Запрос на красоту

Красота архитектурного облика элитного жилья постепенно трансформируется из категории эстетической в экономическую

Фото: Владимир Басов
Дом с маврами благодаря неповторимому архитектурному облику известен каждому петербуржцу

В домостроении Санкт-Петербурга XVIII-XIX веков понятие элитности приравнивалось к эксклюзивности. Для застройки премиум-класса находились настолько индивидуальные архитектурные решения, что здания получали собственные имена: Дом со львами, Дом с маврами или Дом с башнями. Элитная недвижимость такого класса, как и дорогое вино, с годами не устаревает, а только увеличивает свою ценность.

Но золотой век архитектуры, похоже, минул. Несмотря на то что новые объекты элитной недвижимости предлагаются на петербургском рынке с середины 1990-х годов, таких, которые можно поставить в один ряд с перечисленными, в городе пока не появилось.

Экономия на гармонии

Можно выделить три основные причины отсутствия архитектурных шедевров. Говоря о первой, президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский утверждает, что XX век начиная со второго десятилетия оказался потерянным периодом для российской архитектурной школы. В течение 70 лет само понимание жилой архитектуры, как и многих других связанных с искусством областей, планомерно вымывалось. Социальный запрос на индивидуальные элитные жилые постройки отсутствовал, особенно в безликую хрущевско-брежневскую эпоху.

Пришедшие на смену 1990-е годы с их ориентацией на «красивую жизнь» характеризовались отсутствием сформированного вкуса как у потребителей, так и у профессионального сообщества, правовым беспределом, позволявшим осуществлять практически любые по качеству проекты, и наконец, острым дефицитом новостроек премиального класса. В условиях отставания предложения от спроса стремительно распродавалось буквально все. В результате здания, позиционировавшиеся как элитная недвижимость в конце 1990-х – начале 2000-х годов, сегодня устарели морально и физически. Стоящие близко друг к другу дома, особенности внутренних планировок, уровень комфорта придомовых территорий не позволяют применить современные технологические решения и удовлетворить запросы потребителей, в то же время топорные новоделы нередко портят архитектурную среду центра города. В кризис именно такие псевдоэлитные объекты наиболее сильно потеряли в стоимости.

Третья причина редкого появления высококлассных архитектурных проектов логически вытекает из второй. Девелоперы, не ощущая давления спроса, предпочитают экономить на чем только можно. При этом стоимость самого архитектурного проекта составляет малую долю в общих затратах на реализацию элитного проекта в центре города. По словам участников рынка, это всего 1-2% объема инвестиций. Впрочем, основная экономия лежит вне плоскости найма низкооплачиваемого архитектора и ухудшения проекта. «Когда застройщик ставит задачу сэкономить, то и генплан проекта может быть неплохим, и объемы здания – правильными. А сэкономить можно на фасадах, качестве исполнения, уровне материалов. В результате получается некрасивое с точки зрения простого обывателя здание», – приводит пример генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.

Главный способ улучшения экономики проекта – плотная застройка пространства: девелопер старается выжать максимум из недешевого пятна в центре или в элитном районе. Когда несколько лет назад на Градостроительном совете Петербурга обсуждалась концепция комплекса «Набережная Европы», возник вопрос о визуальной тяжеловесности проекта: нарисовав здания разновысотными, можно было бы придать застройке большую легкость. Автор проекта архитектор Евгений Герасимов тогда пояснил, что заказчик исходил из возможности использовать полностью всю разрешенную высоту – 28 м. «Инвестиционная нагрузка колоссальная, обязательств очень много. Конечно, им дорог каждый метр», – поделился архитектор.

Другой пример – «Смольный квартал» компании «ЮИТ», который только со второго раза получил одобрение Градсовета. В соответствии с пожеланиями членов коллегиального органа, фасад дома был укорочен, линия застройки – отодвинута вглубь квартала, а сам комплекс благодаря двум аркам, открывшим его внутреннее пространство, стал более легким. Девелоперу пришлось примириться с потерей 8% жилых площадей. «Для застройщика это серьезная жертва», – подчеркнул на презентации проекта главный проектировщик испанец Рикардо Бофилл.

Не именем единым

Интересным наблюдением поделились специалисты компании Knight Frank: для московского рынка, своеобразной ярмарки тщеславия, именитый архитектор уже стал необходимой составляющей успешной маркетинговой стратегии любого высококлассного объекта. Поведение петербургских покупателей «элиты» пока определяется иными алгоритмами. «Наша публика более взыскательна, с утонченным вкусом, откорректированным подходом КГИОП: в меру высоко, в меру современно, не слишком кричаще», – объясняет генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков. В глазах петербуржцев, продолжает он, форме по-прежнему предшествует содержание: функциональное наполнение объекта, зонирование помещений, эргономичные планировки, глубина помещений и размер окон, которые зависят не от облика здания, а от потребностей конечного потребителя.

В Северной столице покупатели «элиты» намного практичнее и прагматичнее москвичей в выборе квартиры. «Даже в сегменте класса „люкс“, где, как правило, покупателями движут мотивы не необходимости, а скорее удовольствия, каждая составляющая квартиры должна быть обоснована и экономически целесообразна», – подчеркивает Пашков.

Тем не менее, уверены девелоперы, красивые проекты продаются легче и стоят дороже. «Критерий архитектурной привлекательности находится в первой пятерке приоритетов покупателей. Каждому хочется обладать чем-то уникальным, и чтобы эту уникальность было видно издалека. Оригинальная архитектура повышает инвестиционную привлекательность квартир: если проект неординарен, со временем здание может быть признано памятником архитектуры, а это престижно и статусно – владеть квартирой в таком доме», – считает генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков.

Классика forever

Закономерен следующий вопрос: каким должен быть дом, который сможет претендовать на звание памятника архитектуры? Мнения участников рынка на этот счет диаметрально разделились. Традиционной локацией для размещения жилья высокого класса в Петербурге является исторический центр, где строительство априори ограничено целым рядом градостроительных норм и правил, определяющих высотность и плотность застройки. «Те моменты, которые не регламентированы законами Петербурга, зачастую определяются традициями и представлениями. Например, никто не согласует возведение панельного дома в „золотом треугольнике“, хотя, строго говоря, это не запрещено», – рассуждает Михаил Возиянов.

Внутреннее чувство, а не регламент, заставляет застройщиков в семи из десяти случаев строить новые здания в центре города, ориентируясь на фоновую застройку. «Архитектурный облик премиального объекта напрямую зависит от его окружения, поэтому решение по каждому дому принимается сугубо индивидуально. Сложившаяся вокруг объектов элитного жилья уникальная архитектурная среда диктует свои законы, которые нельзя не учитывать», – комментирует коммерческий директор бизнес-единицы Группы ЛСР «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» Денис Бабаков.

В качестве примера он приводит первый дом премиального комплекса «Смольный парк» (проект архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры»), который решен в традициях конструктивизма, поддерживая архитектуру соседнего здания 1950-х годов. Рикардо Бофилл, разрабатывая проект застройки квартала у Смольного для компании «ЮИТ» и «Александрию» для RBI, ориентировался на эстетику неоклассицизма, присутствовавшую в этой части города до советских времен. «Мы искали архитектора, который бы пытался не самовыразиться, а найти решение, оптимально подходящее к этому месту, так как оно очень контекстно зависимое. Российские архитекторы, на мой взгляд, не могут снять задачу самовыражения», – рассказывает о логике поисков архитектора Возиянов.

Наибольшее число новых зданий в Петербурге по понятным причинам маскируются под классицизм, барокко, ампир, модерн. В настоящее время в стадии проектирования или реализации находятся несколько проектов в историческом стиле или с его активным использованием: дома в составе проектов «Набережная Европы» и «Невская Ратуша», жилые дома на проспекте Чернышевского и Депутатской улице. По словам специалистов Knight Frank, это безошибочное рыночное решение: многие потребители элитной недвижимости предпочитают здания в историческом стиле, так как их фасады выглядят более привлекательно.

О времени и о себе

Впрочем, имеет место и противоположная точка зрения. «Я глубоко убежден, что в настоящее время создавать в нашем городе что-либо в псевдоисторическом стиле, пытаясь перещеголять знаменитых архитекторов, бессмысленно. Получится какой-то суррогат, подделка. Сейчас другое время, и мы должны стараться сделать красиво, привнеся в архитектуру что-то новое и современное, естественно, чтобы оно не шло вразрез с общей стилевой концепцией архитектурного окружения», – считает Игорь Оноков.

В качестве примера Оноков приводит проект жилого комплекса «Леонтьевский мыс» («Студия 17» петербургского архитектора Святослава Гайковича), который строится практически в центре города, на краю Петроградской стороны: «Мы создали принципиально новый продукт с оригинальной современной архитектурой». Из бесспорно нового можно назвать большую для элитного комплекса высоту корпусов (до сих пор только «Новая звезда» от Холдинга RBI поднялась до 13 этажей), количество строений (19) и квартир (399).

Приверженцы классических архитектурных решений относятся к возможности появления современных шедевров скептически. Если уж делать заявку на проект, отличающийся от стилистики фоновой петербургской застройки, то надо предлагать что-то действительно выдающееся – и по замыслу, и по исполнению. «Для футуристических проектов качество еще более важно, чем для классических, в том числе – качество строительства. Ничего хорошего не вижу в том, что возникнет еще одна неряшливо построенная стекляшка, – размышляет Михаил Возиянов. – Сделать ее красивой и современной гораздо труднее, чем здание в псевдоклассическом стиле с оштукатуренными фасадами. Эксплуатация современных зданий гораздо сложнее и дороже: их надо чаще мыть, иначе фасады, припорошенные пылью, будут выглядеть отнюдь не элитно».

Однако, по мнению его оппонентов, современный элитный комплекс немыслим без панорамного остекления. «Если нет панорамного остекления, то нет и видовых характеристик, а значит, дом не может быть элитным», – поясняет Игорь Оноков.

С чем соглашаются обе стороны, так это с гипотезой, что время безликих проектов в элитной недвижимости прошло. Конкуренция за покупателя заставит девелоперов искать интересные решения. Другое дело, что далеко не все эксперименты окажутся удачными.          

Санкт-Петербург