Триллионы для «золотого треугольника»

Новый Петербург
Москва, 21.01.2013
«Эксперт Северо-Запад» №3 (600)
Власти Петербурга инвестируют в реновацию исторического центра более 4 трлн рублей. Проблема в том, что до конца суть программы и ее частности неизвестны и непонятны участникам рынка

Фото: Владимир Басов

Программу по сохранению исторического центра Петербурга в конце прошлого года инициировал вице-премьер правительства РФ Дмитрий Козак. Власти Северной столицы идею поддержали. Первоначально планировалось реконструировать семь кварталов, что обошлось бы городу в 400 млрд рублей. В числе задач – замена инженерных сетей, реконструкция мостов, гранитных набережных, расселение коммунальных квартир, строительство подземных парковок. Площадь пешеходных зон в центре к 2018 году увеличится с 10,5 до 11,9 кв. км, территории комфортного движения пешеходов – с 6 до 6,9 кв. км. Состояние инженерных сетей и транспортной инфраструктуры изменится пропорционально.

Проекты для элиты

Пилотными проектами большой реновации объявлены так называемый «золотой треугольник» (часть города между Дворцовой и Адмиралтейской набережными, Гороховой улицей и Фонтанкой) и район Коломна – Новая Голландия. Участники рынка не уверены, что «золотому треугольнику», который попал в первый лот программы, реновация необходима. «В лучшей части этого района коммуналки давно расселены, там дома с капитальным ремонтом, а где его не было, там владельцы сами меняли перекрытия. На Миллионной улице есть дом в шикарном состоянии снаружи, внутри плиткой вымощен двор, – рассказывает заместитель директора АН „Бекар“ Леонид Сандалов. – Но что произойдет, если дом объявят аварийным?»

О том же говорит руководитель департамента продаж «Петербург Сити» Владимир Федоров. «Дома как таковые ремонтировать в „золотом треугольнике“ особо не требуется – все сделано силами как жильцов, так и организаций. Видимо, заявленные флагманские программы „Новая Голландия“ и „Конюшенная площадь“ четко ориентированы на два проекта: по развитию Новой Голландии, связанный с Романом Абрамовичем, и на Конюшенной площади, ориентированный на проект Михаила Зингаревича („Плаза лотос групп“). Это положительные явления: город идет навстречу девелоперам, потому что им самим не поднять этот пласт», – считает он.

На взгляд экспертов, программы в первую очередь должны улучшить среду обитания в центре. «Мне кажется, это попытка европеизировать исторический центр Петербурга, создать новые культурные точки притяжения, новую среду обитания: пешеходные улицы, велосипедные дорожки, ограничить транспортные потоки. После этого в центре города станет приятнее жить», – замечает Федоров. По его мнению, это вызовет и рост стоимости недвижимости в районах реновации: «Люди будут цепляться за эту недвижимость, ждать, когда она подорожает. Программа позволит вытащить старый фонд из ценового диапазона 100-120 тыс. рублей за 1 кв. м и поднять его цену до уровня, сопоставимого с новыми домами».

«У нас нет хорошей элитной недвижимости. Для этого нужна инфраструктура, которую не в состоянии создать частный девелопер: дороги, транспорт, коммуникации, магазины, школы, досуг. Их отсутствие тормозит все – нет желающих купить квартиру и жить посреди этого коммунального раздолья, все хотят переехать в готовый дом со сложившимся составом. И в целом программа ориентирована на то, чтобы помочь инфраструктурным проектам», – полагает Владимир Федоров.

«Уровень жизни в центре Петербурга действительно поднимется, – продолжает руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Анна Калинина. – Однако выиграют от этого не только обеспеченные жители центральных районов, но и имидж, привлекательность города в целом». Эксперты убеждены: сейчас дорогостоящая недвижимость в историческом центре проигрывает новым проектам в первую очередь по инфраструктуре. «Невозможно создать элитный объект, состоящий из одной квартиры, даже из десяти квартир. Допустим, соберутся десять человек, отреставрируют подъезд, восстановят лепнину, кованую лестницу. Но как только они выйдут за порог, окажутся в абсолютно ином окружении. Трудно говорить о статусе элитной недвижимости для подобных квартир или подъездов. Появление по итогам программы целых кварталов высокого качества изменит понятие элитности», – рассуждает менеджер проектов Knight Frank St. Petersburg Наталья Петухова.

Неоднозначные условия

Дискуссию вызывает и конкретный перечень действий по реновации. «Инфраструктура, которую необходимо создать в первую очередь, – это, конечно, парковки. Сейчас на весь центр есть один цивилизованный паркинг – в Волынском переулке. Что касается пешеходных улиц, то они вряд ли будут востребованы. Непонятно, откуда и куда идти людям, даже туристам. Например, та же Миллионная наполняется только в период праздников или демонстраций. А пробивать дополнительные выходы от Миллионной к Неве невозможно, да и бессмысленно. Если говорить о другой инфраструктуре для жителей, то школ достаточно, и они все элитные. Торговля? Гипермаркет здесь вряд ли будет востребован. А существующая торговля и так достаточно развита», – размышляет Леонид Сандалов.

«А в Коломне действительно можно много чего сделать, чтобы она стала привлекательной для элитного покупателя. Это не самая депрессивная зона в центре города. За счет программы можно повысить ее статус», – добавляет Сандалов. С другой стороны, по его словам, вкладывать средства в новые пешеходные улицы и велосипедные дорожки бессмысленно: «Пешеходные зоны в Петербурге не приживаются. Есть единственный удачный опыт – Малая Садовая. Искусственно сделанная Малая Конюшенная превратилась в пустыню, заставленную припаркованными машинами. Пешеходов там нет».

«Актуальная тенденция сегмента такова: состоятельные люди продают роскошные квартиры в центре и переезжают в частные загородные дома или приобретают жилье в новостройках премиум-класса, где есть качественная инженерная инфраструктура и социальная однородность, безопасность, паркинг, где нет необходимости содержать дом в хорошем состоянии за счет более обеспеченных соседей. Ситуация, когда цены на квартиры в одном доме, расположенные со стороны фасада и со стороны двора, отличаются в разы, встречается нередко», – объясняет Анна Калинина. «Элитный клиент в первую очередь стремится даже не к красивому виду, а к качеству жизни. Поэтому происходит исход с вторичного рынка в первичный – нынешний исторический центр этого качества жизни предоставить не может», – дополняет Наталья Петухова.

Еще одна задача, которую власти надеются выполнить с помощью реновации исторического центра, – избавление от коммунальных квартир. По итогам реализации программы комфортное жилье должны получить жители 570 коммуналок, или 2389 человек (1089 семей). «Все нынешние попытки властей решить проблему коммуналок в центре города неэффективны. Говорить о том, что за счет новой программы это удастся, странно, прежде всего потому, что неясны стратегия и способы ее реализации, – комментирует генеральный директор агентства „Мир квартир“ Дмитрий Титов. – Конечно, хотелось бы избавиться от коммунальных квартир, „почистить“ третьи дворы, сделать там более комфортное жилье, навести порядок. После этого жизнь в центре города улучшится. Пока же коммунальные квартиры портят всю картину».    

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама