Градус концентрации

Недвижимость
Москва, 10.09.2012
«Эксперт Северо-Запад» №36 (582)
Предложение на рынке офисной недвижимости смещается за пределы исторического центра Петербурга – промышленный пояс вокруг него уже начал преобразовываться в территорию для офисной застройки

Офисный рынок Санкт-Петербурга по-прежнему обладает высокой степенью централизации – основной спрос сосредоточен в Центральном, Василеостровском и Петроградском районах. По данным Knight Frank St. Petersburg, на них приходится 68% обращений клиентов. При этом треть потенциальных арендаторов намерены снять офис именно в Центральном районе, здесь же особенно заметен дефицит предложения: из 270 тыс. кв. м арендопригодных площадей качественных бизнес-центров (БЦ) доля вакантных составляет 24 тыс. кв. м – всего 9%. «Таким образом, арендатор вынужден либо мириться с какими-либо недостатками существующего предложения, в том числе корректировать географию поиска, либо обратить внимание на варианты качественных проектов в центре, реализация которых еще не завершена», – поясняет руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова.

Уход на периферию

Разговоры о необходимости децентрализации офисной застройки в Северной столице периодически ведутся, однако процесс этот, по мнению экспертов, находится на начальной стадии развития и вряд ли в ближайшее время будет активно развиваться. «В 2011 году в городе введено 14 офисных объектов, из которых два – в Центральном районе (БЦ „Греческий“ и „Лиговский, 266“). По результатам 2012-го мы получим ввод 16 объектов, четыре из которых расположены там же („Бизнес-центр на Синопской“, БЦ „Кацус“, Sinop и „У Красного моста“), – рассказывает руководитель департамента офисной недвижимости Bright Rich в Санкт-Петербурге Евгений Титаренко. – Поэтому говорить о поступательном процессе децентрализации рано. Есть тенденция к смещению спроса в периферийные районы, но она в большей степени вызвана высокой заполняемостью БЦ в центральной части города».

Не секрет, что понятие «центр Петербурга» за последние несколько лет изменилось. Сейчас он включает в себя Петроградскую сторону, Васильевский остров, Центральный район и даже часть Московского и Фрунзенского районов. И офисное предложение, хоть и постепенно, начинает смещаться за границы исторического центра.

Так, по статистике Knight Frank St. Petersburg, площадь качественных офисных помещений (классов «А» и «В») в Петербурге составляет 1,7 млн кв. м, их распределение по укрупненным зонам деловой активности имеет значительный перевес в так называемом промышленном поясе. На него приходится 42,3% площадей, тогда как на центральный пояс – 34, на периферийный – 23,7%. Тренд логичен: в историческом центре мало пригодных под застройку площадей, актуальны проблемы с парковкой, а средняя скорость движения в часы пик здесь может падать до 10-12 км/ч.

При этом городская промышленная зона теряет свое изначальное предназначение – многие предприятия выводят мощности за пределы города, а часть производственных объектов советских времен вовсе не функционируют. Естественным сценарием развития становится замещение промышленных объектов офисной застройкой. И если власти Петербурга успешно реализуют планы по строительству дорог непрерывного движения и сети скоростных магистралей (см. «Поехать быстрее», «Эксперт С-З» №32-33 от 13 августа 2012 года»), привлекательность этих территорий значительно возрастет.

«Уже сформировались границы территории, которая будет застраиваться активнее: от Кантемировского моста до моста Александра Невского, а также часть Петроградской стороны, – считает генеральный директор УК „Теорема“ Игорь Водопьянов. – Здесь немало промышленных участков, оставшихся еще с советских времен. Так что потенциальные места под застройку есть. По большому счету, их нужно освободить для строительства современных зданий, в том числе офисной недвижимости».

Не в черте

Что касается офисной застройки на периферии города, то активное развитие этого сегмента, напоминает руководитель направления коммерческой недвижимости КЦ «Петербургская Недвижимость» Любава Пряникова, началось в 2005-2006 годах.

Одним из первых стал развиваться офисный кластер «Черная речка», где в настоящее время объем предложения арендопригодных площадей превышает 60 тыс. кв. м. В кластере «Выборгская набережная» в 2000 году открыт бизнес-центр «Нобель», на сегодня объем предложения – 60 тыс. кв. м. В кластере «Старая Деревня» первый бизнес-центр класса «В» «Гулливер» введен в 2004 году, его арендопригодная площадь составляла около 3 тыс. кв. м, к концу 2008-го объем предложения в кластере достиг порядка 70 тыс., а в настоящее время – более 150 тыс. кв. м, перечисляет Пряникова. С 2005 года начал развиваться и кластер «Московский» – открыт БЦ «Максель» (класс «В+», 2,5 тыс. кв. м). Сейчас объем предложения – около 70 тыс. кв. м.

Основной недостаток объектов за пределами делового центра – низкая транспортная доступность, в том числе для персонала компаний. «Окончательное решение о размещении офиса, как правило, принимает руководитель, который, естественно, задумывается о том, что партнеры будут наносить ему визиты и он сам будет выезжать на переговоры. Если офис, к примеру, расположен в районе Лахты, то процесс передвижения затруднителен, – рассуждает Игорь Водопьянов. – Кроме того, если офис располагается в центре, то есть возможность набирать кадры практически со всех районов, если же он удален, то, как правило, работодатель ограничен ближайшими территориями». Однако в этом случае нужно рассматривать конкретную локацию объекта: одно дело, если офисное здание располагается недалеко от метро и транспортных артерий города, и совсем другое – в удаленном и труднодоступном месте.

Участники рынка оценивают заполняемость периферийных объектов на уровне 70-80%. «Бизнес-центры на окраинах заполняются медленнее, чем объекты в центре. На высокие показатели заполняемости объект в среднем выходит через год после ввода в эксплуатацию», – замечает Пряникова. Кроме того, невысокая заполняемость многих таких объектов связана в первую очередь с тем, что они построены достаточно недавно и у них еще не закончилась экспозиция, добавляет управляющий директор УК «Сенатор» Тим Миллард.

Минимальный объем вакантных площадей наблюдается в БЦ Калининского и Кировского районов, чуть больше их в Приморском и Фрунзенском. «Наибольшая доля на конец августа приходится на Адмиралтейский и Московский районы. Основными факторами, определяющими интерес арендаторов к таким объектам, за исключением расположения, являются наличие достаточного объема парковочных мест, класс объекта, соответствие арендной ставки рыночным реалиям», – полагает Евгений Титаренко.

Одним из наиболее удачных децентрализованных проектов многие эксперты называют зону «Пулково 3». Она действительно обладает специфическим местоположением, но, как утверждают участники рынка, уже доказала свою состоятельность в качестве периферийного делового кластера. При этом они выделяют в качестве самого интересного объекта БЦ «Пулково-Скай». За счет хорошей концепции, грамотного управления и внутренней инфраструктуры объект практически полностью заполнен арендаторами, констатирует Пряникова.

Однако, на взгляд Водопьянова, подобные проекты все же предназначены для специфического круга арендаторов. «В „Пулково 3“, скорее всего, будут размещаться компании, бизнес которых ориентирован на взаимодействие с аэропортовой зоной. Это будет скорее локальная специализация, основанная на необходимости офисных площадей для компаний, обслуживающих или имеющих отношение к этой инфраструктуре», – уверен он.

Наряду с «Пулково-Скай» игроки рынка выделяют БЦ «Атлантик Сити», отмечая низкую ротацию арендаторов в этих объектах при хорошем их составе и почти нулевой уровень вакантных площадей. «Здесь хороший показатель по среднему арендованному метражу», – подтверждает руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Марина Пузанова. Несмотря на то что эти объекты удалены от метро и открылись в кризис, они оказались успешнее и востребованнее некоторых конкурентов.

Точечный тренд

Конечно, для компаний, которым требуются представительские офисы, объекты в центральной черте города останутся приоритетными. «Понятно, что таким арендодателям нужен центр города, классы „А“ или „В+“. В этом случае они готовы платить высокую цену. Город сильно централизован, и это основной фактор, который сдерживает процесс ухода офисов на периферию. Все зависит от того, как будет развиваться Петербург, – размышляет Тим Миллард. – Если в город приедет много крупных компаний, мы неизбежно столкнемся с проблемой нехватки места в центре и будем ее решать. Но пока компания „Сенатор“ строит и будет строить или покупать здания в этой части Петербурга».

Кроме того, центр города хорош тем, что здесь уже размещено огромное количество компаний. Меньше времени тратится на организацию бизнес-процессов, связанных с переговорами, встречами с партнерами и т.д. Центр максимально обеспечен сопутствующей инфраструктурой в сферах обслуживания, общественного питания, развлечений. Однако и площади здесь значительно дороже: цена аренды офисов класса «А» доходит до 2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, есть отдельные примеры и намного выше. «Но в среднем класс „А“ стоит от 1,2 до 1,6 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, в зависимости от района и местоположения. Класс „В“ сдается в диапазоне от 750 до 1 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц. Есть еще класс „В+“, ставки в котором варьируются от 900 до 1,3 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц», – рассказывает Миллард. Естественно, арендные ставки за пределами центра стремятся резко вниз: для класса «А» – от 900 до 1,3 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, класса «В» – от 400 до 800 рублей. В среднем разница в стоимости варьируется в пределах 10-30%.

Участники рынка солидарны в том, что массового тренда на выход офисной застройки на периферийные участки ожидать не стоит. Во-первых, у компаний все еще высока тяга к размещению в центре города, во-вторых, необходимо, чтобы власти взяли курс на развитие окраин. Пока же приход туда офисных девелоперов – стихийный процесс. «Не думаю, что децентрализация – то, что ждет город в ближайшие 20 лет. Наверное, пока в Петербурге не будет московских пробок, активной децентрализации бизнеса не предвидится», – говорит Миллард. Тем не менее ресурсы для развития офисной функции в историческом центре не безграничны, а создание новых деловых комплексов в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах ухудшает и без того непростую транспортную ситуацию. Так что периферия все же будет заполняться офисами, и главное здесь – решить вопросы транспортной инфраструктуры.  

Санкт-Петербург

Средняя заполняемость бизнес центров классов «А», «В+» и «В» в периферийных районах Санкт -Петербурга, %
Укрупненное зонирование офисного рынка

Новости партнеров

«Эксперт Северо-Запад»
№36 (582) 10 сентября 2012
Образование
Содержание:
Свет знаний стал услугой

Если формат развития школы остается неясным, то стратегия ее существования состоялась. И ее суть заключается в непростом симбиозе платных и бесплатных образовательных услуг

Реклама