Данные Росстата свидетельствуют об увеличении с начала 2012-го по сравнению с годом предыдущим объемов строительных работ на 5,4%, в частности жилищного строительства – на 3,7%. Казалось бы, тенденция обнадеживающая: хотя показателей лучшего докризисного года строительный комплекс еще не достиг, налицо устойчивая положительная динамика. Но эксперты предостерегают: тренд может измениться уже в ближайшее время. В частности, Высшая школа экономики по результатам своего исследования, основанного на опросе участников отрасли, прогнозирует падение показателей ввода жилья в среднесрочной перспективе. Своим видением состояния дел в строительном комплексе СЗФО и прогнозами на ближайшие два года с «Экспертом С-З» поделился вице-президент Национального объединения строителей, генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР Александр Вахмистров.

Вопреки подсознанию

– Относится ли утверждение об ожидаемом снижении деловой активности стройкомплекса к СЗФО?

– Итоги 2011-го и первой половины 2012 года показывают: самое страшное для отрасли позади, и сегодня, несмотря на подсознательное ощущение приближения кризисных явлений глобального масштаба, негативных сигналов с рынка не поступает. Не могу сказать, что идет бурное развитие строительства, но те объекты, которые имеют соответствующую документацию, планомерно строятся. Конечно, я лучше знаком с ситуацией в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Но в других регионах округа картина, похоже, аналогичная: там, где приняты градостроительные решения, процесс идет и приостановки строек нет.

О положении дел в регионах Группа ЛСР может судить как производитель строительных материалов. Спрос растет на инертные материалы – песок и щебень. Хорошо продаются кирпич и газобетон, причем не только в Петербурге и Ленобласти. В конце прошлого года мы вывели на рынок цемент, который уже поставляется по всему Северо-Западу. Если в 2011 году доля завода «ЛСР-Цемент» в регионе составляла только 3%, то к середине 2012-го она выросла до 15% и продолжает неуклонно увеличиваться.

То есть налицо стабильное поступательное развитие строительного комплекса, которое идет не слишком быстрыми темпами и без особых рывков. Но бесконечно это продолжаться не может. Существуют факторы, которые вызывают озабоченность относительно прогнозов на 2013-2014 годы.

– Какие именно факторы?

– В первую очередь это замедление решений градостроительных вопросов. Мы это ощущаем на себе: целый ряд проектов планировки находится на стадии согласования, и процесс их рассмотрения затягивается. Скорее всего, это связано даже не с позицией губернатора Петербурга, а с общей установкой: давайте еще раз как следует посмотрим, и еще, и еще. Это в корне неверно: любой чиновник должен работать в соответствии с инструкцией, в которой жестко обозначены сроки рассмотрения проектов и выдачи замечаний. Причем проверяться проект должен именно с точки зрения соответствия нормативам: соответствует – положительное заключение, не соответствует – отрицательное. Всяческие размышления о том, нужно строить жилье или не нужно, излишни.

Разговоры о нецелесообразности увеличения объемов жилищного строительства идут с начала 1990-х годов. Меня вообще такой подход удивляет. Иногда кажется, что у некоторых чиновников цели возводить жилье нет как таковой. Они уверены, что от большого объема сданных квадратных метров – одни проблемы: новые кварталы надо транспортной инфраструктурой обеспечить, школы построить, на баланс «социалку» принять. Сталкивался с подобным отношением в разных регионах. Но мыслить так – значит просто переворачивать все с ног на голову. Логика должна быть другая. В России неважная демографическая ситуация, есть посыл правительства увеличить рождаемость. На это направлен целый ряд федеральных программ, среди которых одна из важнейших – обеспечение доступности жилья. Без строительства новых домов эту задачу не решить: рождаемость замедлится, молодежь будет уезжать из страны.

Пора антирекордов

– Комитет по строительству Санкт-Петербурга считает, что девелоперы драматизируют ситуацию. Никакого сокращения ввода жилья, по словам его представителей, быть не может, так как согласованы проекты планировок на 40 млн кв. м, то есть при нынешних темпах строительства – лет на 15 вперед.

– Такие цифры действительно декларируются, но ни разу эти 40 млн кв. м не были показаны в раскладке по позициям. У Группы ЛСР тоже есть участки, на которых можно возвести 8,4 млн кв. м жилья. Но прежде чем начать строить на этих территориях, надо подготовить строительную документацию, запроектировать, получить все разрешения, добиться договоренностей с городом об обеспечении инфраструктуры. Все это достаточно длительные процессы – от утверждения ППТ до выхода на объект проходит не менее двух лет. Насколько помогут заявленные 40 млн кв. м сохранить темпы сдачи жилья, не знаю. Увидим по итогам следующих лет. В 2012-м, по нашим прогнозам, в Петербурге все пройдет благополучно и к концу года город получит около 2,7 млн кв. м нового жилья. То есть на уровне 2011-го. А вот дальше, при сохранении такого подхода, – сильно сомневаюсь.

Если проводить аналогию с Москвой, где после смены губернатора также была взята пауза по согласованию строительных проектов, то по итогам первого полугодия 2012 года мы видим очередной антирекорд – падение объемов по сравнению с предыдущим годом на 30%, а по сравнению с 2007-м – в разы. Но идущий в столице процесс не аналогичен петербургскому. Московские власти поставили во главу угла стратегию развития транспортной системы и стали проверять новые строительные проекты с точки зрения увеличения нагрузки на дорожно-транспортную сеть. Подход вполне рациональный. Объемы сдачи жилья падают, но участникам рынка хотя бы понятна внутренняя логика проводимой городом политики. А в Петербурге появилась идея провести ревизию проектов с позиции возможностей бюджета. Вероятно, действительно создание такого дорогостоящего объекта, как Орловский тоннель, сейчас не ко времени. Но детские сады строить все равно надо!

– Как, на ваш взгляд, можно решить дилемму: «город должен обеспечить» и «у бюджета денег не хватает на строительство всей инфраструктуры»?

– Выход очень простой. Надо исходить из посыла, что обеспечение новостроек социальной инфраструктурой – прямая обязанность государства, а не из ограниченности бюджета. Рассуждая в логике «будем строить столько, на сколько хватит денег», можно зайти очень далеко – вслед за обеспечением жильем, чем в советское время тоже занималось государство, снять с бюджета все остальные нагрузки. Перестать строить школы, садики, финансировать образование и здравоохранение. Но тогда надо заявить об этом громко и прямо.

Нагрузка для застройщика

– Переложить инфраструктурные затраты на застройщика – одна из популярных идей властей регионов, в частности Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Как вы относитесь к этому?

– Можно переложить это на инвесторов. Но возникает масса нюансов, в том числе юридических. Предположим, принято решение о возведении садика за счет средств инвесторов. Хорошо, нашли деньги, спроектировали, построили. Что делать с детским садом дальше? Примет ли его муниципалитет или субъект федерации на баланс? Или придется продавать здание частной структуре, чтобы вернуть затраты? Или сдавать в аренду коммерческим учреждениям, оставляя девелопмент за собой? Надо тогда понимать, что население нового квартала получит услугу по соответствующей цене, то есть будет обеспечено дотацией от государства. А как быть со школами? Государство ведь гарантирует бесплатное образование.

Есть также экономическая сторона проблемы. Включение в проект социальных объектов увеличивает себестоимость строительства. Предсказуемая реакция инвестора – заложить дополнительные расходы в цену квадратного метра. Но она имеет потолок, определяемый состоянием рынка. Следовательно, финансировать придется за счет прибыли строительной компании, что, в свою очередь, может привести к ощутимым потерям бюджета из-за сокращения налога на прибыль. Группа ЛСР, к примеру, в 2011 году перечислила 8 млрд рублей налогов в бюджеты всех уровней. Негативный эффект для самих строителей будет заключаться не только в сокращении маржи, но и в замедлении развития производства, ведь основная часть прибыли направляется в развитие мощностей предприятия.

В результате, конечно, может возникать иллюзия, что таким образом задача будет выполнена: количество вводимого жилья уменьшится, значит, и детских садов можно строить меньше. Но надо понимать, что одновременно автоматически увеличится цена квадратного метра.

– Если все же решение о финансировании инфраструктуры за счет инвестора примут, что будете делать?

– Будем строить.

– У вас есть ресурс для повышения затрат? Какая средняя маржинальность в отрасли?

– На разных видах работ разная. В подрядной деятельности она колеблется в рамках 10-15%, в строительстве жилья в зависимости от локации может доходить до 25%. Порядка 10% маржи съедает инфляция, 30% – выплаты в бюджеты. Тем не менее некоторый запас прочности для увеличения затрат есть. Но следует предвидеть, что далеко не все компании смогут привлечь проектное финансирование под создание социальных объектов. Тем более что условия передачи детских садов и школ муниципалитетам, повторюсь, непонятны, а отдача от самостоятельной эксплуатации объектов также пока туманна. На таких условиях банки не захотят выделять кредиты, так как небольшим строительным компаниям зачастую просто нечего предоставить в залог. В конечном итоге такая политика может привести к сокращению участников отрасли.

Ищите деньги

– Но ведь и в словах чиновников есть своя правда. Вице-губернатор Ленобласти приводил красноречивый пример: если регион возьмется обеспечивать социальной инфраструктурой все проекты, строительство которых запланировано во Всеволожском районе, то полтора десятка лет будет работать только на это. Конечно, это некоторое полемическое преувеличение. Но где взять деньги, если их нет в бюджете?

– Бюджет – только инструмент, а не точка отсчета, от которой должна выстраиваться стратегия развития региона. Нет денег – надо найти возможность их привлечь, а не отказываться выполнять обязательства, принятые на себя государством. Надо занять или обеспечить дополнительные налоговые поступления, например за счет повышения налога на недвижимость, введения налога на роскошь. Речь об этом уже ведется на федеральном уровне. Для Ленинградской и Московской областей также, возможно, скоро будет найдено решение.

Весной я присутствовал на совещании в Московской области, которое проводил Владимир Путин, тогда еще премьер-министр. Обсуждался вопрос об уплате налога на доходы физических лиц по месту проживания, а не работы. Инициатива поддержана Минфином, Минэкономразвития, в правительство РФ направлены обращения губернаторов Шойгу и Дрозденко. По моим ощущениям, решение будет принято до формирования бюджета 2013 года. Это абсолютно правильно: перераспределение налогов даст источник наполнения муниципальных бюджетов, из которых, в свою очередь, будет финансироваться выполнение социальных обязательств государства. Как в Европе, муниципалитеты будут экономически заинтересованы в увеличении количества жителей и перестанут видеть в них источник дополнительных проблем.

– Какие еще, помимо нерасторопности чиновников, есть причины медленного восстановления строительного комплекса после кризиса 2008 года?

– Рост стоимости строительных материалов. Если строящееся жилье дорожает в пределах инфляции, на 8-10% в год, то отпускные цены на стройматериалы растут в среднем вдвое быстрее. Как производителей стройматериалов нас это радует, хотя наша маржа увеличилась в гораздо меньшей степени. Значительную ее долю поглощает повышение тарифов на услуги монополистов, которые выросли в июле и продолжат повышаться в ближайшие год-два. Соответственно, можно ожидать дальнейшего удорожания строительных материалов.

– Каковы ваши прогнозы на среднесрочную перспективу? ВШЭ предсказывает сокращение жилищного строительства...

– Прежде всего за счет перечисленных факторов мы ожидаем роста затрат и сокращения маржинальности в отрасли. Но ничего апокалипсического не произойдет, даже если нас обяжут строить садики. Это не так много в общем объеме инвестиций и отрасль не обрушит. Однако тенденция к перекладыванию государственных обязательств на инвесторов в целом неправильна. Каждый должен заниматься своим делом.           

Санкт-Петербург