Никто никуда не едет

Русский бизнес
Москва, 25.02.2013
«Эксперт Северо-Запад» №8 (605)
В связи с переоценкой в марте прошлого года, с января 2013-го увеличились расходы компаний, связанные с кадастровой стоимостью земельных участков в Петербурге. В итоге цена некоторых площадей оказалась выше рыночной, что заставило предприятия задуматься об обращении в суд, а не о переезде за город

Фото: Владимир Басов

После переоценки средняя кадастровая стоимость квадратного метра земли изменилась в обе стороны. Для одних видов разрешенного использования цена поднялась от 1,1 до 7,9 раза, а для других снизилась от 40 до 99,89%, сообщается в Отчете об оценке кадастровой стоимости земельных участков на территории Петербурга, подготовленном Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости.

При этом для отдельных участков кадастровая стоимость оказалась выше рыночной более чем на 20-30%, говорит директор профессиональных услуг Knight Frank Антон Реутов. По его словам, доля таких территорий невелика – несколько процентов. Но если знать, что оценивалось порядка 117 тыс. территорий, то даже 1% – это более 1 тыс. участков.

Различия между кадастровой и рыночной стоимостью на отдельных территориях возникли из-за того, что в ходе переоценки собирались данные предложений на рынке, то есть не учитывалась стоимость, по которой реально приобретается участок. Так как поправка на торг по земле составляет иногда от 15 до 40%, то реальная цена отличается от той, что использовалась в оценке, рассказывает Реутов. Кроме того, продолжает он, не всегда корректно учитывались все ограничения и обременения для участков. Дополнительно к этому рынок земли разбалансирован – в такой ситуации сложно подобрать большое количество аналогов на рынке и получить итоговый результат без отклонений в ту или другую сторону.

Разница в несколько десятков долларов с квадратного метра может вырасти в достаточно большую сумму земельного налога, арендных платежей и выкупной стоимости для владельца. «До введения новой кадастровой стоимости и отмены льготной ставки в июле 2012 года мы могли приобрести участки за 3-5 млн рублей, а теперь аналогичную землю надо выкупать за 30-40 млн рублей. Для нашего предприятия разница более чем существенна», – поделилась начальник отдела по управлению имуществом дирекции по строительству СЗРЦ концерна «ПВО „Алмаз-Антей“» Светлана Балина. У предприятия остались участки, которые необходимо выкупать у города, а сделать это сейчас невозможно из-за возросшей стоимости, признает она. В ряде случаев сумма земельного налога увеличилась в несколько раз, а в некоторых случаях – до десяти раз, подтверждает партнер юридической фирмы Salans Карина Чичканова.

Судиться – дешевле

Логика городских властей понятна: во многих европейских столицах кадастровая стоимость и, соответственно, налоги – это рычаг, «выдавливающий» промышленные предприятия из привлекательного для девелоперов центра на окраины. Впрочем, у петербургских компаний есть выбор – переезжать или судиться с властями.

По данным Salans, в Северо-Западном федеральном округе по таким делам складывается достаточно хорошая судебная практика: с 1 июля 2011 года подан 81 иск, из которых выиграны 69 дел. «Суд первой инстанции нередко поддерживает требования истца – собственника или пользователя участка, если они надлежащим образом сформулированы и представлены надлежащие доказательства по делу, – отмечает Карина Чичканова. – Вместе с тем решения зачастую обжалуются Кадастровой палатой. Возможно, в большинстве регионов это связано с желанием всеми возможными способами воспрепятствовать массовым обжалованиям». Если судебное разбирательство завершится победой и новая рыночная стоимость войдет в Государственный кадастр недвижимости, то возникает вопрос, с какого момента она будет применима и можно ли ее применять ретроспективно.

Определенной практики по данному вопросу пока не сложилось, поэтому существуют разные подходы. Не исключены трудности с переоценкой размера земельного налога за текущий год, поэтому Чичканова рекомендует землевладельцам поспешить с обращениями в суд, чтобы получить уменьшение налога на последующий налоговый период.

Перевод предприятий за город по-прежнему остается высокорисковым и сложным мероприятием. Как рассказывает Антон Реутов, в случае переноса производства за черту города первое, что говорят владельцы предприятия: «Мы готовы переезжать, но денег на переезд у нас нет. Мы не можем на свои средства строить новые корпуса и переносить в них установленное оборудование. Либо найдите нам инвестора, либо дайте кредит на каких-то понятных, выгодных условиях, а так просто у нас ни денег нет, ни возможностей». Тем более что не для всех производств можно найти подходящие площадки за городом. «Промышленное предприятие может размещаться только в определенной функциональной зоне. За городом, в Ленобласти таких функциональных зон практически нет, они есть только на окраинах Петербурга», – говорит Светлана Балина.

Для переезда требуются огромные инвестиции, а не увеличение затрат, дополняет заместитель генерального директора ЛОМО Марина Зверева. По ее мнению, это приведет к тому, что предприятия из «серого пояса» будут закрываться. В итоге кнут – стимулы для рационального пользования землей – уже имеется, осталось еще испечь пряники – финансовые и другие условия, способствующие эффективному размещению промышленных производств.

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама