Марш КОТов

Стремительное развитие проектов комплексного освоения территорий по периметру города создает проблемы как для Санкт-Петербурга, так и для Ленинградской области

Последние два года доля жилья, которое возводится в Петербурге в рамках проектов комплексного освоения территорий (КОТ), растет значительно быстрее, чем объемы жилищного строительства в целом. Так, в 2011-м в городе построено 2,7 млн кв. м жилья, что всего на 2% превышает результат предыдущего года. В нынешнем году, по прогнозам петербургского Комитета по строительству, стройкомплекс также прибавит немного, всего 5%, и доведет объемы до 2,8 млн кв. м жилья.

Зато проекты КОТ демонстрируют иную динамику. По данным компании «Петербургская недвижимость», в 2005-2006 годах их доля составляла 25-30%, в 2010-м – 60, а за первую половину 2011-го она уже достигла 69% построенного жилья. Другие эксперты осторожнее в оценках: по информации Центра стратегических разработок «Северо-Запад», в 2009-2010 годах доля жилья, возведенного в рамках комплексного освоения территорий, увеличилась с 23 до 45%. Но в любом случае тенденция очевидна – комплексная застройка стремительно набирает обороты.

В 2012 году девелоперы собираются выводить на рынок практически столько же новых проектов КОТ, сколько вывели за три предыдущих года. Как полагают участники рынка, в ближайшие два-три года, когда будут реализованы все начатые и заявленные проекты КОТ, их доля станет превалирующей.

Победное шествие проектов КОТ, обещающих завалить рынок доступным массовым жильем, вызывает неоднозначную реакцию. «Совершается градостроительная ошибка. Дело в том, что такая застройка окраин города усугубляет и без того острые проблемы с транспортной и социальной инфраструктурой», – утверждает генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков.

По старым лекалам

Проекты КОТ (более 100 тыс. кв. м чистой продаваемой площади) делятся на две группы – Greenfield и Brownfield. Ко второй относятся объекты редевелопмента занятых территорий. Это либо перестройка жилых кварталов (реновация хрущевок, проводимая компанией «СПб Реновация», обновление «Главстроем-СПб» участка между улицами Шкапина и Розенштейна), либо редевелопмент бывших промышленных площадок (проект компании «Лемминкяйнен» на территории Сталепрокатного завода на Косой линии Васильевского острова, Набережная Европы, Московская-Товарная). Количество их крайне невелико, осуществляются они в границах Петербурга и не порождают, а, напротив, решают накопившиеся проблемы города.

В формате Greenfield теоретически могут создаваться жилые комплексы, различающиеся как по классу, так и по этажности. «Проекты КОТ должны предполагать возможность сформировать отличную от обычной среду обитания для клиента. Они должны различаться по этажности застройки, архитектуре, организации общественных территорий, чтобы человек мог выбрать комфортную для себя среду обитания. Но мы работаем в Кудрово и Мурино и видим, что все эти проекты одинаковые. Выбора у людей, по сути, нет», – делится наблюдениями глава компании «Архитектурное бюро» Юкка Тикканен.

Единичные проекты КОТ, выделяющиеся на общем фоне однообразной комплексной застройки, все же встречаются. Из уже реализуемых можно назвать районы «Славянка» и «Новая Ижора», возводимые компанией «Балтрос» в Пушкинском районе. Первый застраивается малоэтажными домами, второй – коттеджами и таунхаусами, оба предполагают развитие полноценной социальной и рекреационной инфраструктуры. От других проектов они отличаются малой этажностью, по качественным характеристикам и цене не выходя за пределы эконом-класса. Заявку на создание территории иного уровня комфорта сделал «Главстрой-СПб», намеревающийся возвести в Юнтолово целый город на 80-100 тыс. жителей, состоящий в основном из малоэтажных домов. «ЮИТ Санкт-Петербург» также пообещал построить на своем участке рядом с Ново-Орловским лесопарком квартал европейского качества со скандинавской планировкой, но более подробно свои планы пока не раскрывает.

Заявленные проекты комплексов более высокого класса представляют собой исключение из правил. Типичный петербургский проект КОТ – это многоэтажный «муравейник», расположенный на окраине города и не предлагающий своим обитателям практически никаких иных преимуществ, кроме низкой цены. «Изменения стиля жизни горожан в связи с застройкой окраин не происходит. Я бы сказал, что стиль жизни в подобных кварталах только ухудшается, поскольку такой типичный советский „спальник“ в сочетании с увеличившейся плотностью застройки среду обитания делает менее комфортной», – считает Николай Пашков. «Основная концептуальная ошибка – унылый мастер-план, сделанный по лекалам советского градостроительства 40-летней давности», – добавляет он.

Девелопер ищет, где проще

Спрос на рынке недвижимости требует не архитектурных изысков, а минимальной цены. Этим, собственно, и обусловлено смещение строительной активности на окраины города. «Основные преимущества таких проектов для девелоперов – новые возможности для строительства на фоне дефицита земельных участков, уменьшение себестоимости за счет эффекта масштаба, возможность много и быстро строить и продавать (в частности, снижение удельной стоимости нагрузок и обременений, характерных для девелоперских проектов)», – поясняет генеральный директор «Петербургской недвижимости» Олег Пашин.

Дефицит земли под застройку в границах Петербурга – это лукавство. Участков, требующих редевелопмента, здесь хватает: около 40% центра города занято предприятиями, многие из которых уже бездействуют. Но проекты Brownfield, как уже говорилось, требуют иного уровня затрат и без включения дополнительных механизмов поддержки со стороны государства не дают возможности вывести на рынок легко продаваемые дешевые квартиры. Строители предсказуемо предпочитают покупать недорогие свободные участки по периметру города. Особенно привлекательны в этом смысле предложения муниципалитетов Ленинградской области, где в прошлые годы большие массивы земель сельхозназначения переведены в другие категории. Показательно, что из 1,7 млн кв. м жилья, введенного в эксплуатацию в этом регионе в 2011 году, более 500 кв. м сосредоточено в ближних пригородах Северной столицы.

Ленобласть притягательна для девелоперов еще одним моментом. Как признает генеральный директор компании «Евроинвест» Юрий Васильев, «в области значительно меньше ограничений, связанных со строительством». Это отнюдь не комплимент гибкости областных властей: в отличие от Петербурга, в Ленинградской области до сих пор не полностью сформирована правовая градостроительная база. В частности, муниципалитеты почти пять лет не могут разработать и принять правила землепользования и застройки.

Отсутствие единых прозрачных правил и многоступенчатая система согласований проектов порождают у девелоперов неоправданное ощущение свободы. «Отличительная особенность проектов в том, что практически вся застройка в Ленобласти, в отличие от города, идет на частной земле. Рычагов для влияния на ее собственников у администрации немного, тем более у районной. Если есть частный кусок земли, где можно возвести жилой дом, никакой чиновник не сможет этого запретить», – утверждает председатель совета директоров ИСК «Константа» Константин Крюков. Впрочем, возражает старший юрист компании Salans Мария Кайдановская, своевременно принятые планы территориального развития и правила землепользования и застройки – действенная защита от волюнтаризма землевладельца.

Бюджетная разгрузка

Однако интересно, что и в зарегламентированном Петербурге, и в слабо регулируемой Ленинградской области проекты КОТ растут быстрее, чем хотелось бы властям. «Наиболее насущная для города проблема, связанная с КОТ, – резко возросший объем обязательств бюджета по созданию объектов социальной инфраструктуры. Общая их стоимость в уже строящихся и наиболее близких к началу работ проектах КОТ может составить порядка 80 млрд рублей», – объясняет аналитик Центра стратегических разработок «Северо-Запад» Наталья Андреева.

Еще в ноябре 2011 года на форуме «Будущий Петербург» представители Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли и Комитета по строительству определенно транслировали свою позицию: с высокой степенью вероятности город не будет финансировать создание социальной инфраструктуры во всех проектах КОТ, а переориентируется на поддержку социально значимых проектов. Каких именно, чиновники не уточнили до сих пор, но можно предположить, что речь идет о домах, часть площадей в которых город выкупает для предоставления жилья очередникам и другим категориям льготников.

Олег Пашин обозначил несколько основных схем возведения объектов социальной инфраструктуры. Наиболее часто встречающаяся – передача или выкуп городом. Менее распространенная схема – определение в рамках КОТ участков под такие объекты за счет бюджета. В этом случае задача инвестора – контролировать своевременное включение выделенных участков в адресную программу города. Наконец, если городу не нравится стоимость строительства, предлагаемая компанией, он может провести конкурс на постройку детского сада или школы на переданном участке. «В проектах КОТ затраты на объекты социальной инфраструктуры, по нашим оценкам, составляют 2-5%. Таким образом, девелопер выбирает наиболее оптимальную для себя схему строительства таких объектов, исходя из параметров конкретного проекта», – дополняет Пашин.

«В западной практике девелопмента город берет на себя обязательства по развитию инфраструктуры, и это логично. Когда администрация города стремится развить определенную территорию, она стремится сделать участок привлекательным для инвестирования, – говорит генеральный директор ДК „Созвездие“ Мария Матвеева. – Но для Петербурга такую практику нельзя назвать характерной. Вопрос финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры (детских садов, школ, спортивных комплексов) решается в каждом проекте индивидуально». Строительные компании на вопрос «Какова схема финансирования строительства социальных объектов?» отвечают весьма уклончиво, ссылаясь на незавершенные переговоры с городом. Как отметил один из собеседников «Эксперта С-З», «уверенность, что удалось договориться с властями, возникает только в тот момент, когда строчка о финансировании передачи твоего детского сада появляется в городском бюджете».

В еще более сложной ситуации оказываются застройщики, осваивающие участки, прилежащие к городу, но расположенные на территории Ленобласти. Областные власти воспринимают жителей новых поселений как чужих: большинство из них работают и, соответственно, платят подоходный налог в Петербурге. А налог на имущество физических лиц, который мог бы пополнить бюджеты муниципальных образований, приютивших проекты КОТ, пока не повышен.

Наиболее неопределенное положение у компаний, ведущих строительство в Кудрово в пределах КАД: участок принадлежит области, а квартиры здесь покупают петербуржцы. «Детский садик, который мы сдали в конце 2011 года в жилом комплексе „Новый Оккервиль“, будет негосударственным, потому что в Ленобласти нет схемы взаимодействия застройщика с государством в этой сфере. Поскольку вопрос с государством так и не был решен, мы вынуждены построить садик за свой счет и передать в аренду управляющей компании „Лимпик“», – поделился генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь. По его словам, следующие объекты – детский сад и школа, которые сдадут в 2014 году, – все же будут переданы Ленинградской области. Компенсируют ли затраты девелопера, Марк Окунь не сообщил.

Застройщики готовы выделить земельный участок, возвести социальный объект и подключить его к инженерным сетям. «При этом мы ждем, что государство примет объект на баланс и хоть частично вернет нам вложенные средства. В Ленобласти эта процедура невероятно сложна. Потому что каждый новый социальный объект, взятый на баланс, – это дополнительная нагрузка на бюджет», – комментирует Окунь.

Альтернатива бюджетному финансированию – механизм государственно-частного партнерства (ГЧП), уже обкатанный компанией «Балтрос». Первый в России договор ГЧП группа «Балтрос» заключила с городской администрацией в апреле 2011 года. Три детских сада и две школы (в совокупности 1980 мест) застройщик возведет на подаренной им городу земле в проектах «Новая Ижора» и «Славянка» за счет заемных средств Банка ВТБ. Петербург будет рассчитываться с застройщиком в течение десяти лет, оговоренная договором максимальная сумма выкупа – 3,7 млрд рублей. Однако в Ленинградской области ГЧП невозможно: подобные отношения ни технически, ни юридически не урегулированы.

В масштабах агломерации

Трудности с социальной инфраструктурой – наиболее быстро проявляющаяся часть вопросов, спровоцированных несбалансированным развитием новых территорий. На следующей стадии, когда новые жилые массивы будут в основном заселены, проблемы усложнятся на порядок. «Локализация проектов КОТ на окраинах города влечет за собой рост и без того интенсивной автомобилизации: из всех реализуемых проектов КОТ „подключены“ к станциям метро (то есть находятся в пределах 12-15 минут ходьбы) не более десяти», – констатирует Наталья Андреева. Неизбежность автомобилизации усугубляется функциональным наполнением территорий Санкт-Петербурга: около 50% рабочих мест сосредоточено в центре города, в то время как порядка 80% трудоспособного населения живет в спальных районах.

В такой ситуации логично уже сегодня позаботиться о расшивке узких мест на въездах в город – начать строительство развязок и путепроводов, которые обеспечат беспрепятственное маятниковое движение населения. Но сделать это, оказывается, непросто. Как рассказывает Юрий Васильев, «Евроинвест», который занимается подготовкой проекта комплексного освоения земель между границей города и деревней Лаврики во Всеволожском районе, крайне заинтересован в прокладке тоннеля под окружной железной дорогой от Мурино до Гражданского проспекта. Проект уже готов, стоимость работ составляет 900 млн рублей. «Мы даже готовы принять участие в финансировании. Но пока вопрос не решается, так как мы „нырнем“ под землю в одном субъекте федерации, а „вынырнем“ – в другом. Вопрос, думаю, не столько экономический, сколько политический», – замечает Васильев.

Эксперты в области градостроения призывают к строительству самодостаточных пригородов, чтобы свести к минимуму ежедневные маятниковые потоки. У нас такого идеала достичь пока не получается. «Ни один из реализованных или заявленных проектов комплексного освоения пока не обеспечивает создание достаточного количества новых мест приложения труда», – полагает Николай Пашков. Есть отдельные примеры более или менее сбалансированного развития мест занятости и жилых массивов. Например, район Шушары, где одновременно растут дома и предприятия в промзоне. Но, как правило, ситуация иная: 300 из 500 тыс. кв. м жилья, сданного в этом году в пригородах Петербурга, локализованы во Всеволожском районе. Вряд ли район смог обеспечить рабочими местами порядка 10 тыс. новых жителей.

Как подсчитали аналитики ЦСР «Северо-Запад», если все заявленные проекты КОТ реализуются, Всеволожский район получит 270 тыс. новых жителей, не обеспеченных рабочими местами, в районе Пулково и Пушкина – еще 170 тыс. человек. Примерно столько же «переселенцев» появится на юго-западной окраине города, около 40 тыс. – вокруг Сестрорецка. Даже эти сухие цифры подсказывают, что пора прекратить освоение территорий исходя из логики «там, где девелоперам удобно строить ликвидное жилье» и перейти к осмысленному развитию. Причем осмысление должно происходить в масштабах агломерации, в противном случае оба субъекта РФ уже завтра обнаружат, что получилось вовсе не то, чего хотелось. 

Санкт-Петербург