Не ожидая милостей

Елена Денисенко
9 апреля 2012, 00:00

Петербургские девелоперы собираются на примере северной части города обкатать жизнеспособную модель гармоничного территориального развития

Источник: ЦСР «Северо-Запад»
Приморский район находится на перепутье – стать деловым центром города или превратиться в спальную резервацию

В конце марта в Санкт-Петербурге произошло знаковое событие: на круглом столе в рамках проекта «Будущий Петербург» девелоперы договорились о создании коалиционного органа по формированию стратегии развития территорий. Бизнес-сообщество, недовольное тем, как идет застройка города, выразило готовность взять на себя функции, изначально присущие власти. Пилотный проект жизнеспособной модели территориального развития планируется осуществить в северной части города.

Вынужденная инициатива

Предложенный петербургскими строителями план гармонизации территориального развития – мера во многом вынужденная. В идеале взаимодействие города и девелоперов должно основываться на иных принципах. «Разработкой градостроительной политики должен заниматься город. При наличии четкой градостроительной политики девелоперам не нужно объединяться – механизмы появятся сами собой», – заявил вице-президент Банка ВТБ, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский.

Сложно не согласиться с тем, что лучше двигаться от концепции развития города к стратегии, на основе которой будут определены правила застройки города, задающие такие параметры, как высотность, плотность застройки, нормативы развития инфраструктуры. Но на практике этот порядок не работает. «Окраины развиваются хаотично, в результате мы получаем отдельные проекты, которые не складываются в город», – констатирует руководитель проекта «Будущий Петербург» Елена Кром. Помимо отсутствия единой качественной городской среды стихийная застройка окраин порождает многочисленные проблемы для всех вовлеченных сторон. Город получает незапланированные обязательства по созданию в новых районах социальной инфраструктуры и проблемы с транспортным обеспечением, решение которых зачастую превышает возможности бюджета. Капитализация девелоперских проектов, расположенных в неблагоустроенной среде, снижается. А жители вновь освоенных территорий оказываются в некомфортных условиях обитания.

Отсутствие действенного механизма гармоничного развития городских территорий заставляет интересантов (в первую очередь – строительный бизнес) брать на себя несвойственные им функции. Первый опыт продуктивного диалога власти и инвесторов, кстати, уже имеется: минувшим летом стороны обменялись мнениями о перспективах развития территорий, прилегающих к аэропорту «Пулково».

Встреча имела конструктивное продолжение. В начале года в петербургском Комитете по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП) по инициативе инвесторов, реализующих проекты на прилегающих к аэропорту территориях (EKE Group, «Авиеолен АГ», Technopolis SPb), состоялось совещание, посвященное транспортной ситуации в этом районе. «Были проанализированы предложения по улучшению транспортной ситуации в зоне тяготения деловой зоны „Пулково-3“ и технопарка „Технополис“, а также дана оценка этих мер. По результатам встречи принято решение о необходимости разработки и реализации локальных мероприятий, направленных на улучшение транспортной ситуации в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе», – рассказывает председатель КИСП Алексей Чичканов.

В этом случае стороны ограничились попытками совместно разобраться пусть в самой острой, но все же отдельно взятой проблеме – дефицита транспортной инфраструктуры. В отличие от «пулковцев», «северяне» задались целью разработать целостную стратегию развития территории. «Это не может быть функцией отдельно взятого застройщика-девелопера: это совместная с городом функция. Но и отдавать ее на откуп городу нельзя – не получится красиво. Это совместная задача», – уверена руководитель проектного направления ЦСР «Северо-Запад» Виктория Желтова.

На ее взгляд, прототипом механизма реализации взаимодействия власти и общественности может стать уже апробированное в Петербурге создание кластеров. «По сути, различные бизнесы, продвигая то, что сейчас называют кластерами, совместно решали эти же задачи. Им было необходимо договориться друг с другом и с городом, и в какой-то момент это удалось. Работа заняла полтора-два года, но государство не смогло проигнорировать серьезно обоснованную инициативу и было вынуждено оформить ее как собственную политику развития экономики», – напоминает Желтова.

Подходящий размер

Определяя масштаб территории для будущей активности в качестве стратегов, девелоперы исходили из двух посылов. Первый: в рамках отдельно взятого проекта нельзя построить город. Даже если площадь участка, как в реализуемом «Главстроем СПб» грандиозном проекте «Юнтолово», превышает 400 га и место для красивых планировочных решений вроде бы не ограничено, в конечном итоге комфорт жизни в районе будет зависеть от того, насколько удачно он вписан во внешнюю инфраструктуру. Посыл второй: разработка стратегии всего города – слишком грандиозная задача. «Генплан для города существует только потому, что так предусмотрено законом. Но Петербург слишком велик, чтобы развивать его по единому плану. Надо либо разбивать Генплан на два уровня, либо принимать промежуточные документы», – полагает директор центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов. Промежуточным документом может стать как раз стратегия развития отдельной территории.

Для пробы сил выбрана территория, включающая часть Выборгского и Приморский район города. Приморский сохраняет лидерство, возводя до 30% жилья, строящегося в городе. Здесь происходит активное расширение Петербурга в сторону Юнтолово, Лахты, Ольгино, Лисьего Носа. По оценке ЦСР «Северо-Запад», к завершению первого этапа, к 2015 году, в Приморском районе будет возведено не менее 1,5 млн кв. м жилья и появится около 50 тыс. новых жителей. Так как ставка делается в основном на комплексное освоение новых территорий, заселение будет сопряжено с инфраструктурным дефицитом: через три года район почувствует нехватку не менее семи школ и 20 детских садов.

В настоящее время разворачивается второй этап застройки территории. Ключевым проектом станет «Лахта-центр», претендующий на роль петербургского сити. По другую сторону железной дороги расположится микрорайон Юнтолово с 2,2 млн кв. м жилья (примерно 80 тыс. жителей). Неподалеку группа «СУ-155» начала освоение территории Каменки, где в перспективе возможно строительство еще 4 млн кв. м жилья. Тут же предполагалось разместить новый зоопарк, целесообразность строительства которого поставлена под сомнение правительством города. Если все планы застройщиков воплотятся в жизнь, население Приморского района, которое, по разным данным, составляет 500-600 тыс. человек, вырастет в полтора раза. Количество проблем, порождаемых стихийным развитием, окажется соответствующим.

Другая особенность указанной территории, положительно отличающая ее от других окраинных застроек, – одновременное формирование многих функций. «В Приморском районе сложилась уникальная ситуация – параллельно с активной жилой застройкой развивался куст торговой, коммерческой и даже офисной недвижимости. Все это может стать предпосылкой к формированию здесь нового центра города. При условии, что мы хотим видеть Санкт-Петербург полицентрическим мегаполисом», – говорит Виктория Желтова. Сегодня каждый девелопер для повышения капитализации своего проекта вынужден рисовать «кусочки» городской жизни, планируя создание ресторанов, площадей, скверов. Во все проекты «вклеена» независимая социально-экономическая структура. Но целостности не возникает, территория рассыпается, хотя все предпосылки к созданию единого внутреннего планировочного каркаса налицо.

Рассказать соседу

В результате коалиционных действий девелоперы рассчитывают прежде всего на решение наиболее болезненных проблем, связанных с развитием транспортной инфраструктуры. «Приморский район – пример того, как реализуется жилая функция, но не решается транспортная проблема. Получается резервация с одним выездом. Мы провели много диалогов с городом, пытаясь доказать, что Юнтолово, где будут проживать более 80 тыс. человек, нуждается в метро. Иначе мы получим второе Купчино, которое построили, заселили и на 20 лет оставили без нормальной связи с остальным городом», – высказывает опасения руководитель дирекции девелопмента компании «Главстрой СПб» Анастасия Козлова.

Исполнительный директор ОДЦ «Охта» Александр Бобков согласен с коллегой и видит лоббистский потенциал в объединении усилий. «Наши проекты от Юнтолово отделяет железная дорога, и попасть к жилым массивам невозможно. У нас есть предложение, губернатор в курсе. Если бы наш сосед „Главстрой СПб“ сказал, что переезд через железную дорогу для них также критичен и они хотят соединить свой будущий район с деловой застройкой „Лахта-центра“, куда люди смогут ездить на работу, то нынешнее руководство города это услышало бы», – уверен он.

Но прежде чем совместно «продавливать» необходимые для освоения территорий проекты, девелоперы должны переломить собственный менталитет и научиться коммуницировать друг с другом. «После одной из встреч с „Главстроем СПб“ и Северо-Западной инвестиционной компанией я предложил поделиться информацией, кто что делает в отношении внешних сетей. И те и другие отказались», – приводит пример Бобков. По мнению директора по развитию строительной компании «Л1» Надежды Калашниковой, многолетняя практика научила девелоперов объединяться не друг с другом, а с городской администрацией в попытке пролоббировать свои проекты. «Город играет децентрализующую роль. Он создает нездоровую конкуренцию между строителями за бюджетные средства, которые идут на развитие социальной и транспортной инфраструктуры в новых кварталах», – посетовала Калашникова.

Разобщенность, созданная городом, легко может быть преодолена им же. Отраслевые комитеты, обладающие всей полнотой информации о планируемых проектах и решениях по их подключению к внешней инфраструктуре, могли бы обеспечить доступность этих сведений для заинтересованных лиц. Кроме того, практикой должно стать одобрение проектов только после того, как о них оповещены владельцы соседних участков. «Главный архитектор города должен вызывать к себе инициаторов проекта, обязывая их приводить с собой представителей компаний, которые реализуют проекты на соседних территориях, – предлагает Александр Бобков. – Возможно, сосед, узнав о ваших планах возвести дом, сам к вам придет и предложит построить школу или детский сад вместе. Но для этого надо знать о ваших намерениях».

Городские власти на встрече девелоперов не присутствовали. Но позднее Алексей Чичканов заверил, что правительство позитивно относится к инициативе строителей, так как взвешенная оценка бизнесом потребностей в социальной, инженерной и транспортной инфраструктуре при реализации девелоперских проектов – это устойчивый элемент развития города. «Однако, декларируя свои потребности, бизнес должен искать пути их удовлетворения с учетом существующих бюджетных ограничений. То есть диалог должен строиться на основе не взаимных требований, а конструктивного и ответственного движения навстречу, – размышляет Чичканов. – Таким образом, если первый шаг – разумное осознание потребностей, то второй – признание частичной ответственности за комфорт будущих жильцов новых районов и бизнеса, планирующего расположиться на территории данных проектов». 

Санкт-Петербург