Конкуренция с прошлым

Тема недели
Москва, 16.07.2012
«Эксперт Северо-Запад» №28-31 (577)
Бизнес будет постепенно отказываться от размещения новых производств в промзонах, существующих с советских времен, считает Владимир Вишневский

Фото: Александр Крупнов

Невысокая динамика заполняемости индустриальных парков СЗФО обусловлена в том числе стремлением бизнеса снизить издержки, разместив производство на территории более дешевых brownfeild – существующих с советских времен заводов и промышленных зон. Однако такой подход в перспективе приводит к росту расходов, поэтому отношение бизнеса к данному вопросу постепенно меняется. Индустриальным паркам необходимо создать привлекательные условия для резидентов, в том числе обеспечить доступ к кадровым ресурсам, считает управляющий директор управления инвестиций в недвижимость «ВТБ Капитал Управление Активами» Владимир Вишневский.

– Инвесторы активно идут в индустриальные парки или все же предпочитают обустраивать под себя отдельную территорию на основе brownfeild либо greenfield?

– По поводу организации производства в чистом поле большинство инвесторов иллюзий уже не питают: это очень затратно и долго, а часто – нерентабельно. Впрочем, сказать, что в индустриальные парки очень активно приходят, тоже нельзя. Предприятия стремятся к сокращению издержек и все еще пытаются создавать производства на основе brownfeild.

– Насколько такой подход оправдан?

– Это неправильно, поскольку инвестирование в новое производство предполагает долгосрочный цикл жизни. Нельзя подобный проект основывать на изношенных промышленных территориях. Когда клиенту демонстрируют такой участок с, условно говоря, подготовленной инфраструктурой, возможно, внешне он и выглядит приемлемо. Однако не все задумываются о качестве этой инфраструктуры, которая с советских времен уже амортизирована, и не единожды.

Пришедшее на такую площадку предприятие в итоге сталкивается с необходимостью оплачивать капитальный ремонт, аварийные мероприятия. И это не только отражается напрямую на сумме вложений, но и приводит к регулярным нарушениям производственного цикла, что в конечном итоге вновь выливается в финансовые потери. Но нежелание платить дороже на старте все равно подвигает инвесторов идти по такому пути.

Поиск баланса

– На каком этапе находится строительство вашего индустриального парка «Марьино»?

– Мы укладываемся в заявленные в соглашении с правительством Петербурга и первыми резидентами сроки. 15 июня этого года состоялся запуск первой очереди парка, городские подрядчики возвели все запланированные объекты внешней инфраструктуры. Окончено строительство двух новых автомобильных дорог и необходимой инженерной инфраструктуры в рамках первой очереди. В ближайших планах – обустройство управляющей компании на территории парка, мы приступили к проектированию соответствующих объектов, завершить их строительство намерены к ноябрю. Это позволит организовать полноценное управление территорией и предоставлять централизованный сервис резидентам.

– Помимо якорного резидента, завода «Ё-авто», какие компании заявили о приходе на эту территорию?

– Что касается новых резидентов, то в настоящее время мы находимся в финальной стадии переговоров с двумя компаниями из Скандинавских стран. Одна из них работает в сфере лакокрасочного производства. Думаю, окончательное юридическое оформление договоренностей произойдет к концу сентября.

– Тогда первая очередь парка будет заполнена?

– Почти. Вероятно, останется место для одного, максимум двух резидентов. Строительные работы по возведению второй очереди начнутся в марте следующего года, завершиться должны к осени 2013-го. Однако это не значит, что приход резидентов на данный момент невозможен. В связи с тем что процесс юридического оформления сделки небыстрый, само заселение предприятий на территорию придется как раз на период завершения второй очереди.

Хотя есть потенциальные резиденты, рассматривающие возможность занять всю территорию. Это крупные инвесторы, с которыми мы ведем предварительные переговоры, но такие проекты, как правило, требуют длительных позиционных обсуждений, и оценивать вероятность их прихода в парк я не готов.

– Для управляющей компании, наверное, предпочтительнее наличие одного-двух крупных предприятий, нежели большого числа средних?

– Конечно, крупный инвестор, заинтересованный в обширных площадях, – это очень привлекательный клиент для любого индустриального парка. Тем не менее мы изначально заявляли, что принципиальных ограничений по размеру компаний нет. Мы готовы работать с резидентами, у которых есть потребность в земельном участке от 1,5 га. Утверждать, что с точки зрения управления парком преобладание крупных компаний более предпочтительно, однозначно нельзя. С одной стороны, чем меньше «жильцов», тем проще поддерживать порядок. С другой – концентрация на крупных инвесторах подразумевает большую зависимость управляющей компании от настроений и требований таких резидентов. В этом вопросе скорее нужно стремиться к сбалансированности.

Шире круг

– Размещение производств «Ё-авто» и «ЯРОВИТ МОТОРС» давало основания рассчитывать на интерес к парку со стороны производителей автокомпонентов. Ожидания оправдались?

– Действительно, эта категория резидентов была одной из приоритетных, но мы все-таки трезво оценивали темпы развития данной отрасли, поэтому определились изначально, что будем работать с предприятиями любых отраслей, кроме пищевой промышленности и фармацевтики. К сожалению, эти категории резидентов размещать в нашем парке не позволяет законодательство. Что касается производства автокомплектующих, то в Петербурге, да и в России в целом, эта сфера развивается не так динамично, как хотелось бы.

В частности, потому, что критический момент для исполнения новых соглашений по промышленной сборке автомобилей еще не наступил. Пока производители рассматривают для себя потенциальных поставщиков, ведут переговоры с зарубежными партнерами, а те, в свою очередь, присматриваются к России. И делается это не в спешном режиме. Хотя, конечно, увеличивать процент локализации автопроизводителям придется, и с каждым месяцем интерес к подготовленным территориям последовательно растет – у нас увеличивается количество заявок, показов территории представителям автосборочных предприятий. Но к более конкретным результатам этот процесс еще не привел.

– Серьезную конкуренцию Северной столице составляют Калужская и Ульяновская области. Есть мнение, что там размещение в индустриальном парке обходится дешевле, чем в Петербурге и Ленобласти.

– В случае с Калугой сравнение цен не совсем корректно, так как только два объекта там реализованы на частные средства: «И-Парк Лемминкяйнен» и парк компании «Фольксваген», которая получила территорию под размещение завода с резервной площадью и уже на ней начала формировать свой парк. Остальные индустриальные площадки – работа исключительно Корпорации развития Калужской области, финансировалось их строительство из регионального бюджета. Соответственно, они могут позволить себе более низкие цены в расчете на налоговые поступления от резидентов и создание новых рабочих мест. Если сравнить индустриальный парк «Марьино» с другими частными площадками, то по стоимости он вполне конкурентоспособен.

– В Петербурге развиваются особые экономические зоны (ОЭЗ), при размещении в которых резиденты имеют право на налоговые преференции. Вам они конкуренцию составляют?

– Пока нет. Это зоны технико-внедренческого типа, и если строго соблюдать критерии отбора предприятий, которые могут туда прийти, то круг потенциальных резидентов достаточно узок. Речь идет о сугубо инновационной промышленности, выпускающей опытные образцы продукции с высокой добавленной стоимостью. Если эта концепция не поменяется, ОЭЗ не будут с нами конкурировать, так как мы ориентируемся на традиционную промышленность. Конечно, мы заинтересованы в современных предприятиях, которые уже используют инновационные разработки, и в этой связи приняли решение о высоких требованиях к уровню опасности размещаемых производств: четвертый и пятый классы опасности.

– Есть ли примеры территорий, которые являются серьезными конкурентами для вас?

– Например, производственно-промышленная зона в Елабужском районе Республики Татарстан – ОЭЗ «Алабуга». По сути, это классический индустриальный парк, но там действуют особый таможенный режим и большое количество налоговых преференций. Конечно, если инвестор рассматривает аналогичные предложения в части инфраструктуры, одно из которых позволяет сэкономить на налогах и импортно-экспортных пошлинах, он вряд ли будет сомневаться, что выбрать.

Я знаю в Ленинградской области только один парк, который, как и наш, полностью подготовлен для прихода резидентов, – в Горелово. Заявок в Ленобласти много, ряд объектов проектируются, другие ведут строительство, но готовый продукт предлагает лишь один индустриальный парк.

– Существует ли вероятность, что вы при содействии администрации Петербурга сможете предоставлять резидентам ряд льгот?

– Если бы частный парк мог получить подобные полномочия, это было бы идеально. Полностью такой вариант исключать нельзя, но задача управляющей компании – убедить власти, что подобная мера в перспективе оправдается и пойдет на пользу региону. Это работа, которую нужно проводить.

Мы прошли подобный путь, когда готовили свое соглашение с Петербургом и инвесторами, защищали модель бюджетной эффективности и смогли, по сути, применить схему государственно-частного партнерства. Тем самым парк получил первых резидентов, резиденты – существенные преференции, а город – повышение занятости, налоговые отчисления не только создаваемых предприятий, но и компаний-подрядчиков, задействованных в строительстве. Вполне возможно, что мы сформулируем предложения для администрации города, возможно, стоит присвоить парку статус ОЭЗ производственно-промышленного типа. Однако для этого необходимо представить свою позицию и федеральным властям.

Обеспечить кадрами

– Какие факторы помимо стремления предприятий сэкономить останавливают их приход в индустриальные парки?

– Такой немаловажный аспект, как доступ к трудовым ресурсам. Мы проводили исследование и пришли к выводу, что с точки зрения обеспеченности персоналом расположение нашего парка вполне конкурентное. В близлежащих районах города – Юго-Запад, Петродворец, Красносельский, Ломоносовский районы – почти 1 млн жителей. А расположенный в этой зоне Санкт-Петербургский университет – поставщик инженерно подготовленных кадров.

Есть также сложность, характерная для всех производственных площадок, которые находятся условно за границами Петербурга, – обеспеченность общественным транспортом. Вопрос о доставке персонала руководители предприятий задают третьим после обсуждения стоимости размещения и наличия инфраструктуры. У нас есть идеи, как решать эту проблему. После завершения создания производств на территории парка планируем организовать собственный шаттл, которым смогут пользоваться все резиденты, просчитываем экономику проекта. Мы проводили рабочие переговоры с крупными производствами, располагающимися в Стрельне и Петродворце, о том, как выстроить диалог с администрацией Петербурга о возможности запустить дополнительные маршруты общественного транспорта либо скорректировать существующие маршруты так, чтобы они отвечали интересам формирующейся промышленной территории. Об этих потребностях мы уже сообщили городским властям.        

Санкт-Петербург

Новости партнеров

«Эксперт Северо-Запад»
№28-31 (577) 16 июля 2012
Индустриальные парки
Содержание:
Конкуренция с прошлым

Бизнес будет постепенно отказываться от размещения новых производств в промзонах, существующих с советских времен, считает Владимир Вишневский

Реклама