Жилищные прожекты

Недвижимость
Москва, 18.02.2013
«Эксперт Северо-Запад» №7 (604)
Повысить доступность жилья в России можно либо за счет существенных бюджетных вливаний, либо принципиально пересмотрев государственную жилищную политику в пользу развития строительной кооперации

Иллюстрация: Владимир Басов

В декабре прошлого года премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил государственную программу по обеспечению граждан России доступным жильем на 2013-2020 годы. В документе обозначены конкретные ориентиры: уже к 2018 году (вероятно, к окончанию третьего президентского срока Владимира Путина) средняя стоимость 1 кв. м жилья должна снизиться на 20%. Одновременно, рассчитывают авторы программы, уменьшатся ставки по ипотечным кредитам. Доля семей, способных приобрести жилье с помощью собственных или заемных средств, возрастет с нынешних 27 до 50%.

Но опыт прежних лет, как и предлагаемые правительством механизмы реализации новой программы, свидетельствует об одном: доступное для значительной части населения жилье может появиться в России только если бюджеты возьмут на себя серьезные инвестиции или долгосрочные обязательства по обеспечению льготного кредитования.

Разговоры в пользу бедных

Жилищный вопрос с России относится к разряду проклятых и вечных. Решить его пытались еще в советский период. Прорыв случился в 1960-е годы, когда массовое строительство жилья поставили на индустриальную основу и множество семей переехали из бараков и коммунальных квартир в отдельные «хрущобы». Затем строительный бум продолжался, хотя темпы его неуклонно падали. Городской жилищный фонд в 1970-е увеличился в 1,4 раза, в 1990-е – в 1,2, в 2000-2009 годах – в 1,1 раза.

В результате уменьшения численности населения в постперестроечный период проблема не стала столь острой, какой она могла бы оказаться при иной демографической ситуации. Такой показатель, как общая площадь жилых помещений, приходящаяся на каждого россиянина, в последние 20 лет продолжал расти и составляет около 23 кв. м. Но эта статистика – классическая «курица на двоих»: прирост количества вводимых квартир в 2000-е годы почти вдвое отставал от прироста общей площади. То есть меньшая часть населения переехала в более просторные апартаменты, а 60% до сих пор нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом каждая четвертая семья обитает в аварийном помещении.

В 1990-е годы правительство страны строило не столько жилье, сколько глобальные планы. Первая, еще ельцинская программа, известная под названием «Жилище-2000», ставила невыполнимую задачу – к обозначенному году обеспечить отдельной квартирой каждую российскую семью. Спросить за результат оказалось не с кого – президент Ельцин в миллениум покинул свой пост. Его преемник подписал в 2001 году Федеральную целевую программу (ФЦП) «Жилище», позднее скорректированную и трансформировавшуюся в национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

В отличие от предшественника, Путин был осторожнее с посулами: в принимаемых при нем программах социальная ответственность государства значительно секвестирована. Предполагалось, что большинство россиян смогут заработать на жилье и приобрести его на рыночных условиях, используя ипотечные кредиты. Государство брало на себя обязательства по удовлетворению жилищных потребностей лишь льготных категорий граждан в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

Итоги ФЦП оказались не слишком утешительными. Из-за кризиса 2008 года в стране снизились объемы строительства, поднялись ипотечные ставки. Несмотря на резкое, до 25-30%, удешевление квадратного метра, жилье так и не стало доступным. Коэффициент доступности, разработанный фондом «Институт экономики города» и принятый в ФЦП «Жилище», рассчитывается исходя из соотношения средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднегодового совокупного денежного дохода семьи из трех человек. В программе только планировалось уменьшить этот показатель с 4,2 в 2004 году до 3 к 2010-му. То есть по окончании действия ФЦП среднестатистическая российская семья, не тратя ни копейки из своего среднестатистического ежемесячного дохода, должна была за три года накопить на покупку квартиры по среднестатистической же цене. Но непослушный показатель лез вверх и к 2008 году перевалил за восемь лет.

Кризисное снижение цен хоть немного помогло сократить разрыв с целевым показателем федеральной программы – к моменту ее завершения он составлял около шести лет. В части, не зависящей от конъюнктуры рынка, то есть в выполнении обязательств, принятых на себя государством, успех не был достигнут. Очередь на жилье не рассосалась, период ожидания муниципальной квартиры остался практически прежним – около 20 лет, количество аварийного жилья тоже не снизилось.

Ипотека: миссия невыполнима

Все прежние жилищные программы и проекты российского правительства предусматривали два основных пути решения проблемы: рост доступности ипотеки за счет удешевления кредитов и снижение стоимости жилья. В новом документе ипотека также оказывается в центре внимания. Предполагается, что в 2018 году россиянам должно быть выдано 815 тыс. ипотечных кредитов против 650 тыс. в 2012-м. Повышение спроса должно быть обеспечено путем уменьшения годовых процентных ставок по банковским кредитам.

В популистских выступлениях Владимира Путина звучат самые радужные прогнозы. Наиболее оптимистичен он был год назад на встрече в школе города Кургана: по словам главы правительства, по мере снижения инфляции ставки ипотечного кредитования можно будет довести до 3-4% годовых. В апреле 2012-го он заявил депутатам Госдумы, что если инфляция не превысит официальных прогнозов, то ставки по жилищным займам в ближайшие годы опустятся практически вдвое – до 6,5%.

Но уже в мае, вступив в должность президента страны, Путин отыграл назад. Он подписал указ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», согласно которому ставка по жилищным кредитам должна к 2018 году равняться уровню инфляции плюс 2,2 процентного пункта. Это не удешевило бы российскую ипотеку до европейского уровня, но все же значительно снизило бы нагрузку на заемщиков. К примеру, официальный уровень инфляции в 2012 году составил 6,6%. Следовательно, если бы президентский указ удалось воплотить в жизнь, средняя ставка составила бы 8,8% против нынешних 12,5.

Стоит упомянуть в качестве казуса, что с прошлого года в Коми запущена программа «Европейская ипотека». Она обещает займы на лучших условиях, чем во многих развитых странах: на 20 лет под 3% годовых без первоначального взноса. Но иллюзия чуда быстро развеялась. «Строго говоря, предлагаемый нами инструмент ипотекой не является. Ипотека – это получение банковского кредита на приобретение объекта недвижимости, который, будучи собственностью покупателя, передается в залог банку. В нашем случае квартиры и дома будут строиться или приобретаться оператором программы и оставаться в его собственности до тех пор, пока участник программы не расплатится за недвижимость полностью», – пояснил заместитель главы республики Владимир Тукмаков.

Несмотря на то что региональный бюджет готов взять на себя долгосрочные обязательства по обеспечению жильем работников бюджетной сферы, программа набирает обороты очень медленно – за год с лишним «европейский» заем получили только 402 человека. Причины – как ограничения для заемщиков (на помощь бюджета могут претендовать только жители республики, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и имеющие доход менее определенного уровня), так и высокая стоимость квадратных метров, не укладывающаяся в параметры «Европейской ипотеки».

Рыночные ставки по жилищным банковским кредитам с середины прошлого года неуклонно ползут вверх. Даже государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), чья задача – развивать ипотеку, в том числе удерживая самые низкие на рынке ставки, с января 2013 года повысило стоимость своих кредитов в среднем на 1 процентный пункт. Теперь у агентства минимальная «добавка» к инфляции составляет 3,1, а максимальная – 8,45 процентного пункта (а отнюдь не 2,2, как хотелось бы президенту).

Причина понятна: как сообщают в пресс-службе главного ипотечного «провайдера» государства, для рефинансирования стандартных ипотечных продуктов АИЖК вынуждено привлекать финансирование, как и остальные участники рынка, на общих рыночных условиях за счет размещения корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг. Стоимость фондирования за последний год значительно возросла, что помимо кредитной маржи и операционных издержек прямо влияет на процентную ставку по ипотеке. С учетом цен, по которым банки получают займы на межбанковском рынке, ставки по ипотеке по объективным причинам не могут быть ниже 10,5%, отмечает председатель правления банка DeltaСredit Сергей Озеров. По прогнозам управляющего Санкт-Петербургским филиалом ВТБ24 Михаила Иоффе, средняя по рынку ставка к середине 2013 года поднимется до 13-13,3%.

«Теоретически можно направить ресурсы бюджета на искусственное снижение ставок, что, впрочем, выродится в кратковременный всплеск спроса и резкий рост цен на недвижимость», – рассуждает начальник аналитического отдела Банка БФА Денис Демин. Он напоминает, что взлет цен на квадратный метр в 2006 году как раз совпал с массовым запуском ипотечного кредитования. Стала ли недвижимость вследствие этого доступнее – вопрос дискуссионный.

Еще опаснее, если ипотека и рынок недвижимости за счет мер стимулирования будут чувствовать себя лучше, чем экономика страны: диспропорция роста и последующий крах (экономика будет не в силах обеспечить «истинную», устойчивую кредитоспособность покупателей) могут в итоге похоронить все достижения. «Наглядный пример – история сабпрайм-ипотеки в США. Прямые интервенции государства со стороны спроса (как массовые закупки недвижимости для военных, так и льготы для отдельных категорий граждан) оплачиваются дважды: сначала в виде бюджетных расходов, а потом, после роста цен, простимулированного интервенциями, – в виде дополнительных расходов части населения, не имеющей доступа к льготам», – заключает Демин.

Доходные дома: затратная альтернатива

Главное отличие свежей версии жилищной программы правительства от докризисных аналогов, видимо, связано с осознанием опасности искусственного раскручивания ипотечного кредитования. В новом документе сделан упор на строительство доходных домов. «Мы предлагаем, как в Европе, сделать ставку на развитие фонда арендного жилья. К сожалению, на частного инвестора пока надежды нет: это нерентабельный бизнес. В противном случае доходные дома выросли бы по всей стране без особых усилий государства. Но, по нашим расчетам, чтобы вложения в доходные дома окупались в приемлемый для бизнесменов период – за семь-восемь лет, стоимость аренды должна быть вдвое больше нынешней. А это уже неприемлемо высокая цена для рынка», – объясняет Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города», который принимал активное участие в подготовке федеральной программы.

По мнению специалистов Института экономики города, пока целесообразнее сосредоточиться на развитии некоммерческого найма. «Система должна быть устроена таким образом, чтобы дать возможность наймодателю компенсировать затраты на строительство дома в течение длительного времени. При этом размер арендной платы будет регулироваться государством», – считает Косарева. Застройщиками могут выступать некоммерческие организации (НКО), создаваемые местными органами власти или компаниями, заинтересованными в привлечении и удержании кадров. Государство, со своей стороны, должно гарантировать таким НКО определенные преференции: бесплатно выделять землю, предоставлять часть средств из бюджета муниципалитета или предприятия, выступать гарантом по банковскому кредиту.

АИЖК сформировало программу по рефинансированию таких кредитов из средств, привлекаемых под госгарантии, и, по данным газеты «Коммерсант», уже в 2013 году на эти цели могут выделить до 3 млрд рублей. Это будут «длинные» деньги, выдаваемые на 20 лет на строительство доходных домов эконом-класса, но ставки по ним (8,8-11,7%) вряд ли привлекут в этот сегмент частный бизнес. То есть изначально предполагается, что проекты будут носить социальный характер, медленно окупаться (если окупятся вообще) и повиснут многолетним грузом на местных бюджетах. В частности, именно так выглядят пилотные проекты АИЖК в Новосибирске и Калужской области.

Как рассказал пару лет назад на Петербургском ипотечном форуме генеральный директор Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования Александр Чаленко, в рамках «пилотника» городу удалось построить два трехэтажных дома на 130 квартир для молодых ученых. Затем специально созданная некоммерческая управляющая компания выкупила здания, получив на 70% их стоимости долгосрочный кредит АИЖК. Но проект стал планово-убыточным для городской казны: его окупаемость теряется за 25-летним горизонтом. Да и с выполнением социальных задач получилось не слишком здорово: жилье в экспериментальных домах сдавалось всего на 3-4 тыс. рублей (на 20-25%) ниже рыночной цены.

Забытые кооперативы

В качестве механизмов государственного содействия решению жилищной проблемы, менее обременительных для бюджетов, Институт экономики города рекомендует вспомнить о жилищно-строительной кооперации. В 1990-е годы Россия пошла по пути внедрения американской модели ипотеки, когда доступность жилья обеспечивается государством только благодаря льготному кредитованию социально уязвимых групп населения – ветеранов, малоимущих, инвалидов. Но высокие ставки, установившиеся на российском кредитном рынке, а также ограниченные бюджеты субсидирования делают эту помощь малоощутимой.

По убеждению экспертов, стоит рассмотреть возможность внедрения альтернативной схемы, известной как германская. Она основана на системе стройсберкасс и распространена по всей Европе. В отличие от США, где ипотека позиционируется и воспринимается в первую очередь как обязательный элемент мгновенного улучшения жизни, в европейских странах она служит инструментом государственной политики по обеспечению населения доступным жильем. Эта схема рассчитана на гораздо более широкий круг лиц, чем программы субсидирования ипотечных займов для некоторых категорий граждан. Она предполагает аккумулирование средств населения в кооперативах и обеспечение финансирования строительства на хороших условиях, а следовательно, не требует долгосрочных бюджетных вливаний, подобно развитию некоммерческой аренды.

А если регионы обеспечат строительные кооперативы перечисленными выше преференциями (землей, коммуникациями, рефинансированием займов), стоимость возводимых домов и квартир окажется существенно ниже, чем на рынке. Но эти предложения специалистов почему-то остаются без внимания государства. «Многие годы мы говорим о необходимости развития системы жилищной кооперации. Разработан и соответствующий законопроект, но его принятие пока откладывается. Однако именно этот механизм позволит запустить строительство недорогого жилья в массовом порядке», – уверена Надежда Косарева.

Пока же можно отметить лишь единичные эксперименты регионов в этом направлении. К примеру, осенью 2011 года в Краснодарском крае совместными усилиями региональной администрации и Сбербанка запущена программа «Народная ипотека», отдаленно напоминающая кооперацию. Ее смысл в том, что от четырех до шести лет участник программы копит на счете в Сбербанке сумму, достаточную для первого взноса. Если претендент аккуратен, то из бюджета Краснодарского края ежеквартально поступают социальные выплаты в размере 30% перечисленной гражданином суммы, но не более 36 тыс. рублей в год. В конце пути Сбербанк принимает решение о выделении участнику программы кредита на льготных условиях – под 6-8% годовых в зависимости от длительности накопительного периода.

Интерес банкиров понятен: они получают беспрецедентно дешевое фондирование – под 1-2% годовых. Зато потенциальный заемщик несет ощутимые риски: банк может не одобрить кредит, а социальные выплаты из бюджета могут быть аннулированы в случае просрочки платежа. Наконец, через пять-шесть лет в региональном бюджете может не оказаться средств на строительство жилья по специальным ценам ниже рыночного предложения.

Справедливость такого распределения рисков неочевидна. Тем не менее пока это один из немногих примеров реально работающего механизма обеспечения жильем людей с низкими доходами. «В случае успеха эксперимент будет распространен на другие регионы с учетом их особенностей, а впоследствии – на всю страну. Ростовская область уже запустила подобный проект. Башкортостан находится на стадии принятия нормативных актов», – говорит заместитель руководителя департамента по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края Андрей Аксенов. Во всяком случае, попытки перенести на кубанскую почву европейский опыт выглядят более убедительно, чем решимость первых лиц страны обуздать указами рост ипотечных ставок.

Санкт-Петербург

Доступность жилья в РФ в первом десятилетии нового века повышалась исключительно за счет роста объемов ипотечного кредитования
Если не есть, не пить и не покупать одежду, среднестатистический россиянин за десять лет может приобрести малогабаритную «однушку»

У партнеров

    Реклама