Стабильность настраивает на рост

Строительный комплекс Северо-Запада
Москва, 13.08.2012
«Эксперт Северо-Запад» №32-33 (579)
Бизнес, оправившийся от кризиса, все больше нуждается в складских, офисных и торговых площадях, что обеспечивает стабильность на рынке коммерческой недвижимости Петербурга

После кризисного спада бизнес обрел некоторую устойчивость и теперь предпринимает попытки развиваться дальше. Во всяком случае, в Петербурге ему требуется все больше складских, офисных и торговых помещений. Их заполняемость растет, что рано или поздно приведет к повышению арендных ставок.

Офисы ждут площадей

В офисном сегменте Петербурга главной тенденцией полугодия стало снижение объемов ввода и, соответственно, сокращение доли свободных площадей. Но арендные ставки пока остаются на прежнем уровне – в ожидании сдачи в эксплуатацию большого количества новых объектов во втором полугодии. Объем ввода на 1 июля эксперты оценивают примерно в 50 тыс. кв. м. При этом во втором полугодии ожидается ввод более чем 190 тыс. кв. м.

По итогам второго квартала 2012 года, согласно исследованию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, вместо ожидавшихся девяти объектов введено семь. Причем объем предложения они увеличили незначительно: вторая очередь конгрессного центра «Петроконгресс» уже полностью сдана одному арендатору, офисный центр «Транснефти» построен компанией для собственного использования. Кроме того, перенесены на второе полугодие 2012 года сроки открытия ряда крупных проектов.

По данным Knight Frank St-Petersburg, наибольший объем предложения пришелся на вторые очереди действующих деловых комплексов. Так, холдинг «Империя» завершил бизнес-центры «Сенатор» на 17-й линии В.О., 22 и на Большом проспекте В.О., 80. Компания «Русские самоцветы» открыла вторую очередь комплекса на площади Карла Фаберже, 8 и ведет строительство третьей очереди.

Из наиболее крупных объектов, планируемых к выходу на рынок до конца года, можно выделить бизнес-центры «Собрание» (Цветочная улица, 25) компании «Адамант» и Sinop (Синопская набережная, 22А), девелопером которого выступает «Плаза Лотос Групп», торгово-офисный комплекс «Луч» (проспект Металлистов, 7) компании «Петербургстрой», а также многофункциональный комплекс «У Красного моста» (набережная реки Мойки, 77-79) компании «БТК Девелопмент».

Специалисты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network обращают внимание: в первом полугодии объем поглощения офисов превысил ввод. Поэтому уровень вакантных площадей постепенно снижается. В офисных центрах класса «А» он составил 16%, а в зданиях класса «В» свободны 9% площадей. Такой тренд формируется прежде всего за счет средних площадей в бизнес-центрах класса «В+/В», утверждают специалисты GVA Sawyer. В то же время они отмечают возрастающие сложности для крупных арендаторов, которые ищут подходящие помещения, особенно при наличии специфических требований по локации (в центре города) и классу помещений.

Хотя качественных офисов становится больше, существуют проблемы, которые не всегда на виду. «Есть удачные с точки зрения локации и технических параметров здания, в которых наблюдается регулярная смена арендаторов. Это свидетельствует прежде всего о проблемах в оперативном управлении, также часто страдает техническая эксплуатация. Удачное местоположение ведет к высокому спросу, что не всегда положительно сказывается на клиентоориентированности арендодателя», – объясняет руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank Марина Пузанова.

Постепенно снижается доля заявок на небольшие помещения, замечают в GVA Sawyer. Во втором квартале выросла доля запросов на средние помещения за счет уменьшения запросов на маленькие. По данным Maris, в структуре спроса в первом полугодии лидировали компании ИT-отрасли, сферы услуг, финансового сектора и строительства.

Несмотря на хорошие темпы поглощения и рост заполняемости, арендные ставки в первом полугодии изменились мало. По расчетам Maris, незначительное повышение ставок произошло в начале года, после чего коммерческие условия не менялись. Таким образом, по итогам первого полугодия средний уровень арендных ставок для офисных центров класса «А» составляет 1,4-1,7 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса «В» – 0,9-1,2 тыс. рублей. При этом эксперты GVA Sawyer полагают, что в классе «А» ставки во втором квартале даже снизились на 1,6% по сравнению с первым. В то же время рост ставок на офисы класса «В» оценивается в 3,3%.

По мнению аналитиков компании, изменения обусловлены, во-первых, низкими ценами в объектах класса «А», появившихся на рынке сравнительно недавно, во-вторых, вымыванием наиболее ликвидного предложения в классе «В+/В». «Свободных площадей становится меньше, но арендные ставки остаются стабильными, – подтверждает управляющий директор УК „Сенатор“ Тим Миллард. – Думаю, большого роста ставок не предвидится до конца года».

В ритейле все спокойно

Обеспеченность торговыми площадями жителей Петербурга, как известно, самая высокая в России. Однако это не мешает девелоперам затевать новые проекты, а ритейлерам – арендовать в них площади.

В сфере торговой недвижимости ситуация, пожалуй, самая стабильная. К основным тенденциям в этом сегменте можно отнести увеличение доли развлекательной функции в ТРК, интерес и девелоперов, и посетителей к детским проектам, а также активное развитие продуктовых сетей.

По статистике Maris, по итогам первого полугодия объем действующих торговых центров различного качественного уровня в Петербурге составил 3,79 млн кв. м. Состоялось открытие второй очереди «Шкиперского молла» на Васильевском острове, ТРК «РИО» на улице Фучика, МФК Piterland в Приморском районе и «Ленты» на проспекте Обуховской Обороны.

Чтобы повысить доходность объектов, построенных несколько лет назад, владельцы ТРК активно взялись за их реконцепцию. Реформу уже пережили ТК «Академ Парк» (ранее – мебельный центр «Грейт»), ТЦ «Аура». Теперь к реконцепции готовятся «Феличита», «Рыбацкий», «Пассаж», «Толстой сквер». МФК «Толстой cквер» будет переориентирован на формат lifestyle-центра. ТРК «Феличита» после реконструкции откроется под вывеской «Лондон Молл».

Возобновляются работы на замороженных торговых проектах, большинство которых в период кризиса сменили собственников, констатируют аналитики Jones Lang LaSalle. Общий объем торговых площадей, запланированных к вводу в Петербурге до 2014 года включительно, составляет около 460 тыс. кв. м. Примечательно, что наибольшее число проектов будут реализованы как полноформатные региональные торговые центры – на них придется примерно 50% планируемых к вводу комплексов.

Самый распространенный формат торговых объектов в городе – торгово-развлекательный центр, считают в Maris. При этом развлекательная составляющая представлена самыми разными форматами: кинотеатры, боулинги и бильярдные, развлечения для всей семьи. В последнее время активно развиваются детские развлекательные центры: «Мастерград» в «Питерленде», «Дивный Город» в «Гранд Каньоне», Fun City в «Атмосфере». Популярны крытые катки, игровые зоны (Happylon в «Галерее», Game Zone в «Июне», Star Galaxy в «Южном Полюсе»). Существуют и совсем оригинальные досуговые объекты: аквапарк («Питерленд», «Родео Драйв»), зал для керлинга («Меркурий»), горнолыжный клуб («Континент» на Байконурской), мастерская («Южный Полюс»), крокодиловая ферма («РИО»).

По наблюдениям специалистов Jones Lang LaSalle, на петербургском рынке развивают бурную деятельность продуктовые ритейлеры. Так, финская Kesko Group начинает раскрутку двух брендов продуктовых магазинов – K-citymarket и K-supermarket, а компания «Интерторг» планирует открыть первый гипермаркет «Спар» в 2013 году. Один из первых продуктовых гипермаркетов Kesko Group, добавляют в Knight Frank, будет построен на Ситцевой улице (11 тыс. кв. м) уже к концу 2012 года. В ближайшей перспективе финская компания планирует приобрести еще минимум десять земельных участков под строительство торговых объектов в Петербурге и Москве.

Повышению доходности торговых комплексов способствует не только реконцепция, которая сопровождается неизменной ротацией арендаторов. Ротацию, как выяснилось, можно проводить и без редевелопмента комплекса. По информации Knight Frank, ТК «Невский центр» (Stockmann Group), открытый в конце 2010-го, уже в третьем квартале текущего года начинает кампанию по ротации арендаторов, чтобы увеличить их количество на 10-12%. Ожидается значительный рост доли магазинов классов «средний плюс» и «премиум».

Уровень заполняемости торговых центров по итогам первого полугодия специалисты Maris оценили в 95%. Однако наиболее успешные проекты как до, так и в период кризиса были заполнены на 100%, у большинства из них и в настоящее время есть листы ожидания. Аналитики Knight Frank также говорят о высоком уровне заполняемости, однако уточняют: доля свободных площадей увеличилась по сравнению с 2011 годом за счет ввода новых объектов.

«Мы видим высокую активность спроса как российских торговых операторов, так и зарубежных. Об этом свидетельствуют заключение в первом полугодии ряда крупных сделок аренды, а также анонсы крупнейших игроков рынка о реализации новых проектов. Особенно активны торговые операторы сегментов FMCG и общественного питания, при этом последние не боятся развивать новые для рынка Петербурга форматы. Ожидаем, что при сохранении благоприятной экономической ситуации в России и мире высокий уровень спроса на рынке сохранится», – комментирует генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

Поскольку изменения в заполняемости площадей незначительны, мало меняются и арендные ставки. «Для действующих арендаторов ставки аренды росли в соответствии с предусмотренной договором эскалацией», – поясняют в Maris. По мнению аналитиков ASTERA, это 5-10%. По расчетам Jones Lang LaSalle, максимальная арендная ставка для торговой галереи в качественных торговых центрах сохраняется на уровне 2 тыс. долларов за 1 кв. м в год.

Хотя обеспеченность жителей Петербурга торговыми площадями высока, на стадии строительства, по данным Maris, находятся несколько торговых центров совокупной площадью более 800 тыс. кв. м со сроком сдачи до конца 2014 года. До конца текущего года, дополняют эксперты ASTERA, ожидается ввод более 80 тыс. кв. м арендопригодных торговых площадей. Наибольшая доля в новом предложении приходится на торговые комплексы «Бухарестский» и «Международный» холдинга «Адамант». Кроме того, до конца года планируется открытие нескольких комплексов, облюбованных ритейлерами сегмента FMCG (и новых, и уже присутствующих на рынке).

Однако не обошлось без переноса сроков ввода целого ряда торговых объектов. В частности, на вторую половину 2012-го сдвинуто долгожданное открытие знаковых для Северной столицы проектов реконструкции Дома ленинградской торговли (TSUM St. Petersburg) и МФК «У Красного моста».

«В ближайшие два года на рынке будут появляться в основном региональные и окружные торговые центры. Новых проектов суперрегионального формата пока не предвидится», – уверяет руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева.

Складской ажиотаж

Наиболее динамичным сегментом рынка коммерческой недвижимости в первом полугодии стал складской. Дефицит качественных площадей привел к росту заполняемости складских корпусов, а это, в свою очередь, подтолкнуло арендные ставки и заставило арендаторов и собственников обратиться к системе build-to-suit.

В первой половине 2012 года в эксплуатацию введен складской комплекс класса «А» арендопригодной площадью 11 тыс. кв. м в промышленной зоне «Каменка», завершено строительство первых очередей трех проектов: Nordway в Шушарах (класс «А»), «Орион Лоджистикс» в Парголово (класс «А»), «Санкт-Петербургский терминальный комплекс» (класс «В»).

На начало июля, отмечают в компании Maris, общий объем качественной складской недвижимости в Петербурге составлял 1,6 млн кв. м (без учета складских комплексов, построенных для собственных нужд). Доля складских комплексов классов «А» и «В» оценивается всего в 21%.

По данным Knight Frank, спрос на качественные складские площади сохранялся на высоком уровне в течение всего полугодия. На фоне высокого спроса доля свободных площадей снижалась, однако в среднем по рынку итоговое значение осталось на уровне конца первого квартала благодаря вводу новых спекулятивных объектов, которые увеличили объем предложения.

Наиболее востребованным форматом остаются блоки площадью 2-5 тыс. кв. м, утверждают в Jones Lang LaSalle. Самыми активными арендаторами на складском рынке в течение полугодия были ритейлеры. Доля сделок с ними достигла 68% общего объема транзакций, совершенных в первой половине 2012 года. Логистические компании, которые были активны в конце 2011 года, в первом полугодии 2012-го вели себя скромнее. Большинство потенциальных арендаторов, чьи запросы поступили в Knight Frank в течение полугодия, основной причиной поиска нового складского помещения назвали расширение предприятия.

По подсчетам Maris, на начало июля заполняемость складских комплексов класса «А» составляет 94%, класса «В» – 93%. Естественным итогом стал рост арендных ставок, который с начала года составил примерно 10%. В классе «А», по статистике Knight Frank, они достигли 120-127 долларов за 1 кв. м в год, в классе «В» – 117-120 долларов.

«Арендные ставки в классе „А“ растут в связи с ожидаемым увеличением дефицита арендных складских площадей в следующем году: несмотря на значительный объем ввода новых объектов в первом полугодии, на рынок вышло небольшое количество доступных для аренды складских площадей. Причина – сделки предварительной аренды, обусловившие высокий уровень заполняемости объектов до их ввода в эксплуатацию», – полагают аналитики Knight Frank. Таким образом, на фоне высокого спроса собственники повышают ставки аренды «на перспективу».

Рост ставок на объекты класса «В» специалисты объясняют небольшим объемом качественных, доступных для аренды и имеющих удачное местоположение помещений этого класса. «Увеличение показателя здесь происходит в основном за счет повышения ставок на наиболее качественные объекты, предложение которых сокращается», – считают они.

«Хотя новые игроки рынка довольно активны в анонсировании новых проектов, выходящие на рынок объемы пока не удовлетворяют имеющийся спрос, – продолжает Вероника Лежнева. – В то же время средний объем сделок говорит о том, что существующий спрос не предполагает заключение большого числа „звездных“, то есть крупных, сделок. Так что позиция девелоперов, уже имеющих в активе готовые качественные складские комплексы, и их переориентация на клиента под built-to-suit, имеет определенные основания».

На взгляд специалистов Maris, популярность направления build-to-suit очевидна. По этой схеме прошел ряд сделок: в апреле компания Truck Empire арендовала 7 тыс. кв. м в производственно-складском комплексе «А Плюс Колпино», в июне компания «АМГ» приняла решение возвести собственный производственно-складской комплекс по системе build-to-suit на территории индустриального парка Greenstate, и т.д.

«У нас есть несколько причин считать истекший период успешным, – резюмирует руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин. – Анонсированы новые складские проекты. Так, компания „А+ Девелопмент“ приступает к реализации проекта специализированного логистического центра в Пулково, предназначенного для почтовых операторов и экспедиторских компаний. О планах развития терминала „Осиновая Роща“ заявляет и корпорация „Стерх“. В целом нынешняя ситуация на рынке складской недвижимости весьма позитивна».

Плановый прирост

Во втором полугодии 2012 года одинаковых тенденций на петербургском рынке коммерческой недвижимости не предвидится. В офисном сегменте аналитики GVA Sawyer ожидают роста арендных ставок на 5-7% в годовом исчислении.

«Сложно сказать, как будет развиваться рынок дальше, все зависит от внешнеэкономической ситуации. Пока Россию не затронули проблемы Европы. Падение цен на нефть может повлиять на отечественный рынок офисной недвижимости, но неизвестно, будет ли это падение продолжаться. Рынок офисов в Петербурге работает, компании чувствуют себя уверенно, стремятся развиваться и выбирают для работы качественные бизнес-центры. Европейские компании рассматривают российский рынок как перспективное направление, поэтому открывают здесь свои представительства», – рассуждает Тим Миллард.

На рынке торговых площадей до конца года ожидается большой объем ввода. «Мы предполагаем, что при сохранении благоприятной экономической ситуации в России и мире итоговые значения ключевых показателей состояния рынка торговой недвижимости 2012-го будут практически аналогичны 2010-2011 годам. Таким образом, рынок сохраняет стабильность», – говорит Николай Пашков.

В складском сегменте во втором полугодии вероятны сокращение ликвидного предложения, рост заполняемости и арендных ставок. По расчетам Knight Frank, рост ставок за полугодие составит 5-7%. А дефицит спекулятивных площадей заставит собственников обращаться к системе build-to-suit.

Санкт-Петербург

Ставки аренды в рублях в классе «A» с начала года не изменились. В классе «B» отмечен небольшой рост
Доля свободных площадей продолжает снижаться
Поглощение арендопригодных площадей за первое полугодие 2012 года на 27% меньше ввода
Рынок торговых площадей в первом полугодии 2012-го демонстрировал не самые плохие показатели
Складской сегмент вот-вот дотянется до лучших докризисных показателей

Новости партнеров

Реклама