реконструкция и реставрация без какого-либо изменения параметров, габаритов и облика исторических зданий. Окончание срока реализации – 2016 год. Апраксин двор – один из тех проектов, которые непременно осуществятся в историческом центре Петербурга. Изменение социальной среды там крайне необходимо. «Апрашка» должна снова превратиться в Апраксин двор.