Будущее за КОТами

Недвижимость
Москва, 11.03.2013
«Эксперт Северо-Запад» №10 (607)
В ближайшие годы треть жилья в Ленобласти и две трети в Санкт-Петербурге будет строиться в рамках проектов комплексного освоения территорий

Фото: Владимир Басов

Ключевой тенденцией рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга и его пригородов в последние годы было появление и активное развитие проектов комплексного освоения территорий (КОТ) в целях жилищного строительства. Строго говоря, комплексная жилая застройка в том или ином виде велась в Северной столице и ранее (еще в советский период), однако в современном виде такие проекты берут начало с середины 2000-х годов, когда стартовал проект «Балтийская жемчужина». С тех пор процессы КОТ в городе стали неуклонно набирать силу.

Строит каждый третий

 На сегодняшний день в Петербурге и пригородных районах Ленинградской области можно выделить 76 проектов комплексной жилой застройки, к которым можно отнести стройки с объемом жилья более 250 тыс. кв. м (около трети из них – проекты-миллионники). Общий объем жилищного строительства, запланированного на этих территориях, составляет примерно 65 млн кв. м.

В активной фазе ведения работ находятся 29 из 76 заявленных проектов комплексного освоения с плановым объемом жилищного строительства свыше 25,3 млн кв. м. Кроме того, в ближайшей перспективе возможен старт еще 33 проектов с заявленным объемом жилищного строительства 24 млн кв. м. В то же время объем введенного жилья за 2005-2012 годы в данных проектах составляет на конец 2012-го всего порядка 3 млн кв. м (около 12% заявленного).

На текущий момент в городе на стадии строительства находятся 20 проектов комплексного освоения. Как отмечалось, первым крупным проектом КОТ (миллионником), стартовавшим в Петербурге в 2005 году, стал проект китайских инвесторов «Балтийская жемчужина». Общая площадь возводимых жилых зданий по проекту должна составить около 1 млн кв. м (на 35 тыс. человек).

В 2007-2012 годах дан старт целому ряду проектов комплексной жилой застройки. Среди них можно отметить масштабные проекты «Новая Ижора» и «Славянка» (компания «Балтрос»), проекты-миллионники «Северная долина» и «Юнтолово» («Главстрой-СПб»), «Юбилейный квартал» (холдинг «ЛенСпецСМУ»), проект «Каменка» (компания «РосСтрой»), застройка территорий в рамках проектов «Морской фасад» и «На Царскосельских холмах» и др.

Оценивая вклад проектов комплексной жилой застройки в общий объем жилищного строительства в Северной столице, можно утверждать, что в 2004-2005 годах на их долю приходилось 5-10% общего объема сдаваемого жилья. Начиная с 2005-2006 годов наблюдается активизация комплексного освоения территорий на рынке жилой недвижимости и стремительный рост доли подобных проектов в общем объеме ввода жилья. К концу 2012-го доля проектов КОТ в общем объеме ввода жилья составила уже порядка 45%.

Лидером по объему ввода жилья в Санкт-Петербурге в 2012 году стала компания «Балтрос» с проектом КОТ «Славянка». В июле 2012 года в жилом квартале «Славянка» введены в эксплуатацию 14 девятиэтажных корпусов общей площадью 518 тыс. кв. м (8,2 тыс. квартир). В целом проект предполагает возведение на участке площадью 220 га более 1,4 млн кв. м жилой недвижимости на 45-50 тыс. человек. На текущий момент проект реализован на 70%. Построены пять из восьми кварталов (107 домов, 984 тыс. кв. м жилья), общеобразовательная школа на 825 учащихся с двумя бассейнами, два детских сада по 120 мест с бассейнами, часовня. Завершить строительство планируется до 2015 года.

Другой крупный проект КОТ – «Северная долина» компании «Главстрой-СПб». В 2012 году в рамках третьей очереди проекта введено в строй более 263 тыс. кв. м жилья (свыше 5,1 тыс. квартир общей площадью 263,68 тыс. кв. м в домах по 26-27 этажей, а также придомовые автостоянки более чем на 500 машино-мест). В целом проект предполагает строительство на 270 га примерно 2,7 млн кв. м жилья на 80 тыс. человек. На текущий момент введены три очереди площадью около 550 тыс. кв. м, ведутся работы на четвертой и пятой очередях проекта (на 210 и 80 тыс. кв. м), завершение которых намечено на 2013-2014 годы соответственно.

Указанные два проекта обеспечили в прошлом году около 70% ввода жилья в проектах КОТ.

В ближайшие два-три года ожидается развитие новых крупных проектов КОТ в Петербурге. На севере и северо-западе города это проект «Цветной город» в Ручьях, реализуемый Группой ЛСР, проект-миллионник компании «ЦДС» в Парголово и «Новый Берег» компании «Северо-Запад Инвест» на намывных территориях в Сестрорецке.

Значительный потенциал для развития проектов комплексной жилой застройки сосредоточен и в южных районах города – Пушкинском и Красносельском. Среди них следует выделить проект города-спутника Южный компании «Старт-Девелопмент» с объемом жилищного строительства 4,3 млн кв. м (на сегодня это самый масштабный из заявленных проектов КОТ), получивший статус стратегического инвестиционного проекта Санкт-Петербурга.

Существенно возрос интерес и к проектам редевелопмента промышленных территорий в центральной части города (проекты «Царская столица», «Галактика» и др.). Кроме того, в ближайшей перспективе начнут осуществляться масштабные проекты компании «СПб-Реновация», которые должны оказать серьезное влияние на рынок жилой недвижимости. В целом доля проектов КОТ в общем объеме жилищного строительства Петербурга продолжит планомерно увеличиваться и, по нашим оценкам, к концу 2015 года достигнет 60-70%.

Готовность к прорыву

Еще девять проектов расположены вблизи границ Петербурга, но территориально относятся к Ленинградской области. В отличие от Северной столицы, в области первые проекты комплексного освоения стали появляться чуть позже, с 2008 года, в основном за счет развития прилегающих к городу территорий Всеволожского района. Первыми проектами стали жилой квартал «Девяткино» компании «Арсенал-Недвижимость» (общая площадь – 300 тыс. кв. м) и проект «Новый Оккервиль / Капитал» в Кудрово компаний «Отделстрой» и «Строительный трест» (850 тыс. кв. м жилья и 50 тыс. кв. м коммерческих площадей). Именно эти проекты обеспечили первый ввод жилья в 2010-2011 годах, однако их доля в Ленинградской области не превышала 5%. В 2010 году Setl City начала строительство первого квартала «Вена» в рамках большого проекта «Семь столиц» (на территории проекта несколькими девелоперами должно быть создано порядка 1,5 млн кв. м жилья). И уже в 2012-м данные три проекта КОТ обеспечили более 15% (около 180 тыс. кв. м) ввода жилья в Ленобласти.

Прошедший год отмечен стартом еще одного проекта-миллионника, уже в Ломоносовском районе – «Новоселье: городские кварталы» с объемом жилья 1,5 млн кв. м (УК «Новые территории»). Кроме того, в конце года началось строительство на масштабных территориях, принадлежавших инвестиционной компании «Евроинвест», в районе Мурино – Девяткино, где стартовали проекты комплексного освоения «GreenЛандия» (Setl City), «Девятый Вал» (ГК «Лидер»), «Муринский Посад» («ЦДС») и «Солнечный» («Арсенал-Недвижимость»). В феврале 2013 года компания O2 Development приступила к строительству жилья в проекте «Силы природы».

Уже в 2014-2015 годах эти проекты должны внести ощутимый вклад в общий объем ввода жилья в Ленинградской области. Правда, нужно уточнить, что в данном кластере проектов имеются трудности, связанные с социальной и инженерной инфраструктурой.

В перспективе ожидается развитие новых проектов во Всеволожском районе – в Янино (проекты «Ленстройтреста» и «РосСтроя») и Сертолово (проект компании «КВС»), а также в Ломоносовском районе во вновь образованном населенном пункте Новогорелово (проекты компании «ЛенРусСтрой» и Газпромбанка). Определенный потенциал для развития проектов комплексной жилой застройки имеется и в Гатчинском районе Ленобласти, в том числе в рамках проекта «Южный» компании «Старт-Девелопмент». В целом доля проектов КОТ в общем объеме жилищного строительства в Ленинградской области в ближайшие годы должна удвоиться и к 2015-му достигнуть 30-35%.

Санкт-Петербург

Вклад проектов КОТ в общий объем вводимого жилья в Санкт-Петербурге
Вклад проектов КОТ в общий объем вводимого жилья в Ленобласти
Сводные показатели проектов комплексной жилой застройки

У партнеров

    Реклама