Критерий выбора

Строительный комплекс Северо-Запада
Москва, 13.08.2012
«Эксперт Северо-Запад» №32-33 (579)
Михаил Медведев: «Не стоит ставить знак равенства между понятиями „доступное жилье“ и „дешевое жилье“. Время, когда во главе угла для покупателя стоял исключительно финансовый аспект приобретения квартиры, уходит в прошлое»

Фото: «ЦДС»

Весь мир замер в ожидании нового кризиса (или второй волны старого), которым грозят финансисты и аналитики. Из США и Европы периодически доносятся тревожные новости, которые могут оказаться как безобидными колебаниями рынков, так и предвестниками нового коллапса. В это время российские компании прислушиваются к собственным ощущениям: меняется ли деловая среда? Чувствуются ли изменения покупательского спроса? Готов ли отечественный бизнес к новым изменениям? О том, как будет развиваться ситуация на строительном рынке Петербурга в ближайшие годы, стоит ли ожидать снижения цен на жилье и смогут ли застройщики наладить конструктивный диалог с городскими властями для решения назревших проблем, «Эксперту С-З» рассказал генеральный директор Группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев.

Стратегический план

– Участники рынка и эксперты не исключают, что в 2013-2014 годах объемы сдачи жилья в Санкт-Петербурге сократятся. Какие прогнозы по вашей компании?

– Если говорить об ожиданиях относительно 2012 года, то, думаю, уменьшения объемов сдающегося жилья еще не будет. Это относится как к нашей компании, так и к другим игрокам рынка. Дело в том, что многие объекты в городе находятся в процессе строительства, причем среди них много проектов очень крупных, представляющих собой комплексное развитие территорий. За счет этого и удастся избежать спада в объемах сдачи жилья в конце текущего года.

Что же касается 2013-2014 годов, то хотелось бы удержаться от прогнозов. Экономическая ситуация в мире, финансовые и отраслевые рынки нестабильны, есть опасения относительно цен на нефть, которая для российской экономики, пожалуй, является одним из главных индикаторов кризиса. В «ЦДС» мы пока не чувствуем никаких негативных изменений. А прогнозировать, как именно станет дальше развиваться ситуация, в том числе на строительном рынке Петербурга, сложно. Однозначно могу сказать одно: очевидной тенденцией ближайших лет станет расслоение между крупными и мелкими застройщиками: те, кто сейчас строит много, будут строить еще больше, а те, кто мало, – еще меньше или же вообще будут вынуждены уйти с рынка.

– Какие проекты планируете ввести в краткосрочной перспективе? Нет ли у вас «зависших» на рассмотрении в правительстве города проектов планировок?

– Для нас важным направлением деятельности всегда были поиск и покупка новых пятен под застройку. Эта задача – стратегически важная, и ее решение как раз позволяет в условиях экономической нестабильности иметь перспективный план развития и, следуя ему, избегать серьезных спадов. С начала этого года приобретены земельные участки в Московском и северных районах Санкт-Петербурга, предназначенные для постройки жилых комплексов эконом-класса. Общий объем жилья, которое мы планируем там построить и сдать в эксплуатацию, – более 800 тыс. кв. м. Пока новые проекты проходят все необходимые градостроительные согласования, так что более подробно рассказать о них можно будет к концу года.

Цена и ценность

– Вы чувствуете изменение спроса – количественное и качественное? Остается ли цена приоритетным критерием для покупателя?

– Сегмент жилья эконом-класса достаточно устойчив к экономическим колебаниям, поскольку люди всегда нуждаются в собственной жилплощади, и желательно – в доступной. Подчеркну: именно доступной, а не дешевой. Цена квадратного метра – в настоящее время далеко не главный показатель привлекательности квартиры, важнее удобные условия ее приобретения, такие как рассрочка, ипотека, государственные субсидии. Например, квартира может быть недорогой, но едва ли кто-то сделает выбор в ее пользу, если при покупке необходима стопроцентная оплата. И противоположный случай – человек решит приобрести более дорогое жилье, поскольку есть возможность оплатить его в рассрочку, сделав относительно небольшой первоначальный взнос. Так что стоимость квадратного метра и квартиры – показатели важные, но далеко не всегда решающие.

Кроме того, время, когда во главе угла для покупателя стоял исключительно финансовый аспект приобретения квартиры, уходит в прошлое. Люди все больше обращают внимание на удобство расположения жилья, наличие рядом необходимой инфраструктуры, транспортную доступность. Возрастает число тех, кому немаловажно экологическое состояние района, где располагается их потенциальное жилье, наличие зелени вокруг, близость водоема. Люди начинают больше думать о своем комфорте и здоровье, поэтому становятся более взыскательными к своему будущему дому.

– И все-таки стоимость квадратного метра остается главным и самым болезненным вопросом для большинства россиян. Президент и премьер неоднократно заявляли о необходимости снизить его цену, чтобы обеспечить доступность жилья. Есть у строителей жилья массового сегмента запас маржинальности для снижения цены реализации?

– Повторю: нельзя ставить знак равенства между понятиями «доступное жилье» и «дешевое жилье». При сегодняшних ценах на квадратный метр в Петербурге человек вполне может «потянуть» жилье. Конечно, не без усилий, но все-таки осилить. Если человек работает, то, имея средний заработок, он имеет возможность купить квартиру благодаря рассрочке, ипотеке, всевозможным госпрограммам.

Один из реальных способов избежать роста стоимости жилья, на мой взгляд, – строить больше. И поэтому получается замкнутый круг: чтобы цены не повышались, необходимо строить больше, а чтобы строить больше, нужно продавать квартиры по цене не ниже уже существующей. Кроме того, на строительном рынке должно работать больше компаний – это и создаст новые квадратные метры, и позволит держать их стоимость в разумных пределах. Плюс к тому – оздоравливающее действие конкуренции: чем она выше, тем более выгодные условия будут стремиться предложить потенциальным клиентам застройщики.

Но новые компании не появятся просто так – государство могло бы принять определенные меры для этого, например порог вхождения на строительный рынок не должен быть очень высоким. Кроме того, строительный рынок при всей его специфике не должен быть чересчур зарегламентирован: некоторые законодательные ограничения не приносят никакой пользы, а только осложняют работу застройщиков, создают лишнюю головную боль чиновникам и иногда даже оставляют в проигрыше потребителей.

Прийти к консенсусу

– Представители правительств Петербурга, Ленинградской и Московской областей заявляли, что, возможно, есть смысл переложить затраты на создание инфраструктуры на плечи застройщиков. Как это повлияет на бизнес?

– Социальное обеспечение – это функция государства. Не справляясь с ней, оно стремится решить проблемы за счет бизнеса. Безусловно, бизнес существует ради общества, а не наоборот, и любая уважающая себя компания ведет себя ответственно, действуя как «корпоративный гражданин», выстраивающий свою деятельность с учетом интересов окружающих. Но это абсолютно не значит, что бизнес должен латать дыры в местном бюджете.

Переложить затраты на создание инфраструктуры на плечи застройщиков – фактически то же самое, что обязать их, то есть нас, два раза платить налоги. А это просто нереально: экспертами строительного рынка давно подсчитано, что если застройщики возьмут на себя целиком еще и обеспечение возводимых жилых объектов инженерной и социальной инфраструктурой, то это будет равно второй себестоимости строительства. Это прямой путь к убыточности строительных компаний, поэтому данный вариант нельзя назвать приемлемым решением проблемы.

– Правительство Петербурга говорит, что в бюджете нет денег на инфраструктурное обеспечение всех заявленных и даже уже строящихся проектов, особенно на вновь осваиваемых территориях. Есть ли выход из этой ситуации?

– Я бы не стал так драматизировать ситуацию. Нельзя сказать, что в последние годы государство не занималось или сейчас не занимается возведением объектов социальной инфраструктуры. Напротив, процесс идет, причем достаточно активно. Другое дело, что при нынешних темпах застройки таких объектов все равно не хватает. Но, опять же, пока непонятно, какова эта нехватка.

Идет ревизия проектов, после которой станет понятно, сколько денег есть в бюджете города для создания инженерной и строительной инфраструктуры. Возможно, финансовый дефицит не столь критичен и его можно восполнить за счет перераспределения средств между разными статьями бюджета или с помощью каких-то федеральных трансфертов. Кроме того, строительные компании совершенно не против того, чтобы по мере сил помочь городским властям в решении данной проблемы. При губернаторе Санкт-Петербурга сформирована рабочая группа из представителей строительных организаций, задача которой – искать оптимальные пути взаимодействия власти и бизнеса. Мы находимся в состоянии постоянного диалога, ни одна из сторон не предъявляет другой никаких требований в ультимативной форме, так что, уверен, удастся прийти к консенсусу.

Игра по правилам

– Госдума рассматривает законопроект о взаимном страховании застройщиков для повышения защиты дольщиков от банкротств компаний. Как вы относитесь к этой идее? Возможны ли альтернативные механизмы защиты дольщиков?

– В последние годы введены более четкие и строгие правила для застройщиков, да и вообще для всех игроков строительного рынка. Эти правила вносят определенный элемент порядка и безопасности для конечных покупателей недвижимости. Действует понятный федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», где законные способы приобретения жилья подробно описаны, незаконные – запрещены и строго караются.

Любую информацию о строительной компании можно найти в интернете, со всеми отзывами о ее деятельности, оценками и комментариями как экспертов, так и рядовых покупателей. Застройщики, работающие на рынке (по крайней мере на петербургском), известны, дорожат своей репутацией и стараются поступать так, чтобы их сегодняшние клиенты и в будущем оставались с ними. Поэтому случаи обмана дольщиков – это скорее вопиющие исключения из правил. И в Петербурге, на мой взгляд, проблема обманутых дольщиков не имеет такого масштаба, который требовал бы принятия рассматриваемого закона.

Законопроект пока находится на стадии обсуждения, и чтобы дать ему оценку, необходимо более детально изучить его положения. У меня есть опасения, что он может стать очередной бюрократической препоной, которая не принесет рынку никакой пользы, а лишь создаст новые сложности. Есть случаи, когда лекарство опаснее болезни, и не хочется, чтобы этот закон стал таковым.

Санкт-Петербург

Новости партнеров

Реклама