Звоночек для инвестора

Тема недели
Москва, 28.05.2012
«Эксперт Северо-Запад» №21 (567)
История с «Набережной Европы» в очередной раз подтверждает, что Санкт-Петербург развивается без четкой стратегии и строгих градостроительных правил

Фото: Владимир Басов

Правительство губернатора Георгия Полтавченко продолжает курс на торможение крупных инвестиционных проектов. На прошлой неделе предупредительный сигнал от Смольного получила компания «ВТБ-Девелопмент»: в СМИ появились публикации с цитатами из письма главы городского Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ) Евгения Елина, в котором губернатору предлагалось вместо возводимой этой компанией «Набережной Европы» разбить парк. Вице-президент Банка ВТБ (инвестора проекта) Александр Ольховский отказался от комментариев, пояснив, что никаких официальных документов девелопер не получал. Но даже если эта история сведется к газетной шумихе, она станет еще одним дурным знаком для потенциальных инвесторов.

Плюсы не в счет

«Набережная Европы» предполагает создание на участке 10 га у Тучкова моста многофункционального комплекса, включающего в себя элитную жилую недвижимость, офисные и торговые площади, пятизвездочную гостиницу, объекты социальной инфраструктуры, первую в Петербурге пешеходную набережную и объект культуры мирового значения – Дворец танцев Бориса Эйфмана.

Проект, признанный стратегическим для города, казалось, избежит участи других масштабных начинаний, затеянных при экс-губернаторе Валентине Матвиенко и отмененных или приостановленных Полтавченко за последние девять месяцев. Ряд черт выгодно отличают его от остальных несостоявшихся инвестпроектов. Прежде всего, в отличие от Орловского тоннеля, легкорельсового трамвая или зоопарка в Юнтолово, комплексная застройка территории на Петроградской стороне не требует вложений из городского бюджета. Затраты в размере 47 млрд рублей в основном принимает на себя Банк ВТБ, а также федеральный бюджет – в части софинансирования строительства Дворца танцев.

Кроме того, это один из немногих примеров успешного редевелопмента индустриальной территории в центре Северной столицы. В рамках проекта инвестор принял на себя обязательства по переселению ФГУП «Российский научный центр „Прикладная химия“», и в августе прошлого года предприятие переехало в новые помещения в поселке Капитолово Всеволожского района Ленобласти.

Большинство попыток освоить «серый пояс» заканчиваются неудачей из-за высокой стоимости передислокации предприятий, которая лишает их экономической привлекательности для девелоперов. Но в данном случае, несмотря на затраты, включенные в инвестиционное соглашение (на переезд «Прикладной химии», а также на постройку дома для сотрудников ФСБ), ВТБ рассчитывает получить прибыль. Стоимость элитного жилья и коммерческой недвижимости, возведенных в очень выгодном месте – напротив стрелки Васильевского острова, должна покрыть высокие расходы.

Можно было предположить, что концепция «Набережной Европы» останется неприкосновенной, и потому, что реализация проекта уже началась. С конца прошлой осени ведется рекультивация земли, сильно зараженной в процессе деятельности химического центра. С весны сносятся старые здания, вывозится строительный мусор. «На мой взгляд, „Набережная Европы“ – очень хороший проект. Он не требует никаких бюджетных инвестиций и уже осуществляется», – сказал во время последней пресс-конференции экс-председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексей Чичканов.

На Набережной Европы планируется разместить элитное жилье, бизнесцентр и Театр танцев sever_567_012-2.jpg
На Набережной Европы планируется разместить элитное жилье, бизнесцентр и Театр танцев

Тем неожиданнее стало предложение КЭРППиТ приостановить проект. В частности, Чичканов услышал о нем от журналистов. «Учитывая высочайшую ценность территории исторического центра, недопустимо использовать ее для современной комплексной застройки, не пользующейся однозначной и прямой поддержкой всех групп населения», – заявил в письме губернатору Евгений Елин. В послании, согласованном с главой Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Александром Макаровым, утверждается, что проект к тому же испортит силуэт Ростральных колонн и вид на Князь-Владимирский собор. Целесообразнее использовать это место под парк, считает Елин.

Не без греха

В одном председатель КЭРППиТ, безусловно, прав: «Набережная Европы» не имеет всенародной поддержки. Если знаковый инвестиционный проект будет в конечном итоге остановлен, в городе найдется немало групп интересов, поддерживающих такое решение.

Еще на стадии обсуждения концепции велись баталии вокруг самого факта застройки этой части Петроградки жилыми и офисными зданиями. Градозащитники настаивали на том, что территория Тучкова буяна (историческое название западной оконечности Петроградской стороны) издавна мыслилась как общественное пространство. В 1913 году несколько архитекторов спроектировали каждый свой вариант развития этого места, но – исключительно в формате территории, предназначенной для проведения публичных мероприятий – выставок, конгрессов и т.п.

Архитектор Фомин в 1913 году предлагал построить на Тучковом буяне общественные здания sever_567_013.jpg
Архитектор Фомин в 1913 году предлагал построить на Тучковом буяне общественные здания

В советское время здесь планировалось создать под руководством архитектора Николая Баранова большой центральный городской парк, который должен был распространяться от Троицкой площади через зеленые насаждения вокруг Петропавловской крепости на нынешнюю территорию «Набережной Европы» и Петровский остров. В Генплане 1948 года упомянутые 10 га были отведены именно под зеленые насаждения. Однако ныне действующий Генплан 2006 года лишил горожан шанса получить качественную рекреационную зону в этом месте – участок отвели под жилую и общественно-деловую функцию.

Утвержденная концепция «Набережной Европы» потребности города в общественных пространствах вряд ли восполнит. Собственно, здесь будет зона для прогулок – пешеходная набережная, которая займет около 10% участка, а также площадь перед Дворцом танцев – 30%. Под деревья и кустарники (согласно последним изменениям) девелопер отвел около 10% участка.

Однако это немного. По закону «О зеленых насаждениях Санкт-Петербурга», определившему весьма минималистские нормы озеленения, в центральных районах показатель озелененности должен составлять не менее 6 кв. м на человека, и в утвержденном проекте этот показатель близок к минимальному значению. «Для сравнения: сегодня на одного жителя Петербурга приходится не более 15,5 кв. м зеленых насаждений, в то время как в Лондоне – 18 кв. м, в Нью-Йорке этот показатель достигает 23,1 кв. м», – отметили Елин и Макаров в письме Георгию Полтавченко.

Другая группа претензий противников «Набережной Европы» относится к сохранению внешнего вида города. На сайте петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) приводятся результаты компьютерного моделирования застройки территории. Как выяснилось, один из самых знаменитых видов Петербурга, силуэты Ростральных колонн и портика Биржи, просматривающиеся на фоне неба, «утонут» в современной застройке, а театр Бориса Эйфмана перекроет вид на Князь-Владимирский собор. Кроме того, на участке «Набережной Европы» находились несколько исторических памятников, построенных до 1917 года, демонтаж которых допустим только в том случае, если здание признано аварийным. Прежде всего это комплекс построек казенного винного склада и спиртоочистительного завода, созданных в 1896-1897 годах под руководством академика архитектуры Роберта Марфельда. Но за этот пункт сегодня можно уже не биться: здания снесены.

Тем не менее, несмотря на противодействие ВООПИиК и градозащитных организаций, «Набережная Европы» получила все необходимые одобрения и согласования. В некоторых случаях – посредством изменения действующего градостроительного законодательства. Так, по мнению представителей ВООПИиК, отдаваемая под застройку территория изъята из охранной зоны необоснованно. Затем на нее был распространен режим зоны регулирования застройки (ЗРЗ-1), который впоследствии был также нарушен. В Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), вопреки узаконенной процедуре согласования, появилась локальная доминанта высотой 40 м – Дворец танцев, который должен был возвыситься над окружающими зданиями. Только после того, как Верховный суд РФ признал незаконными закрепленные в ПЗЗ доминанты, «ВТБ-Девелопмент» согласился «урезать» Дворец танцев. Немало вопросов вызвало и лишение охранного статуса расположенных на участке исторических построек.

Достаточно вольное обращение с Генпланом и ПЗЗ в интересах инвесторов вообще было характерным стилем правительства Валентины Матвиенко. В случае с «Набережной Европы» лоббистская мощь проекта возрастала многократно из-за личности главы «ВТБ-Девелопмента» – сына экс-губернатора Сергея Матвиенко. Интересно, что ровно с этим же фактором некоторые участники рынка связывают проблемы, возникшие у компании с приходом губернатора Полтавченко.

Драгоценный парк

Предположим: стратегические интересы возобладают над тактическими, и успешно развивающийся проект будет остановлен ради создания более комфортной (и, к слову, более туристически привлекательной) городской среды. Но процесс цивилизованного урегулирования отношений инвестора и города окажется сложным и длительным, предупреждает Алексей Чичканов: «Цивилизованное – это означает, что проект идет, инвестор продолжает вкладывать деньги, но одновременно ведутся переговоры с городом об условиях прекращения инвестиционного соглашения».

Дело осложняется тем, что «Набережная Европы» – проект федерального уровня, так как контракт, по которому «ВТБ-Девелопмент» получил землю центра «Прикладная химия», был заключен с Росимуществом. Следовательно, городу придется обращаться в правительство РФ с просьбой о безвозмездной передаче участка в собственность субъекту федерации. На региональном уровне необходимо будет разработать и принять закон о внесении изменений в Генплан, в соответствии с которым функция земельного участка сменится с общественно-деловой на рекреационную.

Наконец, город должен будет взять на себя компенсацию затрат девелопера. «Если предложить выкуп инвестиций с той долей доходности, которую предполагал инвестор, то он, думаю, не откажется. Но это будет слишком дорого», – считает Чичканов. По информации «ВТБ-Девелопмента», в осуществление проекта уже вложено 8,75 млрд рублей. «Для инвестора в этой ситуации главное, чтобы его затраты – то, что уже „зарыто“ в землю, плюс расходы на организацию парка – были возмещены. В итоге город лишается Дворца танцев и 12-15 млрд рублей, но получает парк. Инвестор выходит из проекта с нулем», – рассуждает генеральный директор «S.A. Ricci-Санкт-Петербург» Денис Радзимовский.

«Идею создания парка можно оценить как очень затратную, так как на площадке еще необходимо провести рекультивацию с выемкой грунта с глубин до 5-6 м. В целом такая идея с учетом компенсации затрат ВТБ может обойтись городу в 400-500 млн долларов», – комментирует руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Михаил Гущин.

Скорее всего, предложение КЭРППиТ, которое выглядит весьма несвоевременным на фоне ожидаемого снижения доходов городского бюджета, не будет поддержано главой правительства. Возможно, комитет на это и не рассчитывал и правы те, кто усмотрел в одновременном появлении копии письма сразу в трех петербургских газетах не случайность, а спланированную акцию с целью погрозить пальцем ВТБ. (По слухам, банк собирается перерегистрироваться в Москве, что негативно скажется на наполняемости бюджета Петербурга.)

Но в любом случае инцидент весьма показательный. Он еще раз продемонстрировал, что город развивается без четкого целеполагания и ясно изложенного плана. Пояснение Евгения Елина, что предложение отказаться от проекта «Набережная Европы» родилось в комитете в ходе работы над специальной целевой федеральной программой «Реконструкция кварталов исторического центра Санкт-Петербурга», только подчеркивает глубину кризиса стратегического мышления в правительстве. То, что устраивало Смольный вчера, со сменой команды или настроения может внезапно разонравиться и быть отменено. Инвесторам в итоге не на что опереться. Но и морального права предъявлять претензии правительству, легко меняющему обещания и законы, они не имеют. Ведь, как демонстрирует история утверждения концепции «Набережной Европы», девелоперы охотно пользуются лоббистской возможностью изменить ПЗЗ или охранное законодательство в свою пользу. А значит, внутренне соглашаются с тем, что сила выше закона.   

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №21 (567) 28 мая 2012
    Инвестиционный климат
    Содержание:
    Звоночек для инвестора

    История с «Набережной Европы» в очередной раз подтверждает, что Санкт-Петербург развивается без четкой стратегии и строгих градостроительных правил

    Реклама